Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

P., dnia 12 września 2016 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Ewa Hoffa

Protokolant:Starszy sekretarz sądowy K. T. (1)

po rozpoznaniu w dniu 1 września 2016 r. w Poznaniu

sprawy z powództwa S. N.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) (...)-(...) P.

o uchylenie uchwały

I.  Powództwo oddala.

II.  Uiszczonymi kosztami postępowania obciąża w całości powoda.

/-/ E. H.

Sygn. akt XII C 934/16/3

UZASADNIENIE

Powód, S. N., wniósł o uchylenie uchwały oznaczonej numerem (...), podjętej w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego pozwanej Wspólnoty za okres od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. i udzieleniu zarządowi absolutorium /k.1/.

W uzasadnieniu pozwu zażądał też „zwrotu 355,47 zł” czyli wpłaconej przez niego zaliczki na koszty zarządu w 2015 r. /k.3/.

W uzasadnieniu wskazał, że nie podjęta została żadna uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej określająca wysokość wynagrodzenia dla osób pełniących obowiązki członków zarządu, a członkowie zarządu nigdy nie żądali wynagrodzenia za swą pracę.

Podał, że zaliczki wpłacane przez członków pozwanej wspólnoty były rozdzielane i przywłaszczane przez członków zarządu według swego uznania, a zaskarżona uchwała narusza prawo, a mianowicie art. 22 punkt 3 Ustawy o własności lokali /k.2 i 3/.

Pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w P., wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie powoda wszelkimi kosztami postępowania /k.23/.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na zebraniu w/w Wspólnoty w dniu 31 marca 2015 r. głosowano nad uchwałą nr 3/2015 r. dotycząca podwyższenia do poziomu 0,60 zł za 1 m ² powierzchni nieruchomości wynagrodzenia zarządu wspólnoty za sprawowanie zarządu nieruchomością z uwzględnieniem kosztów wynagrodzenia najętej księgowej

/k. 28- 33- kserokopia protokołu zebrania/.

Ze względu na niedostateczną frekwencję na zebraniu /30 osób głosujących/ głosowanie nad uchwałą dokończono w formie indywidualnego zbierania głosów, w efekcie za uchwałą głosowali współwłaściciele posiadający łącznie 0, (...) udziałów /93 głosy/, a przeciwko uchwale głosowali współwłaściciele posiadający łącznie 0.086 udziałów /12 głosów/.

Odpowiednio do treści tej uchwały /k.6 i 34- jej kserokopie/ naliczone zostały koszty zarządu i wynagrodzenia księgowej w projekcie uchwały 1/2016

/k.4 i 5- projekt uchwały wraz ze sprawozdaniem finansowym za 2015 r./.

Wyniosły one 63.380 zł.

Ze względu na niedostateczną frekwencję na zebraniu /39 osób głosujących/ głosowanie nad uchwałą dokończono w formie indywidualnego zbierania głosów, w efekcie za uchwałą głosowali współwłaściciele posiadający łącznie 0, (...) udziałów /173 głosy/, a przeciwko uchwale głosował współwłaściciel posiadający łącznie 0.006 udziałów /1 głos/.

Z protokołu zebrania /k.40-42- kserokopia protokołu z dnia 31 marca 2016 r./ i protokołu komisji skrutacyjnej /k.43/ wynika że toczyła się dyskusja dotycząca sprawozdania finansowego, a czynności związane z prowadzeniem zebrania i działaniem komisji skrutacyjnej były protokołowane.

Powód wskazywał, że członkowie wspólnoty powinni określić wynagrodzenie osób sprawujących zarząd w konkretnych kwotach przyznanych każdej z osób zarządzających /k.52- zeznania powoda/, a dotychczas ustalona forma wynagrodzenia uniemożliwia członkom wspólnoty ocenę, czy wynagrodzenie odpowiada rzeczywistemu nakładowi pracy osób sprawujących zarząd.

Reprezentujące pozwaną J. S., E. C. i J. R. wskazały, że na czynności związane ze sprawowaniem zarządu poświęcają czas w różnym wymiarze, ale zgodnie rozliczają wynagrodzenie miesięczne wynoszące około 3600 zł brutto dla całego zarządu.

Uchwałą nr 1/2016 /k.27- kserokopia uchwały/ wspólnota zatwierdziła sprawozdanie finansowe za 2015 r. i udzieliła zarządowi absolutorium.

Uchwała nie została podjęta z naruszeniem art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. /tekst jednolity Dz. U z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm. i jest zgodna z prawem.

W skład pozwanej wchodzi 238 właścicieli, lub współwłaścicieli mieszkań /bezsporne, też k.37/.

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie w/w dokumentów, których autentyczności strony nie kwestionowały, lecz odmiennie interpretowały ich znaczenie.

Zeznaniom stron /k.51-52- zeznania powoda, k.52-54- zeznania J. S. potwierdzone przez pozostałych członków zarządu pozwanej/ sąd dał wiarę w takim zakresie w jakim były zgodne z pozostałym materiałem dowodowym przyjętym za podstawę ustaleń.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 32 Ustawy o własności lokali z 24.06.1994 r. /tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr.80 poz.903 ze zm./ o zebraniu właścicieli zarząd, lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Powód został zawiadomiony o zebraniu zaplanowanym na dzień 31 marca 2016 r. w przewidzianej przez w/w przepis formie i nie twierdził, aby było inaczej.

W zebraniu brał czynny udział /k.40/.

Przedmiotem niniejszego postępowania było rozstrzygnięcie, czy uchwała nr 1/2016 powinna zostać uchylona.

Stosując art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali sąd badał więc ,czy występuje niezgodność tej uchwały z przepisami prawa w tym ze wskazanym w pozwie art. 22 ust.3 w/w Ustawy.

Badał też, czy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, lub narusza interesy powoda.

Powód nie uprawdopodobnił, aby sprawozdanie finansowe było nierzetelne w sensie rachunkowym, lub sprzeczne z prawem w tym zakresie, a sąd nie miał podstaw, aby przeprowadzać kontrolę finansową z urzędu.

Badał więc zarzut powoda dotyczący niezgodnego z prawem zbierania zaliczek na koszty zarządu w ilości 0,60 zł za 1m ² powierzchni i rozdzielania zebranej w 2015 r. kwoty przez członków zarządu według ich ustaleń między sobą.

Wynagrodzenie członków zarządu, lub zarządcy , zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali, należy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a na właścicielach lokali spoczywa obowiązek ponoszenia wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej /art. 12 ust. 2 w/w Ustawy/. Zgodnie z art. 15 ust.1 w/w Ustawy właściciele lokali uiszczają zaliczki z góry, co miesiąc, a zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 tej Ustawy wcześniej decydują o sposobie ustalania i wysokości zaliczek.

W skład pozwanej wspólnoty wchodzą właściciele ponad stu lokali, a więc sprawowanie zarządu wiąże się z istotnym nakładem czasu i dyspozycyjnością.

Sądowi jest wiadomo z urzędu, z innych spraw, że zaliczki na poczet wynagrodzenia zarządców we wspólnotach w P. kształtują się na poziomie 1,5- 1,8 zł za 1m ² .

Proporcja przyjęta w uchwale z dnia 31 marca 2015 r. /k.34/ nie jest więc wygórowana również w sytuacji, gdy zarząd nieruchomością sprawują członkowie zarządu wspólnoty nie zatrudniając żadnych pracowników poza księgową, a wydatki na korespondencję i materiały biurowe naliczane są oddzielnie, odpowiednio do ich rzeczywistej wysokości.

Aczkolwiek członkowie zarządu wspólnoty mogą sprawować nieodpłatnie funkcje zarządcy i nie żądać wynagrodzenia, oczywiste jest, że w przypadku tak rozległej wspólnoty jak pozwana nie jest to realne.

Członkowie wspólnoty mogą określić wynagrodzenie członków zarządu sprawujących funkcję zarządcy nieruchomości kwotowo, ale żaden przepis prawa nie zabrania określenia tego wynagrodzenia w formie zaliczkowej odpowiednio do powierzchni, czyli tak jak w uchwale z 31 marca 2015 r.

Przed podjęciem uchwały nr 1/2016 członkowie pozwanej wspólnoty mieli możliwość oceny, czy sposób zarządzania nieruchomością, zaangażowanie czasowe i staranność zarządzających, efekty zarządzania i zorganizowanie pracy są warte wynagrodzenia rocznego wskazanego sumarycznie w sprawozdaniu finansowym /k.5/.

Podejmując uchwałę nr 1/2016 zaakceptowali jakość i sposób zarządzania nieruchomością za roczne wynagrodzenie w wysokości 63.380 zł brutto naliczone według stawki 60 groszy za 1 m ² .

Członkowie zarządu wspólnoty zarządzają nieruchomością wspólnie, wynagrodzenie dotyczy łącznie ich wszystkich, a sposób podziału tej kwoty między członków zarządu nie ma wpływu na jakiekolwiek prawa, lub interesy członków wspólnoty, w tym powoda, skoro zarząd sprawowany jest prawidłowo i akceptowany przez przeważającą większość członków wspólnoty.

Nie angażowanie członków wspólnoty w rozliczenie całości wynagrodzenia między poszczególne osoby sprawujące zarząd nieruchomością jest racjonalne w sytuacji gdy między członkami zarządu nie ma sporów na tym tle.

Dodać należy, że członkowie wspólnoty mają możliwość podjęcia w przyszłości zarówno uchwały określającej konkretną kwotę wynagrodzenia za sprawowanie zarządu nieruchomości jak i uchwały o zaangażowaniu innego zarządcy jeśli dojdą do wniosku, że zarząd nieruchomością jest zbyt drogi, lub nieudolny.

Uchwała nr 1/2016 z dnia 31 marca 2016 r. jest zgodna z prawem i nie narusza prawnie uzasadnionego interesu powoda.

Ponieważ powód przyznał w swych zeznaniach, że jakieś wynagrodzenie za sprawowanie zarządu należy się zarządcy nieruchomości, żądanie zwrotu kwoty 355,47 zł wpłaconej przez powoda jako suma zaliczek za zarząd nieruchomością w 2015 r. zawarte jest w uzasadnieniu pozwu i jest, jako ewentualne powództwo oczywiście przedwczesne sąd nie prowadził postępowania dowodowego w tym zakresie. Żądanie to ewidentnie pozbawione jest podstawy prawnej.

Mając powyższe na względzie oddalił powództwo w całości.

Na podstawie art. 98 par 1 i 2 k.p.c. kosztami postępowania należało obciążyć w całości powoda, który przegrał sprawę.

Ponieważ powód uiścił opłatę /k.1/, a pozwana nie poniosła kosztów pozasądowych sąd orzekł o kosztach jak w punkcie II wyroku na podstawie art. 98§ 1 i 2 k.p.c.

/-/ E. H.