Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 kwietnia 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Małgorzata Kuracka (spr.)

Sędziowie: SA Agata Wolkenberg

SA Krzysztof Tucharz

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Magdalena Męczkowska

po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa E. M. i K. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W.

o stwierdzenie nieważności uchwały i zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 25 września 2015 r.

sygn. akt III C 336/15

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

VI A Ca109/16

UZASADNIENIE

Powodowie E. i K. M. wnosili o „unieważnienie” uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W. podjętej w dniu 11.04.2014 r oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów do dnia 12.01.2015 r. Wnosili również o zasądzenie od Wspólnoty sumy nadpłaconych, ich zdaniem zaliczek, w kwocie 4 457,76 zł.

Pozwana Wspólnota wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 25 września 2015r. Sąd Okręgowy powództwo oddalił i orzekł o kosztach procesu stosownie do jego wyniku.

Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie E. i K. M. nie są właścicielami żadnego lokalu mieszkalnego w nieruchomości przy ul. (...) w W.. W dniu 22 maja 2012 roku powodowie nabyli od (...) Sp. z o.o. w W. udział wynoszący 6/228 części garażu (lokalu niemieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość). Wskazany lokal posiada udział w nieruchomości wspólnej nieruchomości pozwanej Wspólnoty wynoszący (...). Ponadto na podstawie tej samej umowy powodowie uzyskali wyłączne prawo korzystania ze znajdującego się w garażu miejsca postojowego nr (...) oraz komórek lokatorskich nr (...) o powierzchni użytkowej 4,76 m2 i nr (...) o powierzchni użytkowej 5,00 m2. Ówcześnie zarządcą nieruchomości przy ul. (...) w W. była Firma (...), z którą pozwana Wspólnota rozwiązała umowę w drugiej połowie 2013 roku. Nowym zarządcą nieruchomości został (...) w W..

W dniu 17 lutego 2015 roku powodowie otrzymali informację od (...) o podjęciu uchwały nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na 2014 roku i ustalenia wysokości comiesięcznych zaliczek. W/w uchwała została podjęta na zebraniu Wspólnoty w dniu 11 kwietnia 2014 roku oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów do dnia 12 stycznia 2015 roku. Przedmiotem uchwały było zatwierdzenie planu gospodarczego na 2014 rok oraz ustalenia wysokości comiesięcznych zaliczek. Uchwałą nr (...) ustalono comiesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną w wysokości 3,88 zł za m 2 powierzchni lokalu i garażu. Zaliczka miała być w całości przeznaczana na pokrycie bieżących opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (bez kosztów utrzymania samego garażu). Ponadto ustalono comiesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów wytwarzanych bezpośrednio w lokalach a rozliczanych za pośrednictwem wspólnoty, w następujących wysokościach: energia cieplna – 0,45 zł/m2 lokalu , centralne ogrzewanie lokali – 127,69 zł/MWh, ciepła woda – 25,47 zł/m3, zimna woda – 11,47 zł/m3, a także ustalono comiesięczną zaliczkę na fundusz remontowy w wysokości 0,50 zł za metr kwadratowy lokalu z powierzchnią przynależną, garażu oraz komórki lokatorskiej. Powyższa uchwała obowiązywała od dnia 1 stycznia 2015 roku. Za jej przyjęciem głosowali właściciele lokali reprezentujący 50,645% udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciw 7,994%. W związku z przedmiotową uchwałą wzrosła kwota jaką powodowie obowiązani są uiszczać za utrzymanie miejsca postojowego i dwóch komórek. Z dotychczasowej kwoty 150 zł opłata zwiększyła się do kwoty 371,48 zł.

W dniu 19 lutego 2015 roku powodowie zwracając się do Zarządcy (...) zgłosili swoje zastrzeżenia co do wysokości opłat i wnosili o przygotowanie dla nich uchwały nr (...) oraz innych informacji o sposobie naliczania opłat z tytułu comiesięcznych zaliczek. W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 26 lutego 2015 roku (...) w W. przedstawił żądaną uchwałę oraz wyjaśnił zasady określania opłat w odniesieniu do udziałów w lokalu niemieszkalnym – garażu.

Mając powyższe ustalenia na uwadze Sąd Okręgowy dokonał analizy roszczenia o stwierdzenie nieważności uchwały/ k168-171/, przeliczając udziały w nieruchomości przysługujące powodom na powierzchnię garażu, analizując otrzymaną wysokość opłaty i konstatując, iż stawka przyjęta w uchwale w wysokości 3,88zł za 1 m ² powierzchni nie jest wygórowana. Implikowało to ostatecznie oddalenie powództwa w przedmiocie powyższego żądania.

Apelację od powyższego wyroku złożyli powodowie, którzy zaskarżając go w całości, wnosili o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Zarzucili oni naruszenie prawa materialnego w postaci art.22 ust.2 i 3 pkt.3 w zw. art.14 pkt.1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali oraz prawa procesowego w postaci art.232zd.2 k.p.c., 5 k.p.c.233§1 k.p.c.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

Apelacja okazała się zasadna w zakresie , w jakim zmierzała do uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej wskazane. Sąd Apelacyjny jest jednak władny uwzględnić naruszenie prawa materialnego również z urzędu.

W pierwszej kolejności należało zauważyć, iż Sąd Okręgowy rozpoznał roszczenie, które w ogóle nie było przedmiotem sprawy. Rozpoznał bowiem żądanie stwierdzenia nieważności uchwały / roszczenie o zapłatę jest dalszą pochodną w stosunku do pierwszego żądania/. Tymczasem powodowie, którzy nie byli reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, w niniejszej sprawie , wnosili o „unieważnienie” uchwały. Natomiast w przypadku uchwał wspólnoty nie ma takiego roszczenia. Przepisy prawa przewidują takie żądanie, ale w innych stosunkach/choć nieczęsto/, np. funkcjonuje ono w przypadku istnienia tzw. wyzysku/art.388k.c./. W rozważanej sytuacji przysługiwało natomiast w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali powództwo o uchylenie uchwały. Powodowie działali bez profesjonalnego pełnomocnika, jednakże powołując się na zawyżoną wysokość stawek, o których traktowała przedmiotowa uchwała, przedstawili zarzuty dotyczące naruszenia: zasad współżycia społecznego, interesu właścicieli oraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, nawiązujące zatem bezpośrednio do przesłanek art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali/ zwanej dalej „ustawą”/. W tej sytuacji Sąd winien pouczyć ich co do treści przepisów i przysługujących im praw w trybie art. 5 k.p.c., a dopiero następnie odebrać od nich stanowisko procesowe, co do popieranych i argumentowanych żądań. Sąd tymczasem nie tylko tego nie uczynił, ale i rozpoznał roszczenie w ogóle nie zgłoszone w sprawie, tj. o stwierdzenie nieważności uchwały, nie wskazując dlaczego, z jakich przyczyn, tak zakwalifikował ich żądanie, nie podając podstawy prawnej roszczenia, ani nie rozważając w pierwszej kolejności istnienia interesu prawnego powodów w rozumieniu art. 189k.p.c. Doszło więc do naruszenia tego ostatniego przepisu /który ma charakter materialnoprawny/ poprzez jego niewłaściwe zastosowanie oraz jak się wydaje również art. 25§1 ustawy poprzez jego niezastosowanie i nierozważenie roszczenia powodów w jego płaszczyźnie . Należało więc najpierw określić, jakie roszczenie w zamierzeniu powodów było przedmiotem wytoczonego przez nich procesu, a następnie je rozpoznać, powołując się na ustalone okoliczności faktyczne oraz wskazując i rozważając jego podstawę prawną, z przytoczeniem obowiązujących przepisów ustawy. W przypadku oceny merytorycznej uchwały analizie w szczególności winny również podlegać kwestionowane stawki w powiązaniu z zakresem przedmiotowym planu gospodarczego, stanowiącego załącznik do uchwały, których ocena materialnoprawna nie może sprowadzać się niemal jedynie do przytoczenia/ za stroną pozwaną/ przeliczenia powierzchni w stosunku do przysługujących udziałów w nieruchomości. Powyższe prowadzi do wniosku, iż Sąd Okręgowy nie rozpoznał w ogóle istoty sprawy, co implikowało na podstawie art. 386 §4 k.p.c. w zw. art. 108§2 k.p.c. uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy najpierw zobowiąże stronę powodową, reprezentowaną aktualnie przez profesjonalnego pełnomocnika, do sprecyzowania dochodzonych żądań ze wskazaniem ich podstawy prawnej, a następnie przeprowadzi ustalenia faktyczne odnośnie okoliczności relewantnych w płaszczyźnie powyższych przepisów, zamieszczając uzasadnienie faktyczne, ale i prawne swojego rozstrzygnięcia stosownie do treści art. 328§2k.p.c.