Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 25 października 2013 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) S.A. w B.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta B.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego i zażalenia powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku

z dnia 26 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 2060/11

I.  nadaje prawidłowe brzmienie punktowi I zaskarżonego wyroku i ustala, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste za rok 2010 r. i za lata następne nieruchomości gruntowych położonych w B.:

1)  przy ul. (...) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów nr (...) obręb (...) o powierzchni 53.177 m2 wynosi 129.890,14 (sto dwadzieścia dziewięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt i 14/100) zł,

2)  przy ul. (...) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów nr (...)obręb (...) o powierzchni 25.650 m2 wynosi 76.540,44 (siedemdziesiąt sześć tysięcy pięćset czterdzieści i 44/100) zł;

II.  oddala apelację;

III.  zmienia postanowienia zawarte:

1)  w punkcie III o tyle, że zasądzoną w nim kwotę podwyższa do 4.553 zł;

2)  w punkcie IV o tyle, że zasądzoną w nim kwotę obniża do 1.902,10 zł;

3)  w punkcie V o tyle, że wskazaną w nim kwotę podwyższa do 2.121,42 zł;

4)  w punkcie VI o tyle, że wskazaną w nim kwotę podwyższa do 2.121,42 zł

IV.  oddala zażalenie powoda w pozostałym zakresie;

V.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

VI.  znosi między stronami koszty postępowania zażaleniowego.

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółka Akcyjna w B. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) oraz nieruchomości gruntowej przy ul. (...), dokonana przez Prezydenta Miasta B. wypowiedzeniem z dnia 8 grudnia 2009 r., jest nieuzasadniona bądź uzasadniona w innej (mniejszej) wysokości niż wskazuje organ.

W uzasadnieniu wskazała, iż nie zgadza się z ujawnioną w operacie szacunkowym, zleconym przez Prezydenta Miasta, wyceną wartości rynkowej nieruchomości. Z posiadanych przez nią informacji wynikło bowiem, że w okresie od około 2005 r. dostrzegało się stopniowo powolny, a następnie coraz szybszy i bardzo szybki wzrost cen nieruchomości. Jednakże w okresie od około 2008 r. nastąpiło zwolnienie tempa wzrostu, ustabilizowanie się poziomu cen, a następnie stopniowy ich spadek. Stąd też ustalenie ceny rynkowej nieruchomości, w oparciu o ceny transakcyjne z okresu ich najwyższego poziomu, nie odpowiada faktycznej wartości tych nieruchomości. Obecne ceny transakcyjne są niższe niż ceny z 2007 czy 2008 r. W konsekwencji ustalona w oparciu o ceny z lat ubiegłych opłata za użytkowanie jest zawyżona. Poza tym wskaźnik wzrostu cen nieruchomości przemysłowych – jak w niniejszej sprawie – nie był nigdy tak wysoki, jak nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta B. wnosił o oddalenie powództwa w całości, ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste – opisanych wyżej nieruchomości – w łącznej kwocie 231.555,96 zł, wynikającej z orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 23 listopada 2011 r.

Uzasadniając swoje stanowisko, strona pozwana wskazała, iż argumentacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem operat szacunkowy – zlecony na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste – został sporządzony prawidłowo.

Sąd Okręgowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2013 r. ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ulicy (...) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów numerem (...). 20, o powierzchni 53.177 m ² – począwszy od 2009 r. i na lata następne jest zasadna do kwoty 129.890,14 zł, zaś nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ulicy (...) oznaczonej w operacie ewidencji gruntów numerem (...) o powierzchni 25.650 m ² – począwszy od 2010 r. i za lata następne jest zasadna do kwoty 76.540,44 zł (pkt I), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II) oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 900 zł tytułem zwrotu części kosztów zastępstwa procesowego (pkt III), zasądził od powoda na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa kwotę 4.353,15 zł tytułem zwrotu części kosztów zastępstwa procesowego (pkt IV), nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Białymstoku kwotę 692 zł tytułem nieopłaconych wydatków (pkt V), nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Białymstoku kwotę 1060 zł tytułem nieopłaconych wydatków (pkt VI).

Powyższe orzeczenie wydano w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

(...) Spółka Akcyjna w B. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...), oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 53.177 m ^{( 2)} oraz nieruchomości gruntowej w B. przy ul. (...), oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 25.650 m ^{( 2)}. Dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste – ustalona w 2005 r. – wynosiła odpowiednio 75.370,42 zł i 55.884,94 zł.

Prezydent Miasta B., pismem z dnia 8 grudnia 2009 r., wypowiedział wysokość dotychczas obowiązującej opłaty rocznej i zaoferował przyjęcie opłaty rocznej na 2010 r. i lata następne w kwocie 189.809,98 zł – za działkę nr (...) przy ul. (...) oraz w kwocie 91.555,11 zł – za działkę nr (...) przy ul. (...) (łącznie 281.365,09 zł). Oparł się w tym zakresie na sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym, zgodnie z którym wartość opisanej wyżej nieruchomości wynosiła odpowiednio 6.326.999,46 zł i 3.051.837 zł.

W związku z powyższym, powodowa spółka pismem z dnia 5 stycznia 2010 r. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona bądź uzasadniona w wysokości niższej, niż wskazywał Prezydent Miasta.

W toku postępowania przed SKO powodowa spółka przedłożyła – sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. – opinię, zgodnie z którą wartość rynkowa działki nr (...) przy ul. (...) – określona w podejściu porównawczym – wynosi 3.953.000 zł, zaś działki nr (...) przy ul. (...) – 2.105.230 zł.

Orzeczeniem z dnia 23 listopada 2011 r. znak: (...)Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. ustaliło (...)Spółce Akcyjnej w B. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanych wyżej nieruchomości, należnej za 2010 r. i lata następne w wysokości 231.555,96 zł.

Od powyższego orzeczenia powódka (...) Spółka Akcyjna w B. pismem z dnia 1 lutego 2011 r. złożyła sprzeciw, domagając się ustalenia, że oświadczenie Prezydenta Miasta B. z dnia 8 grudnia 2009 r. o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – opisanych wyżej działek – jest nieważne, ewentualnie ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obu wspomnianych wyżej działek za 2010 r. i lata następne wynosi łącznie 181.746,90 zł motywując to wskazaną wyżej argumentacją. Dodatkowo wskazała, iż nie można uznać, że pozwany dokonał ważnego wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, bowiem aktualizacji tej opłaty dokonuje się z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej na podstawie wartości nieruchomości gruntowej, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie zaś aktualizacji dokonano pismem z dnia 8 grudnia 2009 r., doręczonym użytkownikowi wieczystemu dnia następnego, natomiast zlecony przez Prezydenta Miasta operat szacunkowy sporządzono na dzień 11 grudnia 2009 r.

W przedmiotowej sprawie nie było kwestionowane, iż doszło do wypowiedzenia wysokości dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych w B. przy ul. (...), których użytkownikiem wieczystym jest powodowa spółka. Kwestią sporną pozostawała natomiast wartość nieruchomości, a przez to wysokość ustalonej przez pozwanego opłaty.

W przedmiotowej sprawie Sąd dysponował operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego opracowanym dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych z tytuły użytkowania wieczystego gruntu, która stanowiła podstawę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty.

Mając jednak na uwadze zaistniałą między stronami sporną okoliczność oraz ich zgodne stanowiska, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości w celu ustalenia wartości opisanej wyżej nieruchomości oraz ustalenia w związku z powyższym wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowej działki za 2010 r. i lata następne.

Zgodnie z opinią biegłego sądowego W. J. (1), wartość wspomnianej nieruchomości przy ul. (...) wynosi 5.684.600 zł, zaś wartość nieruchomości przy ul. (...) – 2.886.000 zł. Szereg zastrzeżeń do opinii zgłosił jednakże powód w piśmie z dnia 7 sierpnia 2012 r. Biegły sądowy w opinii uzupełniającej z dnia 31 sierpnia 2012 r. uznał powyższe zarzuty za niezasadne podtrzymując w całości wnioski końcowe swej pierwotnej opinii, podobnie czyniąc w kolejnej opinii uzupełniającej złożonej ustnie na rozprawie w dniu 4 października 2012 r.

Mając jednak na uwadze treść zastrzeżeń powoda, jak i opinie uzupełniające, Sąd uznał za konieczne dopuścić dowód na okoliczność ustalenia wartości opisanych wyżej nieruchomości z opinii innego biegłego sądowego.

W myśl opinii biegłej sądowej D. Z. (1), wartość wspomnianej nieruchomości przy ul. (...) wynosi 4.329.671,34 zł, zaś wartość nieruchomości przy ul. (...) – 2.551.347,92 zł. Zastrzeżenia do tej opinii zgłosił z kolei pozwany, jednakże biegła, ustosunkowując się do powyższych zarzutów na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2013 r., podtrzymała w całości swe wcześniejsze wnioski (e-protokół z dnia 19.04.2013, 00:01:36 – 00:26:05).

Sąd uznał, iż opinie sporządzone przez biegłą, jako opracowane w sposób prawidłowy i rzetelny, w pełni zasługują na obdarzenie ich walorem wiarygodności. Poddają się one bowiem pozytywnej weryfikacji w oparciu o kryteria takie jak: zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłej, podstawy teoretyczne opinii, a także sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonego w opinii wniosku (tak m.in. postanowienie SN z dnia 7 listopada 2000 r., OSNC2001/4/64, I CKN 1170/98). Biegła w sposób nie budzący wątpliwości przedstawiła tok swego rozumowania w dochodzeniu do wniosków końcowych opinii. Nadto podkreślić należy, iż biegła jest specjalistką w swojej dziedzinie, posiada odpowiednią wiedzę i wieloletnie doświadczenie oraz wysokie kwalifikacje, a sporządzoną przez siebie opinię sformułowała na podstawie akt sprawy, a także oględzin nieruchomości, szkicu działek, informacji z map, ksiąg wieczystych oraz stosownych aktów notarialnych. Tym samym Sąd w całości podzielił stanowisko wyrażone przez biegłą. Na szczególną uwagę zasługuje też fakt, iż biegła, przyjmując opis procedury szacowania nieruchomości podejściem porównawczym – metodą porównywania parami – szeroko umotywowała jakie nieruchomości uznała za podobne z uwzględnieniem kryteriów wymienionych w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomości, jak również aktów wykonawczych do tej ustawy. Trudno też pominąć, iż równie dokładnie odniosła się do zarzutów pozwanego do swej opinii, uzasadniając swe wnioski w oparciu o wymienione wyżej podstawy. W związku z tym Sąd podzielił w całości wnioski opinii biegłej.

Oszacowana przez biegłą wartość nieruchomości przy ul. (...) na kwotę 4.329.671,34 zł i wartość nieruchomości przy ul. (...) na kwotę 2.551.347,92 zł dała podstawy do ustalenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przy zastosowaniu 3% stawki opłaty na kwoty odpowiednio 129.890,14 zł i 76.540,44 zł.

Jako podstawę rozstrzygnięcia podał art. 77 ust. 1 w zw. z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 z późn. zm.).

Wskazał też, iż koszty sądowe podlegają na mocy art. 100 k.p.c. stosunkowemu rozdzieleniu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

Pozwany zaskarżył powyższy wyrok w całości, zarzucając mu naruszenie:

- § 4 ust. 3 i § 28 ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

- art. 217 § 3 k.p.c.;

- art. 328 §2 k.p.c.

Na tej podstawie wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów numerem (...) i nieruchomości położonej przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka (...), za 2010 r. i lata następne winna wynosić 257.118 zł oraz zasądzenie na rzecz Skarbu Państwa kosztów procesu, z tym że kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa, według norm przepisanych.

Z kolei powódka zaskarżyła orzeczenia o kosztach postępowania, zawarte w punktach III-VI skarżonego wyroku. Zarzuciła im naruszenie prawa procesowego, tj. art. 100 k.p.c., poprzez jego błędne zastosowanie, prowadzące do niewłaściwego – zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu – stosunkowego rozdzielenia kosztów.

Wniosła o zmianę zaskarżonych orzeczeń przez zasądzenie:

- od pozwanego na rzecz powódki kwoty 7.411,25 zł, tytułem kosztów procesu,

- od powódki na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Białymstoku kwoty 1.546,97 zł tytułem nieopłaconych wydatków

- od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Białymstoku kwoty 2.965,86 zł, tytułem nieopłaconych wydatków,

ewentualnie o zasądzenie:

-

od pozwanego na rzecz powódki kwoty 3.716,51, tytułem kosztów procesu,

-

od powódki na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Białymstoku kwoty 3.093,95 zł, tytułem nieopłaconych wydatków,

-

od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Białymstoku kwoty 1.148,88 zł, tytułem nieopłaconych wydatków,

oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu w postępowaniu zażaleniowym, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie jest uzasadniona. Zażalenie powódki jest uzasadnione tylko częściowo.

Na wstępie należy zauważyć, że powództwo rozpoznane przez Sąd na podstawie art. 80 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, ponieważ Sąd ustala nową stawkę opłaty w sposób wiążący dla stron stosunku prawnego. Powyższe powinno zatem jednoznacznie i stanowczo wynikać z sentencji orzeczenia.

Z tych względów, Sąd Apelacyjny nadał prawidłowe brzmienie punktowi I zaskarżonego wyroku, określając jego treść, jak w postanowieniu zawartym w punkcie I niniejszego wyroku. Należy podkreślić, że to postanowienie nie prowadzi do zmiany zaskarżonego wyroku, ani pod względem ilościowym, ani jakościowym, co oznacza, że w sprawie nie uległ zmianie ani przedmiot, ani zakres rozstrzygnięcia, w związku z czym stanowiło ono w istocie rzeczy sprostowanie niedokładności, do czego sąd drugiej instancji jest uprawniony na podstawie art. 350 §3 k.p.c.

Przechodząc do oceny zarzutów apelacji, należy w pierwszej kolejności rozważyć zarzuty dotyczące przepisów postępowania, z których naruszeniem może łączyć się stwierdzenie wadliwości podstawy faktycznej wyrokowania.

Z uzasadnienia apelacji wynika, że skarżący naruszenia art. 217 § 3 k.p.c. upatrywał w tym, że Sąd dopuścił dowód z opinii innego biegłego w sytuacji, gdy opinia biegłego W. J. była poprawna i nie budziła zastrzeżeń merytorycznych, a tym samym nie było przeszkód, aby na jej podstawie ustalić wysokość opłaty rocznej, bez potrzeby dopuszczania w sprawie innego dowodu o takim samym charakterze.

Wspomniany dowód z opinii biegłej D. Z. został przez Sąd Okręgowy – co wynika z akt sprawy – dopuszczony na posiedzeniu jawnym w dniu 18 października 2012 r., po otwarciu na nowo zamkniętej rozprawy. Na najbliższej rozprawie w dniu 19 kwietnia 2013 r. profesjonalni pełnomocnicy stron nie zakwestionowali wydanego postanowienia dowodowego na podstawie art. 162 k.p.c. W konsekwencji, skarżący utracił – w myśl art. 162 k.p.c. – prawo powoływania się w toku dalszego postępowania na uchybienie polegające – jego zdaniem – na przeprowadzeniu dowodu w sytuacji, gdy okoliczności sporne zostały już dostatecznie wyjaśnione. W literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, że celem regulacji z art. 162 k.p.c. jest pobudzenie inicjatywy stron w doprowadzeniu do szybkiego usunięcia dostrzeżonych przez nie naruszeń przepisów postępowania i umożliwienie sądowi niezwłoczne naprawienie błędu. Cel art. 162 k.p.c. byłby trudny do osiągnięcia przy założeniu, że strona, która we właściwym czasie nie zgłosiła odpowiedniego zastrzeżenia, może powoływać się na uchybienia procesowe w środku zaskarżenia (por. uchwałę SN z 27 czerwca 2008 r., III CZP 50/08, OSNC 2009/7-8/103).

Można natomiast zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w takim zakresie, w jakim Sąd Okręgowy nie podał w uzasadnieniu wyroku przyczyn, dla których opinii W. J. odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Wskazując przyczyny uznania za wiarygodną opinię biegłej D. Z., Sąd Okręgowy powołał się na fachowość osoby ją sporządzającej i prawidłowość przyjętej przez nią procedury badawczej. Nie wskazał natomiast żadnych powodów, dla których poprzednią opinię uznał za niewiarygodną.

Sporządzenie uzasadnienia wyroku z naruszeniem art. 328 § 2 k.p.c. powoduje wprawdzie pewne trudności przy jego kontroli instancyjnej, polegającej na zbadaniu zarzutów podniesionych w apelacji, jednak należy pamiętać, że kognicja sądu drugiej instancji jest szersza niż tylko kontrolna, obejmuje bowiem przede wszystkim rozpoznanie sprawy. Wiąże się to z przyjętym modelem apelacji pełnej, polegającym na tym, że sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę ponownie, czyli w sposób w zasadzie nieograniczony (art. 378 § 1 k.p.c.). Z tej przyczyny sąd drugiej instancji, w razie stwierdzenia uchybienia sądu pierwszej instancji, polegającego na sporządzeniu uzasadnienia zaskarżonego wyroku z naruszeniem wymagań określonych w art. 328 § 2 k.p.c., ma obowiązek odpowiedniej sanacji tego uchybienia, w szczególności poprzez uzupełnienie w uzasadnieniu własnego orzeczenia dostrzeżonych braków w ocenie dowodów przeprowadzonych w sprawie przez sąd pierwszej instancji.

W tym kontekście należy zauważyć, że do opinii biegłego W. J. powódka zgłosiła zarzuty dotyczące nie uwzględnienia okoliczności negatywnie wpływających na wartość szacowanych nieruchomości, a mianowicie:

-faktu, iż przez teren nieruchomości przy ul. (...) przebiega napowietrzny rurociąg przesyłowy pary wodnej z terenu sąsiadującej nieruchomości, będącej we władaniu P.M.B. S.A oraz napowietrzne rurociągi instalacji chłodniczej amoniakalnej, co wpływa na atrakcyjność tej nieruchomości, a w konsekwencji jej cenę. Rurociąg ten stwarza ograniczenia w korzystaniu z części nieruchomości, obniżając w znacznym stopniu jej walory użytkowe;

- faktu, iż w bliskim sąsiedztwie nieruchomości położonej przy ul. (...) usytuowane są urządzenia elektroenergetyczne w postaci stacji rejonowej (...)zasilającej sąsiednie zakłady przemysłowe oraz osiedla przemysłowe, a także przebiegająca w odległości ok. 50 m od linii zabudowy zakładu linia energetyczna 110 kV;

- faktu, że w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości położonej przy ul. (...) znajdują się zakłady produkcyjne – garmażeryjne, przetwórstwa mięsnego oraz piekarnia. Sąsiedztwo tych zakładów – zdaniem powoda – należałoby określić jako zdecydowanie uciążliwe, co z pewnością wpływa na wartość nieruchomości.

Wreszcie zarzucił, że twierdzenia zawarte w opinii wzajemnie się wykluczają. W opinii biegły wskazał bowiem, że duża powierzchnia działki wpływa negatywnie na jej cenę rynkową. Nadto podał, że ceny podobnych nieruchomości o dużych powierzchniach oscylowały w granicach 105 – 110 zł/m ². Mimo takich twierdzeń biegły oszacował, iż cena nieruchomości położonej przy ul. (...) wynosi 112,52 zł/m ², a zatem jest wyższa niż nieruchomości o podobnej powierzchni.

Ustosunkowując się do tych zarzutów, biegły W. J. w piśmie z dnia 31 sierpnia 2012 r. podtrzymał opinię w całości, przytaczając następujące argumenty na poparcie wynikających z niej wniosków:

- po pierwsze, opinia określa wartość prawa własności nieruchomości gruntowej i nie ma podstaw do uwzględnienia przy wycenie tej nieruchomości wpływu elementów składowych (rurociągów), wykorzystywanych przez powoda, na wartość wycenianej nieruchomości, będącej w jego użytkowaniu wieczystym;

- po drugie, biegłemu nie przedłożono dokumentów sporządzonych przez uprawnione instytucje, świadczących o oddziaływaniu negatywnych skutków sąsiedztwa urządzeń elektroenergetycznych w postaci rejonowej stacji (...) zasilającej sąsiednie zakłady przemysłowe i osiedla mieszkaniowe, jak również na okoliczność przebiegającej w bliskiej odległości linii energetycznej 110 kV;

- po trzecie, podniesione zastrzeżenia o sąsiedztwie uciążliwych zakładów nie zostały poparte jakimikolwiek badaniami w zakresie imisji szkodliwych czynników na sąsiedztwo, mającymi wpływ na atrakcyjność wycenianej nieruchomości, zaś dokumentacja w aktach sprawy nie zawiera żadnych dowodów świadczących o negatywnych skutkach oddziaływania na środowisko i otaczające sąsiedztwo wymienionych zakładów;

- po czwarte, stawka 112,52 zł/m ² dla wycenianej nieruchomości przy ul. (...) jest zasadna, ponieważ położenie tej działki jest nieporównywalnie lepsze od lokalizacji działek na terenie o podobnych powierzchniach, m.in. na terenie P. Technologicznego w strefie podmiejskiej miasta B..

W ocenie Sądu Apelacyjnego, wyjaśnienia biegłego udzielone w odpowiedzi na zarzuty postawione przez powódkę faktycznie nie wydają się przekonywujące, a w szczególności w odniesieniu do wpływu, na określenie wartości ocenianych nieruchomości, negatywnych oddziaływań pochodzących ze strony sąsiednich nieruchomości. Wyjaśnienie tych kwestii wymaga wiadomości specjalnych, zaś sam fakt oddziaływania sąsiednich działek jest okolicznością obiektywną, która winna być brana przez biegłego pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości. Biegły nie może uchylać się od odpowiedzi na pytania, dotyczące takiego oddziaływania, wskazując tylko, że nie przedstawiono mu wiarygodnych informacji i dowodów o tym świadczących. Jeżeli sam nie posiada w tym przedmiocie żadnych informacji, to powinien skorzystać z, przewidzianej w art. 155 ust. 3 u.g.n., możliwości żądania od właściwych organów, urzędów i instytucji udostępnienia wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomości. Z wyjaśnień biegłego nie wynika, aby o udostępnienie takich danych występował. W tym stanie rzeczy stanowisko biegłego o braku omawianego oddziaływania, opierało się w istocie rzeczy na jego subiektywnym przekonaniu, jednak nie popartym rzeczowymi argumentami.

W sytuacji, gdy ostateczne wnioski biegłego nie przekonały Sądu, jedynym instrumentem, pozwalającym na wyjaśnienie kwestii wymagających wiadomości specjalnych, było dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego (art. 286 k.p.c.), co też Sąd Okręgowy uczynił.

Zarzucając zaskarżonemu wyrokowi naruszenie § 4 ust. 3 i § 28 ust. 5 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, pozwany nie wskazał jednoznacznie w czym zarzucane naruszenie miałoby się przejawiać.

Z uzasadnienia apelacji zdaje się wynikać, że takiego naruszenia upatruje w tym, że biegła D. Z. przekonująco nie odparła i nie wyjaśniła zastrzeżeń do opinii, zawartych w pkt 3 i 4 pisma procesowego pozwanego z dnia 2 kwietnia 2013 r. Zdaniem pozwanego, zastrzeżenia te stanowią podstawę do stwierdzenia, że biegła popełniła zasadnicze błędy logiczne, jak też dokonane przez nią oceny wycenianych nieruchomości i ewentualny wpływ niektórych elementów na ich wartość są nieadekwatne do rzeczywistego stanu rzeczy. Aprobując opinię tej biegłej – zdaniem pozwanego – Sąd naruszył tym samym wymienione przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Biegła nie dokonała bowiem rzetelnej analizy porównawczej nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych m.in. w wyniku zasadniczych błędów logicznych przedłożonej Sądowi opinii.

Podniesiony przez pozwanego zarzut naruszenia przepisów wymienionego rozporządzenia, w rzeczywistości zmierza do podważenia ustaleń faktycznych, poczynionych przez Sąd Okręgowy w tym przedmiocie w oparciu o dokonaną ocenę dowodów, co należałoby podnosić w kontekście naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

Tymczasem skarżący, nie formułując zarzutu wadliwości dokonanej oceny dowodów, kwestionował głównie fakt, że Sąd Okręgowy oparł się na opinii biegłego, którą on uważa za wadliwą pod względem logicznym i metodologicznym. Sąd Apelacyjny nie podziela tego stanowiska.

Wypada przy tym zauważyć, że lakoniczność uzasadnienia omawianego zarzutu apelacji nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, jakich konkretnie błędów logicznych i metodologicznych opinii ma on dotyczyć. W sposób oczywisty taki sposób formułowania zarzutów uniemożliwia też konkretne do nich odniesienie się.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, należy podkreślić, że opinia biegłej D. Z. jawi się jako poprawna i przekonująca, chociażby z tego powodu, iż uwzględnia wszelkie okoliczności tak negatywne, jak i pozytywne, wpływające na wartość obu szacowanych nieruchomości. Na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2013 r. biegła udzieliła też obszernych wyjaśnień na zastrzeżenia pozwanego, podtrzymując ustalenia i wnioski wynikające z opinii. Mając na uwadze wysoki poziom kwalifikacji i długoletnie doświadczenie zawodowe biegłej, Sąd Okręgowy miał podstawy do ocenienia tego dowodu jako wiarygodnego.

Nie znajdując zatem podstaw do uwzględnienia zarzutów podniesionych przez pozwanego, Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił jego apelację jako bezzasadną. Konsekwencją powyższego rozstrzygnięcia było obciążenie pozwanego kosztami postępowania apelacyjnego, jako przegrywającego spór w tej intencji, stosownie do zasady wyrażonej w art. 98 k.p.c.

Jednocześnie Sąd Apelacyjny zmienił postanowienia zawarte w punktach III, IV, V i VI zaskarżonego wyroku, uwzględniając w ten sposób w części zażalenie powódki.

Należy bowiem mieć na uwadze, że w sprzeciwie od orzeczenia SKO powódka zawarła w pierwszej kolejności żądanie ustalenia, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania przedmiotowych nieruchomości jest nieuzasadniona, a dopiero w drugiej, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości niż wskazuje organ.

Tym samym wartość interesu majątkowego, którego ochrony prawnej dochodziła powódka, czyli wartość przedmiotu sporu, równa jest różnicy między zaproponowaną nową wysokością opłaty rocznej (281.365,09 zł), a dotychczasową wysokością opłaty rocznej (131.255,35 zł). Ustalenie tej opłaty w orzeczeniu sądu pierwszej instancji w wysokości 206.430,58 zł oznacza, że obie strony mniej więcej w połowie tj. w 50% wygrały sprawę. Powódka poniosła koszty procesu w łącznej kwocie 11.106 zł, w związku z czym należał się jej zwrot 5.553 zł, zaś pozwany w kwocie 2.000 zł, w związku z czym należał mu się zwrot 1.000 zł. Stosunkowe rozdzielenie tych kosztów – w myśl art. 100 k.p.c. – uzasadnia zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki 4.553 zł.

Koszty zastępstwa procesowego pozwanego, poniesione przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa, wyniosły 3.804.20 zł, w związku z czym należał się jej z tego tytułu zwrot 1.902,10 zł.

Skarb Państwa poniósł tymczasowo wydatki w niniejszej sprawie w wysokości 4.242,84 zł, w związku z czym obie strony zostały tymi wydatkami obciążone po 2.121,42 zł.

Z tych też względów, Sąd Apelacyjny orzekł, jak w punkcie III i IV sentencji niniejszego wyroku, na podstawie art. 386 § 1 i 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c.

Koszty postępowania zażaleniowego zostały zniesione między stronami na zasadzie art. 100 k.p.c.