Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2017 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej we W.

przeciwko Skarbowi Państwa-Staroście (...)

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Częstochowie

z dnia 10 maja 2016 r., sygn. akt I C 220/12,

oddala apelację.

Sygn. akt I ACa 865/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 10 maja 2016r. Sąd Okręgowy w Częstochowie, po rozpoznaniu sprzeciwu powódki (...) sp. z o.o. Spółka komandytowa we W. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z 20 marca 2012r., sygn. SKO.0812/II/8/9/2012 ustalił, iż wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr (...) położonej w M. przy ul. (...) o powierzchni 1.5156 hektara, dla której Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą nr (...), stanowiącej własność pozwanego Skarbu Państwa-Starosty (...), znajdującej się w użytkowaniu wieczystym powódki od 1 stycznia 2012r. wynosi 18.510zł, a ponieważ zaktualizowana opłata przewyższa więcej niż dwukrotnie dotychczasową opłatę roczną, w drugim roku od aktualizacji powódka zapłaci dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej, a część przenoszącą dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Nadto, zaliczył powódce na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową-3.867,55zł a opłatą zaktualizowaną - 18.510zł wartość nakładów na nieruchomość, tj. 333.280zł. W pozostałej części powództwo oddalił i zasądził od pozwanego na rzecz powódki 12.589,94zł z tytułu kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie to Sąd Okręgowy podjął po ustaleniu, iż w dniu 31 grudnia 2009r. powódka nabyła od Fabryki (...) sp. z o.o. w M. prawo użytkowania wieczystego działki numer (...), obręb (...) - M. o powierzchni 15.156 m ² ustanowione do 4 grudnia 2089r. Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste od 2002r. wynosiła 3.867,90zł. Wraz z prawem użytkowania wieczystego powódka nabyła związane z nim prawo własności poprzemysłowych, przeznaczonych do rozbiórki budynków. Teren nieruchomości był pokryty nasypami niebudowlanymi o zróżnicowanym składzie (m.in. gruzem betonowo - ceglanym będącym pozostałością po resztkach murów ceglanych, ław fundamentowych i posadzek, żużlem, domieszkami pisków gliniastych i gleb). Grunt ten w istniejącym wówczas stanie nie nadawał się do posadowienia na nim obiektu wielkopowierzchniowego. Powódka rozebrała obiekty budowlane, wymieniła i przystosowała do swoich potrzeb grunt, a nadto naprawiła mur oporowy od strony rzeki – koszt tych prac wynosił odpowiednio 161.708,64 zł, 678.146,37 zł i 29.754 zł. Zgodnie z uchwałą Rady Miasta M. Nr XXXVII/334/09 z 29 grudnia 2009r. w sprawie zmiany Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego Miasta M. użytkowana przez powódkę działka stanowi tereny zabudowy usługowej w obszarach bezpośredniego zagrożenia powodzią. W 2010r. Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił powódce pozwolenia na budowę obiektu handlowo – usługowego marketu wraz z zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą techniczną, stacją transformatorową, wiatami na wózki zakupowe, pylonami reklamowymi, instalacjami zewnętrznymi, placem parkingowym i manewrowym, nawierzchniami drogowymi i elementami zieleni. Powódka zrealizowała powyższą inwestycję, 2 września 2011r. udzielono jej pozwolenia na użytkowanie wzniesionego obiektu wraz z infrastrukturą. Posiłkując się opinią biegłego z zakresu szacowania nieruchomości M. G. Sąd Okręgowy ustalił, iż wartość rynkowa działki nr (...) według stanu na 31 grudnia 2011r. wynosi 617.000zł, a wartość nakładów dokonanych przez powódkę na tę nieruchomość, ustalonych jako różnica wartości nieruchomości według stanu po dokonaniu nakładów (na grudzień 2011r.) i przed ich dokonaniem (na dzień grudzień 2002r.) wynosi 333.280 zł.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, iż stosownie do art. 78 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) właściwy organ, zamierzając zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty. Wypowiedzenie winno zawierać informacje co do sposobu obliczenia nowej wysokości. Zgodnie z art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty w terminie 30 dni może złożyć wniosek do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo, że jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi, na którym spoczywa ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do dokonania aktualizacji (art. 78 ust. 3 u.g.n.). W myśl art. 79 ust. 3 samorządowe kolegium odwoławcze powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli tego rodzaju rozstrzygnięcie sporu nie nastąpi, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Zgodnie z art. 80 ust. 1 u.g.n. właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą w terminie 14 dni od daty doręczenia orzeczenia wnieść od niego sprzeciw. Czynność ta jest równoznaczna z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniesienie sprzeciwu w myśl art. 80 ust. 3 u.g.n. skutkuje utratą mocy orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego, a wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew. Powództwo rozpoznawane przez sąd powszechny w wyniku przeniesienia sprawy z administracyjnego etapu postępowania na etap jurysdykcyjny ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, w związku z czym Sąd nie ogranicza się do oceny samej skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale stawkę tę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego.

W takim to też trybie procedowania Sąd Okręgowy, poddając ocenie poczynione w sprawie ustalenia faktyczne stwierdził, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była uzasadniona ale w innej wysokości niż to wynika z wypowiedzenia Starosty (...) oraz orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C.. Podkreślił, iż zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu stawki procentowej, od wartości gruntu (z pominięciem jego zabudowy) określonej na dzień aktualizacji opłaty. A zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n. na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na nieruchomość, w tym na budowę urządzeń infrastruktury technicznej, które zostały dokonane po dniu ostatniej aktualizacji. Regułę tę, zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n. stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Podkreślił, iż z mocy § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste, a także na użytek aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze i ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.

Sąd Okręgowy stwierdził, iż biegły sądowy M. G. z zachowaniem powyższych wytycznych oszacował wartość działki (...), a swe szacunki poprzedził rzetelną analizą transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie 2010 – 2011r., miarodajnych dla rozstrzygnięcia. W pierwszej kolejności odniósł się do transakcji na obszarze całego województwa (...), analizując te które dotyczyły nieruchomości gruntowych, niezabudowanych o powierzchni zbliżonej, tj. w przedziale od 1 do 2 ha i wskazał 38 transakcji, których ceny transakcyjne mieściły się w przedziale 14,68 – 248,80zł za m ², zauważając iż znacznie wyższe ceny odnotowano na terenie powiatów położonych w obszarze aglomeracji (...), bądź takich które bezpośrednio z nią graniczą. Okoliczność ta znajduje potwierdzenie w zasadach doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, gdyż istotnie odnośny obszar, w odróżnieniu od pozostałych charakteryzuje się większą gęstością zaludnienia, a co za tym idzie większym popytem na usługi oraz łatwiejszą możliwością zdobycia klienta przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. W konsekwencji nieruchomości położone na tym terenie są dla tego rodzaju nabywców znacznie bardziej atrakcyjne, niż takie położone na obszarach mniej zaludnionych i zurbanizowanych. Biegły przekonująco wskazał, iż na potrzeby wydania opinii koniecznym było poszerzenie analizy rynku o transakcje dotyczące nieruchomości w przedziale od 0,5 ha do 1 ha, których w badanym okresie odnotowano 102, a ceny w tym przypadku mieściły się w przedziale od 5,53 – 488,91zł za m ². Szczegółową analizą biegły objął transakcje dokonywane na obszarze powiatu (...) i powiatu (...), zwracając uwagę na lokalizację zbliżoną do lokalizacji szacowanej działki. Zauważył, że ceny nieruchomości zlokalizowanych na tym terenie są niższe od cen nieruchomości położonych w obszarze aglomeracji (...), niemniej z racji położenia w sąsiedztwie tej aglomeracji są wyższe niż np. w północnych rejonach województwa (...). Ostatecznie jako podstawę szacowania wartość nieruchomości biegły przyjął siedem transakcji dokonanych w latach 2010 – 2011r. na obszarze Z. (3), M. (3) i Ż. (1). Ceny sprzedaży tych nieruchomości ustalone na dzień 31 grudnia 2011r., mieściły się w przedziale od 25,20 zł/m ² do 49,29 zł/m ². Do końcowej analizy porównawczej biegły przyjął trzy transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, wszystkie z obszaru miasta M. i określił wartość rynkową działki oddanej w użytkowanie wieczyste na dzień 31 grudnia 2011r. na 617.000zł, przy przyjęciu ceny 40,71zł za m ² (15.156 m ² x 40,71 zł = 617.000zł).

Sąd Okręgowy oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Podkreślił, iż obowiązek przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego lub biegłych powstaje, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy gdy wydana uprzednio opinia zawiera istotne luki, jest niekompletna (nie odpowiada na postawione tezy dowodowe), niejasna (nienależycie uzasadniona) lub nieweryfikowalna (nie pozwala zweryfikować zawartego w niej rozumowania co do trafności wniosków końcowych). Sąd nie jest natomiast zobowiązany dopuścić dowód z opinii innego biegłego tylko dlatego, że dotychczasowa opinia jest dla strony niekorzystna (por. wyr. m.in. SN z 20.03.2014 r., II CSK 296/13, LEX nr 1460723, wyr. SN z 27.07.2010 r., II CSK 119/10, LEX nr 603161). Pozwany, w ocenie Sądu Okręgowego nie przedstawił argumentacji, która w przekonujący sposób podważałaby wnioski opinii biegłego M. G., czy sposób rozumowania, który je poprzedzał. Początkowo pozwany (pismo procesowe z 2 kwietnia 2015r. k. 268 -271) kwestionował niektóre z założeń przyjmowanych przez biegłego, czyniąc to jednak w oderwaniu od całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych mających znaczenie dla prawidłowej oceny wydanej opinii. Konkretyzując, wbrew stanowisku pozwanego biegły ostatecznie nie ustalał wartości nieruchomości przed dokonaniem nakładów z zastosowaniem wskaźnika zmiany cen towarów i usług. W opinii, wskazał wprost, iż tego rodzaju działanie nie odzwierciedla w sposób jednoznaczny zachowania potencjalnych uczestników rynku nieruchomości. Pozwany nie zdołał też podważyć przekonująco niezasadności przyjętego przez biegłego średniorocznego trendu czasowego zmiany wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 9,14%. Sąd Okręgowy stwierdził, iż sam fakt, iż od momentu dokonania ostatniej aktualizacji opłaty rocznej upłynęło 10 lat nie może prowadzić do wniosku, że odnośna wartość jest zbyt niska, zwłaszcza, że sama w sobie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, a ponadto w latach 2002-2011, jak wynika z zestawienia przedstawionego przez biegłego, zmiany na rynku nieruchomości następowały w obu kierunkach. W uzupełniającej opinii biegły ustosunkował się do zarzutów związanych z przyjęciem wartości nieruchomości przed dokonaniem nakładów na kwotę 18,72zł/m ², wskazując iż jest to wartość gruntu z uwzględnieniem jego stanu w chwili, gdy bez podjęcia dalszych prac przez powódkę, nie nadawał się on do wzniesienia na nim infrastruktury służącej do prowadzenia działalności handlowej. Jako niezasadne Sąd Okręgowy ocenił także zarzuty kwestionujące dokonaną przez biegłego analizę rynku. Biegły porównywał ceny transakcyjne na rynku obejmującym całą aglomerację (...), następnie trafnie zawęził podstawy szacowania do transakcji z rynku obejmującego powiat (...) i (...). Jednocześnie, jak już wspomniano wcześniej, zwrócił uwagę na różnice zachodzące pomiędzy tymi obszarami w kontekście cen przyjmowanych w transakcjach obrotu nieruchomościami. Uwagi podniesione przez pozwanego co do szacowania nakładów, z powołaniem się na § 35 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004r. pomijają, że biegły jedynie zasygnalizował wartość nakładów poniesionych przez powódkę według wartości odtworzeniowej. Ostatecznie jednak na potrzeby wniosków końcowych opinii biegły przyjął kryterium zgodne z powyższym przepisem, tj. różnicę wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem po dokonaniu nakładów i przed ich dokonaniem. W dalszym toku postępowania (vide pismo procesowe z 28 lipca 2015r. – k. 381 – 382) pozwany nie odniósł się do wyczerpujących i logicznych argumentów biegłego przedstawionych w opinii uzupełniającej, ograniczając się do eksponowania różnicy wartości gruntu wyliczonej przez biegłego na 617.000zł i wartości wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Starosty (...) wyliczonej na 2.651.285zł. Jest to różnica rzędu 77%, niemniej wynika ona z innych założeń przyjętych u podstaw obu operatów szacunkowych. W operacie sporządzonym na zlecenie pozwanego na potrzeby analizy porównawczej przyjęto wyłącznie transakcje z obszaru aglomeracji (...), które nie są adekwatne do porównań z cenami osiąganymi na rynku obejmującym powiat (...). W końcowym etapie postępowania strona pozwana przedłożyła akty notarialne, wywodząc, iż ceny wynikających z nich transakcji są zdecydowanie wyższe od przyjętych przez biegłego do ostatecznych porównań. Niemniej jednak już sam przedmiot tych transakcji powodował niemożność przyjęcia ich do analizy porównawczej na użytek niniejszej sprawy. Akty te dotyczyły zbycia prawa użytkowania wieczystego, zaś stosownie zaś do § 28 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. przy określaniu przedmiotowej wartości, stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Po wtóre, jak słusznie zwrócił uwagę biegły M. G., przedmiotowe transakcje nie spełniają kryteriów rynkowych w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n.

Sąd Okręgowy podkreślił, iż zgodnie z art. 77 ust. 4 u.g.n. przy aktualizacji rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Przyjął, iż zasada ta, w myśl art. 77 ust. 6 znajduje zastosowanie do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości. W oparciu o te uregulowania, Sąd Okręgowy w ślad za biegłym przyjął, iż na poczet różnicy pomiędzy opłatą przed i po aktualizacji należy zaliczyć nakłady na nieruchomość poniesione przez powódkę w postaci rozbiórki istniejących na nieruchomości obiektów budowlanych, wymiany gruntu, jego przystosowania do realizacji zamierzeń inwestycyjnych oraz rozbiórki i naprawy muru oporowego od strony rzeki. Wartość przedmiotowych nakładów, wyceniona zgodnie z § 35 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. jako różnica wartości nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu przed i po dokonaniu nakładów wynosi 333.380zł.

Mnożąc wartość gruntu tj. 617.000zł oraz stawkę procentową 3%, Sąd Okręgowy ustalił, iż opłata za użytkowanie wieczyste od 1 stycznia 2012r. będzie wynosić 18.510zł. Jako, że opłata ta przewyższa dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej, stosownie do art. 77 ust. 2a u.g.n. orzekł, iż powódka jako użytkownik wieczysty uiszcza w drugim roku od aktualizacji opłatę w wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a pozostała jej część, rozłożona na dwie równe raty będzie powiększała opłatę roczną w kolejnych dwóch latach. Na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną, w myśl art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. zaliczył wartość nakładów poniesionych przez powódkę w kwocie 333.280zł. W pozostałym zakresie powództwo oddalił, jako nieuzasadnione. O kosztach procesu orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zasądzając od pozwanego Skarbu Państwa – Starosty (...) na rzecz powódki 12.589,94zł.

Apelację od wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w części w jakiej Sąd Okręgowy ustalił, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste działki jest niższa o 61.028,55zł od ustalonej przez Starostę (...), a także w części ustalającej, iż powódka jako użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji uiszcza opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą część ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach; a nadto w części w jakiej zaliczył powódce na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartość nakładów przenoszącą 78.505zł oraz w części rozstrzygającej o kosztach procesu. Domagał się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje, a alternatywnie uchylenia wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Zarzucił, iż Sąd Okręgowy naruszył przepisy postępowania, a to: art. 233 §1 k.p.c. przez dokonanie dowolnej oceny dowodów i uznanie opinii głównej i uzupełniającej oraz ustnych wyjaśnień biegłego M. G. za wiarygodne i miarodajne dla rozstrzygnięcia oraz art. 227 w zw. z art. 278 k.p.c. przez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego pomimo istotnych wątpliwości co do opinii sporządzonej w sprawie co w ocenie apelującego negatywnie wpłynęło na rozstrzygnięcie sprawy. Nadto podniósł zarzut naruszenia prawa materialnego:

- art. 77 ust. 1 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 67 ust. 1 w zw. z art. 79 ust. 8 i art. 79 ust. 5 u.g.n. przez ich błędne zastosowanie i ustalenie wartości działki nr (...), a w konsekwencji i opłaty rocznej w zaniżonej wysokości;

- art. 77 ust. 2a w zw. z art. 79 ust. 8 i art. 79 ust. 5 u,g,n. przez ich błędne zastosowanie i ustalenie, że dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej powinna być uiszczona przez powódkę „w drugim roku od aktualizacji” natomiast „pozostałą część ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach” w sytuacji gdy z treści tego przepisu oraz stanu faktycznego sprawy wynika, iż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej powinna być uiszczona przez powódkę za rok 2012, natomiast opłata za rok 2014 powinna odpowiadać pełnej zaktualizowanej opłacie;

- art. 77 ust. 4 i 6 w zw. z art. 79 ust. 8 i art. 79 ust. 5 u.g.n. przez ich błędne zastosowanie i ustalenie, iż powódka ma prawo zaliczyć na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartość nakładów w kwocie 254.775zł.

Apelujący ponowił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego, z wyłączeniem biegłego M. G., w celu ustalenia wartości prawa własności działki (...) według stanu i cen na 5 grudnia 2011r. W uzasadnieniu apelacji akcentował 77% różnicę między wartością ustaloną przez rzeczoznawcę D. P., a wartością ustaloną przez biegłego M. G.. Kwestionował wskaźnik dynamiki wzrostu cen w latach 2002-2011, wywodząc iż został on przez biegłego znacznie zaniżony. Podkreślał, iż porównanie cen transakcyjnych z przedłożonych aktów notarialnych wykazuje, iż wartość gruntu ustalona przez biegłego G. jest zaniżona. Przy szacowaniu nakładów zakwestionował przyjęcie za punkt wyjścia stan z 2002r., podnosząc iż powódka skoro powódka nabyła użytkowanie wieczyste w dniu 31 grudnia 2009r. to ta data powinna stanowić stan wyjściowy dla ustalenia nakładów czynionych przez powódkę.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji w całości i wniosku dowodowego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie były prawidłowe i znajdowały potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Podejmując je, Sąd Okręgowy nie naruszył w żadnej mierze przepisów procesowych, w tym art. 233 §1 k.p.c., jako że nie przekroczył zasad swobodnej oceny dowodów, ani też nie naruszył zasad logiki i doświadczenia życiowego. Stąd też ustalenia te Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za własne, nie dopatrując się potrzeby uzupełnienia postępowania dowodowego, co znalazło odzwierciedlenie w oddaleniu wniosku pozwanego o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego w celu oszacowania wartości działki (...) według stanu i cen na 5 grudnia 2011r.

Złożone w sprawie przez biegłego sądowego M. G. opinie – główna, uzupełniająca pisemna i uzupełniająca ustna trafnie zostały uznane przez Sąd Okręgowy za wiarygodne i miarodajne dla rozstrzygnięcia. Niezadowolenie pozwanego z niekorzystnej dla niego treści tych opinii nie stanowi przesłanki podważenia wniosków opinii, zaś zgłoszone w apelacji zarzuty kwestionujące wnioski opinii stanowią jedynie niedopuszczalną polemikę z ustaleniami Sądu Okręgowego. Zarzuty przedstawione w apelacji były przedmiotem oceny Sądu Okręgowego, a zaprezentowaną przez ten Sąd ocenę Sąd Apelacyjny w pełni podziela, akcentując dodatkowo, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosi 3% wartości gruntu. Od 1 stycznia 2002r. wynosiła ona 3.867,90zł (przy wartości gruntu 128.930zł). Pozwany twierdzi, iż po nakładach o wartości 78.505zł wartość oddanego powódce w użytkowanie wieczyste gruntu w okresie do 5 grudnia 2011r. (a zatem przez 10 lat) wzrosła do 2.651.285zł (a zatem blisko dwudziestrokrotnie: 2.651.285zł – 78.505zł: 128.930zł = 19,95). Już samo zestawienie tych wartości poddaje w wątpliwość argumentację pozwanego, uwiarygadniając wnioski opinii biegłego sądowego, że po nakładach o wartości 333.380zł wartość użytkowanego wieczyście przez powódkę gruntu wzrosła do 617.000zł, a zatem nieco ponad dwukrotnie (617.000zł – 333.380zł: 128.930zł = 2,1). Biegły wyjaśnił, że w okresie od 2002 do 2011r. ceny gruntów generalnie rosły, niemniej zdarzały się też okresy, w których cena gruntów wykazywała tendencje spadkową. Twierdzenie pozwanego, iż wartość działki w 2011r. stanowiła dwudziestokrotność wartości działki z 2002r. nawet dla osoby nie posiadającej wiedzy specjalnej z zakresu szacowania nieruchomości jawi się jako nieadekwatne do cen występujących w obrocie i warunków rynkowych, zwłaszcza że inflacja w okresie tych lat łącznie wyniosła ok. 26,5% (w poszczególnych latach przybierał wartość od 0,84% do 4,3%). Cena 1 m ² szacowanej działki w 2002r. (a zatem przed nakładami poczynionymi przez powódkę) wynosiła 8,52zł. Waloryzując tę cenę w oparciu o wskaźnik inflacji biegły otrzymał wartość 10,84zł za 1m ² gruntu. Z kolei przemnożenie wartości m ² gruntu z 2002r. (8,52zł) przez wskaźnik dynamiki wzrostu cen, obliczony przez biegłego na 9,14% rocznie, dało cenę 18,72zł za m ². Wskaźnik dynamiki wzrostu cen biegły uzyskał z porównania cen ponad 1.300 transakcji nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi, spełniającymi kryterium powierzchniowe z przedziału 0,5 – 2 ha. Wskaźnik ten przewyższając znacząco wskaźniki inflacji nie jawi się jako zaniżony. Wartość 18,72zł dotyczyła wartości gruntu do rekultywacji, na jej wysokość „obniżająco” wpływała konieczność rozbiórki ruin budowlanych i usunięcia poprzemysłowych „zanieczyszczeń” w postaci resztek fundamentów i gruzu. Biegły ustalił, iż wartość m ² uporządkowanego gruntu wynosiła nie mniej niż 25,20zł.

Wartość nakładów metodą kosztorysową biegły wyliczył, iż koszt rozbiórki obiektów poprzemysłowych wyniósł 115.970,40zł, koszt robót ziemnych związanych z wymianą gruntu – 726.600zł, naprawa istniejącego muru oporowego – 78.505zł, łącznie 921.075,40zł. Poza sporem jednakże pozostawało, iż wartość nakładów podlegających zaliczeniu na poczet zaktualizowanej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (art. 77 ust. 4 u.g.n. i § 35 ust. 3 rozporządzenia wykonawczego) odpowiada różnicy pomiędzy wartością nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i przed dokonaniem tych nakładów. Szacując wartość rynkową gruntu po dokonaniu nakładów, biegły przyjął dla porównania siedem nieruchomości: trzy z terenu Z., trzy z terenu M. i jedną z Ż. o powierzchniach od 7.910m ^{( 2)} do 16.021m ^{( 2)} z okresu 2010/2011. Ceny transakcyjne sprzedaży tych nieruchomości po zaktualizowaniu ich na 31 grudnia 2011r. plasowały się od 25,20zł do 49,29zł. Ostatecznie zaś biegły porównał trzy nieruchomości położone w M., dwie przy tej samej ulicy co szacowana, tj. przy ul. (...), a jedną przy ul. (...). Porównanie cech tych nieruchomości do cech nieruchomości szacowanej, a to: lokalizacji, kształtu i wielkości działek, możliwości zagospodarowania terenu, dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia, otoczenia i czynników środowiskowych doprowadziło do ustalenia wartość 1m ^{( 2)} szacowanej nieruchomości na poziomie 40,71zł. Biegły przekonująco, także dla Sądu Apelacyjnego wyjaśnił, iż miarodajne dla oszacowania wartości gruntu oddanego powódce w użytkowanie wieczyste są transakcje z rynku lokalnego, obejmującego powiat (...) i (...). Rzeczoznawca D. P. oparła swe ustalenia o 19 transakcji dotyczących nieruchomości usytuowanych w aglomeracji (...) - w(...) Okręgu Przemysłowym, a oczywistym jest, iż ceny gruntów na tym obszarze są wyższe niż w powiecie (...), czy w sąsiadującym z nim powiecie (...). Nadto, część transakcji analizowanych przez rzeczoznawcę P. miała odmienne, niż opiniowana nieruchomość przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego. Wniosków opinii biegłego G. nie mogły wzruszyć umowy sprzedaży, udokumentowane aktami notarialnymi, jako że dotyczyły one sprzedaży spekulacyjnej prawa użytkowania wieczystego jednej nieruchomości. Już jedynie marginalnie Sąd Apelacyjny zauważa, iż biegły wytknął pozwanemu, iż w toku procesu oferował zbycie nieruchomości, usytuowanej przy tej samej ulicy co wyceniana, w odległości ok 800m za cenę 30zł za m ^{( 2)}, zatem ustalona przez biegłego wartość m ^{( 2)} szacowanego gruntu na 40,71zł nie może jawić się jako zaniżona.

Powódka czyniła nakłady na nieruchomość po jej nabyciu, czyli po 31 grudnia 2009r. Niemniej, gdyby jej poprzednik poczynił nakłady na nieruchomość również mogłaby żądać ich rozliczenia. Art. 77 ust. 4 u.g.n. nakazuje bowiem uwzględnienia nakładów poniesionych na nieruchomość po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Tym samym punktem wyjścia jest stan z daty ostatniej aktualizacji, a nie z dnia nabycia nieruchomości przez aktualnego użytkownika wieczystego. Nie ma zatem racji skarżący, zarzucając iż dla ustalenia nakładów biegły powinien porównać wartość i stan nieruchomości z grudnia 2009r. i z grudnia 2011r.

Jeśli natomiast idzie o zawarte w punkcie 1 wyroku sformułowanie: „ponieważ zaktualizowana opłata przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, powódka jako użytkownik wieczysty uiszcza w drugim roku od aktualizacji opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą część ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę w następnych dwóch latach”, to Sąd Okręgowy przytoczył dyspozycję art. 77 ust. 2a u.g.n., która w istocie nie jest jednoznaczna, lecz apelacja nie jest środkiem służącym do wykładni wyroku. Sąd Apelacyjny nie widzi podstaw zmiany zaskarżonego wyroku, która polegałaby tylko na wykładni wyroku, niemniej stwierdza, iż apelujący prawidłowo interpretuje, iż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej powinna być uiszczona przez powódkę za rok 2012, natomiast opłata za rok 2014 powinna odpowiadać już pełnej zaktualizowanej opłacie. Sąd Okręgowy dla określania roku 2013 użył sformułowania w drugim roku od aktualizacji, uznając iż aktualizacja nastąpiła w 2011r., ze skutkiem od 1 stycznia 2012r., co jest oczywiste także dla powódki. W 2013r. powódkę obciążał obowiązek poniesienia opłaty w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty.

Z tych to też przyczyn, Sąd Apelacyjny, uznając iż ani podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa procesowego, ani zarzuty naruszenia prawa materialnego nie są w stanie wzruszyć trafności zaskarżonego wyroku - na podstawie art. 385 k.p.c. - oddalił apelację, jako bezzasadną. O kosztach postępowania apelacyjnego nie orzekł, ponieważ wniosek o zasądzenie kosztów złożył jedynie pozwany, który przegrał proces w postępowaniu apelacyjnym.

SSA Joanna Naczyńska SSA Joanna Kurpierz SSA Ewa Jastrzębska