Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2014 r.

Sąd Rejonowy w Legionowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 r. w Legionowie

sprawy z powództwa A. M.

przeciwko E. Ś. (1)

o zapłatę

Powództwo oddala.

Sygn. akt I C 1124/12

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 października 2014 r. (data prezentaty) powódka A. M. wniosła przeciwko E. Ś. (1) o zapłatę kwoty 27.398,11 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty z tytułu szkody poniesionej wskutek zawarcia w wyniku błędu wywołanego podstępem pozwanej umowy najmu pawilonu handlowo-usługowego położonego przy ul. (...) w L., a także o zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów procesu, w tym również kosztów zastępstwa procesowego ( pozew k-1).

E. Ś. (1) wniosła o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego oraz o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych ( odpowiedź na pozew k-107-108).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka A. M. chciała rozpocząć własna działalność gastronomiczną w zakresie produkcji pierogów. W tym celu szukała odpowiedniego lokalu do wynajęcia. Korzystając z usług pośrednika sprzedaży nieruchomości G. D. podjęła negocjacje umowy najmu z pozwaną E. Ś. (1), właścicielką lokalu przy ul. (...). Obie strony przystępując do zawarcia umowy działały przez swoich pełnomocników; najemca w osobie Ł. I., wynajmująca w osobie swojej córki B. Ś. (1) ( bezsporne).

Powódka działała przez pełnomocnika Ł. I. we wszystkich czynnościach związanych z wynajmem począwszy od pierwszych oględzin. Pierwsza jego wizyta w przedmiotowym lokalu odbyła się w obecności pośredniczki G. Z., kolejne miały miejsce już bez pośrednika, ale w obecności znajomych Ł. I. – w czasie tych wizyt pełnomocnik miał nieskrępowaną możliwość obejrzenia całego lokalu (to znaczy zarówno poziomu parteru oraz poziomu -1) i dokonania jego oceny pod kątem potrzeb planowanej działalności gospodarczej oraz stanu technicznego. Lokal w tym celu był udostępniany m.in. przez pozwaną, a następnie przez jej córkę B. Ś. (1), która prowadziła w nim swoją działalność gastronomiczną, również polegającą na produkcji pierogów. B. Ś. (1) zamierzała w krótkim czasie zamknąć swoją działalność, ale lokal miał jej zdaniem spełniać wszelkie wymogi do prowadzenia takiej działalności, o czym świadczyć miał fakt uzyskania zezwolenia Sanepidu.

Po konsultacji telefonicznej i mailowej z powódką Ł. I. z jej pełnomocnictwa i w uzgodnieniu z nią podpisał w dniu 21 marca 2012 r. umowę najmu na okres 5 lat od dnia 24 marca 2012r. do dnia 23 marca 2017r. Umowa dotyczyła pawilonu handlowo-usługowego o powierzchni 76 m. kw. oraz piwnicy o powierzchni 35 m. kw., przy czym zgodnie z umową w dniu 24 marca 2012r. do dyspozycji najemcy została oddana część o powierzchni 56 m. kw. wraz z piwnicą 35 m.kw, zaś pozostała część tj. część, w której kończyła jeszcze działalność B. Ś. (1) miała być najemcy przekazana w dniu 14 kwietnia 2012 r., ale nastąpiło to już wcześniej. Strony ustaliły czynsz w wysokości 5000 zł miesięcznie płatny z góry do dnia 24 każdego miesiąca. Zgodnie natomiast z aneksem do przedmiotowej umowy podpisanym w tym samym dniu czynsz został zróżnicowany co do kwot od powierzchni oddanej w użytkowanie najpierw 6000 zł (zgodnie z oświadczeniem pozwanej kwota w aneksie została omyłkowo podana, a w rzeczywiści wynosiła ona 5000 zł, a od czasu przejęciu całej powierzchni lokalu 8000 zł miesięcznie ( dowód - umowa wraz z aneksem do umowy z 21 marca 2012 r. k – 13-16). Strony ustaliły nadto kaucję zwrotną w wysokości 8.000 zł. Zgodnie z § 6 i 7 najemca ponosić miał koszty bieżącego utrzymania pawilonu, koszty bieżących napraw i remontów, wywozu nieczystości stałych i koszty utrzymani porządku otoczenia, natomiast za energię elektryczną wodę i ścieki najemca miał się rozliczać z firmą (...) J. Ś. (1), (...)-(...) L. określonych jako właściciel tych urządzeń. Jak wynika z punktu 8 umowy najemca zapoznał się ze stanem pawilonu. W punkcie tym nadto zastrzeżono, że wszelkie adaptacje i remonty w okresie trwania umowy najmu najemca może dokonywać na własny koszt uzgadniając je pisemnie z wynajmującym, nadto najemca zobowiązywał się po zakończeniu najmu oddać pawilon w stanie niepogorszonym i bez zadłużeń wynikających z tytułu opłat czynszowych i bieżących. § 9 umowy określał, że lokal został wynajęty na potrzeby prowadzonej przez najemcę produkcji i sprzedaży gastronomicznej oraz sprzedaży piwa.

Po przejęciu lokalu powódka w dalszym ciągu początkowo za pośrednictwem pełnomocnika dokonała w nim oprócz szeregu prac związanych z adaptacją wnętrza według własnego zamysłu (np. wyburzenie ścianki działowej i związane z tym przeniesienie miejsca instalacji kaloryfera) także prac związanych z wymianą instalacji elektrycznej na poziomie -1 (instalacja na poziomie wyższym wymagała jedynie wymiany zużytych użytkowanie źródeł światła). Próba odbioru lokalu przez sanepid ujawniła konieczność zamontowania nowej instalacji wentylacyjnej bowiem Sanepid stwierdził, że system istniejący w lokalu nie jest odpowiedni do planowanego przez powódkę profilu działalności. Montaż takiej instalacji wymagał dokonania znacznej ingerencji w pokrycie dachowe budynku ponieważ instalacja ta musiała być wyprowadzona na dach. O woli przeprowadzenia takich prac powódka nie poinformowała wynajmującej, nie uzyskała więc też jej pisemnej zgody na powyższe, a wskutek tego o planowanej ingerencji nie została powiadomiona wspólnota mieszkańców, do której przedmiotowy lokal należy. Prace związane z montażem wentylacji przeprowadzone zostały z pomocą znajomego pełnomocnika i powódka poniosła w związku z tym koszt około 5.000 zł. Ostateczny odbiór lokalu przez Sanepid nastąpił w dniu 18 czerwca 2012r. Celem ułatwienia dopełnienia tych formalności strona pozwana udostępniła powódce projekt technologiczny oraz pomiar wody, nadto B. Ś. (1) pojechała wraz powódką i jej pełnomocnikiem do siedziby Sanepidu celem pomocy w załatwieniu spraw. W następnych dniach powódka rozpoczęła działalność. Okoliczność, że działalność dopiero się rozwijała, przy konieczność poniesienia kosztów remontów dokonywanych w lokalu spowodowały, że powódka nie wywiązywała się z płatności czynszu w sposób przewidziany umową – czynsz płacony był w częściach i nie w terminie. Z tego powodu pozwana w dniu 31 maja 2012r. chciała rozwiązać umowę najmu, zastrzegając, że rozwiązanie zostanie unieważnienie w przypadku uiszczenia zadłużenia tj. czynszu w kwocie 8.000 zł z terminem płatności do 24 maja 2012r. (k. 112). Powódka z pomocą rodziny uregulowała zaległość i umowa trwała nadal. Jednak wobec braku zapłacenia w terminie kolejnego czynszu tj. za czerwiec, doszło do kolejnego spotkania powódki z pozwaną, w czasie którego to pozwana w dniu 30 czerwca 2012r. złożyła pismo wypowiadające najem z dniem 30 września 2012r. W związku z zaistniałą sytuacją doszło do wymiany zdań, efektem której było wezwanie powódki przez pozwaną do natychmiastowego opuszczenia lokalu, do czego powódka się zastosowała zwalniając lokal i oddając klucze w dniu 2 lipca 2012r.

Strona pozwana wezwała powódkę do zabrania zamontowanej wentylacji jednak powódka instalacji nie usunęła. W dniu 13 lipca 2012r. Zarząd Wspólnoty Pawilonów Usługowo-Handlowych ul. (...) w L. wezwał E. Ś. (2) i jej męża J. Ś. (2) do zdemontowania dodatkowego wyciągu wentylacji przymocowanej na częściach wspólnych ścian i połaci dachowej w terminie do 20 lipca 2012r., wskazując, że sposób montażu jest niezgodny z przepisami prawa budowalnego oraz zagraża bezpieczeństwu życia i zdrowia dla użytkowników obiektu użyteczności publicznej (k. 132). Pozwana zatem dokonała demontażu, a następnie w dniu 12 lipca 2012r. zwróciła powódce kaucje zwrotną pomniejszając ją o koszty mediów za okres obowiązywania umowy w ostatnim miesiącu, a także o kwotę 2.000 zł z tytułu kosztów usunięcia wentylacji (finalnie na konto pozwanej przekazana została kwota 3643,74 zł – stanowiąca iloraz kwoty kaucji 8.000 zł i kwot należnych z tytułu rachunków tj. 1866 zł oraz 194,94 zł i 295,32 zł oraz 2.000 zł za demontaż wentylacji zgodnie z przelewem k. 428 oraz oświadczeniem k. 123).

Wezwaniem z dnia 7 listopada 2012r. Zarząd Wspólnoty Usługowo-Handlowych ul. (...) w L. poinformował, że po demontażu pozostał niezabezpieczony przewód i otwór w ścianie i w związku z tym wezwał właścicieli do usunięcia przewodu wraz zamurowaniem otworu w ścianie nośnej budynku. Dotychczas wykonane w związku z demontażem wentylacji prace wyniosły pozwana kwotę 1200 zł, nadto zachodzi jeszcze konieczność pokrycia rachunku z tytułu zlikwidowania otworu w dachu po zdemontowanej wentylacji, którego na tę chwilę wspólnota pawilonów jeszcze nie wystawiła.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów załączonych do materiału dowodowego zgromadzonego w aktach niniejszej sprawy przez strony postępowania, a także nadesłanych przez państwowe organy sanitarne.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powódka odwołując się do treści art. 86 § 1 i 2 kc w dniu 8 sierpnia 2012r. złożyła pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w dniu 21 marca 2012r. jako złożonego pod wpływem błędu wywołanego podstępem i niniejszym powództwem zażądał kwoty 27.398,11 zł tytułem odszkodowania. Jak twierdziła, została przez pozwaną podstępnie wprowadzona w błąd co do stanu lokalu w wyniku czego podpisała umowę najmu, której by nie zawarła gdyby znała rzeczywisty jego stan.

Sąd nie znalazł podstaw aby przychylić się do argumentacji powódki. Brak było podstaw do przyjęcia, aby działania pozwanej zmierzały do celowego wprowadzenia powódki w błąd celem nakłonienia jej do zawarcia niekorzystnej umowy i w konsekwencji wyremontowania jej kosztem lokalu.

Po pierwsze jak ustalono w toku postępowania dowodowego, strona powodowa miała pełną i nieskrępowaną możliwość obejrzenia lokalu będącego przedmiotem przed zawarciem umowy, przy czym zapoznanie się ze stanem lokalu wynika wprost z treści umowy. Wprawdzie wszystkie czynności związane z zawarciem umowy, w tym również oględziny lokalu wykonywał w imieniu powódki pełnomocnik Ł. I., ale okoliczności udzielenia pełnomocnictwa powódka nie kwestionowała, przyznała również, że wszystkie decyzje pełnomocnik konsultował z nią telefonicznie, przesyłając zdjęcia mailem, a zatem brak podstaw do przyjęcia, aby czynności pełnomocnika nie przynosiły bezpośredniego skutku dla oceny sytuacji powódki. Pełnomocnik Ł. I. miał możliwość obejrzenia lokalu w takim zakresie jaką widział potrzebę, miał również możliwość odwiedzenia lokalu z dowolnie dobraną osobą, która ten stan lokalu również mogła weryfikować.

Powódka twierdziła, że czuję się wprowadzona w błąd ponieważ lokal nie był, jak zapewniać miała pozwana czy też jej córka tylko do odświeżenia, ale wymagała istotnych remontów, w tym w szczególności, wbrew zapewnieniom lokal nie miał wentylacji odpowiedniej do prowadzenia planowanego przez nią profilu działalności. Brak jest jednak podstaw do uznania, że opisywanie cech lokalu dokonywane przez stronę pozwaną odbiegało od zwyczajowo przyjętych w sytuacji, gdy osoba chce zachęcić kontrahenta do zawarcia umowy. Jak wskazuje doświadczenie życiowe, osoba zainteresowana czy to sprzedażą czy tak jak w tym przypadku najmem rzeczy, podejmuje swoiste działania o charakterze marketingowym, opisując swój towar w korzystnym świetle. Takie zachęty nie wystarczą jednak do przyjęcia, że nastąpiło podstępne doprowadzenie do złożenia oświadczenia o zawarciu umowy. Zwrócić należy uwagę na zeznania pośredniczki z biura nieruchomości, która pokazywała za pierwszym razem pełnomocnikowi powódki lokal tj. G. Z. potwierdziła, że stan lokalu według niej, był stanem do odświeżenia bo np. farba mogła być odpryśnięta, ale w tej części którą ona oglądała nie było widać grzyba czy pleśni na ścianach (k. zeznania k. 163). Skoro w oczach postronnej osoby stan lokalu jawił się jako taki, trudno w tej sytuacji zarzucić stronie pozwanej podawanie nieprawdziwych wiadomości. Co do pozostałych zapewnień, które miały paść ze strony B. Ś. (2) wskazać należy, że cześć z nich z pewnością została zrealizowana – strona pozwana przekazała powódce dokumenty tj. badania wody, a także projekt technologiczny, które ułatwiły jej spełnienie wymogów, a nadto B. Ś. (1) pojechała osobiście wraz z nimi do Sanepidu. Nadto z pisma Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w L. wynika, że w okresie wcześniejszym tj. 17 listopada 2011r. w lokalu została przeprowadzona kontrola tematyczne, która potwierdziła, że lokal przy ul. (...) paw. (...) spełniał warunki sanitarno-techniczne do prowadzenia działalności w zakresie objętym wnioskiem przedsiębiorcy (k. 74), dodatkowo pozwana posiadała wszystkie związane z tym dokumenty, które zostały przedłożone do akt sprawy (k. 115-117). Z nadesłanej przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w L. informacji, wynika, że strona powodowa zamierzała prowadzić i prowadziła w przedmiotowym lokalu działalność tożsamą z działalnością prowadzoną w nim przez córkę pozwanej. Brak jednak podstaw ku temu, aby obciążać odpowiedzialnością za zagrożenie wydania przez Sanepid negatywnej decyzji w zakresie planowanej przez powódkę tożsamej działalności w razie braku zamontowania innej wentylacji, podmiotu, który taka akceptacje w zakresie własnej działalności w tym lokalu uprzednio zyskał.

Odnosząc się w końcu do wielkości remontu przeprowadzonego przez powódkę zwrócić należy uwagę na to, jakie w końcu finalnie zostały w lokalu przeprowadzone prace. Co do instalacji elektrycznej sam świadek W. I. przyznał, że na poziomie wyższym instalacja była prawidłowa, a on z własnej inicjatywy, w prezencie kupił tylko synowi i jego partnerce zużyte wskutek normalnego użytkowania żarówki. Świadek zeznał wprawdzie, że musiał dokonać wymiany całej instalacji na poziomie -1 bo w jego ocenie już na pierwszy rzut oka ona wzbudzała zagrożenie dla użytkowników. W tym zakresie jednak Sąd uznał, że strona pozwana nic tu ukryć nie mogła ponieważ sposób oświetlenia tego poziomu był na pierwszy rzut oka widoczny nawet dla laika(zgodnie z tym co chociażby opisywał świadek W. I.), strona powodowa oglądając lokal widziała stan oświetlenia i nie wzbudził on jej zastrzeżeń. Co więcej nic nie stało na przeszkodzie, aby strona powodowa mogła skorzystać na etapie oglądania lokalu z fachowej porady ze strony choćby ojca pełnomocnika W. I., który w okresie późniejszym te prace rzeczywiście wykonywał i miał do nich stosowne uprawnienia. Co do konieczności zamontowania wentylacji wskazać należy, że trudno tu doszukiwać się chęci pozwanej do uzyskania darmowego remontu lokalu w tym zakresie w sytuacji, gdy obecnie pozwana ponosi koszty demontażu niepotrzebnej jej i nieprawidłowo wykonanej instalacji, o której montażu nie była w ogóle wbrew zapisom umowy informowana, a więc i nie uzyskała stosownego zezwolenia wspólnoty. Pozostałe prace w ocenie Sądu nie wykraczały standardowy remont lokalu celem przystosowania go do potrzeb nowego najemcy.

Powódka we własnym zakresie dobierała osobę pełnomocnika, który jak sam przyznał, nie miał doświadczenia w gastronomii i nie miał stosownej wiedzy na temat potrzeb prowadzonej działalności w odniesieniu do możliwości danego lokalu ( zeznania świadka Ł. I. na rozprawie w dniu 31 października 2013 r. k-143). Jak zeznał pełnomocnik powódki, nie skierował do pozwanej żadnych pytań na temat instalacji wentylacyjnych, uznając „na oko”, że są one wystarczające. Tymczasem miał on nieskrępowaną możliwość oglądania całego lokalu, łącznie z instalacjami, na których temat jednakże nie wysuwał żadnych wątpliwości ( k-162-163). Tym samym także w tej kwestii nie można przypisać działaniom pozwanej charakteru podstępnego. Jeżeli zatem strona powodowa miała zastrzeżenia co do lokalu, powinna je zgłosić, nic nie stało na przeszkodzie - w razie gdyby strona przyjęła, że nie ma dostatecznego rozeznania - skorzystać z pomocy specjalistycznej w zakresie instalacji wentylacyjnej.

Również inne zarzuty strony powodowej nie znajduje pokrycia w materiale dowodowym. Kwestia uiszczania rachunków za media na rzecz innej osoby niż pozwana została przez stronę pozwaną logicznie wyjaśniona na ostatnim terminie rozprawy. Z kolei sposób rozliczenia kaucji został szczegółowo udokumentowany przez pozwaną i nie budzi zastrzeżeń Sądu. Również w przyczynie rozwiązania umowy najmu wobec wynikających z materiału dowodowego opóźnień w płatnościach trudno doszukać się złej woli pozwanej.

Konkludując, w ocenie Sądu brak podstaw do uznania podstępnego wprowadzenia strony powodowej w błąd w zakresie złożenia oświadczenia o zawarciu umowy, a tym samym wywodzenia na tej podstawie roszczeń odszkodowawczych.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.