Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 97/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 listopada 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
w sprawie z powództwa O. G., C. G. i M. G.
przeciwko Gminie T.
o odszkodowanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 25 listopada 2015 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 7 października 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Wyrokiem z dnia 28 czerwca 2013 r. Sąd Okręgowy w R. zasądził od Gminy
T. na rzecz A. G. kwotę 500 220 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu
tytułem odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca
2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717
ze zm., dalej: „u.p.z.p.”).
Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że w dniu 16 sierpnia 2001r. powód
nabył od Skarbu Państwa przedsiębiorstwo, w skład którego wchodziły między
innymi działki nr 144 i 147 o powierzchni 4,01 ha położone w J. Według
obowiązującego wówczas miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
działki te znajdowały się na terenie określonym symbolem U. 2, stanowiącym
obszary promocji rozwoju gospodarczego.
W dniu 16 kwietnia 2004 r. wszedł w życie nowy plan zagospodarowania
przestrzennego, w którym cała działka nr 144 oraz część działki 147 znalazła się na
terenie oznaczonym symbolem R - uprawy rolne i obie działki znalazły się w pasie
rezerwy komunikacyjnej pod autostradę A-2, gdzie obowiązuje zakaz zabudowy
i trwałego inwestowania.
W dniu 1 maja 2005 r. powód sprzedał przedmiotowe działki za kwotę
2 000 000 zł. Pismem z dnia 25 lipca 2005 r. wystąpił do burmistrza Gminy T. o
zapłatę kwoty 1 544 580 zł tytułem odszkodowania w związku z obniżeniem
wartości części gruntów działek nr 144 i 147 na skutek zmiany miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz odmówił.
Sąd Okręgowy dopuścił dowód z trzech opinii rzeczoznawców, w których
biegli kolejno stwierdzili obniżenie wartości przedmiotowych nieruchomości na
dzień ich sprzedaży przez powoda o kwoty: 405 006zł, 631 000 zł i 500 220 zł.
Odrzucając wyceny skrajne Sąd pierwszej instancji przyjął jako wielkość pośrednią
kwotę 500 220 zł., do której powód ograniczył powództwo.
W toku postępowania apelacyjnego wszczętego apelacją strony pozwanej,
w miejsce zmarłego powoda wstąpili jego następcy prawni.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 października 2014 r. Sąd Apelacyjny zmienił
wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że oddalił powództwo i orzekł o
kosztach procesu.
3
Sąd drugiej instancji uznał, że choć A. G., a obecnie jego spadkobiercom, co
do zasady przysługiwało roszczenie o odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3
u.p.z.p., to jednak w okolicznościach sprawy nie ma podstaw do jego uwzględnienia.
Wskazał, że odszkodowanie należne na podstawie powyższego przepisu powinno
być wyliczone zgodnie z zasadami art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako różnica między
wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu
według stanu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego a wartością
określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po zmianie planu. Stosownie
do tego przepisu biegli obliczyli obniżenie wartości przedmiotowych działek jako
różnicę między wartością działek inwestycyjnych jakimi były przed zmianą planu, a
wartością działek rolnych, jakimi się stały po zmianie planu. Jednakże ze
wszystkich opinii biegłych wynika, że wartość tych działek przed zmianą planu
wynosiła odpowiednio: 564 329,70 zł., 1 378 000 zł i 973 690 zł., zaś A. G.
sprzedał je za kwotę 2 000 000 zł.
Ponieważ art. 36 ust. 3 u.p.z.p. ma na celu wyrównanie właścicielowi
rzeczywistej szkody poniesionej na skutek zamiany planu zagospodarowania
przestrzennego, a powód sprzedał przedmiotowe działki za kwotę wyższą od ich
wartości sprzed zmiany planu, nie zachodzą, zdaniem Sądu Apelacyjnego,
podstawy do zasądzenia odszkodowania przewidzianego w tym przepisie.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach, powodowie w ramach
podstawy procesowej zarzucili naruszenie art. 382 i art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1
k.p.c. przez niewskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego
oraz własnej oceny dowodów zwłaszcza w kwestii przyjęcia, że A. G. sprzedał
przedmiotowe działki za kwotę 2 000 000 zł i w jakim zakresie cena ta obejmowała
wartość samego prawa użytkowania wieczystego oraz przez pominięcie treści
umowy sprzedaży z dnia 1 maja 2005 r., w której szczegółowo określono cenę
działek z rozbiciem na cenę terenów rolnych i pozostałych terenów, a także przez
pominięcie opinii biegłych w zakresie ustalenia wartości samych działek, co
wszystko miało wpływ na przyjęcie, że powodowie nie ponieśli szkody w rozumieniu
art. 36 ust. 3 u.p.z.p.
W ramach pierwszej podstawy zarzucili naruszenie art. 36 ust. 3 w zw. z art.
37 ust. 1 u.p.z.p. przez błędną wykładnię w wyniku przyjęcia, że roszczenie
4
odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ust. 3 jest tożsame z przewidzianym w art.
36 ust. 1 i obejmuje wyłącznie szkodę rzeczywistą, dla ustalenia której ma
znaczenie cena za jaką właściciel zbył nieruchomość, a nie jedynie obiektywnie
ustalone obniżenie wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu
zagospodarowania przestrzennego, a na wypadek nie podzielenia tego zarzutu
zarzucili naruszenie wskazanych przepisów przez niewłaściwe zastosowanie do
niedostatecznie ustalonego stanu faktycznego w zakresie ceny, za jaką A. G.
sprzedał użytkowanie wieczyste przedmiotowych działek.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Niewątpliwie uzasadnione są zarzuty oparte na drugiej podstawie kasacyjnej,
ponieważ Sąd Apelacyjny nie tylko nie ustalił samodzielnie stanu faktycznego, na
którym oparł wydany wyrok reformatoryjny, lecz także nie wskazał, czy i w jakim
zakresie podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji. Jak
wielokrotnie stwierdzał Sąd Najwyższy, w systemie apelacji pełnej, przyjętym
w k.p.c., sąd drugiej instancji jest sądem rozpoznającym sprawę merytorycznie od
początku wobec czego obowiązany jest przedstawić podstawę faktyczną
rozstrzygnięcia. Jeżeli dokonuje takich samych ustaleń faktycznych jak sąd
pierwszej instancji, nie musi ich powtarzać, a wystarczy, że w uzasadnieniu
stwierdzi, iż je podziela i przyjmuje za własne (porównaj między innymi wyrok
z dnia 13 grudnia 1935 r. C III 680/34., Zb. Orz. 1936, nr X, poz. 379
i postanowienie z dnia 22 kwietnia 1997 r., II UKN 61/97, OSNAPiUS 1998/3/104).
Jeżeli natomiast dokonuje własnych ustaleń faktycznych obowiązany jest je
przedstawić w uzasadnieniu, wskazać dowody, na których się oparł i przeprowadzić
ich ocenę (porównaj między innymi postanowienie z dnia 10 listopada 1998 r.,
III CKN 792/98, OSNC 1999/4/83 oraz wyrok z dnia 11 stycznia 2008 r., V CSK
240/07, niepubl.).
W rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny naruszył powyższe zasady nie
wskazując w żaden z przyjętych w judykaturze sposobów podstawy faktycznej
rozstrzygnięcia, jak również pomijając materiał dowodowy zgromadzony przed
Sądem pierwszej instancji, a w szczególności treść umowy sprzedaży
nieruchomości z dnia 1 maja 2005 r., mającej istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia
sprawy. Z umowy tej wynika, że przedmiotem sprzedaży było użytkowanie
5
wieczyste działek nr 144 i 147 zabudowanych budynkami stanowiącymi odrębne
nieruchomości, a w § 5 stwierdzono, iż sprzedaż obejmuje te działki i znajdujące się
na nich budynki za łączną cenę 2 000 000 zł., w tym 400 000 zł. za teren
oznaczony na planie zabudowy przestrzennej jako użytki rolne i posadowione na
tym gruncie budynki oraz 1 600 000 zł za pozostały teren oznaczony na planie
symbolem PU i posadowione na tym terenie budynki. W świetle takich postanowień
umowy nie wiadomo na jakiej podstawie Sąd Apelacyjny ustalił, że powód w dniu
1 maja 2005r. sprzedał obie przedmiotowe działki za 2 000 000 zł. Ustalenie to
nie tylko nie ma podstaw we wskazanej wyżej umowie lecz jest z nią wręcz
sprzeczne, pomija także opinie trzech biegłych złożone w sprawie, określające
wartości działek przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. W tej
sytuacji nie wskazanie przez Sąd drugiej instancji podstawy faktycznej ustalenia, że
powód sprzedał przedmiotowe działki za 2 000 000 zł czyni to ustalenie dowolnym i
uniemożliwia dokonanie oceny materialnoprawnej rozstrzygnięcia.
Należy bowiem stwierdzić, że cena, za jaką użytkownik wieczysty sprzedał
nieruchomość, której wartość uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem lub
zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma istotne
znaczenie dla ustalenia odszkodowania należnego mu na podstawie art. 36 ust. 3
u.p.z.p. Nie mają racji skarżący przyjmując, że podstawą przyznania
odszkodowania przewidzianego w tym przepisie i określenia jego wysokości jest
jedynie obiektywnie ustalone obniżenie wartości nieruchomości w wyniku
uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i nie ma
znaczenia za jaką cenę faktycznie nieruchomość została sprzedana.
Omawiany przepis przyznaje właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu
prawo do odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w wyniku
ustalenia lub zmiany planu zagospodarowania, jeżeli nie skorzystali oni z roszczeń
przewidzianych w art. 36 ust. 1 lub 2 i sprzedali nieruchomość. Jak wskazał Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08 (niepubl.), celem art.
36 ust. 3 jest ochrona właściciela i użytkownika wieczystego przed negatywnymi
skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie wartości nieruchomości
i wiąże on odszkodowanie z niemożnością uzyskania przez właściciela albo
6
użytkownika wieczystego przy zbyciu nieruchomości dodatkowych korzyści, które
by otrzymał, gdyby nie zmiana planu.
Wprawdzie zgodnie z art. 37 ust.1 w związku z art. 36 ust. 3 u.p.z.p.
odszkodowanie równe obniżeniu wartości nieruchomości, stanowi różnicę między
wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po
zmianie planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu
przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed
zmianą - jednak przy wykładni tych przepisów należy pamiętać, że chodzi w nich
o odszkodowanie, w rozumieniu prawa cywilnego, a więc o wyrównanie
poniesionej szkody. Szkodą jest zaś różnica między stanem majątku
poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę – w tym przypadku
przed zmianą planu - a stanem tego majątku po tym zdarzeniu, a więc po zmianie
planu oraz po sprzedaży nieruchomości, bez czego odszkodowanie na podstawie
tych przepisów w ogóle nie przysługuje. Nie ulega wątpliwości, że na stan majątku
poszkodowanego po zmianie planu zagospodarowania i po sprzedaży
nieruchomości składa się również kwota, którą uzyskał ze sprzedaży tej
nieruchomości. Cena faktycznie uzyskana ze sprzedaży nieruchomości ma zatem
istotne znaczenie dla ustalenia, czy w badanym przypadku w ogóle wystąpiła
szkoda wynikająca z obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub
zmiany planu, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości.
Gdyby w takiej sytuacji brać pod uwagę, jak sugerują powodowie, jedynie
obiektywną różnicę wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu
i przed tym zdarzeniem, mogłoby dojść do bezpodstawnego wzbogacenia
właściciela kosztem gminy, gdyby cena, którą uzyskał od nabywcy była równa lub
wyższa od obiektywnie określonej różnicy wartości. W konsekwencji należy uznać,
że odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.
stanowi ustaloną na dzień sprzedaży różnicę między wartością nieruchomości
określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu
zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik
wieczysty faktycznie uzyskał sprzedając nieruchomość po zmianie planu.
W praktyce będzie to różnica między ceną jaką właścicieli albo użytkownik
7
wieczysty uzyskałby gdyby nie zmieniono planu, a ceną faktycznie przez niego
uzyskaną przy sprzedaży po zmianie planu.
Wprawdzie w art. 37 ust. 1 w sposób jednolity zdefiniowano zarówno
obniżenie jak i wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub
zmianą planu zagospodarowania przestrzennego czyniąc to w pierwszym
przypadku w celu określenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w art. 36
ust. 3, a w drugim przypadku w celu określenia wysokości jednorazowej opłaty
planistycznej przysługującej gminie na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. z powodu
wzrostu wartości nieruchomości, jednak skutki takiej regulacji w obu wypadkach są
różne ze względu na różny charakter obu instytucji, którym regulacja ta służy. Mimo
że wysokość odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3 i wysokość opłaty
planistycznej przewidzianej w art. 36 ust. 4 ustala się przy zastosowaniu tych
samych kryteriów określonych w art. 37 ust. 1, gdyż zarówno obniżenie jak i wzrost
wartości nieruchomości stanowią obiektywnie określoną różnicę między ustaloną
wartością nieruchomości po zmianie planu a jej wartością przed zmianą planu, to
jednak opłata planistyczna jest daniną publicznoprawną, której wysokość nie może
być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy jej obliczaniu istotna jest
zatem jedynie obiektywnie określona różnica wartości nieruchomości po zmianie
planu i przed zmianą, nie ma natomiast znaczenia jaką faktycznie cenę uzyskał ze
sprzedaży nieruchomości właściciel albo użytkownik wieczysty. Nie jest to bowiem
odszkodowanie przyznane gminie, lecz danina publiczna na jej rzecz za sam
wzrost wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu i wynikającą stąd
obiektywną możliwość uzyskania przez właściciela korzyści przy sprzedaży
nieruchomości, niezależnie od tego, czy rzeczywiście korzyść taką uzyskał, czy też
sprzedał nieruchomość poniżej jej wartości ustalonej w sposób obiektywny.
Natomiast, jak wskazano wyżej, w art. 36 ust. 3 chodzi o odszkodowanie,
a więc o instytucję prawa cywilnego, której istotą jest wyrównanie poniesionej
szkody. W tym przypadku ustawodawca ograniczył odszkodowanie do wyrównania
szkody rzeczywiście poniesionej (damnum emergens), określając w art. 37 ust. 1
sposób ustalenia obniżenia wartości nieruchomości a tym samym odszkodowania.
Jednakże, jak zawsze przy ustalaniu tego rodzaju odszkodowania, decydujące
znaczenie ma to, czy rzeczywiście szkoda wystąpiła, a więc czy właściciel albo
8
użytkownik wieczysty sprzedając nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie planu
rzeczywiście uzyskał za nią niższą cenę niż mógłby uzyskać, gdyby planu nie
zmieniono.
Z tych przyczyn trafne jest stanowisko Sądu Apelacyjnego, że art. 36 ust. 3
u.p.z.p. ma na celu wyrównanie osobom w nim wymienionym rzeczywistej szkody
poniesionej w wyniku zmiany planu miejscowego. Kasacyjny zarzut błędnej
wykładni tego przepisu w zw. z art. 37 ust. 1 jest więc nieuzasadniony, natomiast
słuszny jest zarzut naruszenia powyższych przepisów przez ich niewłaściwe
zastosowanie do stanu faktycznego, w którym wadliwie ustalono cenę, jaką
rzeczywiście uzyskał powód ze sprzedaży nieruchomości, których wartość uległa
obniżeniu po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego.
Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. uchylił
zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2
w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.).
kc