Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2017r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Małgorzata Misiurna

Protokolant stażysta Katarzyna Ignacek

po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2017r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko Wspólnocie Lokalowej (...)

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

UZASADNIENIE

Powód (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. pozwem przeciwko Wspólnocie Lokalowej, (...)zaskarżył uchwałę Wspólnoty Lokalowej (...)nr (...) z dnia 18 marca 2015 r. w sprawie zatwierdzenia Planu gospodarczego na rok 2015 wnosząc o jej uchylenie z powodu niezgodności uchwały z przepisami prawa, a dokładnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali oraz z powodu bezprawnego, rażącego naruszenia interesów powoda oraz wniósł o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wywiódł, że jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr (...). Powód lokal wynajmuje. Prowadzona jest w nim działalność gospodarcza. W budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal działa pozwana wspólnota mieszkaniowa. W dniu 7 kwietnia 2015 r. zarządca nieruchomości sporządził spis dokonanych uchwał i przesłał go za pośrednictwem Internetu właścicielom lokali.

Powód kwestionuje uchwałę nr (...)w sprawie zatwierdzenia Planu gospodarczego, gdyż narusza przepisy prawa oraz interesy powoda. Powód został na mocy tej uchwały obciążony nadmiernymi kosztami. Powód oraz inni właściciele lokali użytkowych muszą uiszczać większe zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną niż właściciele lokali mieszkalnych, bez właściwych ku temu powodów. Jako konkretne zarzuty nadmiernego obciążenia powód podał następujące koszty:

⚫

Utrzymania powierzchni wspólnych, które wynoszą dla lokali użytkowych 0,17 zł za metr kwadratowy, zaś dla lokali mieszkalnych 0,14 zł;

⚫

Ochrony dla lokali użytkowych i biurowych wynoszą 2,29 zł za metr kwadratowy, dla lokali mieszkalnych 0,41 zł za metr kwadratowy. Są one niewspółmierne do rzeczywistego „korzystania” z ochrony przez powoda. Ochrona chroni oraz obsługuje wyłącznie właścicieli lokali mieszkalnych i lokali biurowych znajdujących się wewnątrz budynku, a nie użytkowych, do których dostęp następuje z zewnątrz budynku;

⚫

Konserwacji domofonów, które dla lokali użytkowych wynoszą 0,60 zł, zaś dla mieszkalnych 0,51 zł za metr kwadratowy; Lokale użytkowe nie korzystają z domofonów;

⚫

Konserwacji systemu szlabanów, które wynoszą dla lokali użytkowych 0,60 zł zaś dla mieszkalnych 0,51 zł za metr kwadratowy; Powód korzysta ze szlabanów sporadycznie;

⚫

Utrzymania sprawności dźwigu, dozoru technicznego i stałych połączeń telefonicznych, które wynoszą dla lokali użytkowych 0,25 zł, zaś dla mieszkalnych 0,45 zł za metr kwadratowy; powód nie korzysta z dźwigu;

⚫

Mediów części wspólnej wynoszą dla lokali użytkowych 0,98 zł zaś dla mieszkalnych 0,76 zł za metr kwadratowy; lokale użytkowe nie korzystają z części wspólnych, użytkownicy i klienci nie wchodzą na klatkę schodową; Powód nie godzi się z ponoszeniem opłat za media w klatkach i hali garażowej, gdzie nie posiada miejsc postojowych i z nich nie korzysta;

⚫

„Innych”, które wynoszą dla lokali użytkowych 0,15 zł za metr kwadratowy, a dla mieszkalnych 0,12 zł z metr kwadratowy. Nie ma informacji, co te koszty obejmują;

⚫

Ubezpieczenia budynku, które wynoszą dla lokali użytkowych 0,03 zł za metr kwadratowy, a dla lokali mieszkalnych 0,02 zł;

⚫

Zaliczki na utrzymanie czystości terenów zewnętrznych- odśnieżanie i pielęgnacja zieleni – wynoszą dla lokali użytkowych 0,80 zł, dla lokali biurowych 0,22 zł, a dla lokali mieszkalnych 0.09 zł za metr kwadratowy; w ocenie powoda nie ma żadnego uzasadnienia dla ustalenia , że 60% kosztów ponoszą właściciele lokalów użytkowych. Sama działka ma znaczącą wielkość, a przed lokalami użytkowymi na parterze budynku, jest pasek trawy o 2 m szerokości, z którego korzystają mieszkańcy, pracownicy biura oraz ich klienci, a większość wspólnej części teren znajduje się na zapleczu budynku, z którego lokale usługowe w ogóle nie korzystają. Ponadto Uchwała nr (...)obliguje usługi po każdej z dostaw do wysprzątania terenu we własnym zakresie.

Na powoda zostały nałożone zwiększone koszty partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną bez żadnego związku z faktycznym z niej korzystaniem przez niego, co już prima facie wydaje się nieuzasadnione. Powód wskazał, że kwota zaliczki powinna być rzetelnie określana i ustalana w relacji do kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Wpłacana zaliczka ma służyć pokryciu tylko takich kosztów. Zwiększenie obciążeń z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do właścicieli lokali użytkowych musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali użytkowych oraz musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Lokalowa (...)wniosła o jego oddalenie. W uzasadnieniu pozwana wywiodła, że przedmiotowa uchwała jest zgodna z art. 12 ust. 3 u.w.l. i w pełni oddaje jej intencje, zabezpieczając przy tym solidarnie, jednak z uwzględnieniem zakresu korzystania z nieruchomości i generowania w związku z tym kosztów jej utrzymania, interesy pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Powód został obciążony procentowo wyższym udziałem w kosztach utrzymania nieruchomości, od właścicieli nieruchomości mieszkalnych, z uwagi na ich występowanie w wyższych wartościach i większym ich zaangażowaniem, aniżeli gdyby lokali użytkowych nie było w tym zasobie. Uzasadnia to zwiększenie obciążenia tymi kosztami. Powód prowadzi w swoim lokalu działalność komercyjną sklep spożywczy z wyrobami alkoholowymi, z którego usług licznie korzystają osoby nie będące współwłaścicielami nieruchomości. Działalność ta, zwiększa dyskomfort korzystania z nieruchomości przez członków pozwanej wspólnoty, zwiększa jej wykorzystanie, czego skutkiem są zwiększone nakłady. Pozwany wskazał, że zwiększoną część utrzymania czystości powierzchni wspólnych generuje utrzymanie porządku i czystości od strony frontowej nieruchomości, w której to znajduje się wejścia do lokali użytkowych. Lokal powoda, w których prowadzone są sklep z alkoholem i apteka, korzysta z tej części znacznie intensywniej aniżeli właściciele lokali mieszkalnych, gdyż odwiedza je znacznie większa ilość osób. Odmienna dbałość o mienie właścicieli lokali mieszkalnych w do klientów sklepów, a także samych wynajmujących od powoda lokal, w sposób ewidentny odzwierciedla uzasadnienie zwiększenia niezbędnych nakładów na utrzymanie tej części nieruchomości. Prowadzona, przez wynajmujących od powoda lokal, działalność wymaga dodatkowego zabezpieczenia nieruchomości. Szczególnie sprzedaż alkoholu, w tym charakterystyczna część klientów zaopatrujących się w ten asortyment, wymusza częstsze interwencje oraz działanie prewencyjne ochrony na nieruchomości. Dodatkowe zlecenie ochrony doraźnej przez najemcę lokalu potwierdza ten fakt i konieczność występowania ochrony nieruchomości , która jest w zwiększonej intensywności zaangażowana w zabezpieczenie sektora nieruchomości, w którym zlokalizowany jest sklep najemcy powoda.

Instalacja domofonowa jest kompatybilna m.in. z systemem zabezpieczeń ruchu drogowego na nieruchomości i obsługuje szlabany z których powód (jego najemcy) korzysta. Zaopatrzenie do lokalu prowadzone jest od wewnętrznej strony nieruchomości, która jest zabezpieczona przed wjazdem osób trzecich szlabanem i domofonem. System ten połączony jest z recepcją ochrony, nierzadko zmuszonej z tego powodu podejmować interwencję. Sposób korzystania z nieruchomości przez najemców powoda jest prowadzony z liczniejszym wykorzystaniem tego systemu aniżeli przez właścicieli lokali mieszkalnych, które stanowią mniejszość na nieruchomości.

Dźwigi osobowe służą do komunikacji między poziomami nieruchomości. Powód ma liczniki pomiarowe mediów i klimatyzatory do swojego lokalu na niższych poziomach kondygnacji budynku i korzysta z tych urządzeń, bądź ma prawo z ich korzystać. Nawet założenie, że pracownicy powoda czy jego najemców korzystają wyłącznie z biegów klatki schodowej, nie zwalnia powoda z ponoszenia kosztów utrzymania dźwigów osobowych w części wspólnej. Media części wspólnej obejmują oprócz kosztów oświetlenia klatek schodowych, hali garażowej (których powód nie płaci), ale głównie oświetlenie części zewnętrznej, którego intensywność i rozplanowanie zakresu, jest szczególnie w interesie powoda, gdyż jego lokal zlokalizowany jest na parterze nieruchomości. Nadto jest to energia potrzebna do ogrzewania nieruchomości i utrzymania sprawności urządzeń technicznych, niezbędnych także dla utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Koszty oświetlenia klatki schodowej są nikłym procentem całości kosztów zużycia mediów.

Kwota pozycji „inne koszty” obejmuje zaliczkę na poczet pokrycia kosztów zarządu części wspólnych nieruchomości i stanowi pozycję rezerwową na koszty, które nie zostały ujęte i przewidziane w budżecie, a zawsze mogą wystąpić . Ewentualnie poniesione koszty z tej pozycji są szczegółowo omawiane i uzasadniane przed Zarządem wspólnoty oraz na Zebraniu członków wspólnoty raz do roku. Ich poziom stanowi 2,6 % ponoszonych kosztów.

Zaliczka na tereny zewnętrzne w tym utrzymanie zieleni i odśnieżanie uwzględnia głównie koszty utrzymania terenu, o którym powód wspomina w swoim pozwie tj. terenu pomiędzy lokalami użytkowymi znajdującymi się na parterze a ulicą (...) , które są notorycznie niszczone, praktycznie w 100% tylko przez klientów tychże lokali (obok sklepu ”Ż.” i apteki powoda znajduje się tam sklep (...)), poprzez zaśmiecanie, deptanie terenów zielonych, skracanie sobie przez nie drogi, schodzenie, niszczenie skarpy, mocowanie i zostawianie na nich rowerów, zwierząt i inne tego rodzaju działania. Teren w prawdzie objętościowo większy znajdujący się od wewnętrznej strony nieruchomości, nie jest objęty dodatkowymi pracami związanymi z jego utrzymaniem i poza sezonowym koszeniem trawy nie generował do tej pory żadnych kosztów. Uprzątnięcie terenu po dostawach jest obowiązkiem powoda i nie jest ujęte w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Jak wynika z powyższego zwiększone koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości , którymi obciążone są lokale użytkowe w stosunku do lokali mieszkalnych, są uzasadnione ekonomicznie. Trudno bowiem przerzucać pokrywanie kosztów na lokale mieszkalne, skoro są one generowane na skutek prowadzonej działalności zarobkowej powoda i pozostałych właścicieli lokali użytkowych. Przez rodzaj prowadzonej przez najemców powoda działalności ukierunkowanej na osiąganie zysku finansowego, znacznie zmniejszył się komfort zamieszkiwania tej nieruchomości przez osoby fizyczne, co nie jest w żadnym elemencie wycenione.

Poziom zaliczek uiszczanych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną został przyjęty przez wspólnotę w sposób bardzo rzetelny z uwzględnieniem wielu zmiennych w tym rodzaju kosztów, miejsca ich powstania, wyposażenia technicznego nieruchomości, sposobu korzystania z nieruchomości. Zostało wykazane znaczne dodatkowe zaangażowanie w tworzeniu kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości spowodowane działalnością powoda.

W piśmie procesowym z dnia 10 maja 2016 r. powód podał, że na podstawie przedmiotowej uchwały powód ponosi niewspółmierne koszty partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, które zostają bez jakiegokolwiek związku z poziom faktycznego korzystania z tejże przez powoda i zostały przez pozwaną wspólnotę przyjęte w sposób arbitralny, przy bezpodstawnym w przedmiotowych okolicznościach założeniu, że lokale użytkowe maja płacić więcej, rażąco naruszając interes ekonomiczny powoda. Powód ocenia, ze każdorazowo comiesięcznie uiszcza nadpłatę - dodatkową kwotę w wysokości 1.000 zł- co w skali roku stanowi 12.000 zł. Na chwilę zakupu własności lokalowej w przedmiotowej nieruchomości nie były jeszcze znane poziomy kosztów. Powód podniósł, że pozwana nie podała jakichkolwiek konkretnych wskazań i dowodów uzasadniających zwiększone koszty partycypacji lokali użytkowych w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Brak jest jakichkolwiek dowodów, aby występowały problemy z klientami sklepu (...), w tym ze spożywaniem przez nich alkoholu na terenie wspólnoty. Pozwana tym bardziej nie wykazała w jakikolwiek sposób, że trawniki są niszczone akurat przez klientów lokali użytkowych.

Powód nadto wskazał, że lokale użytkowe nie mają dostępu do wind, korytarza i żadnych części wspólnych poza chodnikiem przed lokalem. Powód odnosząc się do częstotliwości korzystania z domofonu i szlabanu, wskazał, iż posiada pilot do szlabanu, a dostawy do lokali użytkowych mają miejsce maksymalnie raz dziennie, zaś mieszkań i biur jest kilkadziesiąt. Powód wniósł o obniżenie kosztów do połowy kosztów płaconych przez innych członków wspólnot, gdyż z powodu obecności we wspólnocie lokali użytkowych nie dochodzi do ponoszenia przez wspólnotę zwiększonych kosztów. Powód podał, że tereny zielone przed lokalem powoda, nie służące do wyłącznego jego użytku, stanowią 3% całości. Pozwana potwierdziła, że sprzątanie po dostawach jest obowiązkiem powoda, a zatem w żaden sposób nie może zwiększać obciążenia go kosztami nieruchomości wspólnej. Powód wskazał, ze koszty utrzymania czystości powierzchni wspólnych powinny wynosić dla lokali użytkowych 0,07 zł za m ², koszty ochrony powinny wynosić dla lokali użytkowych 0,41 zł m ², a powód jako właściciel lokali użytkowych na parterze budynku nie powinien w ogóle ponosić kosztów tej ochrony, bo z niej nie korzysta. Zdaniem powoda nie powinien w ogóle ponosić kosztów konserwacji domofonów, bo z ich nie korzysta, co oznacza konieczność obniżenia kosztów o ok. 0,20 zł m ²; nie powinien ponosić kosztów utrzymania dźwigu, kosztów dozoru technicznego i stałych połączeń telefonicznych, co oznacza konieczność obniżenia kosztów o 0,25 zł na m ²; powód nie powinien ponosić kosztów mediów części wspólnych na poziomie 0.98 zł m ² , a na poziomie 0,40 zł za m ². Nie ma uzasadnienia dla różnicowania pozycji „inne koszty”, co oznacza konieczność obniżenia kosztów 0,12 zł m ².

Brak jest jakiejkolwiek podstawy do różnicowania kosztów ubezpieczenia budynku, co oznacza konieczność obniżenia kosztów o ok. 0,01 zł na m ²;

Powód nie zgadza się również z wysokością zaliczki na utrzymanie terenów zewnętrznych, kosztów odśnieżania i pielęgnacji zieleni, co oznacza konieczność obniżenia kosztów, o co najmniej 0,58 zł na m ² , to jest do poziomu lokali biurowych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. była właścicielem lokalu użytkowego przy ul. (...) w G.. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 224,85 m ². Udział w nieruchomości wspólnej wynosi 443/10.000. Na lokalu ustanowiona hipotekę umowną w wysokości 2.550.000,00 zł na rzecz Banku Spółdzielczego. Na dzień zamknięcia rozprawy powódka nie była już członkiem Wspólnoty.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: odpis zwykły księgi wieczystej nr (...), k. 11-13;

Wspólnota Lokalowa (...)uchwałą nr (...)z dnia 18 marca 2015 r. zatwierdziła Plan gospodarczy na rok 2015. Uchwała ta została podjęta na zebraniu i w drodze indywidualnego dobierania większością 61 % głosów i weszła w życie w dniu 01 kwietnia 2015 r. W głosowaniu wzięło udział 72,37 % uprawnionych. Przeciwko głosował się tylko powód dysponujący udziałem 11,36 %.

Właściciele lokali mieszkalnych stanowią ok. 23 % Wspólnoty. Pozostałą część stanowią lokale użytkowe i biurowe.

W planie gospodarczym określono sposób obliczania zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną uzależnione od powierzchni i rodzaju lokalu. Przyjęto zróżnicowane stawki ponoszenia kosztów, których stosunek rozkłada się 30% na lokale mieszkalne i 70% pozostałe lokale. Inny rozkład kosztów jest przy ochronie nieruchomości przez specjalistyczna firmę : 10 % ponoszą lokale mieszkalne, 30% lokale biurowe i 60% lokale użytkowe.

Koszt administrowania nieruchomością oraz prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarówno dla lokali mieszkalnych jak i lokali użytkowych, biurowych i pomieszczeń przynależnych wynosi 0,71 zł za metr kwadratowy. Koszt utrzymania czystości powierzchni wspólnych wynosi 0,14 zł za metr kwadratowy dla lokali mieszkalnych i 0,17 zł dla lokali użytkowych i biurowych.

Koszty ochrony to 0,41 zł dla lokali mieszkalnych i 2,29 zł dla lokali użytkowych i biurowych. Koszt utrzymania sprawności technicznej nieruchomości wynosi dla lokali mieszkalnych 0,51 zł, zaś dla lokali użytkowych i biurowych 0,60 zł. Koszty mediów części wspólnych wynoszą dla lokali mieszkalnych 0,76 zł, a dla lokali użytkowych i biurowych 0,98 zł. Utrzymanie sprawności dźwigu, koszty dozoru technicznego, stałe połączenia telefoniczne dla lokali mieszkalnych 0,45, zaś dla lokali użytkowych 0,25 zł. Koszty umieszczenia urządzeń infrastruktury technicznej w pasie drogowym, obciążają wszystkich właścicieli lokali w wysokości 0,02 zł za metr kwadratowy. Z tytułu innych kosztów właściciele lokali mieszkalnych są obciążenia 0,12 zł za metr kwadratowy, zaś lokali użytkowych 0,15 zł za metr kwadratowy. Ubezpieczenie budynku to koszt 0,02 zł dla lokali mieszkalnych, a 0,03 zł dla lokali użytkowych i biurowych. Utrzymanie czystości terenów zewnętrznych, odśnieżanie oraz pielęgnacja zieleni to koszt dla lokali mieszkalnych 0,09 zł, biurowych 0,22 zł i użytkowych 0,80 zł za metr kwadratowy.

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: Plan Gospodarczy na rok 2015, k. 15-16; Zeznania świadka B. S. złożone na rozprawie w dniu 19 lipca 2016 r., k.141, (czas 00:18:59-1:14:32).

W lokalu należącym do powoda prowadzona jest (...) oraz sklep (...), w którym sprzedawany jest alkohol. W sąsiednim lokalu użytkowym znajduje się sklep sieci (...). W sklepie (...) dziennie jest nie więcej niż 100 klientów. Pozwana wyraziła zgodę na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym należącym do powoda, większością 51,13% głosów.

Przed lokalem należącym do powoda znajduje się pas zieleni stanowiący ok. 3 % ogólnodostępnych terenów zewnętrznych.

W związku ze prowadzoną przez sklep (...) oraz sklep (...) sprzedażą różnego rodzaju produktów, w tym produktów alkoholowych, pojawił się problem z utrzymaniem porządku na terenie przedmiotowej nieruchomości. Większość interwencji ochrony związana jest z funkcjonowaniem sklepów. Klienci pozostawiają przed sklepami, na sąsiadującym terenie zielonym rowery i zwierzęta bez odpowiedniego nadzoru, niszczą i zaśmiecają trawnik, pojawiają się interwencję w związku ze spożywaniem alkoholu oraz załatwianiem potrzeb fizjologicznych w obrębie nieruchomości. Powoduje to wzmożoną działalność pracowników ochrony obiektu. Problem stanowią również dostawcy, blokujący ciąg komunikacyjny podczas rozładunku, jak również nie przestrzegający ustalonych tam zasad ruchu. W sklepie (...) nagminnie pozostawione są otwarte drzwi, co zmusza przechodniów do omijania ich poprzez przejście przez trawnik, powodując jego niszczenie.

Najemcy lokali użytkowych osiadają piloty do szlabanów blokujących swobodny wjazd do nieruchomości, które otwierają samochodom dostawczym. Szlabany mogą być otwierane przez pracowników ochrony, bądź system domofonów. Lokale usługowe korzystają z jednego miejsca do rozładunku.

Dowód: uchwała nr (...), k. 94; Plan zagospodarowania terenu, k. 95; Zeznania świadka P. L. złożone na rozprawie w dniu 19 lipca 2016 r., k.141, (czas 00:04:11-00:15:30); Zeznania świadka B. S. złożone na rozprawie w dniu 19 lipca 2016 r., k.141, (czas 00:18:59-1:14:32); Dokumentacja fotograficzna , k. 105-106; Dziennik służby ochrony z okresu 24 listopad 2014 r. – 11 stycznia 2015 r.; Dziennik służby ochrony z okresu 11 stycznia 2015 r. do 2 marca 2015 r.; Dziennik służby ochrony z okresu 2 marca 2015 r. do 22 kwietnia 2015 r., jak również kopie dokumentacji zawarte w aktach sprawy: Karta z dziennika z zmiany dzień 3 marca 2015 r., k. 112; Karta z dziennika z zmiany dzień 24 marca 2015 r., k. 113; Karta z dziennika z zmiany dzień 30 marca 2015 r., k. 114; Karta z dziennika z zmiany dzień 2 kwietnia 2015 r., k. 115; Pismo administratora pozwanej do powoda z dnia 25 marca 2015 r., 104;

Nieruchomość jest chroniona przez 24 godziny na dobę . Pracownicy ochrony obchodzą teren na zewnątrz nie rzadziej niż 1 raz na dwie godziny, czyli teren przylegający do lokali użytkowych położonych na parterze budynku.

Pracownicy ochrony obowiązani są w ramach działań polegających na zapewnieniu bezpieczeństwa w obrębie chronionego budynku, w tym do ochrony przed włamaniem, przed zaborem lub uszkodzeniem mienia, interwencja wobec osób zakłócających porządek na terenie chronionego obiektu, patrolowanie chronionego obiektu, niezwłocznie informowanie zarządcy o zaistniałych zdarzeniach na terenie chronionego obiektu, podejmowanie interwencji zabezpieczających życie i mienie zleceniodawców zagrożone w wyniku wypadków, awarii czy innych zdarzeń losowych. Wszystkie czynności podejmowane przez pracowników ochrony są odnotowywane w księdze dozoru, w której winni zapisywać godziny służby, próby kradzieży, napadów oraz aktów wandalizmu, podjętych interwencji, sytuacji konfliktowych innych okoliczności odbiegających od nadzoru. Ochrona ma obowiązek podjęcia działań względem osób nieprawidłowo parkujących, prowadzących do zmiany miejsca zaparkowania samochodu przez jego właściciela na miejsce dla niego przeznaczone lub poza teren nieruchomości. Nadto wymaga się od nich współdziałania z jednostkami Policji i służbami ratowniczymi, udzielania pierwszej pomocy osobom poszkodowanym.

Dowód: Kopia umowy z firmą ochroniarską (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z dnia, k.150-154; Regulamin ochrony obiektu, Załącznik nr 1, k. 206-209;

Działania podejmowane w związku z utrzymaniem czystości na częściach wspólnych przedmiotowej nieruchomości, obejmują dbanie o porządek w klatce mieszkalnej, klatce z lokalami biurowymi, pomieszczeniu przeznaczonym na składowanie odpadów, otoczenia budynku-chodników, ulicy i trawnika, odśnieżania ciągów komunikacyjnych i wejść do lokali użytkowych, pielęgnacji zieleni, utrzymania w stanie nienaruszonym elewacji poprzez usuwanie plakatów i ogłoszeń, utrzymanie czystości w hali garażowej.

Dowód: Umowa nr (...) z dnia 1 lipca 2014 r. na utrzymanie czystości terenów zewnętrznych w latach 2014-2015 wraz z załącznikami, k. 155-162;

W rozliczeniu Wspólnoty z tytułu zaliczek na koszty zarządu za rok 2014 pozostało wolnych środków pieniężnych 5.415,72 zł, zaś za rok 2015 pozostała kwota 341,78 zł.

Dowód: Zestawienie przychodów i wydatków za okres od 01-01-2015 r. 31-12-2015, k. 205; Szczegółowe rozliczenie planu gospodarczego za rok 2014 , k. 163-164;

Od 2016 r. spółka już nie jest właścicielem i sprzedała swoje lokale. Powód głosował przeciwko uchwale.

Dowód: Zeznania reprezentanta powoda R. W. złożone na rozprawie w dniu 8 grudnia 2016 r., k.199, (czas 00:11:01-00:32:37);

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zaoferowanego przez strony niniejszego postępowania. Sąd ocenił wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 § 1 k.p.c.).

W większości dokumenty przedstawione przez strony były dokumentami prywatnymi w rozumieniu 245 k.p.c. Służyły one ustaleniu okoliczności podjęcia zaskarżonej uchwały. W tym Sąd przy ustalaniu stanu faktycznego wziął pod uwagę dokumenty powstałe do dnia doręczenia zaskarżonej uchwały stronie powodowej tj. 7 kwietnia 2015 r. Zdaniem Sądu okoliczności z tego okresu miały związek, z podjęciem uchwały w przyjętym przez większość Wspólnoty brzmieniu.

Niemniej jednak materiał dowodowy przedstawiony przez strony do rozstrzygnięcia sprawy okazał się dość szeroki. Sąd uznał niektóre z dokumentów za nieistotne z punktu widzenia sprawy (art. 227 k.p.c. stosowany a contrario). W ocenie Sądu, dokumenty datowane na okres po podjęciu uchwały i doręczeniu jej powodowi, nie miały bezpośredniego związku z jej uchwaleniem, jednakże były w pewien sposób związane z meritum sporu, gdyż w niewielkim stopniu potwierdzały trwające okoliczności związane z podjęciem tejże uchwały. Pośród dokumentów, które nie zostały uwzględnione w stanie faktycznym sprawy wymienić należy:

⚫

Karta z dziennika z zmiany dzień 11 czerwca 2015 r., k. 108;

⚫

Karta z dziennika z zmiany dzień 28 maja 2015 r., k. 109;

⚫

Karta z dziennika z zmiany dzień 21 maja 2015 r., k. 110;

⚫

karta z dziennika z zmiany dzień 20 kwietnia 2015 r., k. 111;

⚫

Karta z dziennika z zmiany dzień 15 kwietnia 2015 r., k. 116; Karta z dziennika z zmiany dzień 9 kwietnia 2015 r.;

⚫

Kopia korespondencji z powodem, k.165-173;

Sąd przeprowadził również dowód z zeznań świadków P. L. oraz zarządcy nieruchomości B. S.. Sąd nie znalazł podstaw, aby nie przyznać im waloru wiarygodności. Zeznania te złożone były w sposób spontaniczny i pokrywały się z pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd dopuścił również dowód z zeznań przedstawiciela powoda R. W., którym dał wiarę w całości, złożone były w sposób rzeczowy i spójny. Jednakowoż Sąd zwrócił uwagę iż, zeznania te polegały w znacznej mierze na powtórzeniu argumentacji podnoszonej przez powoda w pismach procesowych.

W piśmie procesowym z dnia 15 września 2016 r., (k. 187 i nast.) powód z ostrożności procesowej wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami, posiadającego wiedze z zakresu wyceny oraz zarządu nieruchomościami wspólnymi, w tym także wiedzy w przedmiocie procentowego określenia udziału lokali w korzystaniu z nieruchomości wspólnej oraz sposobu obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, na okoliczność wyceny rzeczywistych kosztów, które można przypisać właścicielom lokali użytkowych znajdujących się na parterze budynku przy (...), w tym powodowi, jak również prawidłowej wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, która powinna być płatna, m. in. Przez powoda. Powód na rozprawie w dniu 21 lutego 2017 r. pozostawił decyzję w tym względzie do uznania Sądu, wskazując że wniosek taki powinna złożyć strona pozwana.

W ocenie Sądu wniosek ten należało oddalić, jako nie mający znaczenia dla istoty sporu, ponieważ przedmiotem niniejszego postepowania nie była kwestia zapłaty stosownej kwoty , a zatem brak podstaw do ustalania przez biegłego wysokości należnych od powoda opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Poza tym określenie wysokości zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej należy do właścicieli lokali , a podstawą jest globalna wysokość kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wynikająca z wysokości opłat za media , wysokość podatków, ubezpieczenia , wynagrodzenia pracowników czy koszty ochrony.

W ocenie Sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Dla rozstrzygnięcia sprawy maja zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Podstawę niniejszego powództwa stanowił art. 25 powołanej ustawy zgodnie z którego treścią właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy(ust.1).

Powództwo to, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. (ust.1a) Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy(ust.2).

Nie budzi wątpliwości Sądu, iż powództwo zostało wytoczone w przewidzianym przepisami sześciotygodniowym terminie. Powód domagał się uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Lokalowej nr (...) z dnia 18 marca 2015 r., której przedmiot stanowiło zatwierdzenie Planu gospodarczego na rok 2015 podając, iż nie zgadza się z podwyższonymi dla lokali użytkowych stawkami na zaliczkę dla zarządu przyjętymi przez Wspólnotę. Zdaniem powoda przedmiotowa uchwała była niezgodna z przepisami prawa oraz rażąco naruszała jego interes. Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa.

Kluczowym dla rozstrzygnięcia sporu przepisem jest art. 12.Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Dz. U. 2000.80.903, zgodnie z którym:

1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (Dz.U. Nr 85 poz. 388) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za metr kwadratowy powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998 nr 1, poz. 6, str. 29, OSP 1998 nr 1, poz. 7, Legalis)

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem- właścicieli lokali użytkowych w stosunku do lokali mieszkalnych można obciążyć, jeżeli generują wyższe koszty, zwiększoną stawką kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wyżej powołana ustawa nie przewiduje możliwości zmniejszenia obciążenia. Wszelkie korzyści i ciężary są stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej rozkładane między właścicieli lokali. Jednocześnie nie istnieje możliwość nie ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości

Właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. (Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 lutego 2001 r., IV CKN 265/00, Legalis nr 218589)

Sąd przychylił się do stanowiska strony pozwanej, iż określony w zaskarżonej uchwale sposób obciążania opłatami za korzystanie z nieruchomości wspólnej wynika z powszechnie obowiązującego prawa, czyli ustawy o własności lokali, a w szczególności z przywołanego powyżej art. 12 tejże ustawy.

Zaskarżona uchwała tyczy się nie tylko lokalu powoda ale również innych lokali użytkowych i biurowych znajdujących się w przedmiotowej nieruchomości posiadających ponad 75% udziałów. Powód jest zaś jedynym współwłaścicielem, który kwestionuje sposób rozliczania przyjęty w planie na rok 2015. Według wszystkich pozostałych członków Wspólnoty przyjęty sposób obciążania jest najbardziej czytelny, prosty i zrozumiały. Sąd miał bowiem na uwadze, że uchwała ta została podjęta przez 61 % właścicieli, zaś właściciele lokali mieszkalnych stanowią jedyne 23 % udziałowców, zatem blisko 40% właścicieli lokali biurowych i użytkowych głosowało za podjęciem uchwały w przyjętej formie. Nie kwestionował uchwały inny właściciel lokalu użytkowego przeznaczonego na sklep (...)

Nie ma takiej możliwości, aby powód jako współwłaściciel nieruchomości nie ponosił wydatków na utrzymanie części wspólnej, obowiązany jest bowiem do utrzymania tejże nieruchomości, a tym samym części wspólnych w stanie niepogorszonym, stosownie do wielkości swego udziału .

Powód podnosił, że podwyższenie stawek dla poszczególnych pozycji planu gospodarczego , bez uwzględnienia zużycia i korzystania z części wspólnych przez powoda stanowi naruszenie przepisu art. 12 ust. 3 u.w.l. W czasie niniejszego postępowania strona pozwana wykazała, iż przy zróżnicowaniu stawki ponoszenia kosztów, przyjęto stosunek, który rozkłada koszty w proporcji : 30% na lokale mieszkalne i 70% pozostałe lokale. Inny rozkład kosztów jest jedynie przy ochronie 10 % ponoszą lokale mieszkalne, 30% lokale biurowe i 60% lokale użytkowe położone na parterze budynku.

Powód wniósł zastrzeżenia do stawek przyjętych w zakresie kosztu ochrony, utrzymania sprawności technicznej nieruchomości, mediów części wspólnych, „innych kosztów”, ubezpieczenia budynku, utrzymania czystości terenów zewnętrznych, odśnieżania oraz pielęgnacji zieleni, utrzymania czystości powierzchni wspólnych.

Sąd miał na względzie, że część kosztów ponoszona jest w równym stopniu przez wszystkich właścicieli lokali (koszty umieszczenia urządzeń infrastruktury technicznej w pasie drogowym, koszt administrowania nieruchomością oraz prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów). Niezasadnym był zarzut powoda, iż ponosi koszty utrzymania hali garażowej, gdyż nie ponosi.

Powód zwrócił również uwagę, iż nie zgadza się na ponoszenie kosztu utrzymania dźwigu( wind w klatkach schodowych ) ,z których nie korzysta, jednakże urządzenia te znajdują się na terenie części wspólnych budynku i stąd obowiązek powoda w kosztach ich utrzymania i konserwacji .

Sąd miał na uwadze, iż w zaskarżonym, planie gospodarczym na 2015 rok koszt ochrony nieruchomości przez wynajęta firmę zewnętrzną faktycznie jest dużo wyższy dla lokali biurowych i użytkowych aniżeli mieszkalnych . Zauważyć należy jednak , że właściciele lokali mieszkalnych nie są z nich zwolnieni. Do zadań ochrony należy ogólna rozumiana ochrona obiektu. Nie jest to zatem pilnowanie wejść do klatek schodowych oraz wpuszczanie i wypuszczanie z nich osób. Pracownicy ochrony obowiązani są bowiem w ramach narzuconych im obowiązków do podejmowania działań polegających na zapewnieniu bezpieczeństwa w obrębie chronionego budynku, do podejmowania interwencji w razie prób kradzieży, napadów oraz aktów wandalizmu, a sytuacji konfliktowych oraz innych okoliczności odbiegających od nadzoru. W celu wypełniania nałożonych na nich obowiązków pracownicy ochrony regularnie patrolują chroniony obiekt na zewnątrz , w tym również teren z którego korzystają lokale usługowe i ich dostawcy oraz klienci . Najwięcej interwencji na zewnątrz budynku związanych jest właśnie z funkcjonowaniem sklepów, zarówno dostawców towarów jak i klientów .

W lokalu należącym do powoda prowadzona jest apteka oraz sklep (...), w lokalu sąsiadującym znajduje się natomiast (...).

W ocenie sądu faktem znanym powszechnie jest , iż sklepy posiadające w swoim asortymencie produkty spożywcze i wyroby alkoholowe, odwiedza duża liczba klientów, zaś (...) i (...), oferują przede wszystkim wspomniany rodzaj towarów.

Klienci sklepów to osoby przypadkowe, często przechodnie, którzy nie przykładają większej uwagi do zachowania porządku na ulicy , chodniku, trawniku czy drodze. Zaśmiecone trawniki i chodniki nie są niczym nadzwyczajnym w pobliżu sklepów, gdzie bezpośrednio po zakupie towaru i opuszczeniu sklepu klienci jedzą i piją, niekoniecznie wyrzucając opakowania po spożytych produktach do pojemników do tego przeznaczonych. Klienci niszczą również trawniki przechodząc po nich „na skróty”, zostawiają rowery przyczepione do miejsc nie przeznaczonych do takiego celu, pozostawiają nieodpowiednio zabezpieczone zwierzęta bez nadzoru.

Według zeznań zarządcy Wspólnoty nierzadko dochodzi do spożywania alkoholu pod sklepem, bądź też załatwianie potrzeb fizjologicznych w obrębie budynku Wspólnoty . Alkohol kupują i spożywają klienci stwarzając różne ryzykowne i nieprzyjemne sytuacje dla innych osób w ich otoczeniu. Ochrona budynku Wspólnoty zapobiega tego typu niepożądanym zachowaniom bez potrzeby wzywania na interwencje patroli Policji.

Nadto w celu utrzymania porządku w obrębie nieruchomości, a zwłaszcza na terenach sąsiadujących z lokalami użytkowymi podejmowane są działania prowadzące do utrzymania trawników i zieleni w odpowiednim stanie, w okresie zimowym doglądanie odśnieżania. Utrzymanie porządku na zewnątrz budynku leży zwłaszcza w interesie lokali użytkowych, gdyż umożliwia klientom swobodne dotarcie do lokalu, nie odstrasza nieporządny otoczeniem. Sąd zwrócił, iż mimo, że z lokalami użytkowymi sąsiaduję niewielki obszar terenów zielonych, to jest on najbardziej problematyczny a przez to kosztowny dla wszystkich członków Wspólnoty.

Ogół właścicieli lokali miał zatem prawo i racjonalny powód aby skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art.12 ust. 3 u.w.l. W ocenie Sądu pozostałe stawki zaliczek nie różniły się na tyle, aby przysparzać powodowi nadmiernych kosztów z tytułu utrzymania części wspólnych.

Powód argumentował, iż jego interes został naruszony poprzez obciążenie go wyższymi stawkami zaliczki na koszty zarządu części wspólnych nieruchomości, które użytkuje sporadycznie, bądź z nich nie korzysta w cale.

Powód jednak nie wykazał naruszenia jego interesu w jakikolwiek sposób zaskarżoną uchwałą. Nie wykazał przede wszystkim, ażeby w związku z ustalonym planem jego sytuacja finansowa znacznie się pogorszyła, albo żeby określone planem gospodarczym koszty znacznie wzrosły, bądź też stanowiły nadmierne obciążenie finansowe dla powoda. Powód nie przedstawił przede wszystkim wysokości zaliczki, którą miał obowiązek uiścić w okresie przed i po podjęciu zaskarżonej uchwały, celem umożliwienia oceny jej realnej wysokości oraz weryfikacji zakresu i struktury podwyżki. Tym samym w ocenie Sądu nie wykazał, aby faktycznie postanowienia zaskarżonej uchwały naruszały znacząco i bezpodstawnie interes powoda.

Powód nie udowodnił, że został obciążony większymi kosztami bezpodstawnie, nie wykazał, że nie generuje zwiększonych kosztów zarządu, a uchwalone stawki są bez związku z faktycznym korzystaniem z nieruchomości.

Powód jako podmiot zajmujący się nabywaniem i najmem nieruchomości, biorąc pod uwagę mieszany użytkowo - mieszkalny rodzaj nieruchomości, lokalizację i planowane przeznaczenie lokalu użytkowego pod działalność gospodarczą, jak również standard wyposażenia technicznego budynku oraz wielkość lokalu, mógł spodziewać się zwiększonych kosztów zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną , aniżeli w innych podobnych wielkościowo lokalach, jednakże położonych w innych lokalizacjach, posiadających niższy standard wyposażenia technicznego i inne przeznaczenie nie wymagające ochrony budynku ( z uwagi na obecność lokali biurowych ) Powód podjął świadomie decyzję zakupu lokalu na tej konkretnej nieruchomości i w związku z tym obowiązany był ponosić wynikłe stąd koszty zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną . Każda wspólnota wedle własnego uznania kształtuje sposób utrzymania nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Oczywistym jest, że utrzymanie nieruchomości na wyższym poziomie, zapewniającym wyższy standard właścicielom i użytkownikom generuje wyższe koszty, które wspólnota właścicieli obowiązana jest ponosić. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponoszone są w zależności od powierzchni lokalu przekładającego się na odpowiedni udział w częściach wspólnych . Im większy powierzchniowo lokal tym większe są koszty utrzymania , partycypacji w częściach wspólnych nie przeznaczonych dla konkretnego właściciela lokalu.

Sąd przeanalizował również złożone rozliczenie kosztów zarządu za rok 2015. W ocenie Sądu nadwyżka w kwocie 341 zł nie świadczy o niewłaściwym gospodarowaniu środkami wspólnoty, lecz przeciwnie o właściwie ustalonym poziome zaliczek, które zostały prawie w całości wydatkowane zgodnie z ich przeznaczeniem planie gospodarczym.

Wspólnota wygenerowała wysokie koszty utrzymania nieruchomości wspólnej , co znalazło odzwierciedlenie w planie gospodarczym na rok 2015, ale też Wspólnota nie wzbogaciła się w wyniku płacenia wyższych stawek na zaliczkę przez lokale użytkowe.

Na marginesie należałoby wskazać, iż złożony do akt w postępowaniu zabezpieczającym dokument – naliczenia wymiaru opłat za lokal powoda o podobnej powierzchni w innej wspólnocie (k. 26), nie stanowi wymiernego punktu odniesienia dla porównania wysokości poszczególnych pozycji składających się na zaskarżony plan gospodarczy . Należy zaznaczyć , iż w tym dokumencie widnieje o wiele mniejszy zakres pozycji składających się na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej , nie ma udogodnień podnoszących standard nieruchomości jak windy, szlabany czy ochrona.

Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia żądania pozwu przez uchylenie w całości zaskarżonej uchwały , ponieważ celem powoda było doprowadzenie do ustalania jego obciążenia finansowego w sposób odmienny od pozostałych właścicieli, w sposób korzystny i oczekiwany tylko przez powoda. Ta kwestia mogłaby zostać odmiennie uregulowana jedynie w sposób dobrowolny, gdyby właściciele pozostałych lokali, wobec zmniejszonego zakresu korzystania przez powoda z części nieruchomości wspólnej, wyrazili zgodę na ustalenie dla niego indywidualnej , niższej opłaty na utrzymanie części wspólnej. Przepis art. 12 ustawy o własności lokali, na który powołuje się pozwana, jest przepisem bezwzględnie obowiązującym i nakazuje w taki właśnie sposób rozliczać właścicieli za korzystanie z nieruchomości wspólnej – stosownie do wielkości udziału, z wyjątkiem właścicieli lokali użytkowych .

Lokal użytkowy niejako z zasady generuje wyższe koszty utrzymania części wspólnej, inaczej niż jest to w budynkach mieszkalnych, gdzie część wspólna jest przeważnie niewielka, ograniczona do klatek schodowych i korytarzy, zaś większość opłat dotyczy kosztów indywidualnych właścicieli lokali mieszkalnych związanych z korzystaniem z tych lokali .

Przepis art. 12 Ustawy o własności lokali przewiduje właśnie taki sposób rozliczania właścicieli nieruchomości wspólnej zarówno co do pożytków, jak i kosztów – w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej . Koszty wygenerowane dla części wspólnej są kosztami realnymi i znajdują odzwierciedlenie w przedstawianych właścicielom fakturach za energię elektryczną, wodę, sprzątanie, administrację, ochronę, ubezpieczenie i pozostałe koszty – zgodnie z planem gospodarczym na dany rok. W budynku pozwanej Wspólnoty obejmującym lokale mieszkalno - usługowe koszty te są wyższe niż w nieruchomościach , w których znajdują się jedynie lokale mieszkalne. Nie ma to jednak znaczenia, skoro powód zdecydował się na zakup lokalu użytkowego właśnie w takim budynku.

Mając na uwadze powyższe względy powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.