Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 27 lipca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XVIII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Katarzyna Szmytke

Protokolant: st. prot. sądowy Joanna Radzicka

po rozpoznaniu w dniu: 13 lipca 2017 r. w Poznaniu

sprawy z powództwa: B. Ś.

przeciwko: Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.

o: uchylenie uchwały

1.  Uchyla uchwałę nr 5/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w sprawie parkowania samochodów przez mieszkańców nieruchomości Wspólnoty w granicach działki przed budynkiem, podjętą w trybie indywidulanego zbierania głosów.

2.  Kosztami niniejszego procesu obciąża pozwaną w całości, pozostawiając ich szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu Wydziału XVIII Cywilnego Sądu Okręgowego w Poznaniu.

/-/K. Szmytke

UZASADNIENIE

W dniu 19 sierpnia 2016 r. powódka B. Ś. wniosła pozew o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. o nr (...) datowanej na 12.07.2016r., a doręczonej jej przesyłką poleconą 05.08.2016r., którą Wspólnota ta wyraża zgodę na parkowanie samochodów przez mieszkańców nieruchomości w odległości 4 metrów od okien budynku a także o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Jako podmiot upoważniony do reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej powódka wskazała zarządcę P.H.U. (...).

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W. stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego Sąd Rejonowy w Wolsztynie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę wieczystą o nr (...). Zaskarżoną uchwałą z 12.07.2016r. o nr (...) podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów postanowiono przeznaczyć część terenu zielonego przed istotnym dla sprawy budynkiem a znajdującego się w odległości 4 metrów od okien budynku na miejsca do parkowania pojazdów, jak również – w celu ułatwienia powyższego - przenieść pojemnik na nieczystości w lewy narożnik działki.

Uchwała ta zdaniem powódki rażąco narusza prawo i przywołuje w swej treści błędne okoliczności faktyczne. W szczególności rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wskazuje, że miejsca parkingowe w ilości do 4 sztuk mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 7 metrów od okien pomieszczeń budynku mieszkalnego a jeżeli ich liczba ma być większa - 10 m od tych okien. Przyjęcie zatem stanu narzuconego uchwałą zakłócałoby korzystanie przez nią i innych mieszkańców z nieruchomości ponad przeciętną miarę, powodowałoby również brak bezpośredniego dojazdu do budynku dla służb ratunkowych, porządkowych i obsługi infrastruktury, zagrażałoby zaworowi gazowemu tam ulokowanemu, jak też powodowałoby dalszą dewastację pasa zielenie i istniejących tam nasadzeń.

Pozwana reprezentowana przez jednoosobowy zarząd w osobie G. S. domagała się oddalenia powództwa na koszt inicjatorki procesu, oświadczając jednak w toku rozprawy, iż ma świadomość tego, że właściciele nieruchomości przegłosowują uchwały, które są niezgodne z prawem, lecz skoro są oni najwyższą władzą we Wspólnocie, to tylko zaskarżenie uchwały do sądu może zmienić te decyzje, zaś w piśmie z dnia 30.09.2016r. dodatkowo wskazała, że uregulowanie uchwałą parkowania samochodów przez właścicieli lokali mieszkalnych na gruncie przedmiotowej nieruchomości, było kolejną próbą rozwiązania kwestii parkowania pojazdów albowiem wszystkie dotąd podejmowane działania zmierzające do uporządkowania tej sprawy okazały się nieskuteczne (wskazała tu i na: - zamontowanie blokady parkingowej, która miała uniemożliwiać wjazd samochodami przed budynek od strony ul. (...) – jednak w dniu montażu została ona zdemontowana przez ówczesnego właściciela lokalu nr (...); - i zamontowanie kilku słupków metalowych na betonowej podstawie uniemożliwiających przejazd samochodem i szybkie uszczuplenie ich ilości dla poszerzenia swobodnego wjazdu; - i usunięcie z terenu zielonego 2 metrowego świerku i jałowca aby powiększyć przestrzeń do parkowania, a także na podejmowane działania prawne) k. 22v-23.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka mieszka w W., w budynku przy ul. (...), w lokalu oznaczonym numerem (...). W budynku wyodrębniono 9 lokali mieszkalnych. 8 lokali jest zamieszkałych. Dla lokalu powódki Sąd Rejonowy w Wolsztynie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę wieczystą o nr (...). Właściciele wyodrębnionych lokali tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. Okna lokalu (...) wychodzą na ul. (...).

08 czerwca 2007 r. Wspólnota podpisała umowę zarządu nieruchomością z PHU (...) w L.. Uchwałą nr 4/2013 z dnia 21 marca 2013 r. ustanowiono jednoosobowego zarządcę Wspólnoty w osobie G. S. i udzielono jej pełnomocnictw do reprezentowania Wspólnoty na zewnątrz.

Dowód: Bezsporne, a nadto Zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej (k. 4), Umowa o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną (k. 50-57), uchwała nr 4/2013 (k. 58-59), zeznania powódki (k. 101-103), zeznania pozwanej (k. 103-104), wycinek mapy katastralnej (k. 13)

Przed istotnym dla sprawy budynkiem znajduje się pas zieleni, który od chodnika i ścieżki rowerowej biegnących wzdłuż ul. (...) oddziela zielony parkan – utrzymywany przez Miasto W.. Po stronie ul. (...), po której znajduje się budynek jest zakaz parkowania pojazdów. Najbliższe duże parkingi publiczne mieszczą się ok. 160 m od nieruchomości.

Od chodnika do bramy budynku prowadzi wybrukowana ścieżka, rozdzielając teren zielony przed kamienicą na dwie części.

Odległość pomiędzy fasadą budynku a zielonym parkanem wynosi 15 m. Teren zielony wypełniający tą przestrzeń był obsadzony trawą i drzewami ozdobnymi. Po lewej stronie patrząc na budynek od strony ul. (...) znajdowało się wybrukowane miejsce na pojemnik na śmieci. Ustawiony był tam specjalny pachołek blokujący wjazd oraz słupki metalowe na betonowej podstawie mających chronić zieleń oraz zawór gazowy.

Dowód: Bezsporne, a nadto wycinek mapy katastralnej (k. 13), dokumentacja fotograficzna (k. 10-12, 28, 38-40), zeznania powódki (k. 101-103), zeznania pozwanej (k. 103-104), zeznania świadków A. Ś. (k. 104) oraz P. P. (k. 104),

Od ok. 2008 r. na terenie zielonym przed budynkiem zaczęły być jednak parkowane samochody niektórych właścicieli lokali. Obecnie stale na terenie zielonym staje i parkuje od 5 do 8 pojazdów. Samochody zajmują większą część terenu zielonego, aż do odległości 3 - 4 m od budynku, w tym okien powódki. Samochody stają również tuż obok studzienki gazowej.

W konsekwencji takich działań, trawnik posesji został zniszczony, nasadzenia przerzedzone, częściowo powyrywane. Pachołek blokujący wjazd jak i niektóre metalowe słupki zostały zdemontowane. Te demontaże i usunięcia nasadzeń były zgłaszane na policję, jednak postępowania umorzono z powodu nie wykrycia sprawcy wykroczenia.

Przestawiony został też kontener na śmieci i rozebrano część kostki brukowej pod miejscem, w którym był on pierwotnie postawiony. Wszystkie te działania miały na celu poszerzenie wjazdu oraz powiększenia miejsca do parkowania aut.

Parkowanie samochodów przed budynkiem nie tylko przełożyło się na zniszczenie zieleni ale utrudnia również dostęp do studzienki gazowej tam się znajdującej, jak i dojazd do budynku służbom medycznym i porządkowym.

Dowód: Bezsporne, a nadto dokumentacja fotograficzna (k. 10-12, 28, 38-40), zeznania powódki (k. 101-103), zeznania pozwanej (k. 103-104), zeznania świadków A. Ś. (k. 104) oraz P. P. (k. 104), pismo policji (k. 29)

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wielokrotnie informował mieszkańców o zakazie parkowania samochodów na terenie zielonym.

Regulamin porządku domowego nieruchomości przy ul. (...) w W. wskazuje, iż zabrania się parkowania pojazdów na terenie zielonym oraz na zaworze gazowym.

Regulamin był podany do wiadomości i egzekwowania przez straż miejską i dzielnicowego Powiatowej Komendy Policji w W..

Dowód: Bezsporne, a nadto Regulamin (k. 36-37), pismo WM (k. 32-35)

Temat parkowania samochodów parokrotnie powracał na przestrzeni ostatnich lat na zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej istotnej nieruchomości.

Jeszcze w 2009r. Wspólnota podjęła uchwałę dotyczącą przyjęcia regulaminu korzystania z nieruchomości, w którym zapisano, że nie będzie można parkować samochodów na terenie zielonym przed budynkiem. Jednak uczestnicy kolejnych zebrań dążyli do zmiany tego regulaminu i ustalenia tego w jaki sposób jednak korzystać będą z terenu przed budynkiem dla potrzeb parkowania tam swoich pojazdów. Właściciele lokali wypracowali nawet takie porozumienie w tej sprawie między sobą, bez podejmowania oficjalnej uchwały, że będą dążyć do urządzenia w odległości 4 metrów od ściany frontowej budynku stanowisk do parkowania aut, przy przyjęciu, że każdy lokal mieszkalny uzyska jedno takie stanowisko. Powódka zwracała jednak pozostałym uwagę, że jest to niezgodne z obowiązującymi przepisami.

Uchwałą nr 5/2016 podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd w dniu 12 lipca 2016 r. Wspólnota przyjęła, iż 4 m od okien lokali 1a i 1 w kierunku ulicy (...) zachowany zostanie pas zieleni, zaś pozostała przestrzeń, po przemieszczeniu pojemnika na śmieci w lewy narożnik działki przed budynkiem, zostanie przeznaczona na miejsca do parkowania. Za uchwałą głosowali właściciele reprezentujący 79,29 % udziałów, przeciwna była powódka posiadająca 12,46% udziałów w nieruchomości .

Dowód: Bezsporne, a nadto Lista głosowania nad uchwałą wraz z jej treścią (k. 5)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w istocie na podstawie wskazanych wyżej dokumentów, nie kwestionowanych przez strony ani Sąd z urzędu. To co z dokumentów tych wynikało zostało potwierdzone zeznaniami świadków A. Ś. i P. P. oraz zeznaniami samych stron.

Zeznaniom świadków A. Ś. i P. P., jak i zeznaniom stron, Sąd dał wiarę w pełnym zakresie albowiem były logiczne, spójne i wzajemnie się potwierdzały. Wobec powyższego Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania wiarygodności zeznań świadków i stron na tle całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) – dalej: u.w.l. – właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokalu albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że mimo użycia przez ustawodawcę sformułowania „zaskarżenie uchwały do sądu”, chodzi faktycznie o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej albo ewentualnie o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001r., V CZ 4/01, publ. OSNC 2001/7–8/124). Przytoczona norma prawna zawiera cztery niezależne i samodzielne podstawy zaskarżenia uchwał podjętych przez członków wspólnoty mieszkaniowej, a wykazanie przez skarżącego, że kwestionowana uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo narusza zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością lub w inny sposób narusza interesy skarżącego, pozwala na wyeliminowanie takiej uchwały z obrotu prawnego. Ciężar udowodnienia istnienia wymienionych przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwał spoczywa zatem na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa. Nadto, treść przytoczonego powyżej przepisu art. 25 u.w.l. prowadzi do wniosku, iż legitymacja czynna w zakresie zaskarżenia uchwały przysługuje właścicielowi lokalu. Powództwo, o którym mowa w powołanym przepisie w myśl ust. 1a powołanego artykułu, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powódka B. Ś., jako właścicielka lokalu (...) w budynku przy ul. (...) w W., wchodzącego w skład zasobów pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej i członek tejże Wspólnoty, niewątpliwie posiada legitymację czynną do zaskarżenia uchwały istotnej dla sprawy. Jednocześnie stwierdzić trzeba, iż zachowany został przez inicjatorkę procesu 6-tygodniowy termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Legitymacja powódki, jak i fakt zachowania terminu do wniesienia powództwa nie były jednak sporne między stronami.

W niniejszej sprawie powódka wniosła o uchylenie uchwały nr 5/2016 r. wskazując, że rażąco narusza ona prawo.

Zgodnie z § 19.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j.: Dz. U. 2015.1422) odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:

1)dla samochodów osobowych:

a)7 m - w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,

b)10 m - w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,

c)20 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych;

2)dla samochodów innych niż samochody osobowe:

a)10 m - w przypadku parkingu do 4 stanowisk postojowych włącznie,

b)20 m - w przypadku parkingu powyżej 4 stanowisk postojowych.

Porównanie zatem treści zaskarżonej uchwały Wspólnoty z powyższą regulacją jednoznacznie wskazuje na naruszenie obowiązujących przepisów prawa jej treścią. Co także istotne to to, że przyjęcie stanu narzuconego uchwałą zakłócałoby spokojne korzystanie z nieruchomości, powodowałoby także brak bezpośredniego dojazdu do budynku dla służb ratunkowych, porządkowych i obsługi infrastruktury, jak również przekładało by się na dalszą dewastację pasa zieleni i znajdujących się na nim jeszcze nasadzeń.

Pozwana choć formalnie domagała się oddalenia powództwa, nie przedstawiła jednak żadnych argumentów mających przemawiać za takim rozstrzygnięciem sprawy. Co więcej przyznała, że właściciele lokali przegłosowują uchwały niegodne z obowiązującym porządkiem prawnym a skoro są najwyższą władzą we Wspólnocie, to tylko zaskarżenie uchwały do sądu może zmienić ich decyzje. Uchwała nr 5/2016 zmierzała do uporządkowania sparwy parkowania aut przed frontem nieruchomości, choć nie uwzględniała przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Z ustalonego i niespornego materiału dowodowego wynika, że na terenie nieruchomości przy ul. (...) parkuje od 5 do 8 samochodów osobowych, w odległości do 3 - 4 m od okien lokali mieszkalnych. Ponadto, samochody parkują na miejscach ulokowanych na wcześniej znajdującym się w na tym obszarze pasie zieleni doprowadzając do systematycznego jego niszczenia i eliminowania stamtąd istniejących uprzednio nasadzeń.

Powódka wykazała więc, że przedmiotowa uchwała nr 5/2016 jest niezgodna z przepisami prawa.

Ponadto, co także należy wskazać sposób parkowania jest sprzeczny z regulaminem porządku domowego nieruchomości przy ul. (...) w W., który wskazuje iż zabrania się parkowania samochodów na terenie zielonym oraz na zaworze gazowym.

Sposób parkowania przez właścicieli niektórych lokali mieszkalnych należących do nich pojazdów doprowadził do dewastacji terenu przed budynkiem, a działania powódki i zarządcy wspólnoty, mające na celu przeciwdziałanie tej dewastacji, nie odniosły jak dotąd żadnych rezultatów.

Mając na względzie powyższe Sąd uchylił uchwałę nr 5/2016 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w sprawie parkowania samochodów przez mieszkańców nieruchomości Wspólnoty w granicach działki przed budynkiem, podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów (vide pkt 1 sentencji wyroku).

Rozstrzygnięcie o zasadzie ponoszenia kosztów procesu – vide pkt 2 sentencji wyroku - było następstwem rozstrzygnięcia sparwy co do meritum. Strona pozwana przegrywając sprawę obowiązana jest zwrócić koszty przeciwnikowi – art. 98 § 1 i 2 k.p.c. Stosowne do art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. Sąd Okręgowy przesadzając o zasadzie ponoszenia przez strony kosztów procesu, szczegółowe rozliczenie tychże kosztów postanowił pozostawić referendarzowi sądowemu.

/-/ K. Szmytke