Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 722/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 października 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Wojciech Katner
SSN Anna Kozłowska
Protokolant Ewa Krentzel
w sprawie z powództwa K. G. i A. G.
przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. w W.
o zobowiązanie, ewentualnie o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 października 2015 r.,
skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 27 marca 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w punkcie II (drugim) i w tym
zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu
do ponownego rozpoznania, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Sąd Okręgowy w W. - po ponownym rozpoznaniu sprawy z powództwa K. i H.
małż. G. przeciwko spółce pod firmą Polskie Koleje Państwowe S.A. w W. o
zobowiązanie ewentualnie o zapłatę - wyrokiem z dnia 14 marca 2013 r.
zobowiązał pozwaną, jako użytkownika wieczystego nieruchomości o powierzchni
12333 m2
położonej w W. przy ul. B. […], dla której prowadzona jest księga
wieczysta nr […], zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej
16 268,43 m2
, w którym znajduje się samodzielny lokal użytkowy nr
10 o powierzchni 45,05 m2
, do którego przynależy udział 0,00276 w prawie
użytkowania wieczystego gruntu i w częściach wspólnych nieruchomości,
do ustanowienia i przeniesienia na powodów - w wykonaniu umowy
zobowiązującej z dnia 9 kwietnia 1998 r. Rep. A nr […] – odrębnej własności
opisanego lokalu nr 10 wraz z przynależnym udziałem w prawie użytkowania
wieczystego gruntu i w częściach wspólnych nieruchomości.
Sąd Okręgowy ustalił, że pozwana spółka, będąca następcą prawnym
przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe w W., jest
użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w W. przy ul. B. […] i
właścicielem znajdującego się na tej nieruchomości budynku. W dniu 4 kwietnia
1990 r. pozwana zawarła z powódką umowę dotyczącą wspólnej realizacji i
przekazania własności lokalu użytkowego oznaczonego tymczasowo nr 4,
usytuowanego na parterze opisanego budynku. Powódka - podobnie jak inni
współinwestorzy - zobowiązała się pokryć w ustalonych ratach część kosztów
budowy, odpowiadającą kosztom wybudowania lokalu. Z chwilą uiszczenia przez
nią ostatniej raty miało nastąpić zawarcie umowy sprzedaży w formie notarialnej,
z tym że ostateczna cena miała być ustalona po rozliczeniu całej budowy.
Powodowie pokryli koszty budowy lokalu użytkowego o powierzchni około 46 m2
.
W 1992 roku lokale zostały przekazane współinwestorom do użytkowania.
Przeniesienie własności lokalu użytkowego oznaczonego tymczasowo nr 4,
a ostatecznie nr 10, miało nastąpić po wydaniu przez Wojewodę […] decyzji
potwierdzającej nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. B. […]
3
przez przedsiębiorstwo państwowe PKP. Z chwilą otrzymania decyzji miała być
założona księga wieczysta dla nieruchomości i ustanowiona odrębna własność
lokalu nr 10, którego właścicielką miała zostać powódka.
W dniu 9 kwietnia 1998 r. powodowie zawarli z przedsiębiorstwem
państwowym PKP w W. umowę zobowiązującą, w której przedsiębiorstwo
zobowiązało się do ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego
o powierzchni około 46 m2
oznaczonego tymczasowo nr 4, usytuowanego
na parterze budynku przy ul. B. […] w W. oraz do przeniesienia własności tego
lokalu na powodów. Strony postanowiły, że umowa ustanowienia odrębnej
własności lokalu i przeniesienia jego własności zostanie zawarta niezwłocznie po
założeniu księgi wieczystej oraz że w umowie tej zostanie określony udział
właściciela lokalu we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym
gruntu na zasadach określonych w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali.
W dniu 29 maja 2001 r. dla nieruchomości przy ul. B. […] została założona
księga wieczysta, a w dniu 25 września 2004 r. – wpisano w niej odrębną od gruntu
własność budynku. Powódka wezwała pozwaną do wykonania zobowiązania
wynikającego z umowy zawartej w dniu 9 kwietnia 1998 r. w terminie do dnia 30
lipca 2006 r. W odpowiedzi pozwana przedstawiła propozycję sprzedaży lokalu w
drodze publicznego przetargu, poprzedzonego zgodą zarządu spółki.
Dla lokalu użytkowego nr 10 nie urządzono dotąd księgi wieczystej,
w związku z czym lokal wchodzi w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr
[…]. Jego wartość wyraża się kwotą 410 224 zł, w tym wartość udziału w prawie
użytkowania wieczystego gruntu - kwotą 52 340 zł. Lokal nie stanowi odrębnej
nieruchomości, niemniej jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.; obecnie:
jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l.”).
Sąd Okręgowy stwierdził, że podstawę dochodzonego roszczenia stanowi
umowa z dnia 9 kwietnia 1998 r. oraz przepisy art. 64 i 156 k.c. W umowie tej
strony nie zawarły wprawdzie wszystkich elementów wskazanych w art. 8 u.w.l.,
niemniej wystarczające było samo określenie sposobu ustalenia w przyszłości
4
elementów przedmiotowo istotnych. W chwili sporządzania umowy zobowiązującej
nie było zresztą możliwe określenie wielkości udziału w prawie użytkowania
wieczystego ani w nieruchomości wspólnej, ponieważ lokal nie był jeszcze
wyodrębniony. Za pozbawiony racji Sąd Okręgowy uznał podniesiony przez
pozwaną zarzut nieważności umowy zobowiązującej spowodowany
niezachowaniem trybu przetargu publicznego. Stwierdził, że – zgodnie z art. 46 ust.
3 i 4 ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (Dz.U.
Nr 24, poz. 122 ze zm.) w związku z art. 18 ustawy z dnia 27 kwietnia 1989 r.
o przedsiębiorstwie państwowym „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 26,
poz. 138 ze zm.) - obowiązek przeprowadzenia przetargu publicznego dotyczył
wyłącznie mienia zaliczonego, zgodnie z odrębnymi przepisami, do rzeczowego
majątku trwałego, natomiast w chwili zawarcia umowy prawo użytkowania
wieczystego nie było jeszcze składnikiem majątku pozwanej, a co za tym idzie nie
podlegało przepisom o zbywaniu składników majątku w trybie przetargowym.
Ustawa z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji
przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. Nr 84, poz. 948
ze zm.) weszła natomiast w życie po zawarciu umowy zobowiązującej, wobec
czego jej przepisy nie mogą wpływać na ważność tej umowy. Zdaniem Sądu
Okręgowego, dochodzone roszczenie - wbrew odmiennemu poglądowi pozwanej –
nie uległo przedawnieniu, gdyż stało się wymagalne w dniu założenia księgi
wieczystej, czyli w dniu 29 maja 2001 r., natomiast pozew został wniesiony
w 2006 r. Nie zasługiwał też na uwzględnienie - stwierdził Sąd Okręgowy -
zgłoszony przez pozwaną zarzut potrącenia wierzytelności w kwocie 301 012,67 zł
z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu nr 10, pozwana
nie wykazała bowiem istnienia wierzytelności nadającej się do potrącenia
z wierzytelnością powodów.
Na skutek apelacji pozwanej Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 27 marca
2014 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że oddalił powództwo o
zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, natomiast w pozostałej części wyrok
ten uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania w zakresie powództwa
ewentualnego o zapłatę.
5
Sąd Apelacyjny zaaprobował ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji,
jednak wyprowadził z nich odmienne wnioski. Uznał, że umowa zobowiązująca do
ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę, w której nie
określono wielkości udziału przypadającego właścicielowi lokalu w prawie
użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku, jest
nieważna, umowa zobowiązująca powinna bowiem określać całość zobowiązania,
stanowiącego przyczynę czynności rozporządzającej. W umowie z dnia 9 kwietnia
1998 r. strony nie wskazały natomiast udziału przypadającego właścicielowi lokalu
w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku ani
danych, na podstawie których można by w sposób jednoznaczny z punktu widzenia
pewności obrotu ustalić te wielkości, takich jak powierzchnia użytkowa lokalu nr 10
wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz łączna powierzchni użytkowa
wszystkich lokali. Poza tym w umowie zobowiązującej wskazano, że powierzchnia
lokalu wynosi około 46 m2
, podczas gdy z opinii biegłego wynika, że wynosi
ona 45,05 m2
.
Konkludując, Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że umowa
zobowiązująca z dnia 8 kwietnia 1998 r. jest nieważna i jako taka nie może być
źródłem roszczenia o zobowiązanie pozwanej do złożenia żądanej treści
oświadczenia woli. Zmieniając zaskarżony wyrok w odniesieniu do powództwa
głównego i oddalając powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
przekazał sprawę do ponownego rozpoznania w zakresie powództwa
ewentualnego.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powódka K. G.,
wskazując na obie podstawy przewidziane w art. 3983
§ 1 k.p.c., wniosła o
uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie apelacji pozwanej, ewentualnie
przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
Zarzuciła naruszenie przepisów: art. 60 i 65 § 2 k.c. przez nieuwzględnienie przy
wykładni umowy zobowiązującej z dnia 9 kwietnia 1998 r. postanowienia jej § 5
oraz zgodnego zamiaru i rzeczywistej woli stron, art. 56 w związku z art. 65 § 2 k.c.
i art. 3 u.w.l. przez pominięcie § 5 umowy, w którym strony odwołały się do
ustawowego mechanizmu wyliczenia udziału we współużytkowaniu wieczystym
oraz we współwłasności budynku, i art. 3 u.w.l. w związku z art. 56 k.c. przez
6
nieuwzględnienie, że przepisy te odnosiły się do umowy zobowiązującej. Ponadto
skarżąca podniosła zarzut obrazy art. 386 § 6 k.p.c. przez nieuwzględnienie oceny
prawnej wyrażonej w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 grudnia
2010 r. i art. 328 § 2 k.p.c. przez niewyjaśnienie dlaczego ustalony w § 5 umowy
zobowiązującej sposób wyliczenia udziału w nieruchomości wspólnej i we
współużytkowaniu wieczystym był niewystarczający.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, niespełnienie wymagań określonych
w art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. może być uznane za uchybienie
mogące mieć wpływ na wynik sprawy tylko wyjątkowo, gdy braki w uzasadnieniu są
tak znaczące, że uniemożliwiają kontrolę kasacyjną zaskarżonego orzeczenia
(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2000 r., I CKN 272/00, nie publ.,
z dnia 25 października 2000 r., IV CKN 142/00, nie publ., z dnia 7 lutego 2001 r.,
V CKN 606/00, nie publ., z dnia 28 lipca 2004 r., III CK 302/03, nie publ. i z dnia
18 lutego 2005 r., V CK 469/04, „Izba Cywilna” 2005, nr 12, s. 59 oraz
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2013 r., III CSK 293/12, OSNC
2012, nr 12, poz. 148). W niniejszej sprawie sfera motywacyjna zaskarżonego
wyroku została ujawniona w stopniu pozwalającym na poddanie go kontroli
kasacyjnej, nie ulega bowiem wątpliwości, że w ocenie Sądu Apelacyjnego umowa
zobowiązująca z dnia 9 kwietnia 1998 r. nie odpowiadała wymaganiom określonym
w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l. i z tej przyczyny została uznana za nieważną.
O tym, że podnoszone niedostatki uzasadnienia nie stanowią przeszkody do
przeprowadzenia kontroli kasacyjnej świadczą najwyraźniej sformułowane przez
skarżącą zarzuty naruszenia prawa materialnego i ich uzasadnienie. W tej sytuacji
zarzut obrazy art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie może odnieść
zamierzonego skutku.
Odmiennie trzeba ocenić zarzut naruszenia art. 386 § 6 k.p.c. przez
nieuwzględnienie oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania
zawartych w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 grudnia 2010 r.
Wyrokiem tym Sąd Apelacyjny, na skutek apelacji powodów, uchylił wyrok Sądu
Okręgowego w W. z dnia 21 grudnia 2009 r. oddalający powództwo i przekazał
7
sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu podkreślił, że umowa z dnia
9 kwietnia 1998 r. dotyczyła rzeczy przyszłej i złożonej oraz że dla rozstrzygnięcia
sprawy konieczne jest dokonanie wykładni tej umowy w świetle zasad wynikających
z art. 56 i 65 k.c. Stwierdził, że Sąd Okręgowy nie dokonał analizy stosunków
łączących strony ani wykładni umowy w kontekście art. 56 i 65 k.c., przez co nie
rozpoznał istoty sprawy.
Zgodnie z art. 386 § 6 k.p.c., ocena prawna i wskazania co do dalszego
postępowania wyrażone w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wiążą nie
tylko sąd, któremu sprawa została przekazana, lecz także sąd drugiej instancji przy
ponownym rozpoznaniu sprawy. Nie dotyczy to jedynie wypadku, gdy nastąpiła
zmiana stanu prawnego, co nie miało miejsca w niniejszej sprawie. Sąd Apelacyjny,
zmieniając wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalając powództwo o zobowiązanie
do złożenia oświadczenia woli, pominął swoją wcześniejszą ocenę prawną.
Zauważył wprawdzie, że Sąd pierwszej instancji poddał procesowi wykładni całość
postanowień umownych, jednak za podstawę rozstrzygnięcia przyjął wyłącznie
tekst umowy zobowiązującej, stwierdzając, że nie doszło do jej uzupełnienia.
W tej sytuacji zarzut obrazy art. 386 § 6 k.p.c. jest uzasadniony.
Dokonując subsumcji Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że umowa
zobowiązująca z dnia 9 kwietnia 1998 r. jest nieważna, ponieważ nie określono
w niej wielkości udziału przypadającego właścicielowi lokalu w prawie użytkowania
wieczystego gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku ani danych,
na podstawie których można by w sposób jednoznaczny ustalić te wielkości. Uszło
uwagi Sądu Apelacyjnego, że, zgodnie z art. 56 k.c., czynność prawna wywołuje
nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad
współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Sens normatywny tego przepisu
polega na rozszerzeniu zakresu skutków czynności prawnej przez powiązanie z nią
skutków wynikających z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych
zwyczajów. Na gruncie art. 56 k.c. trzeba więc odróżnić skutki czynności prawnej
wyrażone w samej czynności prawnej, czyli w tworzących ją oświadczeniach woli,
od innych następstw tej czynności wyznaczonych ustawami, zasadami współżycia
społecznego lub ustalonymi zwyczajami, które łącznie określają treść stosunku
prawnego. Wspomniane inne następstwa czynności prawnej powstają z mocy
8
art. 56 k.c., choćby nie były przez strony zamierzone. Zakres oddziaływania ustawy
na skutki czynności prawnej zależy od charakteru konkretnej normy prawnej.
Normy bezwzględnie obowiązujące kształtują skutki czynności prawnej nawet
wbrew odmiennej woli stron wyrażonej w oświadczeniach woli, a normy względnie
obowiązujące wchodzą w grę tylko w braku odmiennej woli stron i uzupełniają treść
złożonych przez nie oświadczeń woli (zob. uchwały składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 30 maja 1990 r., III CZP 8/90, OSNCP 1990, nr 10-11,
poz. 124 i z dnia 30 marca 2006 r., III CZP 130/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 177
oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., II CK 207/03, nie publ.,
z dnia 5 sierpnia 2004 r., III CK 365/03, nie publ., z dnia 3 listopada 2004 r., III CK
546/03, nie publ., z dnia 18 listopada 2005 r., IV CK 203/05, nie publ. i z dnia
23 stycznia 2014 r., II CSK 251/13, OSNC 2014, nr 11, poz. 116).
Czynnością prawną, z której skarżąca wywodzi dochodzone roszczenie jest
umowa zobowiązująca z dnia 9 kwietnia 1998 r. W jej § 5 strony zgodnie
oświadczyły, że „…w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu zostanie
określony udział właściciela lokalu użytkowego, będącego przedmiotem niniejszego
aktu, we współwłasności budynku oraz we współużytkowaniu wieczystym gruntu na
zasadach określonych w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali…”. Treść stosunku prawnego powstałego na skutek zawarcia tej umowy
określały kreujące go oświadczenia stron, a także - o czym była już mowa -
obowiązujące przepisy prawa (art. 56 k.c.).
Art. 3 ust. 1 u.w.l. stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali
właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo
związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi natomiast grunt oraz
części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali
(art. 3 ust. 2 u.w.l.). Oznacza to, że grunt i niektóre elementy znajdującego się na
nim budynku, niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak
np. fundamenty, mury zewnętrzne, klatki schodowe, windy, instalacje wodne,
grzewcze, elektryczne itp., nie mogą stanowić wyłącznej własności właścicieli lokali.
Są zatem współwłasnością właścicieli lokali. Do części budynku mogących
stanowić współwłasność właścicieli lokali nie należą jednak samodzielne lokale
mieszkalne, ponieważ współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali
9
i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku,
które nie są lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali
i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku
tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Samodzielne lokale
niewyodrębnione stanowią własność dotychczasowego właściciela nieruchomości
(zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95,
OSNC 1996, nr 7-8, poz. 96 oraz wyroki z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97,
OSNC 1999, nr 6, poz. 113 i z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003,
nr 2, poz. 21).
Określenia udziałów w nieruchomości wspólnej dokonuje się co do
wszystkich lokali samodzielnych, zarówno wyodrębnionych, jak
i niewyodrębnionych, wszystkie udziały bowiem muszą być określone z chwilą
wyodrębnienia pierwszego lokalu. Zgodnie z regułą wyrażoną w art. 3 ust. 2 u.w.l.,
udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz
z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali
niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest
określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni
użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust. 4).
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt
zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego
w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu
wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust. 5).
Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się, że przy
sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali sposób obliczania udziału
w nieruchomości wspólnej wskazany w art. 3 ust. 3 u.w.l. ma charakter
bezwzględnie obowiązujący. W doktrynie podkreśla się, że za bezwzględnie
10
obowiązującym charakterem art. 3 ust. 3 u.w.l. przemawia nie tylko
jego kategoryczne brzmienie, lecz także okoliczność, że wielkość udziałów ma
znaczenie dla stosunków zewnętrznych z osobami trzecimi, gdyż decyduje
o zakresie odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty oraz o podejmowaniu
uchwał, które mają znaczenie nie tylko dla właścicieli lokali (zob. art. 17 i art. 23
u.w.l. oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95,
postanowienie z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6, poz. 81
i wyrok z dnia 8 października 2002 r., IV CKN 1304/00, nie publ.). Reguła wyrażona
w art. 3 ust. 3 u.w.l. doznaje wyjątku w sytuacjach określonych w art. 3 ust. 6 i 7
u.w.l. Wyjątki te nie dotyczą jednak niniejszej sprawy.
Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali
w nieruchomości wspólnej, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia
i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko tych postanowień, które są dotknięte
wadą. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 58 § 1 in fine k.c., na miejsce nieważnych
postanowień czynności prawnej wchodzi odpowiedni przepis ustawy, dzięki czemu
nie zachodzi nieważność całej czynności. Oznacza to, że przy sukcesywnym
wyodrębnianiu i sprzedaży lokali na miejsce udziału określonego w umowie
z naruszeniem art. 3 ust. 3 u.w.l., wchodzi udział obliczony zgodnie z wyrażoną
w tym przepisie regułą, odrębna własność lokalu nie może bowiem istnieć bez
udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Art. 3 ust. 3 u.w.l. stanowi
również podstawę wpisu do księgi wieczystej udziałów właścicieli lokali
w nieruchomości wspólnej, jeżeli zostały one określone w umowie z naruszeniem
tego przepisu i w taki sposób ujawnione w księdze wieczystej (zob. uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP 199/95, postanowienie z dnia
14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, wyroki z dnia 8 października 2002 r., IV CKN
1304/00, z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, z dnia 3 września 2009 r.,
I CSK 6/09, nie publ. i z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6,
poz. 64).
Uwzględnienie przytoczonych regulacji prowadzi do wniosku, że - wbrew
odmiennej ocenie Sądu Apelacyjnego – dokonane w § 5 umowy zobowiązującej
określenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przez odwołanie się do
zasad określonych w art. 3 u.w.l. -trzeba uznać za wystarczające. Uszło uwagi
11
Sądu Apelacyjnego, że wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2009 r., I CSK
6/09 (OSNC-ZD 2010, nr A, poz. 23), powołany na poparcie zajętego stanowiska,
zapadł w odmiennym stanie faktycznym, w którym umowa w ogóle nie zawierała
zobowiązania do oddania ułamkowej części gruntu w użytkowanie wieczyste.
Nie można też podzielić poglądu Sądu Apelacyjnego, że ustaleniu wielkości
udziału w nieruchomości wspólnej stało na przeszkodzie określenie w umowie
zobowiązującej powierzchni lokalu jako wynoszącej „około 46 m2
” zamiast - jak
wynika z opinii biegłego - 45,05 m2
. Poza sporem pozostawała bowiem okoliczność,
że zgodną wolą stron było ustanowienie odrębnej własności lokalu oznaczonego
tymczasowo nr 4, usytuowanego na parterze budynku przy ul. B. […] w W., który
znajdował się już w posiadaniu skarżącej i jej męża, natomiast nieznaczna
niedokładność w określeniu powierzchni, którą można uściślić w umowie
wywołującej skutki rzeczowe, nie powoduje nieważności umowy zobowiązującej do
ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu.
Konkludując, trzeba stwierdzić, że również zarzut naruszenia art. 56 i 65 § 2
k.c. oraz art. 3 ust. 1, 2 i 3 u.w.l. okazał się uzasadniony.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. uchylił
zaskarżony wyrok w punkcie II w całości i w tym zakresie przekazał
sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, postanawiając
o kosztach postępowania kasacyjnego zgodnie z art. 108 § 2 w związku z art. 391
§ 1 i art. 39821
k.p.c.
eb