Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2016 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział III Cywilny

w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Rejonowego Anna Szarek

Protokolant – stażysta Anna Głowacka

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2016 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.(...) w S.

przeciwko M. W., S. W. (1)

o zapłatę

oddala powództwo.

Sygn. akt III C 1197/16

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 20 grudnia 2016 roku

/w postępowaniu uproszczonym/

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. pozwem z dnia 16 grudnia 2015 r. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych M. W. i S. W. (1) kwoty 2 909,29 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonym od kwoty 2 593,64 zł od dnia 1 listopada 2015 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 315,65 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Nadto wniosła o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że M. W. i S. W. (1) są współwłaścicielami na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...). Pozwani są również członkami powodowej wspólnoty, w związku z czym zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną. Pozwani nie wywiązują się z powyższego obowiązku i pomimo wezwać ze strony Zarządu Wspólnoty nie uiszczają należnych opłat. Na kwotę dochodzoną pozwem składają się zaległości w opłatach za media za okres od stycznia 2014 r. do października 2015 r.

W dniu 19 maja 2016 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecin wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem powoda (ówczesna sygnatura akt III Nc 2586/15).

W dniu 16 czerwca 2016 r. pozwani złożyli skuteczny sprzeciw od nakazu zapłaty z dnia 19 maja 2016 r. wnosząc o jego uchylenie w całości. Zapadłemu rozstrzygnięciu zarzucili rażąco nieadekwatne do faktycznego zużycia naliczenie kosztów zimnej wody i nie uwzględnienie próśb o korektę tej kwoty.

W dniu 11 sierpnia 2016 r. powódka złożyła pismo procesowe stanowiące odpowiedź na sprzeciw pozwanych. Podtrzymała w nim swoje stanowisko w całości i wskazała, że rozliczenie wody w lokalu pozwanych za rok 2014 r. miało miejsce w oparciu o obowiązujący Regulamin rozliczania kosztów dostarczenia mediów i wywozu nieczystości Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej przy ul. (...), tj. w ten sposób, że różnicą pomiędzy wskazaniami licznika głównego, a sumą wskazań liczników indywidualnych obciążani zostali właściciele lokali nieopomiarowanych, w tym S. i M. W..

W dalszym toku procesu stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. W. oraz S. W. (1) są współwłaścicielami na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...), o powierzchni użytkowej 102,45 m ², dla którego Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Z prawem własności lokalu związany jest udział wynoszący (...) w nieruchomości wspólnej.

Uchwałą nr 7 z 9 czerwca 2003 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) powierzyła zarząd nieruchomością wspólną (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S..

Uchwałą nr 5 z dnia 14 lutego 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w S. przyjęła Regulamin Rozliczania Kosztów Dostarczania M. i W. Nieczystości Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy
ul. (...). Zgodnie z pkt 7 ww. Regulaminu rozliczenie kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków w lokalach mieszkalnych nieopomiarowanych, tj. lokalach, w których nie zainstalowano wodomierzy, dokonuje się w oparciu o zużycie obliczone jako różnicę wskazań wodomierzy zbiorczych pomniejszone o sumę zużyć wskazań wodomierzy indywidualnych podzielone przez liczbę osób zameldowanych w lokalach nieopomiarowanych i pomnożoną przez liczbę osób zameldowanych w danym lokalu z uwzględnieniem ilości dni zameldowania w lokalu oraz rodzaju urządzeń sanitarnych w lokalu. Przy ustaleniu ilości osób zameldowanych uwzględnia się pisemne zgłoszenia właścicieli i użytkowników poszczególnych lokali o czasowym niezamieszkiwaniu w lokalu osób tam zameldowanych wraz z zaświadczeniem potwierdzającym ten fakt.
W zaświadczeniu tym powinien być dokładnie określony okres niezamieszkiwania w lokalu. Zgodnie natomiast z punktem 18 zd. 2 Regulaminu w przypadku, gdy wszystkie lokale w nieruchomości są opomiarowane, a wystąpi różnica pomiędzy sumą wskazań wodomierzy indywidualnych a wodomierzem zbiorczym, różnicą tą będą obciążani lub uznani właściciele lub użytkownicy lokali proporcjonalnie do zużyć w lokalach w danym okresie rozliczeniowym. Jeżeli w nieruchomości pozostaje nie więcej niż 2 lub nie więcej niż 5% nieopomiarowanych lokali, różnica pomiędzy sumą wskazań wodomierzy indywidualnych a wodomierzem zbiorczym obciąża te lokale, ale w wysokości nie większej niż 15m ³ na 1 osobę na miesiąc, pozostałe zużycie będzie rozliczone proporcjonalnie do zużycia w danym okresie rozliczeniowym w odniesieniu do poszczególnych lokali.

Uchwałą nr 3 z dnia 17 marca 2014 r. w sprawie ustalenia wysokości wynagrodzenia zarządu, zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wysokości składki na fundusz remontowy obowiązujących w 2014 r. ogół właścicieli stanowiących (...)w S. ustalił, że wysokości opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną obowiązujących w 2014 r. wynosić będą:

- 0,62 zł/m ² tytułem wynagrodzenia zarządu nieruchomością wspólną;

- 0,64 zł/m ² tytułem zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej nieruchomością wspólną;

- 0,21 zł/m ² tytułem zaliczki na pokrycie kosztów konserwacji bieżącej nieruchomością wspólną;

- 1,50 zł/m ² tytułem składki na fundusz remontowy.

Powyższe stawki zaczęły obowiązywać z dniem 1 marca 2014 r. z terminem płatności do 10 dnia każdego miesiąca.

Uchwałą nr 2 z dnia 23 marca 2015 r. w sprawie ustalenia wysokości wynagrodzenia zarządu, zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wysokości składki na fundusz remontowy obowiązujących w 2015 r. ogół właścicieli stanowiących (...) w S. ustalił, że wysokości opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną obowiązujących w 2015 r. wynosić będą:

- 0,62 zł/m ² tytułem wynagrodzenia zarządu nieruchomością wspólną;

- 0,64 zł/m ² tytułem zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej nieruchomością wspólną;

- 0,21 zł/m ² tytułem zaliczki na pokrycie kosztów konserwacji bieżącej nieruchomością wspólną;

- 1,50 zł/m ² tytułem składki na fundusz remontowy.

Powyższe stawki zaczęły obowiązywać z dniem 1 marca 2015 r. z terminem płatności do 10 dnia każdego miesiąca.

W okresie od 1 stycznia 2014 r. do 30 czerwca 2014 r. w budynku położnym w S. przy ul. (...) było 10 lokali opomiarowanych i 3 lokale nieopomiarowane, natomiast w okresie od dnia 1 lipca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. 11 lokali opomiarowanych i 2 lokale nieopomiarowane.

Niesporne, nadto:

- wydruk z elektronicznego odpisu księgi wieczystej – k. 14-16;

- Uchwała – k. 19-20v;

- Regulamin – k. 73-79;

- Uchwała – k. 17-17v;

- Uchwała – k. 18-18v;

- zeznania I. G. – k. 125-126.

Lokal numer (...) został opomiarowany w lutym 2015 r. Zamieszkują w nim wyłącznie M. W., która jest osobą niepełnosprawną oraz S. W. (1).
W ostatnim nieopomiarowanym lokalu w budynku, numer 20, wodomierze zostały zamontowane również 23 marca 2015 r.

Niesporne, nadto dowód:

- zeznania S. W. (1) – k. 137-138;

- pismo (...) k. 142.

Pismem z dnia 26 maja 2014 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. zawiadomiła M. i S. W. (2), że obciążająca ich miesięczna zaliczka na koszty dostarczenia zimnej wody i wyprowadzania ścieków ustalana na podstawie wskazań licznika zbiorczego wynosić będzie 258,72 zł. Ponadto lokatorzy zostali poinformowani, że mogą założyć indywidualne wodomierze w zajmowanym przez siebie lokalu, co będzie skutkować naliczaniem opłat za zużycie wody w oparciu o wskazania liczników indywidualnych.

Dowód:

- pismo (...) k. 71.

W 2014 r. zużycie zimnej wody w budynku położonym w S. przy
ul. (...) wyniosło, zgodnie z licznikiem zbiorczym 1088m ³ – z czego 482,50 m ³ wg wskazań liczników indywidualnych, w okresie od stycznia do czerwca 2014 r. oraz 935 m ³ - z czego 452,89 m ³ wg wskazań liczników indywidualnych, w okresie od lipca do grudnia 2014 r. Różnica pomiędzy zużyciem wody wynikającym we wskazań wodomierza zbiorczego i sumy wskazań wodomierzy indywidulanych wnosiła 605,50 m ³ za I półrocze 2014 r. oraz 482,11 m ³ za II półrocze 2014 r. Zużycie wody w lokalu numer (...) przy ul. (...) w S. zostało wyliczone w tym czasie następująco: 210,51m ³ (2 269,32 zł) za I półrocze oraz 180,50 m ³ (1 945,75 zł) za II półrocze.

(...) sp. z o.o. w S. na bieżąco opłacała faktury wystawiane przez dostawcę wody – Zakład (...) spółkę z o.o. w S. w latach 2014 i 2015.

Dowód:

- podsumowanie rozliczenia mediów za rok 2014 r. – k. 68-69v;

- pismo (...) w S. – k. 131-131v;

- faktury – k. 86-109.

Pismem z dnia 12 stycznia 2015 r. (...) spółka z o.o. w S. zawiadomił M. i S. W. (1) o rozliczeniu zużycia zimnej wody w okresie od stycznia do grudnia 2014 r. Rozliczenie to wykazało niedopłatę w wysokości 3 180,88 zł, stanowiącą różnicę pomiędzy należnościami wynikającymi ze wskazań licznika zbiorczego oraz kosztami stałymi, a wskazaniami liczników indywidualnych.

Pismem z 24 marca 2015 r. S. W. (1) wniósł o ponowne rozliczenie zużycia wody za rok 2014 przy uwzględnieniu zużycia faktycznego i ponowne określenie zaliczki na koszty zużycia wody w 2015 r., adekwatnie do prognozy faktycznego zużycia.

W dniu 23 kwietnia 2015 r. Zarządca (...) przy ul. (...) w S. zawiadomił M. i S. W. (1) o ponownym rozliczeniu kosztów zużycia zimnej wody oraz odprowadzania ścieków za okres od 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2014 r. Rozliczenie to wykazało niedopłatę w wysokości 1 554,55 zł, stanowiącą różnicę pomiędzy należnościami wynikającymi ze wskazań licznika zbiorczego i liczników indywidualnych, przy czym w stosunku do lokalu numer (...) przyjęto zużycie maksymalne w wysokości 180 m ³ za każde półrocze, zgodnie z obowiązującym Regulaminem, albowiem w budynku od 1 lipca 2014 r. znajdowały się jedynie 2 nieopomiarowane lokale.

W dniu 24 kwietnia 2015 r. (...) spółka z o.o. w S. dokonała odczytu wodomierzy w lokalu nr (...) przy
ul. (...) w S.. Stan licznika zamontowanego w kuchni wynosił 4 m ³, natomiast w łazience 3m ^3.

Dowód:

- zawiadomienie – k. 80;

- pismo S. W. (1) – k. 51;

-pismo Zarządy nieruchomości – k. 81 wraz z zawiadomieniami – k. 82-83;

- zeznania I. G. – 125-126;

- protokół – k. 70.

Pismem z 21 kwietnia 2015 r. (...) spółka z o.o. w S. zawiadomiło M. i S. W. (1) o rozliczeniu zużycia mediów za okres od stycznia do czerwca 2014 r. Zużycie zimnej wody w lokalu (...) (ustalone na podstawie wskazań licznika zbiorczego) w tym okresie wyniosło 180m ³, co oznaczało powstanie należności w kwocie 1 940,40 zł z tego tytułu. Po uwzględnieniu uiszczonych zaliczek w wysokości 1108,20 zł zobowiązani pozostawali w zwłoce z zapłatą kwoty 1 161,12 zł.

Pismem z 21 kwietnia 2015 r. (...) spółka z o.o. w S. zawiadomiło M. i S. W. (1) o rozliczeniu zużycia mediów za okres od lipca do grudnia 2014 r. Zużycie zimnej wody lokalu (...) (ustalone na podstawie wskazań licznika zbiorczego) w tym okresie wyniosło 180m ³, co oznaczało powstanie należności w kwocie 1 940,40 zł z tego tytułu. Po uwzględnieniu uiszczonych zaliczek w wysokości 1 552,32 zł zobowiązani pozostawali w zwłoce z zapłatą kwoty 393,43 zł.

Pismami z dnia 18 maja 2015 r. oraz 28 sierpnia 2015 r. S. W. (1) zwracał się do (...) sp. z o.o. w S. z prośbą o ponowne rozliczenie zużycia wody za rok 2014 r. oraz ponowne określenie zaliczki na koszty zużycia wody w roku 2015. W swoich pismach wskazał i zarzucił Zarządcy (...), że przedstawione mu rozliczenie zużycia wody odbiega od rzeczywistego zużycia, w szczególności niezrozumiała jest tak znacząca różnica pomiędzy wskazaniami licznika zbiorczego a sumy liczników indywidualnych. Odpowiedzi na powyższe pisma (...) sp. z o.o. w S. udzielała wnoszącemu w dniach 15 czerwca 2015 r. oraz 16 września 2015 r. wskazując, że ponowne rozliczenie kosztów zużycia wody miało miejsce w oparciu o Regulamin rozliczania kosztów dostarczenia mediów i wywozu nieczystości Wspólnoty Mieszkaniowej położnej przy ul. (...).

Pismem z 15 stycznia 2016 r. (...) spółka z o.o. w S. zawiadomiło M. i S. W. (1) o rozliczeniu zużycia mediów za okres od lipca do grudnia 2015 r. Zużycie zimnej wody (ustalone na podstawie liczników indywidualnych) w tym okresie wyniosło 52m ³, co oznaczało powstanie należności w kwocie 576,68 zł z tego tytułu. Po uwzględnieniu uiszczonych zaliczek w wysokości 463,06 zł zobowiązani pozostawali w zwłoce z zapłatą kwoty 115,58 zł.

Miesięczna zaliczka na koszty dostarczenia zimnej wody i wyprowadzanie ścieków dla lokalu oznaczonego jako (...)wynosiła 551,94 zł od dnia 1 lutego 2015 r. (ustalona w oparciu o wskazania licznika zbiorczego); 75,46 zł od 1 marca 2015 r. (ustalona w oparciu o wskazania licznika indywidualnego) oraz 103,80 zł od 1 lutego 2016 r. (ustalona w oparciu o wskazania licznika indywidualnego).

Dowód:

- pisma S. W. (1) – k. 52-53;

- pisma (...) w S. – k. 84-85v;

- pismo Zarządcy (...) k. 49;

- pismo Zarządcy (...) k. 50;

- pismo Zarządcy (...) k. 48;

- wyliczenie – k. 47,55,110.

Pismem z dnia 23 lipca 2015 r. (...) spółka z o.o. w S. wezwała S. W. (1) oraz M. W. do zapłaty kwoty 2 685,09 zł, tytułem zaległości w uiszczaniu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Na dzień 17 listopada 2015 r. zaległość w opłatach za rok 2014 i 2015 dla lokalu Z. (...)wynosiła 2 593,64 zł. tytułem należności głównej oraz 315,62 zł tytułem odsetek.

Pismem z dnia 14 czerwca 2016 r. S. W. (1) ponownie zwrócił się do (...) sp. z o.o. w S. z prośbą o rozliczenie zużycia wody za rok 2014. Wskazał, że za rok 2014 został obciążony kwotą za zużycie wody ustaloną na podstawie wskazań licznika głównego, zaś za rok 2015 na podstawie wskazań liczników indywidulanych. Porównanie tych kwot w jego ocenie świadczy o tym, że opłaty za rok 2014 r. zostały zawyżone, albowiem różnica w zużyciu wody za rok 2015 i rok 2014 jest ponad dwukrotna.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty – k. 21 wraz z dowodem doręczenia - k. 21v;

- rozliczenia – k. 22-23;

- nota odsetkowa – k. 24-25;

- pismo S. W. (1) – k. 56.

W 2015 r. zużycie zimnej wody w budynku położonym w S. przy
ul. (...) wyniosło, zgodnie z licznikiem zbiorczym 964m ³ – z czego 503,30 m ³ wg wskazań liczników indywidualnych, w okresie od stycznia do czerwca 2015 r. oraz 968 m ³ - z czego 519,58 m ³ wg wskazań liczników indywidualnych, w okresie od lipca do grudnia 2015 r. Różnica pomiędzy zużyciem wody wynikającym we wskazań wodomierza zbiorczego i sumy wskazań wodomierzy indywidulanych wnosiła 460,70 m ³ za I półrocze 2015 r. oraz 448,42 m ³ za II półrocze 2015 r. Zużycie wody w lokalu numer (...) przy ul. (...) w S. kształtowało się w tym czasie następująco: 54,93m ³ (609,15 zł) za
I półrocze oraz 52,18 m ³ (578,64 zł) za II półrocze.

Dowód:

- pismo (...) k. 131-131v;

Rozliczenie kosztów zużycia wody we Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. odbywa się w oparciu o wskazania wodomierzy co pół roku – za okres od 1 stycznia 30 czerwca i od 1 lipca do 31 grudnia. Jeżeli dany lokal nie jest opomiarowany, to rozliczenie odbywa się na podstawie wskazań wodomierza zbiorczego – zgodnie z pkt 7 lit b oraz pkt 18 zd. 2 Regulaminu Z. Rozliczania Kosztów Dostarczenie Z. i Odprowadzania Ś.. Jeżeli lokal jest opomiarowany, to rozliczenie odbywa się na podstawie wskazań wodomierza indywidualnego. Zamontowanie wodomierza w trakcie okresu rozliczeniowego skutkuje rozliczeniem kosztów zużycia wody według powyższych zasad proporcjonalnie do okresu w którym lokal został opomiarowany. Różnica pomiędzy wskazaniem wodomierza zbiorczego a sumą odczytów wodomierzy indywidualnych, dzielona jest przez ilość osób zamieszkujących w lokalach nieopomiarowanych, który zostały zgłoszone do administracji. W 2014 roku Wspólnota nie ujawniła kradzieży wody. W okresie od stycznia 2014 r. do 16 grudnia 2015 r. ujawniony został jeden przeciek na instalacji w łazience lokalu (...), skutkujący zalewaniem lokalu numer (...), odnotowano również wymianę zaworu podpionowego znajdującego się w lewym korytarzu piwnicznym oraz dwukrotnie odnotowano zapchanie instalacji wodno – kanalizacyjnej. Na wskazania licznika zbiorczego wpływa również zużycie wody przeznaczonej do podlewania terenów zielonych z ujęcia nieopomiarowanego. Ponadto różnica pomiędzy wskazaniami licznika zbiorczego, a sumy liczników indywidualnych wynika również z wadliwości liczników wody, których margines błędu wynosi 10%.

Dowód:

- zeznania I. G. – 125-126;

- pismo (...) k. 142.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) przeciwko M. W. i S. W. (1) o zapłatę kwoty 2 909,29 okazało się niezasadne i jako takie podlegało oddaleniu.

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa domagała się w niniejszym procesie zaspokojenia przysługującego jej względem właścicieli lokalu usytuowanego w budynku stanowiącym nieruchomość wspólną roszczenia o zapłatę zaległych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej. Podstawę prawną tak skonstruowanego roszczenia stanowił art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
(Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm., dalej ustawa).

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy, do obowiązków właścicieli lokali – członków wspólnoty mieszkaniowej – należy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak wyraźnie postanowił ustawodawca właściciele odpowiadają za owe ciężary i wydatki w stosunku odpowiadającym wartości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z dyspozycją art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel oprócz tego, że ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest również obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Powyższe wyliczenie nie jest przy tym katalogiem zamkniętym i przyjąć należy, że koszty zarządu nieruchomością wspólną mogą mieć również inne składowe, jeżeli tylko możemy im przypisać powiązanie z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W myśl postanowień art. 15 ust. 1 ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Określenie sposobu ustalania i wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną pozostaje w gestii właścicieli. Zgodnie przy tym z dyspozycją art. 22 ust. 3 ustawy ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, jak również i ustalenie wynagrodzenia zarządcy, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały w przepisanym ustawą trybie (art. 22 ust. 2 ustawy).

W rozważanej sprawie bezspornym było, że pozwani są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) i są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej tej nieruchomości. Strony pozostawały w sporze co do wysokości części opłaty na pokrycie kosztów zarządu, tj. kwoty stanowiącej rozliczenie zaliczek pobranych na poczet dostarczania zimnej wody oraz odprowadzenia ścieków, a kwoty wynikającej z faktycznego zużycia wody w okresie od 1 stycznia 2014 r. do 15 października 2015 r. W szczególności spór dotyczył okresu do 23 marca 2015 r., albowiem do daty tej lokal pozwanych był nieopomiarowany, co skutkowało rozliczaniem zużycia wody według regulaminowych zasad, które w zaistniałym stanie faktycznym w ocenie pozwanych były niesprawiedliwe i krzywdzące.

Stan faktyczny sprawy w spornym zakresie Sąd ustalił w oparciu o dowody
z dokumentów przedstawionych przez strony. Dokumenty te nie budzą wątpliwości Sądu co do swojej prawdziwości. Ich wiarygodność nie była kwestionowana przez żadną ze stron, co czyni je przydatnymi do rozstrzygnięcia niniejszego sporu. Uzupełniające dla ustaleń stanu faktycznego okazały się zeznania I. G.. W odniesieniu do tych zeznań wskazać należy, że w kluczowym miejscu stały one w sprzeczności z dowodami z dokumentów. Świadek zeznała bowiem, że oprócz licznika zbiorczego oraz liczników indywidulanych
w budynku znajduje się jeszcze licznik służący do pomiaru wody służącej do podlewania terenów zielonych. W piśmie Zarządcy (...) (k. 142) wprost zostało natomiast wskazane, że woda służąca do podlewania terenów zielonych nie podlega opomiarowaniu. Jako, że świadek jest jedynie pracownikiem Zarządcy nieruchomości Powodowej, Wspólnoty, którego obowiązki nie ograniczają się jedynie do rozliczania wody zużytej przez tę jedną wspólnotę mieszkaniową Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka w powyższym zakresie i ustalił, że woda wykorzystywana przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) do podlewania terenów zielonych nie była opomiarowana. Wskazać przy tym należy, że powódka, która z faktu tego wywodziłaby korzystne dla siebie skutki prawne i na której ciążył obowiązek dowodowy w tym zakresie nie przedstawiła żadnego wiarygodnego dowodu, z którego wynikałoby, że ujęcie wody dłużącej do podlewania terenów zielonych było w spornym okresie opomiarowane.

Podstawą oddalenia niniejszego powództwa była rażąca niewspółmierność pomiędzy danymi dotyczącymi zużycia wody dla lokalu numer (...) w roku 2014, kiedy lokal nie miał zamontowanych wodomierzy, a rokiem 2015, w którym wodomierze zostały zamontowane - w porównaniu do ogólnego zużycia wody w budynku w latach 2014-2015, a także to, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej należy do obowiązków wszystkich właścicieli lokali – członków wspólnoty mieszkaniowej, natomiast w niniejszej sprawie kosztami tymi zostali obciążeni głównie pozwani.

Wskazać bowiem należy, że łącznie w 2014 r. licznik zbiorczy nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wskazał zużycie w wysokości
2023 m ³, z czego zużycie wody w wysokości 935,39 m ³ wskazały liczniki indywidualne przy 10 opomiarowanych lokalach w I półroczu i 11 opomiarowanych lokalach w II półroczu. Pozostała część zużytej wody w wysokości 1087,61 m ³ przypadła na zaledwie 3 lokale nieopomiarowane w I półroczu i 2 nieopomiarowane lokale w II półroczu. Pozwani za cały rok 2014 zostali obciążeni maksymalną regulaminową stawką wynoszącą aż 360 m ³ wody, co samo w sobie było co prawda zgodne z Regulaminem, jednakże naruszało dyspozycję przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który wyraźnie wskazuje, że wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej ponoszą właściciele lokali
w stosunku do swoich udziałów. Jak wskazał Zarządca nieruchomości powoda, w wartości 1087,61m ³ zawarte było również zużycie wody na potrzeby nawadniania terenów zielonych. Woda wykorzystywana na ten cel nie była opomiarowana co oznacza, że niewiadomym jest jakie faktycznie zużycie przypadało na lokale nieopomiarowane, a jakie na potrzeby nawadniania zieleni. Ponadto do wskazanej wartości doliczone zostały ewentualne ubytki wody na skutek awarii lub błędów w odczycie wskazań wodomierzy. W ocenie Sądu obciążenie w całości wyłącznie właścicieli lokali nieopomiarowanych, w tym pozwanych kosztami wody w ilości stanowiącej różnicę pomiędzy wskazaniem licznika zbiorczego, a wskazaniami liczników indywidualnych stoi nie tylko – jak już wyżej wskazano –
w sprzeczności z art. 12 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, ale również z zasadami współżycia społecznego. W sposób klarowny wadliwość regulaminowego rozwiązania uwidacznia się, gdy porówna się ww. zużycie wody za rok 2014 ze zużyciem za rok 2015. W II połowie 2015 roku łączne zużycie wody zgodnie ze wskazaniem licznika zbiorczego wyniosło 968 m ³, z czego wartość 519,58 m ³ wskazały liczniki indywidualne przy wszystkich opomiarowanych lokalach w budynku. Tym samym wartość wody zużytej wyłącznie na nawadnianie terenów zielonych, utraconej wskutek awarii czy błędów w odczycie wynosiła 448,42 m ³ . Należy przy tym zwrócić uwagę na to, że wielkość tego zużycia oscyluje niemal na poziomie zbliżonym do sumy zużycia wody we wszystkich lokalach w nieruchomości (519,58 m ³ ). Zużycie to było przy tym zbliżone do zużycia w I połowie 2015 roku, kiedy to wynosiło 460,70 m ³. Powyższe prowadzi do wniosku, że niezależnie od opomiarowania wszystkich lokali zużycie wody pobranej w sposób inny niż ta pobrana indywidualnie w poszczególnych lokalach jest rażąco wysokie w stosunku do sumy zużycia wody indywidualnie pobranej przez poszczególnych lokatorów.

W toku procesu sąd oddalił wniosek dowodowy powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości, albowiem okoliczność na którą miał wypowiedzieć się biegły nie wymagała wiadomości specjalnych. Pozwani nie kwestionowali bowiem samego sposobu wyliczenia należności arytmetycznym, ale zasadność obciążenia ich tą należnością w takiej, a nie innej wysokości. Tym samym przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego było zbędne i prowadziłby jedynie do przedłużenia postępowania i generowania niepotrzebnych kosztów wynagrodzenia biegłego.

Niezależnie od powyższego Sąd stanął na stanowisku, że obciążenie pozwanych należnościami za zużytą wodę na zasadach określonych w Regulaminie byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego do zastosowania tego przepisu konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego rozpatrywanego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. Z tej przyczyny w świetle art. 5 k.c., na podstawie zasad współżycia społecznego, nie można konstruować dyrektyw o charakterze ogólnym. Na treść zasad współżycia społecznego składają się elementy etyczne i socjologiczne, kształtowane przez oceny moralne i społeczne. W ocenie Sądu uwzględnienie powództwa przy ustalonym stanie faktycznym i działaniach powódki byłoby sprzeczne z zasadą, zgodnie z którą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponoszą wszyscy współwłaściciele. Skoro bowiem koszty utrzymania nieruchomości wspólnej ponoszą współwłaściciele w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości, niedopuszczalnym jest obciążanie tymi kosztami – w niniejszej sprawie wynikającymi z różnicy pomiędzy wskazaniami licznika zbiorczego a liczników indywidualnych – wyłącznie pojedynczych, a nie wszystkich, właścicieli lokalu, w tym dwójki emerytów, którzy niewątpliwie nie byliby w stanie zużyć 360m ³ wody rocznie, albowiem wartość ta znacznie przekracza wynikające z doświadczenia życiowego średnie możliwe zużycie wody przez dwie osoby, a nadto w roku 2015 r. pozwani zużyli ponad trzykrotnie mniej wody, co jest potwierdzone odczytami wskazań ich liczników indywidualnych. Należy mieć na uwadze, że Wspólnota Mieszkaniowa celem należytego zabezpieczenia swoich interesów winna kontrolować zużycie wody w budynku w sposób, który klarownie i niepodważalnie pozwalałby ustalić jaka część zużytej wody przypada na lokale, a jaka na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, by kosztami utrzymania części wspólnych nieruchomości móc obciążyć właścicieli wszystkich lokalu stosownie do posiadanych przez nich udziałów w zgodzie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Wobec powyższego powództwo podlegało oddaleniu w całości.