Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 446/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 września 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Iwona Koper (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Grzegorz Misiurek
w sprawie z powództwa K. J. i J. M.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. o uchylenie
uchwał,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 16 września 2015 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego w [..]
z dnia 20 lutego 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 lutego 2014 r. Sąd Apelacyjny oddalił
apelację powodów od wyroku Sądu pierwszej instancji oddalającego powództwo
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. […] o uchylenie
trzech uchwał z dnia 25 marca 2013 r., ustalających równe obciążenie wszystkich
współwłaścicieli kosztami utrzymania miejsc garażowych w nieruchomości wspólnej,
z których korzystają tylko niektórzy współwłaściciele. W ocenie powodów
zaskarżone uchwały naruszają umowę współwłaścicieli o podziale nieruchomości
wspólnej quoad usum oraz interesy współwłaścicieli, którzy nie korzystają z miejsc
garażowych.
Sądy ustaliły między innymi, że powodowie są współwłaścicielami na
prawach wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu nr 1 przy ul. K. położonego w
budynku, w którym w podpiwniczeniu znajdują się miejsca garażowe będące
częścią nieruchomości wspólnej. W zawartej w dniu 23 kwietnia 2013 r. z
właścicielem nieruchomości umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr 1
i jego sprzedaży na rzecz powodów, strony dokonały też podziału nieruchomości
wspólnej do korzystania w ten sposób, że ustaliły iż sprzedający jest wyłącznie
uprawniony do korzystania z miejsc postojowych znajdujących się w garażu
wielostanowiskowym oraz przyznawania ich nabywcom kolejnych lokali (poza
miejscami postojowymi, które już zostały przyznane nabywcom wyodrębnionych
lokali w tym budynku). Powodowie jako kupujący zobowiązali się nie rościć
pretensji do miejsc postojowych we wskazanym garażu i ustanowili sprzedającego
pełnomocnikiem do dokonania wyżej wskazanych czynności.
Na zebraniu Wspólnoty w dniu 25 marca 2013 r. podjęte zostały między
innymi zaskarżone uchwały dotyczące zatwierdzenia rocznego planu
gospodarczego Wspólnoty, zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek
wnoszonych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną
oraz zatwierdzenia wysokości zaliczki wpłacanej na fundusz remontowy.
Sąd pierwszej instancji oddalając powództwo uznał, że zaskarżone
uchwały, obciążające kosztami utrzymania miejsc postojowych w garażu
wielostanowiskowym wszystkich właścicieli lokali stosownie do ich udziałów
3
w nieruchomości wspólnej, zgodne są z bezwzględnie obowiązującym art. 12 ust. 2
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r.,
Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej: „u.w.l.”), który nie przewiduje wyjątków w tym
zakresie, poza sytuacją wskazaną w art. 12 ust. 3, nie występującą w sprawie.
Zdaniem Sądu Okręgowego przepis art. 12 ust. 2 u.w.l., nie pozwala na inne
uregulowanie kwestii w nim unormowanych w umowie między współwłaścicielami
o podziale nieruchomości wspólnej do użytkowania i nie dopuszcza możliwości
podjęcia uchwały obciążającej kosztami utrzymania miejsc postojowych w garażu
stanowiącym część nieruchomości wspólnej jedynie tych właścicieli odrębnych
lokali, którzy w wyniku podziału nieruchomości do użytkowania korzystają z miejsc
postojowych, z wyłączeniem pozostałych właścicieli lokali.
Oddalając apelację powodów Sąd Apelacyjny nie podzielił wprawdzie
stanowiska, że przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. ma charakter bezwzględnie
obowiązujący i nie może być zmieniony przez umowę o podziale nieruchomości do
korzystania, jednak uznał, że zawarta w tym przedmiocie między
współwłaścicielami pozwanej Wspólnoty umowa o podziale nieruchomości wspólnej
quoad usum zawiera jedynie uzgodnienie o wyłącznym korzystaniu z miejsc
postojowych przez niektórych współwłaścicieli, tych którzy zawarli w tym
przedmiocie stosowną umowę. Nie zawiera natomiast postanowień co do
obowiązku ponoszenia wyłącznie przez tych właścicieli kosztów utrzymania miejsc
postojowych. Wobec tego nie wywarła ona żadnego skutku w zakresie obowiązku
ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z częścią nieruchomości wspólnej,
w szczególności innego podziału tych ciężarów niż wynika z art. 12 ust. 2 u.w.l.
Sąd Apelacyjny uznał, że nie można w sposób dorozumiany doszukiwać się
w umowie o podziale nieruchomości do użytkowania uregulowań stwierdzających,
iż koszty utrzymania miejsc postojowych obciążają tylko tych współwłaścicieli,
którzy z nich korzystają. Skoro takiego postanowienia umowa nie zawiera i nie
można go z niej wyprowadzić w sposób dorozumiany, brak podstaw do uznania,
że strony zmieniły zasady ponoszenia kosztów wynikające z art. 12 ust. 2 u.w.l.,
a tym samym brak podstaw do stwierdzenia, że zaskarżone uchwały naruszają
umowę stron lub wskazany przepis.
4
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie powodowie zarzucili
naruszenie art. 56 k.c. w zw. z art. 12 ust. 2 u.w.l. przez niezastosowanie art. 56 k.c.
i pominięcie, że wynikającym z zasad współżycia społecznego i ustalonych
zwyczajów skutkiem zawartej umowy o podziale nieruchomości wspólnej do
użytkowania było obciążenie wydatkami i ciężarami utrzymania miejsc postojowych
w garażu wyłącznie tych współwłaścicieli, którzy z nich korzystali oraz naruszenie
art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 12 ust. 2 u.w.l. przez niezastosowanie art. 65 § 2 k.c.
i dokonanie błędnej wykładni zawartej przez współwłaścicieli umowy o podziale do
korzystania z części nieruchomości wspólnej przeznaczonej na garaż podziemny
i pominięcie, iż skutkiem prawnym tej umowy, wynikającym z jej celu, było
obciążenie wydatkami i ciężarami utrzymania miejsc postojowych wyłącznie
współwłaścicieli korzystających z tej części nieruchomości wspólnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l., stanowiącym odpowiednik art. 206 k.c. i art.
207 k.c., właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej
zgodnie z jej przeznaczeniem a pożytki i inne przychody z tej nieruchomości
przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów i w takim samym
stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej. Jak słusznie stwierdził Sąd Apelacyjny, przepis ten ma charakter
dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcia między współwłaścicielami
umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady
korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału
w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów,
zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy
stanowią art. 206 k.c. i art. 207 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona
zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu
do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których
korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. Dopuszczalne jest
w drodze umowy przekazanie nieruchomości wspólnej podzielonej quoad usum do
korzystania tylko niektórym właścicielom lokali, z wyłączeniem od korzystania
pozostałych, za ich zgodą. Jak wskazuje praktyka umowy tego rodzaju dotyczą
najczęściej miejsc postojowych w halach garażowych, które nie stanowią
5
odrębnych nieruchomości i są zawierane z developerem przy pierwszym
wydzieleniu i sprzedaży lokalu oraz przy następnych transakcjach tego rodzaju,
jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie.
W umowie o podziale nieruchomości quoad usum, poza określeniem zasad
korzystania z nieruchomości wspólnej, które mogą, jak wskazano wyżej, polegać na
przekazaniu korzystanie z określonych części nieruchomości wspólnej (np. miejsc
postojowych) tylko niektórym współwłaścicielom, z wyłączeniem pozostałych,
powinny też być - choć nie jest to element niezbędny - wskazane zasady pobierania
i podziału pożytków z części objętych podziałem oraz zasady ponoszenia kosztów
zarządu tymi częściami i innych wydatków. W razie braku postanowień w tym
przedmiocie wyrażonych wprost w umowie, należy sięgnąć do reguł wykładni
oświadczeń woli określonych w art. 65 k.c. oraz do ogólnej zasady wskazanej
w art. 56 k.c., zgodnie z którą czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej
wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego
i z ustalonych zwyczajów.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP
80/79 (OSNC 1980/9/15), stanowiącej rozwinięcie stanowiska zajętego
w przedmiocie podziału nieruchomości quoad usum w uchwale pełnego składu Izby
Cywilnej z dnia 28.IX.1963 r. III CO 33/62 (OSNCP 1964/2/22), współwłaściciele
nieruchomości zawierając umowę o jej podziale quoad usum mogą zmienić zasady
współposiadania rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i ponoszenia
na nią wydatków, określone w art. 206 i art. 207 k.c. Podział taki może polegać
na tym, że każdy ze współwłaścicieli lub niektórzy z nich otrzymują do wyłącznego
użytku fizycznie wydzieloną część rzeczy i każdy z wyłączeniem innych tę
część używa i czerpie z niej pożytki. Prowadzi to w konsekwencji również do
przyjęcia, że w takim też zakresie każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie
wydzielonej części, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części.
Skoro bowiem z podziału rzeczy wspólnej quoad usum wynika również podział
dochodów i pożytków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania
między współwłaścicielami, to taka sama zasada powinna obowiązywać
w odniesieniu do rozdziału wydatków, jakie każdy ze współwłaścicieli ponosi na
fizycznie wydzieloną część nieruchomości, przydzieloną mu do używania. A zatem
6
współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą
przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów,
odpowiadającej udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości,
jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości,
na której zostały te nakłady dokonane.
Nie ulega wątpliwości, że umowa o podziale rzeczy quoad usum może być
zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami
sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Nie muszą być w niej określone
zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując takiego
podziału strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki
dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem
innych (porównaj postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2012 r.
V CSK 526/11, niepubl.).
Takie rozumienie skutków umowy o podziale nieruchomości wspólnej do
korzystania wynika z art. 56 k.c.. Umowa ta, jak każda czynność prawna, wywołuje
nie tylko skutki w niej wyrażone oraz określone w ustawie, lecz także skutki
wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, które
stanowią instrument umożliwiający uzupełnienie treści umowy także o skutki w niej
nie wymienione, które jednak w danym miejscu i czasie (w chwili zawierania umowy)
w pełni odpowiadają wymaganiom etycznym i obyczajowym. Podobne skutki takiej
umowy można wyprowadzić dokonując jej wykładni zgodnej z zasadami art. 65 k.c.,
a więc badając cel umowy oraz tłumacząc jej sens tak jak wymagają tego zasady
współżycia społecznego i ustalone zwyczaje. Jak wskazał Sąd Najwyższy
w powołanej uchwale i postanowieniu, skutkiem umowy o podziale nieruchomości
quoad usum jest podział pożytków i przychodów oraz wydatków i ciężarów w taki
sposób, że pożytki i przychody pobierają tylko ci współwłaściciele, którzy jako
jedyni korzystają z określonej części nieruchomości i oni też wyłącznie ponoszą
wydatki i ciężary związane z tą częścią rzeczy wspólnej. Takie skutki umowy
o podziale rzeczy wspólnej quoad usum wynikają z jej celu oraz z zasad współżycia
społecznego i ustalonych zwyczajów.
7
Umowa o podziale quoad usum nieruchomości wspólnej zawarta przez
współwłaścicieli-członków wspólnoty mieszkaniowej wiąże wspólnotę, która musi ją
uwzględniać przy podejmowaniu uchwał ustalających podział kosztów i wydatków
związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, obciążających poszczególnych
właścicieli.
Mając to na uwadze należało uznać zarzuty skargi kasacyjnej za
uzasadnione. Sąd Apelacyjny bowiem oceniając skutki zawartej między
współwłaścicielami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej umowy o podziale do
użytkowania wspólnej nieruchomości garażowej, bezpodstawnie przyjął, że umowa
ta nie regulowała w sposób dorozumiany także zasad ponoszenia kosztów
utrzymania nieruchomości wspólnej podzielonej do użytkowania i nie wynikało
z niej, iż koszty te ponoszą wyłącznie współwłaściciele korzystający z boksów
garażowych. Stanowisko to pomija cel umowy oraz zasady współżycia społecznego
i ustalone zwyczaje, naruszając tym samym reguły wykładni oświadczeń woli
określone w art. 65 k.c. jak również skutki takiej umowy wynikające z zasad
współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, które Sąd obowiązany był wziąć
pod uwagę, zgodnie z art. 56 k.c.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
k.p.c. uchylił
zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2
w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.).
kc