Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

dnia 09 stycznia 2017 rok

Sąd Okręgowy w Warszawie III Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 09 stycznia 2017 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W.;

o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. nr (...) z dnia 05 lipca 2016 roku

orzeka:

1.  uchyla uchwałę nr 7/2016 z dnia 05 lipca 2016 roku Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy (...) w W.;

2.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. na rzecz powódki K. K., kwotę 200,00 (dwieście) złotych kosztów procesu.---

/-/ SSO Mariusz Solka

Syg. akt III C 1018/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 03 sierpnia 2016 roku, powódka K. K. wniosła pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) o uchylenie uchwały nr 7/2016 z dnia 05 lipca 2016 roku.

W uzasadnieniu swojego stanowiska wskazała, iż podjęta uchwała jest sprzeczna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz narusza jej interesy w części dotyczącej rozliczania kosztów części wspólnych.

W odpowiedzi na pozew, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa, wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej Wspólnoty kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W ocenie pozwanej, opłata ustalona w uchwale podjętej przez Wspólnotę została skalkulowana właściwie.

Sąd Okręgowy, ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielką lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., zarządzanego przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) 140. ( dowód: okoliczność bezsporna, lista właścicieli lokali k. 5v).

Wspólnota Mieszkaniowa składa się z dwóch wyodrębnionych lokali należących do E. S. i K. K., zaś w pozostałym zakresie niewyodrębnionym jest własnością (...) W.. W nieruchomości (...) W. posiada 6 toalet wykorzystywanych w systemie hotelowym przez lokatorów komunalnych, które nie stanowią nieruchomości wspólnej i które nie są podłączone (poza jedną toaletą) do oddzielnego licznika energii elektrycznej (dowód: okoliczności niesporne).

Uchwałą z dnia 05 lipca 2016 roku nr (...), w związku z koniecznością ustalenia opłaty za pobór energii elektrycznej w pomieszczeniach toalet w systemie hotelowym stanowiących własność (...) W., ustalono opłatę 69 złotych miesięcznie, a także ustalono ryczałtowo zapłatę przez (...) W., kwoty 2.488,00 złotych tytułem opłat za dostarczanie energii w okresie od dnia 01 sierpnia 2013 do 31 lipca 2016. Przedmiotowa opłata miesięczna w kwocie 69 złotych miała być płatna do dnia zamontowania przez (...) W. indywidualnego licznika energii elektrycznej w pomieszczeniu toalety, która znajduje się na 1 piętrze budynku przy ulicy (...) od strony głównego wejścia do budynku i rozliczania kosztu zużycia energii elektrycznej zgodnie z uchwała nr (...). Za uchwałą głosowali właściciele posiadający 0,859 udziałów oprócz K. K.. Integralną część uchwały stanowiła lista do głosowania stanowiąca załącznik nr 1 i kalkulacja zużycia energii stanowiąca załącznik nr 2 do uchwały. Miesięczna opłata w kwocie 69 złotych z tytułu dostarczania energii do toalet należących do (...) W. została skalkulowana jako koszt pracy 9 żarówek o mocy 40 K. przez rok. Jak wynika z kalkulacji wśród opłat które zostały uwzględnione przy wyliczeniu opłaty uwzględniono jedynie opłatę jakościową i opłatę sieciową (bez wyszczególnienia czy jest to opłata sieciowa stała czy zmienna). Nie uwzględniono natomiast kosztów stałych zawartych związanych z dostarczaniem energii elektrycznej a mianowicie: opłaty handlowej, opłaty (...), opłaty sieciowej stałej albo zmiennej, opłaty przejściowej, opłaty abonamentowej (dowód: uchwała k. 5-5v, kalkulacja opłaty k. 6, przykładowy rachunek za energię k. 46-47, okoliczności przyznane przez pozwaną k. 101-102).

W dniu 30 września 2016 roku, w pomieszczeniach toalet wymieniono oprawy żarowe na oprawy led w liczbie 12 sztuk wraz z czujnikami ruchu. W każdym pomieszczeniu toalety zamontowano po dwie oprawy ledowe. Jedna z toalet została podłączona do oddzielnego licznika energii elektrycznej ( dowód: protokół k. 48-49, notatka k.50, protokół k. 51).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. Złożone do akt sprawy dokumenty Sąd uznał za wiarygodne albowiem ich autentyczność i moc dowodowa nie była przez strony kwestionowana, a Sąd nie znalazł podstaw by czynić to z urzędu.

Sąd oddalił wszystkie wnioski dowodowe złożone zarówno przez powódkę jak i pozwanego (vide postanowienie k.102) albowiem w ocenie Sądu były one irrelewantne dla rozstrzygnięcia sprawy. W sytuacji przyznania przez pozwaną okoliczności związanych ze sposobem kalkulacji opłaty z tytułu dostarczanie energii do toalet (...) W. i wskazania iż nie zostały w niej uwzględnione wszystkie opłaty stałe z tytułu dostarczania energii i jej dystrybucją ponoszone w większości przez Wspólnotę Mieszkaniową a jedynie opłata jakościowa i opłata sieciowa, uchwała podlegała uchyleniu bez przeprowadzenia dalszego postępowania dowodowego z uwagi na oczywiste naruszenie przepisów prawa, interesów powódki oraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Sąd Okręgowy, zważył co następuje:

Powództwo jako uzasadnione podlegało uwzględnieniu w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W pierwszej kolejności należy się odnieść do zachowania terminu zawitego do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. W ocenie Sądu, powódka dochowała terminu zawitego do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 1a u.w.l. powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania w dniu 05.07.2016 roku, zatem termin sześciotygodniowy należy liczyć od dnia zawiadomienia powódki o podjęciu uchwały. W aktach sprawy brak jest informacji w jakim dniu zostało skierowane do powódki zawiadomienie o podjętej uchwale, jednakże okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia albowiem i bez tego można stwierdzić, iż powódka wniosła powództwo w dniu 03.08.2016 roku gdy tymczasem termin 6 tygodniowy od podjęcia uchwały upływał w dniu 16.08.2016 roku. A zatem okoliczność kiedy faktycznie powódka dowiedziała się o podjętej uchwale nie ma większego znaczenia, skoro nawet w sytuacji gdyby powódka nie została o uchwale zawiadomiona i tak powództwo wniosła w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały. Ponadto podkreślić należy, iż pozwana nie kwestionowała okoliczności związanej z zachowaniem przez powódkę terminu do zaskarżenia uchwały zgodnie z 25 ust.1 a ustawy.

Jak wskazano już powyżej, zgodnie z treścią cytowanego artykułu istnieją cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali tj. niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź naruszenie interesów właścicieli lokali w inny sposób.

Powódka w stosunku do zaskarżonej uchwały nie podniosła żadnych zarzutów dotyczących sposobu zbierania głosów pod uchwalą, ani też sposobu przeprowadzenia głosowania, w tym odnoszących się do trybu indywidualnego zbierania głosów. Brak jest także jakichkolwiek uzasadnionych twierdzeń powódki w zakresie niezgodności uchwały nr (...) z przepisami prawa bądź też z umową właścicieli lokali.

W tym miejscu wskazać należy, że właściciel lokalu może dochodzić uchylenia uchwały również w sytuacji kiedy narusza ona jego interesy bądź też zasady zarządu nieruchomością wspólną. Co istotne o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał zarówno w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Pomimo nie sformułowania wprost zarzutów naruszenia przepisów prawa przez powódkę, w ocenie Sądu podjęta uchwała narusza art.13 ust.1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie mają obowiązku w partycypowaniu i częściowym ponoszeniu kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokali które są własnością (...) W.. Koszty dostarczanej do lokalu energii cieplnej ponosi właściciel samodzielnie i w 100%. Jeżeli w lokalu zainstalowane zostały podzielniki umożliwiające wyliczenie kosztu tej energii, to wspólnota nie ma w tym zakresie żadnej mocy decyzyjnej - pozwalającej lub odmawiającej zgody - na ponoszenie przez właściciela kosztów utrzymania jego lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 27 czerwca 2013 roku I ACa 404/13).

Podkreślić należy, iż w sytuacji gdyby do każdego lokalu (toalety) należącego do (...) W. energia elektryczna byłaby dostarczana bezpośrednio przez dostawcę i przez oddzielny licznik a nie jak to ma miejsce obecnie za pośrednictwem Wspólnoty Mieszkaniowej, to właściciela tychże lokali a więc (...) W. obciążałyby wszystkie koszty stale i zmienne związane ze sprzedażą energii elektrycznej a także jej dystrybucją. Poza zatem samą energią czynną – właściciel (...) W. zobowiązane byłoby do zapłaty oprócz opłaty jakościowej i opłaty sieciowej zmiennej, także wszystkich innych pozostałych opłat składających się na koszt dostarczania energii elektrycznej a więc: opłatę handlową, opłatę (...), opłatę sieciową stałą, opłatę przejściową, opłatę abonamentową. Z podjętej zaś uchwały wynika, iż jedyne opłaty jakie uwzględniono w kalkulacji miesięcznej ryczałtowej odnoszą się do średniego zużycia i kosztu jednego K. energii dostarczanego do żarówki 40W oraz opłaty jakościowa i opłata sieciowa, bez uwzględnienia pozostałych opłat związanych z dostarczaniem energii elektrycznej. Taka kalkulacja ryczałtowa miesięczna abstrahując od jej merytorycznej poprawności w zakresie kosztu dostarczenia energii do jednej z toalet i jej „zaniżenia” zdaniem powódki, powoduje iż Wspólnota Mieszkaniowa pomimo dostarczania energii elektrycznej do pomieszczeń należących do jednego z właścicieli, zmuszona jest do ponoszenia praktycznie wszystkich kosztów stałych i zmiennych poza tymi które są zawarte w kalkulacji, pomimo tego, iż w sytuacji gdyby właściciel takową umowę sam podpisał i rozliczał się według wskazań własnego licznika, zmuszony byłby te koszty ponosić.

Nie ma zdaniem Sądu żadnych uzasadnionych podstaw do tego aby w kalkulacji zużycia energii elektrycznej dostarczanej do pomieszczeń stanowiących własność (...) W., uwzględniać tylko niektóre pozycje związane z kosztami dostarczania energii elektrycznej, a wręcz przeciwnie, winny być uwzględnione wszystkie pozycje związane zarówno z dostarczaniem energii elektrycznej jak i jej dystrybucją, bo dopiero suma wszystkich tych kosztów składa się na faktyczny koszt dostarczonej energii elektrycznej.

Uwzględnienie tylko niektórych pozycji związanych ze sprzedażą energii elektrycznej jak i jej dystrybucją, narusza także prawidłowe zasady zarządzania nieruchomością wspólną i w sposób oczywisty narusza interes powódki. Nie można uznać za prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną sytuacji gdy Wspólnota Mieszkaniowa jest zobowiązana do ponoszenia znacznej części kosztów dostarczania i dystrybucji energii elektrycznej do lokali będących własnością jednego z właścicieli, zaś sam ryczałt jest ustalony w sposób zdecydowanie dla Wspólnoty niekorzystny. Dla większościowego właściciela może wydawać się to bez różnicy albowiem w sytuacji posiadania przez (...) (...),834 udziałów w nieruchomości wspólnej i tak w największym zakresie musi partycypować w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Jednakże z punktu widzenia interesów Wspólnoty jako oddzielnego podmiotu a także właścicieli wydzielonych lokali nie jest do sytuacja tak jednoznaczna.

Nie obciążenie wszystkimi kosztami sprzedaży i dystrybucji energii elektrycznej (...) W. w odpowiednim stosunku do zużywanej energii elektrycznej w toaletach, powoduje, iż w odpowiednim zakresie tj. do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, zwiększają się obciążania powódki związane z kosztami utrzymania nieruchomością wspólnej. Inaczej rzecz ujmując, powódka jest zmuszona do partycypowania w zwiększonym zakresie w kosztach dostarczania energii do nieruchomości wspólnej, pomimo tego, iż znaczna część tej energii dostarczana jest do lokali (...) W.. Przy takiej kalkulacji opłaty jak w zaskarżonej uchwale nr (...) to Wspólnota Mieszkaniowa de facto pokrywa koszty dostarczania energii do lokali należących do (...) W. poza energią czynną, pomimo tego, iż w sytuacji gdyby (...) W. samodzielnie bez pośrednictwa Wspólnoty te koszty ponosiłoby, byłyby one znacznie wyższe.

Podzielić należy także przynajmniej częściowo zarzuty powódki w zakresie przyjętej metodologii ustalenia opłaty ryczałtowej w zakresie kosztów energii zużytej do oświetlenia toalet. Powódka podniosła, iż indywidualny licznik został zamontowany w toalecie mało uczęszczanej a jednocześnie podniosła, iż z uwagi na wykorzystywanie toalet przez lokatorów komunalnych, pomimo zamontowania czujek, oświetlenie w toaletach jest włączone praktycznie non-stop, notorycznie są kradzione żarówki i zmieniane na większe, co powoduje iż ustalony ryczałt nie jest miarodajny i nie oddaje rzeczywistych kosztów związanych z oświetleniem toalet. Jako okoliczność notoryjną można uznać fakt, iż w przypadku użytkowania przedmiotu - toalety przez większą ilość osób i to w sytuacji gdy nie są one jej właścicielami (lokatorzy komunalni), osoby korzystające nie przejawiają większej dbałości o cudze mienie, a zatem nie sposób uznać twierdzeń powódki za zupełnie bezzasadne. W sytuacji gdy lokale w nieruchomości są wykorzystywane przez (...) W. jako lokale socjalne i zważywszy na dużą rotację lokatorów w takich mieszkaniach, toalety należące do m.st W. narażone są siłą rzeczy na zwiększoną dewastację co odnosi się także do oświetlenia.

Podzielić należy, zastrzeżenia powódki, iż przyjęta metodologia ustalenia opłaty miesięcznej nie jest właściwa. Oczywiście optymalną byłaby sytuacja gdyby wszystkie pomieszczenia należące do (...) W., posiadłyby odrębne opomiarowanie i oddzielne liczniki co pozwoliłoby na uniknięcie tego typu problemów, jednakże w sytuacji gdyby jednak dostarczanie energii do pomieszczeń toalet miałoby się odbywać za pośrednictwem Wspólnoty Mieszkaniowej, konieczne jest uwzględnienie w kalkulacji:

- wszystkich opłat związanych ze sprzedażą energii oraz jej dystrybucją w odpowiednim stosunku do zużytej energii;

- ustalenie rzeczywistego poboru energii w jednej z toalet z uwzględnieniem faktycznie wykorzystywanych źródeł światła i ich mocy a także rzeczywistego czasu pracy źródeł światła, w wybranej najbardziej reprezentatywnej toalecie tj. toalecie najbardziej uczęszczanej tak aby faktyczne koszty dostarczania energii nie były zaniżone. Przy czym w kalkulacji winno być przyjęte 12 źródeł światła co wynika bezpośrednio z samego protokołu obioru prac (k.48-49 i notatki k. 50) a nie 9 źródeł jak to przyjęto w kalkulacji.

Dopiero po takim ustaleniu będzie możliwe ustalenie ewentualnego ryczałtu miesięcznego, jaki (...) W. winno opłacać z tytułu dostarczanie energii do toalet stanowiących jego własność.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów powódki, związanych z zaniżonymi jej zdaniem kosztami dostarczania energii pobieranej podczas remontów lokali należących do większościowego właściciela, dostarczania energii do kuchni na parterze należącej do lokalu nr (...), dostarczania energii do lamp ulicznych oświetlających podwórko nie należące do Wspólnoty, dostarczania energii do reklamy lokalu użytkowego (...), które to koszty są pokrywane przez Wspólnotę Mieszkaniową zamiast (...) W., w ocenie Sądu nie podlegają one ocenie w przedmiotowym postępowaniu albowiem zaskarżona uchwała nr (...), dotyczy tylko i wyłącznie opłat na rzecz Wspólnoty z tytułu energii elektrycznej dostarczanej do oświetlenia toalet w systemie hotelowym i nie odnosi się do innych pomieszczeń (...) W..

Mając powyższe na względzie na podstawie art.25 ust.1 w zw. z art.13 ust.1 ustawy o własności lokali, w pkt. 1 wyroku Sąd uchylił uchwałę nr 7/2016 z dnia 05 lipca 2016 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W..

W pkt 2 wyroku Sąd, uwzględniając treść art. 98 § 1 k.p.c. i okoliczność, że powódka wygrała sprawę w całości, zasądził od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w W. na rzecz powódki K. K., kwotę 200 złotych kosztów procesu, na które składa się opłata sądowa od pozwu.

Mając powyższe na względzie, Sąd orzekł jak w wyroku.---

/-/ SSO Mariusz Solka

(...)

1.  (...)

2.  (...)

(...)

(...)