Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 stycznia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział XXV Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SR (del.) Anna Ogińska Łągiewka

Protokolant: Elżbieta Ilić

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2017 roku w Warszawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w W.

przeciwko (...) W.

o ustalenie

1.  powództwo oddala;

2.  zasądza od powoda (...) sp. z o.o. w W. na rzecz pozwanego (...) W. kwotę 3600,00 ( trzy tysiące sześćset ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sygn. akt XXVC 698/16

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 12 stycznia 2009 r. (data wpływu – k. 55-57) zastępującym pozew użytkownik wieczysty I. O. S.. z o.o (poprzednik prawny powoda C. I. S.. z o.o ) zwrócił się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o wydanie orzeczenia o zmianie stawki procentowej opłaty rocznej z 3% na 1 % dotyczącej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 6-06-13.

W uzasadnieniu wniosku wskazał, że po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. W chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości była prowadzona działalność sportowa i rekreacyjno-wypoczynkowa, zaś zarówno decyzja nr (...) z dnia 10 maja 1999 r. o warunkach zabudowy, jak i decyzja nr (...) z dnia 22 grudnia 2005 r. o warunkach zabudowy, ustaliły dla przedmiotowej nieruchomości warunki zabudowy, przeznaczając ją głównie pod budownictwo mieszkaniowe. Mieszkaniowe przeznaczenia nieruchomości potwierdziło tez Studium (...), uchwalone przez radę (...) W. uchwałą nr LXXXII/2746/2006 z dnia 10 października 2006 r. Nadto podniesiono, że Prezydent (...) W. decyzją Nr (...) z dnia 3 grudnia 2008 r. odmówił udzielenia pozwolenia na budowę na nieruchomości budynku mieszkalnego.

Z powyższego w ocenie wnioskodawcy wynika, że nieruchomość od początku wykorzystywana była na cele działalności sportowej i rekreacyjno – wypoczynkowej. Natomiast poprzez wydanie decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości.

Wnioskodawca wskazał również, że niezależnie również od tego czy nieruchomość byłaby wykorzystywana na cele sportowe czy mieszkaniowe to w obu przypadkach powinna znaleźć zastosowanie preferencyjna stawka w wysokości 1 %.

Orzeczeniem z dnia 16 marca 2015 r. sygn. KOX/2185/Po/09 (k. 12-13) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., oddaliło wniosek. W jego uzasadnieniu wywiedziono m.in., że jedyną przesłanką dokonania „aktualizacji" stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste. Wskazana przesłanka dotyczy okoliczności faktycznych, związanych z rzeczywistym sposobem korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego, dlatego też nie ma znaczenia przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, jak również bez znaczenia pozostaje zainicjowania procesu budowlanego na nieruchomości. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. użytkownik wieczysty nie udowodnił, że na nieruchomości prowadzona jest wyłącznie działalność sportowa, dla której przewidziana stawka opłaty to 1%. Wręcz przeciwnie, na nieruchomości prowadzona jest działalność czysto komercyjna (bazar).

Sprzeciw od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego złożyła w dniu 27 kwietnia 2015r. (data prezentaty - k. 2) powodowa spółka wnosząc o ustalenie, ze odmowa zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 6-06-13 jest nieuzasadniona i ustalenie, że stawka procentowa powinna wynosić 1 %.

W uzasadnieniu swojego stanowiska powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 r. sygn. IV CSK 333/11, opubl.OSNC 2012/11/132, Biul.SN 2012/6/13, wynika, że nie istnieje jedno formalne kryterium przy pomocy, którego można przesądzić, o tym że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. Natomiast o przeznaczeniu nieruchomości gruntowej można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje, w jaki sposób korzysta on z nieruchomości. Dopiero ocena, w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew z dnia 19 grudnia 2016r. (k. 150-155) pozwany Skarb Państwa – prezydent m.st W. wniósł oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwane (...) W. jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu 6-06-13, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). Jej użytkownikiem wieczystym jest powódka (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W..

Dowód - księga wieczysta (...) – k. 156-160).

Prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości zostało ustanowione na podstawie decyzji Prezydenta (...) W. Nr 238/97z dnia 11 grudnia 1997 r. na rzecz W. (...) Klubu Sportowego (...). W decyzji użytkownik wieczysty został zobowiązany do wnoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego tegoż gruntu w wysokości według stawki 3% ceny nieruchomości.

Dowód - decyzja Prezydenta (...) W. Nr 238/97z dnia 11 grudnia 1997 r. – k. 156-160.

W dniu 2 października 2008 r. Rada Miasta (...) W. podjęła Uchwałę nr XL/1231/2008, na mocy której przystąpiła do sporządzania zmian Stadium Uwarunkowań Zagospodarowania Przestrzennego W. uchwalonego przez Radę Miasta (...) W. Uchwałą nr LXXXII/2746/2006 z dnia 10 października 2006 r., w ten sposób, że cała Nieruchomość miała być położona w strefie oznaczonej symbolem (...) tereny usług, sportu i rekreacji.

Następnie Decyzją Nr (...) z dnia 3 grudnia 2008 r. Prezydent Miasta (...) W. odmówił Wnioskodawcy udzielenia pozwolenia na budowę, przy czym w aktach sprawy znak: (...) znajduje się „Notatka wprowadzająca wnoszona na posiedzenie Zespołu Koordynującego" i „Wyciąg z protokołu posiedzenia Zespołu Koordynującego w dniu 4 listopada 2008 r.", w których to dokumentach stwierdzono, że załączony do wniosku o pozwolenie na budowę projekt budowlany jest zgodny z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy Nr (...) z dnia 22.12.2005 r., ale jest niezgodny z proponowanymi zmianami w Studium i z tego powodu Zespół postanowił o nie wydawaniu pozwolenia na budowę.

Wnioskiem z dnia 5 stycznia 2009 r. użytkownik wieczysty zwrócił się do Prezydenta (...) W. o dokonanie zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości z 3% na 1%.

Dowód - wniosek z dnia 5 stycznia 2009 r. – k.

Zarząd D. W. (...) W. uchwałą numer (...) r. z dnia 14 lipca 2009 r. odmówił zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości z 3% na 1% podnosząc w uzasadnieniu Uchwały, że przepis art. 73 ust. 2 Ustawy stanowi, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Stwierdzono również, że nie zaistniało zdarzenie, w rozumieniu art. 73 ust. 2 Ustawy, uzasadniające zmianę stawki, zaś odmowa wydania pozwolenia na budowę, zdaniem Organu, nie może zostać uznana za takie zdarzenie.

Dowód - uchwała numer (...) (w aktach sprawy).

Pomimo, przyświecającego powodowej spółce zamiaru wykorzystania części nieruchomości oddanej w jej użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, na przestrzeni niespełna dwudziestu lat przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana na cele sportowe przejawiające się w zajęć sportowych odbywających się w związku z prowadzeniem działalności przez W. (...) Klub Sportowy (...) skupiający się głównej mierze na piłce nożnej oraz na cele komercyjne.

Cel komercyjny realizowany jest w związku z organizowaniem w każda niedzielę bazaru na terenie nieruchomości, z której to działalności powódka osiąga dochody pozwalające jej na utrzymanie nieruchomości.

Dowód – publikacja - k. 161-164.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie załączonych do akt sprawy dokumentów które nie były kwestionowane przez strony postępowania.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, iż spór w niniejszej sprawie skupił się na kwestii na jaki cel wykorzystywana jest przedmiotowa nieruchomość co uzasadniałoby zasadność zmiany stawki za użytkowanie wieczyste, jak również trwałego charakteru zmiany sposobu korzystania z nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 , przy czym przepis art. 72 ust. 3 cytowanej ustawy stanowi, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określenia w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do art. 73 ust. 2 u.g.n. zmiana stawki procentowej opłaty rocznej może być dokonana zawsze, jeżeli "nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości", natomiast przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n. Rozpoznanie żądania (pozwu) następuje w oparciu o dyspozycję art. 189 k.p.c.

Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi, w szczególności:

- za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.),

- za pozostałe (tj. nieobjęte hipotezami art. 72 ust. 3 pkt 1-4a u.g.n.) nieruchomości gruntowe – 3% ceny (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.).

Odnosząc się do art. 73 ust. 2 u.g.n. wskazać należy, że mowa w nim o korzystaniu, które na gruncie prawa cywilnego oznacza używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Nie ma powodów do przyjęcia, że w art. 73 ust. 2 u.g.n. ustawodawca użył tego pojęcia w innym, swoistym sensie, dlatego należy uznać, iż chodzi o używanie nieruchomości w sposób odmienny od dotychczasowego. Trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodować ma przy tym zmianę celu, na który została oddana w użytkowanie wieczyste. Innymi słowy, zmianę przeznaczenia należy odróżniać od zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Sama tylko zmiana przeznaczenia (która może wynikać np. z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub samego uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu) nie prowadzi do zmiany – i to trwałej – sposobu korzystania z gruntu, zatem nie stanowi przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej (wyrok SN z dnia 19 maja 2010 r., I CSK 591/09, OSNC nr 11 z 2010 r., poz. 156).

Mając na uwadze, że w decyzji nr (...) z dnia 11 grudnia 1997 r. w ogóle nie wskazano celu, na jaki nieruchomość została przekazana i w tej sytuacji, na podstawie art. 81 ust. 1, w związku z art. 73 ust. 2 Ustawy, powód skierował sprawę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., wnosząc o rozpatrzenie zasadności odmowy zmiany stawki procentowej z 3 % na 1 % i wydanie orzeczenia o zmianie stawki procentowej opłaty rocznej z 3 % na 1 %.

Niemniej z poczynionych w sprawie ustaleń wynika, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest nieprzerwanie w ten sam sposób na potrzeby działalności sportowej i działalności komercyjnej w postaci B. O. niezwiązanej z celami publicznymi. Powyższa okoliczność wyłącza możliwość zastosowania przepisu art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n dopuszczającego ustalenie niższej stawki procentowej opłaty rocznej (wyrok NSA z dnia 17 marca 2003r., I SA 1013/01, LEX nr 159255).

Jak wynika z poczynionych ustaleń faktycznych cel komercyjny na części nieruchomości jest realizowany nieprzerwanie od wielu lat, co znalazło potwierdzenie z załączonych do akt sprawy publikacjach (k. 161-164), jak również na podstawie twierdzenia pełnomocnika powoda, że organizowaniu w niektóre niedziele targowiska, z której to działalności klub sportowy osiąga przychody (rozprawa z dnia 09 stycznia 2017r. – k. 170-171).

Tym samym na stronie powodowej jako użytkowniku wieczystym spoczywał ciężar dowodu. Powód w ocenie Sadu nie sprostał temu obowiązkowi i nie wykazał, że nastąpiła trwała zmiana sposobu użytkowania, a nieruchomość nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele sportowe.

Dokonując ustalenia w zakresie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości Sąd posiłkował się orzeczeniem Sądu Najwyższego, który wskazał, że przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia gruntu uzasadniająca zmianę stawki opłaty rocznej, którą zobowiązany jest płacić użytkownik wieczysty, decydujące znaczenie należy przywiązywać do zachowania samego użytkownika wieczystego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06-11-2009, I CSK 109/09).

Podobny wniosek płynie z innego orzeczenia Sądu Najwyższego, w którym podniósł, że jeżeli przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie został określony cel ustanowienia tego prawa, to stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się na podstawie celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29-06-2007, sygn. CSK 133/07).

W ocenie Sądu zachowanie zaś samego powoda nie wykazuje aby na przestrzeni ostatnich lat podejmowałby on chociażby próby zaprzestania prowadzenia działalności komercyjnej.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w wyroku.

Powód, jako strona przegrywająca, obowiązany jest zwrócić pozwanemu, na jego żądanie, poniesione przez pozwanego koszty procesu (art. 98 § 1 k.p.c.).

Koszty te obejmują wynagrodzenie radcy prawnego będącego pełnomocnikiem pozwanego w kwocie 7.200zł (§ 6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu).

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.

Zarządzenia: (...)