Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 września 2013 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący : SSO Bożena Mathea

Protokolant : st. sekr. sąd. Beata Szymzsak

po rozpoznaniu w dniu 29 sierpnia 2013 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w S.

o uchylenie uchwał

I. oddala powództwo;

II. zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. domagał się uchylenia w całości uchwały nr (...)z dnia 10 stycznia 2013r. w sprawie wykonania inwentaryzacja architektoniczno-budowlanej oraz uchwały nr (...)z dnia 14 stycznia 2013r. w sprawie ustalenia składu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z powodu naruszenia interesów właściciela.

W uzasadnieniu żądania powód wskazał, że jest właścicielem lokalu nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość położoną na pierwszej kondygnacji budynku w S. przy ul. (...). W dniu 17 stycznia 2012 roku powodowi zostały doręczone zaskarżone uchwały, które zostały podjęte w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Na podstawie uchwały nr(...)w sprawie wykonania inwentaryzacji postanowiono wyrazić zgodę na współfinansowanie z Gminą M. S. w wysokości 50% kosztów wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej budynku, sfinansowanie ze środków zgromadzonych na funduszu celowym remontowym, określono przewidywany nakład finansowy na 3.800zł brutto, upoważniono zarząd lub zarządcę do zawarcia umów wykonawczych.

Na podstawie uchwały nr (...)postanowiono powołać 3-osobowy zarząd pozwanej w składzieJ. S.(obecnie J. M. M. i S. Ś.. Obie uchwały zostały podjęte przez właścicieli posiadających w sumie większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej. Powód nie został poinformowany o zamiarze powzięcia wymienionych uchwał, nie zwrócono się do niego o wyrażenie swojego głosu. Powód wskazał, że podjęcie uchwał z jego pominięciem było zabiegiem celowym. Pozostali właściciele chcą bowiem pozbawić powoda realnego wpływu na podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości, a w następstwie uniemożliwić mu przeprowadzenie inwestycji zaadoptowania należącego do niego lokalu na lokal użytkowy - gabinet stomatologiczny. Pozwana wyraziła zgodę na takie przeznaczenie lokalu uchwałą z dnia 14 stycznia 2012r i w konsekwencji powód w dniu 28 sierpnia 2012r. nabył lokal numer (...) w drodze umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem P. S.. Zgodnie z § 1 ust. 1 pkt c) umowy sprzedaży nieruchomości każdoczesnym właścicielom lokalu mieszkalnego nr (...) przysługuje prawo do korzystania z dwóch piwnic usytuowanych w kondygnacji "-1" budynku znajdujących się bezpośrednio pod lokalem mieszkalnym nr (...). Było to warunkiem koniecznym dla powzięcia decyzji przez powoda o zakupie lokalu i rozpoczęciu inwestycji. Powód stwierdził, że podjęcie uchwały nr(...)pozbawiło go wpływu na podejmowanie istotnych decyzji dotyczących nieruchomości przy ul, (...). Natomiast powołanie zarządu w składzie określonym w uchwale nr (...)może realnie przyczynić się do zablokowania inwestycji podjętej przez niego.

Pozwana miała zdaniem powoda podjąć również inne niekorzystne czynności. Jedną z nich miało być wystąpienie do Prezydenta Miasta S. z informacją o podjęciu przebudowy instalacji gazowej, której skutkiem było wydanie decyzji z dnia 16 stycznia 2013r. o umorzeniu postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę wewnętrznej instalacji gazowej w lokalu. Ponadto pozwana złożyła odwołanie od decyzji Konserwatora Zabytków Miasta S. wstrzymując tym samym powodowi możliwość wykonania odrębnego wejścia do budynku, które jest kluczowe dla celów przyszłej działalności.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wskazała, że przedmiotowe uchwały zostały podjęte w drodze indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd wspólnoty. Osoby, które nie oddały głosu lub głosowały przeciwko przyjęciu zaskarżonych uchwał zostały powiadomione o ich treści odrębnym pismem z pouczeniem o przysługujących im uprawnieniom co do zaskarżenia podjętych uchwał. Pozwana podniosła, że powód nie wykazał związku między treścią zaskarżonych uchwał a wykonywaniem przez siebie praw wynikających z prawa własności do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Ponadto pozwana wskazała, że uchwała nr (...)została podjęta na podstawie art. 29 ust. 1c ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz. U. nr 80 poz. 903 z 2000 roku ze zm.), który to zobowiązuje zarząd do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji. Zaskarżona uchwała zmierzała więc do wypełnienia obowiązku ustawowego. Zdaniem pozwanej uchwała nie narusza interesów powoda, albowiem powód nie jest pomijany przy głosowaniu nad uchwałami. Zarząd pozwanej z uwagi na to, ze przedstawiciel powódki nie zamieszkuje w lokalu przy ul. (...) nie był obowiązany do poszukiwania osób uprawnionych celem uzyskania aprobaty lub sprzeciwu. Fakt, że powód nie oddała głosu bezpośrednio, nie miało wpływu na wynik głosowania. Uchwała nr (...), zdaniem pozwanej, nie ma również wpływu na proces inwestycyjny realizowany przez powoda. Pozwana zakwestionowała również prawdziwość zarzutów o blokowaniu przekształcenia lokalu na funkcje usługowe, albowiem wszelkie czynności prowadzone przez wspólnotę dotyczą części wspólnych, nie zaś nieruchomości należącej do powoda. Powód uzurpuje sobie, zdaniem pozwanej, prawo do dysponowania na cele budowlane częściami wspólnymi nieruchomości bez zgody ogółu współwłaścicieli, co stanowi wyraz naruszenia prawa, który musi być znoszony prawnie dopuszczalnymi środkami. Decyzje Prezydenta Miasta S. oraz Miejskiego Konserwatora Zabytków są wynikiem zastosowania tego rodzaju środków. Zaskarżenie uchwały nr (...)w przedmiocie rozszerzenia składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej zdaniem pozwanej pozbawione jest wszelkich motywów. W ocenie pozwanej powódka dostrzega kolizję pomiędzy załatwieniem swoich spraw a obecnym składem zarządu, który stara się stać na straży praw związanych z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Powódka - jako posiadacz 13% udziału w nieruchomości wspólnej - może w każdym czasie wnosić o zwołanie zebrania wspólnoty i wnioskować o zmianę składu zarządu, przez co nie zostaje pozbawione wpływu na sprawy związane z zarządem nieruchomością wspólną.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w S. przy ul. (...). Do lokalu przynależny jest udział wynoszący 13/100 części w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Dowód: umowa sprzedaży sporządzona w formie aktu notarialnego, (k. 16 i 27), odpis z księgi wieczystej nr (...) (k. 39 i 48)

Powód nabył przedmiotowy lokal mieszkalny nr (...) zlokalizowany na parterze w celu przekształcenia go na lokal usługowy - gabinet dentystyczny. Uchwałą z dnia 14 sierpnia 2012 roku wszyscy współwłaściciele wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia lokalu oraz na wykonanie wejścia schodami zewnętrznymi przez werandę od ulicy (...).

Dowód: oświadczenie woli właścicieli lokali (k. 29)

Decyzją z dnia 12 listopada 2012 roku powódka uzyskała pozwolenie Konserwatora Zabytków Miasta S. na wykonanie odrębnego wejścia do lokalu nr (...) w budynku przy ulicy (...) w S. poprzez istniejący balkon.

Dowód: decyzja nr (...)(k. 30)

Od niniejszej decyzji odwołanie złożyła pozwana wskazując, że wyraziła zgodę na boczne wejście schodami przez werandę od strony ul. (...) a nie przez balkon. Pozwana podniosła, że osobne wejście z jednego z balkonów do lokalu użytkowego wpłynie niekorzystnie na wygląd zewnętrzny zabytkowego budynku.

Dowód: odwołanie od decyzji (k. 32)

Powód w uchwale z dnia 11 grudnia 2012 r. uzyskał zgodę właścicieli lokalu w nieruchomości (...) w S. na remont wewnętrznej instalacji gazowej lokalu nr (...).

Dowód: uchwała nr (...)(k. 35)

Decyzją z dnia 16 stycznia 2013 roku Prezydent Miasta S. umorzył postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę wewnętrznej instalacji gazowej w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w S. biorąc za podstawę informację, że w obrębie piwnic przynależnych do lokalu nr (...) przy ul. (...) zostały rozpoczęte roboty budowlane związane z przebudową instalacji gazowej - przed wydaniem pozwolenia na budowę.

Dowód: decyzja Prezydenta Miasta S. z dnia 16 stycznia 2013 roku (k. 33)

Mieszkańcy budynku zgłaszając swoje zastrzeżenia w tym zakresie kierowali się tym, że rozpoczęcie prac związanych z instalacją gazową nastąpiło w piwnicach mimo, że zgoda została wyrażona jedynie na przebudowę instalacji w lokalu należącym do powoda. Remont był przeprowadzany w szerokim zakresie, obejmującym konstrukcję budynku. Wskutek tego pękały ściany, obniżały się drzwi. Wobec powyższego mieszkańcy wystąpili do organów administracji budowlanej o podjęcie stosownych kontroli. Działania te spowodowały opóźnienia w realizacji inwestycji.

Dowody: zeznania świadka J. C. (1) (00:04:05 do 00:12:45 nagrania rozprawy z dnia 29 sierpnia 2013 r.), przesłuchanie za stronę powodową J. C. (2) (00:14:07 do 00:29:35 nagrania rozprawy z dnia 29 sierpnia 2013 r.), przesłuchanie za stronę pozwanąS. Ś.(00:29:35 do 00:51:14 nagrania rozprawy z dnia 29 sierpnia 2013 r.), przesłuchanie za stronę pozwaną M. M. (00:42:20 do 00:51:14 nagrania rozprawy z dnia 29 sierpnia 2013 r.), przesłuchanie za stronę pozwaną J. J. (00:51:14 do 01:01:47 nagrania rozprawy z dnia 29 sierpnia 2013 r.)

W dniu 10 stycznia 2013 roku podjęto uchwałę nr (...)w sprawie wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej. W uchwale tej wyrażono zgodę na współfinansowanie z gminy M. S. w wysokości 50% kosztów wykonania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej budynku, postanowiono sfinansować ją ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym i przewidziano nakład finansowy w wysokości 3 800 zł. W dniu 14 stycznia 2013 roku podjęto uchwałę nr (...)w przedmiocie ustalenia składu zarządu w osobach J. S. (obecnie J.), M. M. orazS. Ś.. Obie uchwały podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów, większością 75% udziałów. O obu uchwałach powód został zawiadomiony pismem z dnia 17 stycznia 2013 roku wraz z pouczeniem o możliwości zaskarżenia.

Dowód: uchwała nr (...)(k. 37), uchwała nr(...)r. (k. 38), pismo z dnia 17 stycznia 2013 roku (k. 36)

O zamiarze podjęcia przedmiotowych uchwał została wywieszona informacja na klatce schodowej budynku w dniu poprzedzającym zbieranie głosów. Uchwała numer (...) obejmująca swoim zakresem inwentaryzację architektoniczno-budowlaną była związana z obowiązkiem dokonania takich czynności, planami remontu elewacji, pragnieniem uchwalenia regulaminu korzystania z piwnic przez mieszkańców. Wreszcie przyczyną przeprowadzenia inwentaryzacji był spór co do zajmowania obu piwnic przez powoda. Uchwał numer (...) rozszerzająca skład zarządu o dwie osoby tj.S. Ś.i M. M. został podjęta z uwagi na planowany dłuższy wyjazd J. S. (obecnie (...))

Dowody: przesłuchanie za stroną pozwaną S. Ś.(00:29:35 do 00:42:20), M. M. (00:42:20 do 00:51:14), J. J. (00:51:14 do 01:01:47)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie jest zasadne.

Okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd ustalił w oparciu o treść dokumentów złożonych przez strony w toku procesu. Wiarygodność tych dokumentów nie budziła zastrzeżeń, a ich autentyczność nie była kwestionowana przez strony. Ponadto Sąd oparł się na zeznaniach świadka J. C. (1) i przesłuchaniu stron. Zarówno zeznania świadka, jak i twierdzenia stron pozwalały na dokonanie ustaleń w sprawie z uwagi na przytoczenie w zasadzie spójnie okoliczności związanych z podjęciem zaskarżonych uchwał. W istocie strony nie kwestionowały okoliczności faktycznych, a jedynie różniły się z ocenie motywów podejmowania przez pozwaną Wspólnotę zaskarżonych uchwał.

Oceniając zasadność powództwa w pierwszej kolejności podkreślić należy, że zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosowne powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powód jest właścicielem lokalu położonego w budynku przy ul. (...) w S.. Powództwo o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej zostało wytoczone we właściwym terminie. Bezspornym też było, że uchwały zostały podjęte większością udziałów. Istotnie powód przed podjęciem uchwał - wskutek konfliktu interesów, sprzeciwu mieszkańców wobec działań związanych z remontem lokalu powoda - nie był bezpośrednio informowany o zamiarze podjęcia uchwał. Niewątpliwie natomiast po ich podjęciu większością udziałów powód został o tym powiadomiony w sposób przewidziany w art. 23 ustawy o własności lokali i skorzystał z przysługującej jej uprawnienia do ich zaskarżenia.

Wbrew stanowisku powoda nie jest konieczne do prawidłowego podjęcia uchwały zapewnienie udziału w jej głosowaniu wszystkim członkom wspólnoty. Przeciwnie art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali przewiduje, ze uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwalę podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej na każdego właściciela przypada jeden głos. Z treści tego unormowania wynika, że reguła jest podejmowanie uchwał nie przez ogół, a przez większość właścicieli, liczoną według wysokości ich udziałów w nieruchomości, a odstępstwa od tej zasady wymagają odrębnych postanowień podjętych przez właścicieli. O tym czy uchwała została podjęta decyduje fakt, czy za jej podjęciem wypowiedziała się większość właściciel. Nie ma znaczenia dla skuteczności podjęcia uchwały to czy wszyscy właściciele mieli możliwość oddania głosów. Nie sposób zatem wyprowadzać wniosku o naruszeniu interesów powoda przez sam fakt nieprzedstawienia mu tekstu uchwały pod głosowanie, skoro taka możliwość przeprowadzenia głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów wynika wprost z przepisów ustawy.

Nie ulega też wątpliwości w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, że zaskarżone uchwały w niczym nie zagrażają interesom powoda. Pozwana Wspólnota słusznie wskazała, że uchwała w przedmiocie inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej, podjęta wobec zamiarów przeprowadzenia remontu elewacji, jak i przyjęcia regulaminu korzystania z pomieszczeń wspólnych jest ze wszech miar uzasadniona i nie godzi w usprawiedliwione interesy powoda. Obowiązek podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów z tym związanych wynika z regulacji zawartej art. 29 ust. 1c ustawy o własności lokali. Uchwała ta nie odnosi się w żaden sposób do prac remontowych podejmowanych przez powoda w jego lokalu, jak i też nie dotyczy zmiany sposobu korzystania z pomieszczeń piwnicznych.

Podobnie nie sposób dostrzec zależności pomiędzy podjęciem uchwały o rozszerzeniu składu osobowego zarządu Wspólnoty a naruszeniem interesów powoda. Uchwała w tym zakresie została podjęta w celu wzmocnienia zarządu, który był do chwili jej podjęcia jednoosobowy. Zapewnienie sprawności działania zarządu w sytuacji planowanej nieobecności jej jedynego członka jest jak najbardziej racjonalne i podjęte w interesie wszystkich członków wspólnoty. Obawy powoda, że nowy zarząd będzie podejmował działania blokujące jego inwestycje, nie powinny być podstawą do uchylenia uchwały wyrażającej wolę większości właścicieli. Zastrzeżenia te powód wywodził bowiem z faktu składania przez Wspólnotę pism w sprawie prawidłowości prowadzonych przez niego prac mających na celu przystosowanie lokalu na działalność usługową. Nie można zaś uznać działań Wspólnoty, polegających na zgłoszeniu do organów administracji budowlanej zastrzeżeń co do sposobu realizacji przebudowy, za działania naganne. Są to działania prawnie dopuszczalne, a organ administracji publicznej wydaje niezależną decyzję na podstawie i w granicach prawa.

Mając powyższe na uwadze i na mocy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali a contrario orzeczono jak w pkt. I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 §1 i 3 k.p.c. w związku z art. 108 §1 k.p.c., oraz §5 i §10 ust. 1 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. 2003, Nr 97,poz.888 ze zm.) zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu obciążając nimi stronę powodową jako stronę przegrywającą proces.