Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 lipca 2018 r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 03 lipca 2018 r. w Piszu

sprawy z powództwa L. C., S. S., I. C.

przeciwko Z. W.

o ustalenie wysokości czynszu

o r z e k a :

oddala powództwo.

UZASADNIENIE

Powodowie I. C., L. C. i S. S. wystąpili z pozwem przeciwko Z. W. o oznaczenie wysokości czynszu za dzierżawę gruntu o powierzchni 114 m ², stanowiącego część działki gruntu nr (...), położonej w O. przy ul. (...), w wysokości 350 złotych miesięcznie, płatnego do 10-go dnia każdego miesiąca począwszy od kwietnia 2018 roku.

W uzasadnieniu pozwu wskazali, że powodowie I. C. i L. C. w dniu 15 lipca 2016 roku nabyli od J. F., M. F. i S. H. prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O. wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym ½ część w nieruchomości wspólnej tj. współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem na działce nr (...). Natomiast powód S. S. w dniu 17 sierpnia 2017 roku nabył od W. Z. i J. J. (spadkobierców C. N.) prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O. wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym ½ część w nieruchomości wspólnej tj. współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem na działce nr (...). W konsekwencji powodowie weszli jako wydzierżawiający w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy dotyczącej części nieruchomości wspólnej o powierzchni 114 m ², zawartej z pozwanym Z. W. przez J. F., M. F., S. H. i C. N.. Powodowie stwierdzili, iż czynsz określony w umowie dzierżawy w sposób rażący nie rekompensuje im jako współwłaścicielom gruntu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości przynależnej do ich lokalu - zgodnie z podziałem do faktycznego użytkowania. Wskazali, iż pozwany nabył w roku 2002 drewniany budynek użytkowy posadowiony na przedmiotowej działce gruntu, w którym prowadzi działalność gospodarczą w zakresie gastronomii, nadto zdaniem powodów pozwany w rzeczywistości używa gruntu o powierzchni przekraczającej 114 m ².

Na rozprawie pełnomocnik powodów doprecyzował, iż wnosi o ustalenie wysokości czynszu dzierżawnego.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Powołał się na treść art. 678 k.c. w zw. z art. 694 k.c. i podniósł, iż powodowie nie mogą wnosić o podwyższenie czynszu dzierżawnego. Dodał, że powierzchnia wiaty wzniesionej przez niego na przedmiotowym gruncie nie przekracza 114 m ².

Sąd ustalił, co następuje:

Działka gruntu oznaczona numerem geodezyjnym (...), położona w O. przy ul. (...), zabudowana jest budynkiem mieszkalnym nr (...), w którym wyodrębnione są dwa lokale mieszkalne.

Współwłaścicielami opisanej wyżej nieruchomości i jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych są obecnie:

- L. C. i I. C. we wspólności majątkowej małżeńskiej w udziale 50/100 jako właściciele lokalu mieszkalnego nr (...),

- S. S. w udziale 50/100 jako właściciel lokalu mieszkalnego nr (...).

(okoliczności bezsporne, dowód: umowa sprzedaży lokalu nr (...) z dnia 15.07.2016r. k. 12-17; umowa sprzedaży lokalu nr (...) z dnia 17.08.2017r. k. 28-31v)

W dniu 30 grudnia 2002 roku wszyscy ówcześni współwłaściciele nieruchomości wspólnej oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w O., tj.: M. F., J. F., S. F. i C. N. zawarli ze Z. W. umowę dzierżawy części działki gruntu nr (...) o powierzchni 114 m ², na okres 20 lat, do celów gospodarczych tj. prowadzenia działalności gastronomicznej. Ustalono opłatę dzierżawną w kwocie stanowiącej równowartość podatku od nieruchomości za dzierżawiony areał, płatną do 31 marca każdego roku. Nadto J. F., M. F. i S. F. sprzedali Z. W. prawo własności drewnianego budynku użytkowego, posadowionego na działce nr (...), wykorzystywanego do działalności gastronomicznej za kwotę 5000 złotych.

(okoliczności bezsporne, dowód: umowa dzierżawy i sprzedaży rzeczy ruchomej z dnia 30.12.2002r. k. 18-25)

W dniu 15 lipca 2016 roku I. C. i L. C. na prawie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli od J. F., M. F. i S. H. (uprzednio F.) prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O., wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym 50/100 części w nieruchomości wspólnej tj. działce gruntu nr (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

(okoliczności bezsporne, dowód: umowa sprzedaży lokalu nr (...) z dnia 15.07.2016r. k. 12-17)

W dniu 17 sierpnia 2017 roku S. S. nabył od W. Z. i J. J. - spadkobierców C. N. - prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w O., wraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym 50/100 części w nieruchomości wspólnej tj. działce gruntu nr (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

(okoliczności bezsporne, dowód: umowa sprzedaży lokalu nr (...) z dnia 17.08.2017r. k. 28-31v)

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powodów jest bezpodstawne.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że umowa dzierżawy z 30 grudnia 2002 roku zawarta z pozwanym przez wszystkich ówczesnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w O., nie zawiera w swej treści żadnych zapisów dotyczących możliwości jej wypowiedzenia przez strony bądź zmiany wysokości umówionego czynszu.

Uregulowań takowych nie zawiera również kodeks cywilny. Zgodnie z treścią art. 678 k.c., który poprzez odesłanie zawarte w art. 694 k.c. znajduje odpowiednie zastosowanie do dzierżawy, w razie zbycia przedmiotu dzierżawy w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (§ 1). Jednakże powyższe uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana (§ 2). Tymczasem przedmiotowa umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony – okres 20 lat – w formie aktu notarialnego, a przedmiot dzierżawy został pozwanemu wydany.

Zatem w sytuacji umów dzierżawy zawartych na czas określony, bez zgody wydzierżawiającego (pozwanego) nie ma możliwości podniesienia wysokości czynszu dzierżawnego, jak również wypowiedzenia tak zawartej umowy.

Mając na uwadze powyższe, wobec braku uprawnienia powodów do wypowiedzenia przedmiotowej umowy dzierżawy i zmiany jej warunków, niniejsze powództwo jako bezpodstawne należało oddalić.