Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lipca 2017 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lipca 2017 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

przeciwko Gminie M. G.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz pozwanej Gminy M. G. kwotę 360 zł (trzysta sześćdziesiąt złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

III.  nakazuje ściągnąć od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1712,82 zł (tysiąc siedemset dwanaście złotych 82/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygnatura akt: I C 939/16

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 25 czerwca 2014r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) J. M. domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Gminy M. G. położonego w G. przy ul. (...) stanowiącego działki nr (...) o łącznej powierzchni 5.200 m ² będącej w użytkowaniu wieczystym wnioskodawcy w udziale 153/10.000 (w odniesieniu do lokalu mieszkalnego) i 6/152 (przynależnego do lokalu mieszkalnego w hali garażowej) jest nieuzasadniona z uwagi na wadliwość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. G.. W dalszej kolejności, na wypadek ustalenia, iż wartość nieruchomości wzrosła, powód wniósł o ustalenie, iż aktualizacja opłaty jest uzasadniona, ale w niższej wysokości z uwagi na poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.

(pozew k. 3-11)

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina M. G. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

W ocenie pozwanej opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego została ustalona w prawidłowej wysokości i odpowiada wartości nieruchomości określonej przez posiadającego uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego. Operat w sposób adekwatny określa wartość nieruchomości. Nadto, pozwana wskazała, że istotą przepisu art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest możliwość zaliczenia przez użytkownika wieczystego nakładów na publiczną infrastrukturę techniczną, jednak za publiczną nie może być uznana infrastruktura, którą użytkownik wykonał na własne potrzeby, stąd pozwana zakwestionowała możliwość zastosowania rozliczenia, o którym mowa w ww. przepisie.

(odpowiedź na pozew k. 38-40)

J. M. wykonujący we własnym imieniu działalność gospodarczą pod firmą (...) dokonał przekształcenia formy działalności na (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie oświadczenia z dnia 20 kwietnia 2015r.

(pismo powoda k. 98 akt SKO)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Gmina M. G. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) stanowiącej działki nr (...) o łącznej powierzchni 5.200 m ², dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Powód (...) sp. z o.o. w G. jest użytkownikiem wieczystym wyżej opisanej nieruchomości w udziale 153/10.000 i 6/152. Poprzednikiem prawnym powódki był J. M..

(okoliczności bezsporne)

Pismami z dnia 7 maja 2014r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział J. M. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie:

- 529,29 zł - zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 182,91 zł i

- 904,96 zł - zamiast dotychczasowej opłaty w wysokości 312,57 zł.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie opłaty rocznej k. 28-29 akt administracyjnych)

Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 7 maja 2014r. wartość rynkowa nieruchomości obejmującej działki nr (...) wynosiła 6.179.600 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego J. Ś. k. 62-130)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony oraz znajdujących się w aktach administracyjnych pozwanej Gminy M. G. oraz aktach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G., a także dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości J. Ś..

W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy dokumentom dołączonym do akt sprawy wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod nimi nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również opinię biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości J. Ś.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłego została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów i stanowi ona w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zważyć należy, że opinia biegłego jest stanowcza, konkretna, logicznie i przekonująco uzasadniona i nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. Sąd miał także na uwadze, że opinia została przygotowana przez osobę posiadającą bogate doświadczenie zawodowe, w tym również procesowe. Biegły J. Ś. pełni bowiem funkcję biegłego od kilku kadencji i wielokrotnie wykonywał podobne opinie dla potrzeb sądu. Co równie istotne, opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Zwrócić także należy uwagę, że żadna ze stron nie kwestionowała tejże opinii. W tym stanie rzeczy opinia przedstawiona przez biegłego J. Ś. stanowiła podstawowy dowód na podstawie którego Sąd ustalił wartość rynkową nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda dla celów ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutów formalnych zgłoszonych przez pełnomocnika powoda dotyczących nieprawidłowości przy doręczeniu mu zobowiązania do ustosunkowania się do opinii biegłego. Zawodowy pełnomocnik powoda wywodził, że operator pocztowy nie pozostawił żadnych informacji o próbie doręczenia przesyłki czy o pozostawieniu przesyłki u dozorcy. Mimo jednak powyższych twierdzeń, strona powodowa reprezentowana przez fachowego pełnomocnika nie złożyła żadnych wniosków formalnych (np. wniosku o przywrócenie terminu do ustosunkowania się do opinii), które mogłyby stanowić przedmiot rozpoznania sądu. Natomiast, zważywszy, że twierdzenia strony powodowej nie zostały w żaden sposób uprawdopodobnione, Sąd nie znalazł żadnych podstaw, by kwestionować skuteczność doręczenia pełnomocnikowi powoda przedmiotowej przesyłki. Z adnotacji poczynionych na stronie adresowej przesyłki, jak też z elektronicznego potwierdzenia odbioru wynika, że przesyłka była dwukrotnie awizowana w sposób i w terminach określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 października 2010 r. w sprawie szczegółowego trybu i sposobu doręczania pism sądowych w postępowaniu cywilnym (tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 1222 ze zm.). Z tych względów Sąd uznał przesyłkę za skutecznie doręczoną ze skutkiem na dzień 17 stycznia 2017r.

Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3 , art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2016.2147 ze zm.). W myśl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przechodząc do rozważań natury materialnoprawnej wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości. Prezydent Miasta G. z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. G., zgodnie z którym wartość rynkowa nieruchomości znajdującej się we współużytkowaniu wieczystym powoda wynosi 5.914.740 zł. Przedmiotowy operat został jednak w całości zakwestionowany przez powoda, który podnosił, iż wartość nieruchomości została znacznie zawyżona, a sam operat został sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi do niej. Wobec powyższego Sąd przeprowadził na wniosek strony pozwanej dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego w celu ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w dniu 7 maja 2014r. było uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości.

W przedłożonej Sądowi opinii biegły J. Ś. wskazał, że na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 7 maja 2014r. wartość rynkowa nieruchomości obejmującej także działki nr (...) wynosiła 6.179.600 zł, a więc była wyższa aniżeli wartość nieruchomości wskazana przez rzeczoznawcę przygotowującego operat na zlecenie powoda. Podkreślić należy, że żadna ze stron nie wniosła uwag do opinii biegłego sądowego, zaś Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania opinii. Przede wszystkim należało mieć na uwadze, że biegły sporządził operat szacunkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawierają szczegółowe uregulowania w jaki sposób wycena nieruchomości ma nastąpić. Zgodnie z art. 152 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy wycena nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 28 ust. 1 i 4 wyżej wskazanego rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Co więcej, zgodnie z uregulowaniami zawartymi w tym rozporządzeniu, stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, niezależnie od tego, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, czy nie. W niniejszej sprawie biegły J. Ś. zgodnie z powyższymi przepisami zastosował podejście porównawcze, które jak stanowi przepis art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W przypadku wyceny spornej nieruchomości biegły prawidłowo zastosował metodę korygowania ceny średniej, polegającą na tym, że do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Żadnych wątpliwości Sądu nie budzi proces wyceny nieruchomości. Jak wynika z treści opinii do porównania biegły przyjął nieruchomości niezabudowane o dużej i średniej powierzchnio przeznaczone na cele budownictwa mieszkalnego a położone w strefie śródmiejskiej i pośredniej G.. Ze względu na specyfikę procedury wyceny, zastosowane podejście porównawcze oraz ilość transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzystał dane transakcyjne z okresu od września 2011r. do lutego 2014r. Dokonując analizy rynku biegły ustalił, iż wpływ na cenę zbywanych nieruchomości gruntowych niezabudowanych miały takie cechy jak: potencjał inwestycyjny, położenie, wielkość działki, kształt działki, hipsometria, dojazd i uzbrojenie. W ocenie Sądu ww. nieruchomości porównawcze spełniają kryteria nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy gospodarce nieruchomościami. Jak bowiem wskazuje się w judykaturze porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por. wyrok NSA (N) z dnia 28 maja 2013r., I OSK (...), L.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2010r., (...) SA/Wa (...), L.). Zdaniem Sądu wszystkie nieruchomości są porównywalne z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Wątpliwości Sądu nie wzbudziły także pozostały czynności biegłego w procesie wyceny, w szczególności określenie cech rynkowych i ich wag czy też określenie wysokości współczynników korygujących. Wskazać również należy, iż w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zważyć należy, iż stawka opłaty rocznej w wysokości 1 % w niniejszej sprawie nie była przez strony kwestionowana. Stosownie zaś do § 28 ust. 5 ww. rozporządzenia wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W konsekwencji biegły zobowiązany był ustalić wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty tj. na dzień 7 maja 2014r. W ocenie Sądu biegły sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochował procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec treści opinii pisemnej jak i braku zarzutów stron należy stwierdzić, że biegły dokonał prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisał cechy nieruchomości i dokonał prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą właściwych współczynników korygujących.

Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłego J. Ś. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił, że wartość rynkowa działek nr (...), nie została przez pozwaną zawyżona. Jak już wskazano powyżej wartość rynkowa nieruchomości podana przez biegłego jest nawet wyższa niż wartość ustalona przez rzeczoznawcę majątkową dokonującego wyceny na zlecenie pozwanej Gminy M. G..

Ponadto, Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutu powoda dotyczącego niezaliczenia poniesionych przez niego nakładów poniesionych na budowę infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczne użytkowanego gruntu. Zgodnie z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązującego w dacie wypowiedzenia opłaty rocznej - przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zgodnie z art. 77 ust. 5 ww. ustawy zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach, natomiast w myśl ust. 6 zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. W przedmiotowej sprawie strona powodowa nie wykazała, aby poniosła jakiekolwiek nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej czy też nakłady konieczny wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Już z tej racji zarzut powoda należało uznać za nieuzasadniony.

Z powyższych względów – na mocy przepisów art. 77 ust. 1 i 3 , art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami a contrario – Sąd powództwo oddalił.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 2 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1805) Sąd zasadził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 360 zł, którą stanowi opłata za czynności fachowego pełnomocnika – radcy prawnego w stawce minimalnej obliczona od wskazanej wartości przedmiotu sporu (940 zł).

Nadto, art. 98 k.p.c. w zw. z art. 5 pkt. 3, art. 83 i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz. U. 2010.90.594 ze zm.) Sąd nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa kwotę 1.712,82 zł tytułem brakującej części kosztów opinii biegłego, które zostały w całości wypłacone ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni.