Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2017 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku w XV Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Tamowicz

Protokolant: stażystka Natalia Nocoń

po rozpoznaniu w dniu 14 lutego 2017 r.

na rozprawie

sprawy z powództwa J. H.

przeciwko Wspólnocie (...) (...) (...) przy (...) w(...)

o uchylenie uchwały

1. Uchyla uchwałę nr (...) r. z dnia 16 maja 2016 r. Wspólnoty (...) (...) (...) przy (...) w (...).

2. Zasądza od pozwanej Wspólnoty (...) (...) przy (...) w (...) na rzecz powoda J. H. kwotę 200 zł. (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powód J. H. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie (...) (...) w (...) o uchylenie uchwały z dnia 16 maja 2016 roku nr (...) oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wywiódł, że jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku tzw. (...) przy ul. (...) w (...). Wspólnota podjęła zaskarżoną uchwałę w sprawie wynajęcia chodnika przed budynkiem w celu postawienia stoiska prowadzącego sprzedaż warzyw i owoców. Za uchwałą głosowali właściciele lokali, którym łącznie przysługuje udział w wysokości (...) części nieruchomości wspólnej tj. 62,85 % wszystkich udziałów. Na podstawie tejże uchwały nieokreślona część powierzchni wynajmu, ma zostać wydzielona i wynajęta w celu postawienia stoiska prowadzącego sprzedaż warzyw i owoców. Brak jest informacji, na jaki cel mają być przeznaczone uzyskane z najmu dochody. Uchwała ta pozostaje w sprzeczności z charakterem budynku Wspólnoty, w którym znajduje się szereg lokali użytkowych w tym takich, które zajmują się sprzedażą warzyw i owoców. Przeniesienie sprzedaży poza budynek ma bezpośrednio negatywny wpływ na działalność usługową prowadzoną przez powoda, który sprzedaje warzywa i owoce. Uchwała ta narusza interesy powoda i innych osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży owoców i warzyw. Pośrednio wpływa na pozostałych usługodawców, gdyż osoby zakupujące towary przed budynkiem nie wchodząc do środka mogą nie wiedzieć, jakie sklepy i punkty usługowe znajdują się wewnątrz budynku i potencjalnie nie kupując owoców i warzyw w budynku nie skorzystają z pozostałych usług świadczonych przez właścicieli innych lokali.

Dalej powód wywiódł, że prowadzenie tego rodzaju działalności przed budynkiem spowoduje uciążliwość dla ogółu mieszkańców dzielnicy pozbawiając ich możliwości korzystania z terenów zielonych znajdujących się przed nieruchomością. Zarzucił również wadliwość w zbieraniu głosów, polegającą na tym, że powód oraz właściciele, których podpisów nie ma na uchwale, w większości w ogóle nie mieli świadomości, iż taka uchwała zostanie podjęta w ramach indywidualnego zbierania podpisów. Powód o uchwale dowiedział się 30 czerwca 2016 roku w siedzibie Wspólnoty. Brak szczegółowych informacji na ten temat mógł mieć wpływ na wynik głosowania. (pozew k. 2-3)

Pozew został wniesiony do Sądu Rejonowego (...) w G. w dniu 9 sierpnia 2016 roku (koperta k. 16).

Postanowieniem z dnia 10 września 2016 roku (k. 17) Sąd ten uznał się niewłaściwym do rozpoznania sprawy i przekazał ją Sądowi Okręgowemu w Gdańsku.

W piśmie procesowym z dnia 9 lutego 2017 roku (k.54-55) powód wskazał, iż członkowie zarządu wykazali się niegospodarnością, nie posiadali stosownego pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu, obniżali stawki czynszu najmu, czym działali na szkodę Wspólnoty.

W odpowiedzi na pozew (k. 32-34) pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu pozwana podała, że zajmuję działkę nr (...) o powierzchni 13178 m ² . Na nieruchomości Wspólnoty znajduje się pasaż handlowy składający się z 48 lokali użytkowych i 4 wspólnych pomieszczeń gospodarczych. Wspólnota powstała w 2012 roku.

W dniu 16 maja 2016 roku pozwana podjęła zaskarżoną uchwałę w trybie indywidualnego zbierania podpisów. Za uchwałą głosowali współwłaściciele posiadający 62,85 % udziałów. Wspólnota reprezentowana przez członków zarządu zawarła dnia 1 lipca 2016 roku umowę wynajmu z firmą (...). O podjętej uchwale członkowie Wspólnoty zostali indywidualnie powiadomieni pod koniec czerwca 2016 roku pismem dołączonym do comiesięcznego powiadomienia o czynszu. Na dokumencie tym widnieje podpis powoda potwierdzający jego otrzymanie.

Dalej pozwana wywiodła, że nieprawdziwym jest zarzut powoda, że on i właściciele, którzy nie głosowali, nie wiedzieli o zamiarze wynajęcia miejsca na sprzedaż owoców i warzyw. Przed podjęciem uchwały powód zbierał podpisy zamierzając złożyć pismo sprzeciwiające się projektowi wynajmu. Osoby, które złożyły podpisy pod wnioskiem powoda odmówiły, ze względów lojalnościowych, udziału w głosowaniu nad uchwałą. Nieprawda jest, że o uchwale i zbieraniu podpisów powód nie wiedział, ponieważ rozmawiał o tym z członkami zarządu Wspólnoty.

Uchwała nie ma związku z charakterem obiektu (...). W pasażu znajduje się 48 lokali handlowych, usługowych i gastronomicznych, z tego 2 zajmują się sprzedażą warzyw i owoców, a jeden sprzedaje żywność ekologiczną. Osoba, która wynajęła miejsce na stoisko warzywno-owocowe prowadziła taką sprzedaż od kilkunastu lat w miejscu położonym o 7 metrów dalej, przy tym samym ciągu pieszym, tylko na terenie nie należącym do Wspólnoty. Osoba ta miała możliwość wynajęcia miejsca na sprzedaż tuż obok obecnego, jednak na terenie należącym do Spółdzielni Mieszkaniowej. Wtedy padłby zarzut, że zarząd nie działa w interesie Wspólnoty. Zatem wynajęcia miejsca na stoisko warzywno-owocowe nie narusza interesu powoda, a jest zgodne z interesem ogółu członków Wspólnoty i przynosi pożytek, dzięki któremu między innymi, właściciele lokali nie zapłacili czynszu za grudzień 2016 roku.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Bezspornym w sprawie jest, iż powód jako właściciel lokalu niemieszkalnego nr (...) w nieruchomości znajdującej się przy ul. (...) w (...) jest członkiem pozwanej Wspólnoty (...) (...) w (...).

Powód w swoim lokalu prowadzi działalność gospodarczą polegającą na detalicznej sprzedaży owoców i warzyw oraz innych produktów spożywczych.

Dowód: wydruk informacji z (...), k. 14, zeznania powoda J. H. na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:08:50-00:37:34).

W dniu 19 października 2012 roku członkowie Wspólnoty wybrali zarząd w osobach E. J., D. P. oraz J. C..

Dowód: uchwała nr (...) z dnia 19 10 2012 roku k. 36-36v akt.

Powód wiedział o staraniach zarządu Wspólnoty zmierzających do wynajęcia części wspólnej nieruchomości. Podjął w tym zakresie rozmowy z członkami Zarządu.

Dowód: zeznania powoda na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:08:50-00:37:34); zeznania członków zarządu pozwanej na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku: D. P. (czas 00:38:52-00:56:52), E. J. (czas 01:01:20-01:12:14).

Pozwana Wspólnota w dniu 16 maja 2016 r. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wynajęcia części chodnika przed budynkiem (...) przy ul.(...) w celu postawienia stoiska prowadzącego sprzedaż warzyw i owoców. Uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, które zbierał zarząd Wspólnoty. Za podjęciem uchwały głosowali współwłaściciele posiadający łącznie (...) udziałów, to jest 62,85 %. Powód nie wziął udziału w głosowaniu.

Dowód: uchwała nr(...) z dnia 16 05 2016 roku k. 38-40, zeznania powoda na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:08:50-00:37:34); zeznania członków zarządu pozwanej na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku: D. P. (czas 00:38:52-00:56:52), E. J. (czas 01:01:20-01:12:14).

Powód został poinformowany o podjęciu przez pozwaną Wspólnotę zaskarżonej uchwały w dniu 29 czerwca 2016 roku. Pisemna informacja była załączona do miesięcznego zawiadomienia o wysokości opłat.

Dowód: powiadomienie nr (...), k. 43, 45, pismo pozwanej z dnia 22 06 2016 roku, k. 44-44v, zawiadomienie k. 46-46v, zeznania powoda na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:08:50-00:37:34); zeznania członka zarządu pozwanej D. P. na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:38:52-00:56:52).

W dniu 1 lipca 2016 roku zarząd pozwanej zawarł z K. G. działającym pod firmą (...) umowę, którą oddano w najem nieokreśloną część nieruchomości wspólnej pozwanej Wspólnoty. Najemca został uprawniony do postawienia stoiska prowadzącego sprzedaż warzyw i owoców.

Czynsz najmu strony ustaliły na kwotę 650 zł. miesięcznie. Najemca zobowiązany był także do ponoszenia opłat za energię elektryczną według wskazań licznika. Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

K. G. prowadził działalność handlową w zakresie sprzedaży owoców i warzyw w sąsiedztwie od 1996 r., na części działki położonej na przeciwko nieruchomości Wspólnoty, na terenie należącym do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Wysokość czynszu została ustalona w oparciu o ofertę K. G.. Zarząd pozwanej nie poszukiwał innych najemców, nie oferował tego miejsca członkom Wspólnoty w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Nie poczynił też ustaleń, co do obowiązujących na terenie G. stawek najmu nieruchomości na działalność handlową.

Dowód: umowa nr (...) z dnia 1 07 2016 roku k. 41-42, zeznania powoda na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:08:50-00:37:34); zeznania członków zarządu pozwanej na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku: D. P. (czas 00:38:52-00:56:52), E. J. (czas 01:01:20-01:12:14); dokumentacja fotograficzna, k. 47-48, mapka z zaznaczonymi granicami działki, k. 49, uchwała nr (...) Rady Miasta (...) z dnia 30 10 2014 roku k. 57-58; fotokopia cennika opłat eksploatacyjnych, k. 39 akt.

Wspólnota na dzień 7 lutego 2017 roku posiadała środki finansowe na rachunku bieżącym w kwocie 12 192,17 zł. oraz na rachunku lokacyjnym w kwocie 122 735,31 zł. W związku z istniejącymi rezerwami, członkowie nie uiszczali opłat za grudzień 2016 roku.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 7 02 2017 roku, k. 56, zeznania powoda na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:08:50-00:37:34); zeznania członka zarządu pozwanej D. P. na rozprawie w dniu 14 02 2017 roku (czas 00:38:52-00:56:52).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych i urzędowych złożonych do akt przez obie strony postępowania oraz na podstawie zeznań powoda oraz członków zarządu pozwanej D. P. i E. J..

Dokumenty urzędowe i prywatne, szczegółowo opisane przy dokonywaniu ustaleń faktycznych, nie budziły wątpliwości Sądu, co do ich wiarygodności. Nie były też kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Dowód z dokumentów został przeprowadzony na rozprawie w dniu 14 lutego 2017 roku.

Sąd poczynił ustalenia faktyczne na podstawie zeznań stron, przy czym za stronę pozwaną przesłuchano członków zarządu D. P. i E. J.. Zeznania stron Sąd uznał za wiarygodne jako wzajemnie zbieżne i zbieżne ze zgromadzonymi dokumentami.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z normą wynikającą z art. 25 ust. 1a ustawy powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pierwszej kolejności Sąd dokonał ustalenia, czy powód zachował termin dla wniesienia pozwu w tej sprawie, termin ustawowy określony w przepisie art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Jako termin ustawowy i w dodatku termin prawa materialnego, nie podlega on bowiem przywróceniu, a powództwo w wypadku uchybienia mu podlega oddaleniu bez rozpoznania istoty sprawy.

Wprawdzie strona pozwana nie dostarczyła potwierdzenia odbioru przez powoda zawiadomienia o treści zaskarżonej uchwały, jednakże strony na rozprawie w dniu 14 lutego 2017 roku przyznały, iż informacja o podjęciu uchwały została doręczona powodowi wraz z powiadomieniem o wysokości opłat, którego odbiór powód potwierdził własnym podpisem. Miało to miejsce w dniu 29 czerwca 2016 roku Natomiast powód, jak sam wskazał, udał się dnia następnego do siedziby zarządu gdzie zapoznał się z treścią uchwały. Pozew został wniesiony do Sądu w dniu 9 sierpnia 2016 roku – koperta k. 16 akt. Bez względu na to, czy przyjmie się, że powód zapoznał się z treścią zaskarżonej uchwały w dniu 29 czerwca czy w dniu 30 czerwca 2016 roku, dochował sześciotygodniowego, ustawowego terminu wniesienia pozwu w tej sprawie.

Sąd nie znalazł podstaw do przyjęcia, aby zaskarżona uchwała była wadliwa z uwagi na sposób jej podjęcia. Natomiast podlegała ona uchyleniu ze względu na naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a co za tym idzie naruszenie interesu powoda.

Powód zarzucał, iż zaskarżona uchwała narusza interes powoda i innych współwłaścicieli. Zdaniem powoda, ustawienie stoiska z warzywami i owocami, bezpośrednio przed budynkiem (...) wpłynie negatywnie na działalność usługową powoda oraz innych współwłaścicieli prowadzących tam działalność usługowo-handlową, gdyż potencjalni klienci dokonają zakupu przed budynkiem, nie wchodząc do niego, tym samym nie zapoznając się i nie korzystając z oferty współwłaścicieli działających w lokalach wewnątrz budynku. Powód podniósł, że właściciele lokali, którzy nie złożyli podpisu pod uchwałą nie mieli świadomości, iż taka uchwałą zostanie podjęta, a brak szczegółowych informacji na ten temat mógł mieć wpływ na wynik głosowania. Powód na rozprawie w dniu 14 lutego 2017 roku sformułował dodatkowo zarzut niegospodarności członków zarządu, działania na szkodę Wspólnoty oraz braku po stronie zarządu odpowiedniego pełnomocnictwa do zawarcia przedmiotowej umowy. Powód nie wziął udziału w głosowaniu nad uchwałą.

Sąd przede wszystkim uznał za trafny zarzut powoda dotyczący braku odpowiednich informacji, co mogło mieć wpływ na sposób głosowania. W uchwale brak, bowiem szczegółowych informacji na temat warunków najmu, co w istotny sposób mogło wpłynąć na decyzje głosujących i co skutkowało całkowitą swobodą zarządu, co do kreowania warunków umowy najmu ostatecznie zawartej w dniu 1 lipca 2016 roku. Skoro bowiem uchwała nie była podejmowana na zebraniu Wspólnoty, nie było możliwości przeprowadzenia nad nią dyskusji, to jej treść powinna być jak najbardziej szczegółowa i precyzyjna tak aby osoby głosujące mogły rozważyć skutki swej decyzji.

W ocenie Sądu, uchwała w sprawie najmu części nieruchomości wspólnej winna w sposób jednoznaczny, przejrzysty i precyzyjny określać, co najmniej podstawowe elementy umowy najmu, takie jak wysokość czynszu i określenie powierzchni nieruchomości wspólnej oddanej pod najem (przedmiot umowy). Brak tych elementów uniemożliwia w sposób jednoznaczny członkom Wspólnoty ocenę racjonalności i zyskowności działań podejmowanych w wykonaniu uchwały. Zdaniem Sądu, sama intencja zarządu Wspólnoty pozyskania dochodów z najmu powierzchni wspólnej w sytuacji, gdy potencjalny najemca od wielu lat handlował w sąsiedztwie nie jest wadliwa. Zaskarżona uchwała została podjęta jednak, aby umowę zawrzeć z konkretnym najemcą i na wskazanych przez niego warunkach. Ocena celowości podejmowania uchwały w takiej sytuacji powinna być pozostawiona członkom Wspólnoty, a nie jej zarządowi, bo to członkowie powinni stwierdzić, czy taka uchwała jest zgodna z ich interesami czy też je narusza, a wobec tego narusza zasady racjonalnego zarządu nieruchomością wspólną.

Konsekwencją braku określenia przedmiotu najmu w zaskarżonej uchwale jest to, że w umowie także nie określono powierzchni nieruchomości wspólnej stanowiącej przedmiot najmu. Brak ten w zasadniczy sposób wpływa na ryzyko dowolnego działania najemcy zajmującego nieruchomość wspólną. W toku postępowania powód zarzucił, iż najemca wykorzystuje zbyt dużą część terenu Wspólnoty. W takiej sytuacji brak jest też możliwości racjonalnego ocenienia czy ustalony w umowie najmu czynsz najmu jest ekwiwalentny w stosunku do świadczenia Wspólnoty.

Wprawdzie powód nie przedstawił na tę okoliczność żadnych obiektywnych dowodów, ale przesłuchany twierdził, że w dniach, kiedy stragan przez budynkiem jest nieczynny, obroty na stoisku powoda są wyższe o około 30%. Działalność najemcy ma charakter konkurencyjny w stosunku do działalności powoda i innych osób handlujących warzywami i owocami w budynku Wspólnoty. Zdaniem Sądu, twierdzenia powoda w tym zakresie są zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, życiowego więc i wiarygodne.

Nie jest natomiast trafny zarzut powoda, że uchwałę dyskwalifikuje brak określenia celu, na jaki będą przeznaczone tak pozyskane środku, gdyż dochody z najmu stanowią przychód Wspólnoty, o którego przeznaczeniu decyduje Wspólnota w drodze uchwały, w szczególności uchwalając plan gospodarczy na kolejny rok. Nie jest również trafny zarzut braku pełnomocnictwa dla zarządu, skoro reprezentuje on Wspólnotę.

W ocenie Sądu, wyżej opisanym działaniem pozwana naruszyła zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz interesy członków Wspólnoty. Tym samym spełnione zostały ustawowe przesłanki uchylenia zaskarżonej uchwały i dlatego uchwała podlegała uchyleniu, o czym orzeczono w punkcie 1. wyroku, na podstawie przepisu art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali.

O zwrocie kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 par. 1 k.p.c. oraz art. 108 par. 1 k.p.c. Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu kosztami obciążono pozwaną, która sprawę przegrała. Na koszty procesu poniesione przez powoda składała się opłata od pozwu w wysokości 200 zł.