Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 września 2018 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 12 września 2018 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I uchyla uchwałę (...) (...) przy ul. (...) w O. z dnia 05 maja 2018 r.,

II zasądza od pozwanej (...) (...) przy ul. (...) w O. na rzecz powoda A. G. kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) zł tytułem kosztów procesu.

SSO Ewa Oknińska

Sygn. akt I C 380/18

UZASADNIENIE

Powód A. G. w dniu 18 czerwca 2018 r. złożył pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w O. o uchylenie uchwały (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnych. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, że zaskarżona uchwała nie reguluje przedmiotowo istotnych elementów umowy najmu przez co narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jak również narusza interes członków wspólnoty, w tym powoda. Podjęta uchwała zawiera zgodę blankietową, przez co wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powoływać się na niezgodność prac zarządu ze zgodą jaką wyrazili. Uchwała pozostawia zarządowi pełną dowolność kształtowania treści umowy z (...) Powód nadto zakwestionował prawidłowość zebrania i podliczania oddanych głosów. W zawiadomieniu o podjęciu uchwały wynika, że została podjęta jednomyślnie, podczas, gdy powód zgłosował „przeciwko”, co jest wynikiem ograniczenia się przez osobę zbierającą podpisy w trybie indywidualnego zbierania głosów do zapisywania wyłącznie głosów właścicieli głosujących „za”, co stanowi naruszenie procedury zbierania głosów. Jako taka, uchwała winna być także z tego powodu uchylona (k. 4-8).

W odpowiedzi na pozew, (...) (...) przy ulicy (...) w O. wniosła o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu.

Argumentując swoje stanowisko, pozwana W. zaprzeczyła twierdzeniom powoda w całości. Podejmując uchwałę, pozwana kierowała się ekonomicznym interesem W., która z tytułu dzierżawy miałaby otrzymywać od (...) 50.000 zł miesięcznie. Nadto uchwała zawiera wszelkie istotne elementy, a mianowicie wyraża zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, wyraża zgodę na zawarcie umowy najmu z określonym podmiotem i upoważnia zarząd do zawarcia umowy najmu. Strona pozwana jednocześnie wskazała na omyłkę pisarską dotyczącą jednomyślności jej podjęcia, wskazując jednocześnie, że błąd o charakterze proceduralnym nie rzutuje to ważność jej podjęcia (k. 48-49).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód jest członkiem pozwanej W.. Jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) w O., dla którego (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: odpis księgi wieczystej nr (...) k. 14-19).

W dniu 10 października 2017 r. (...) wystosowała do pozwanej W. ofertę, w której spółka wyraziła zainteresowanie dzierżawą części powierzchni dachu (około 40 m ^{( 2)}) celem instalacji dwóch nadajników telefonii komórkowej na okres 10 lat. Spółka zaproponowała wykonanie wspólnej konstrukcji nośnej dla dwóch zestawów anten nadawczych dla operatora P. i (...). Budowa składałaby się z 6 anten sektorowych oraz 1 -2 anten radioliniowych zamontowanych na maszcie na dachu pozwanej W. oraz dwóch szafek sprzętowych (szczegółowe rozwiązanie miało być wskazane po oględzinach). W ofercie wskazano czynsz dzierżawny w wysokości 50.000 zł rocznie.

(dowód: (...). z o.o. k.54-55)

W dniu 5 maja 2018 r. odbyło się zebranie właścicieli lokalu nr (...), na którym podjęto decyzję o głosowaniu nad uchwałą (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej. Następnie głosowano nad uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów. Do lokalu powoda przyszedł członek zarządu P. M., który zreferował ofertę spółki (...) Powód nie uzyskał od członka zarządu żadnych informacji odnośnie sposobu instalacji urządzeń, napraw dachu, warunków gwarancji. Powód oddał głos „przeciw” uchwale.

Pozwana podjęta uchwałę (...) na podstawie której W. wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej poprzez zainstalowanie i eksploatowanie urządzeń i instalacji telekomunikacyjnych dla celów telefonii komórkowej i zawarcie związku z tym umowy najmu ze spółką (...) w W.. W związku z powyższym W. upoważniła Zarząd W. do zawarcia umowy najmu części wspólnych.

Za uchwałą głosowali członkowie wspólnoty, którym przysługuje 525,50 udziałów, przeciwko byli członkowie posiadający 164 udziały w nieruchomości wspólnej.

(dowód: uchwała (...) k. 12, karta do głosowania k. 53, zeznania powoda k. 65v, uchwała (...) dotycząca wyboru zarządu wspólnoty k. 52)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo o uchylenie uchwały (...) pozwanej (...) zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalenia stanu faktycznego Sąd poczynił na podstawie przedłożonych dokumentów, które uznał za wiarygodne, a których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto Sąd uwzględnił zeznania powoda, albowiem znajdują potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Wskazać należy, że dowód z przesłuchania stron został ograniczony do przesłuchania powoda, albowiem członkowie zarządu pomimo prawidłowego wezwania, nie stawili się na rozprawę i nie złożyli usprawiedliwienia (art. 302 par. 1 k.p.c.)

Stosownie do art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Opierając się na systemowej wykładni tego sformułowania, za oczywistą musi uchodzić okoliczność, że zgoda winna odnosić się, do co najmniej w przybliżeniu określonej czynności. Jedynie zakres przedmiotowy czynności uwidoczniony w treści uchwały pozwala, bowiem stwierdzić, w jakim zakresie zgoda członków wspólnoty została wykonana i czy organ zarządzający wspólnotą z czynności tej należycie się wywiązuje. Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu ze zgodą, jaką wyrazili (wyrok SA w Szczecinie z 6.03.2013r. I ACa 860/12).

Bezsporne między stronami było, że pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 7 lokali, w związku z tym do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Nie było wątpliwości również, że w dacie wytoczenia powództwa został dotrzymany termin do jej zaskarżenia, wynikający z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali. Powód został poinformowany w dniu 08 czerwca 2018 r. o treści podjętej uchwały.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 powołanej ustawy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powód wywodził, że uchwała (...) W. Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ulicy (...) w O. upoważaniająca zarząd wspólnoty do zawarcia umowy dotyczącej zainstalowania i eksploatację urządzeń instalacji telekomunikacyjnych dla celów telefonii komórkowej, nie zawiera istotnych postanowień umownych. Nie określono w uchwale wzajemnych prawa i obowiązków stron przyszłego kontraktu. W ocenie powoda, uchwała w takim kształcie daje Zarządowi W. nieograniczone możliwości do zawarcia umowy o każdej treści ze spółką (...), co może w doprowadzić do negatywnych konsekwencji dla członków W..

Pozwana W. zaś podnosiła, że uchwała zawiera wszelkie istotne elementy umowy, co czyni powództwo bezzasadnym.

W realiach niniejszej sprawy, uchwała (...) przez swoją nieprecyzyjność i zarazem blankietowe sformułowanie jest niezgodna z art. 22 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy. Stanowi bowiem naruszenie interesów członków W. i godzi w zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną, albowiem jej wykonanie mogłoby skutkować zawarciem przez Zarząd W. umowę o instalację urządzeń telekomunikacyjnych o dowolnych warunkach. Uchwała wprawdzie określa kontrahenta i realizowane przedsięwzięcie, jednak czyni to bardzo ogólnikowo, określając, że inwestycja dotyczy instalacji i eksploatacji urządzeń i instalacji telekomunikacyjnych. Brak wskazania istotnych elementów umowy, w tym czasu jej obowiązywania, zakresu zobowiązań finansowych, technicznych parametrów urządzeń do zainstalowania, miejsca tejże instalacji, możliwość jej wypowiedzenia, określenie podmiotu zobowiązanego do pokrycie kosztów powstałych w związku z realizacją inwestycji, powoduje, że uchwała zawiera zgodę blankietową. W istocie skarżona uchwała zawiera nieokreślone upoważnienie Zarządu W. do czynności przekraczającej zwykły zarząd. Stwarza to dla organu zbyt dużą swobodę w zakresie możliwości ukształtowania umowy. Brak podmiotowych i przedmiotowych istotnych elementów umowy nie pozwala na dokonanie przez członków W. rzetelnej oceny, czy umowa będzie korzystna z punktu widzenia interesów W. i poszczególnych jej członków.

Oceny podjętej uchwały nie zmienia również dołączone przez pozwaną Wspólnotę pismo z dnia 10 października 2018 r. ((...). z o.o.) Jest to jedynie propozycja zawarcia umowy, w piśmie wskazano bowiem, że szczegółowy zakres budowy stacji telefonicznej zostanie zaproponowany po oględzinach. Zatem przedstawione w ofercie techniczne parametry planowanej inwestycji mogą ulec zmianie. ^.

W istocie rzeczy, sporna uchwała pozbawia właścicieli wpływu na treść umowy, do zawarcia której upoważniono Zarząd i jednocześnie pozbawia ich możliwości kontrolowania Zarządu. Sąd uznał, że zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna i daje blankietową zgodę Zarządowi na ukształtowanie czynności prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządu według własnego uznania. Dlatego na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd uchylił uchwałę (...).

Jednocześnie należało odnieść się do zarzutu powoda dotyczącego prawidłowości zebrania i liczenia oddanych „za” lub „przeciw” głosów. Powód zgłosował przeciwko uchwale (...), podczas, gdy w treści uchwały wskazano, że za podjęciem uchwały głosowało 689,50 udziałów oraz, że nikt nie oddał głosu „przeciwko” (k. 13).

W odpowiedzi na pozew, pozwana W. wskazała na omyłkę pisarską dotyczącą sposobu oddania głosów. Jak wynika z przedłożonej listy członków, którzy głosowali nad uchwałą (...), głosów „za” było 525,50 udziałów, głosów „za” – 164 (k. 53) podjętych częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Stosownie do treści art. 23 pkt. 1 u.w.l., uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów. Wprowadzenie aż trzech trybów podejmowania uchwał ma na celu uniknięcie sformalizowania związanego ze zwoływaniem i prowadzeniem zgromadzeń ogółu właścicieli lokali, a także uniknięcie sytuacji, że uchwały są wynikiem głosowania tylko niektórych właścicieli lokali, przybyłych na zebranie . Regulacja art. 23 pkt. 1 u.w.l., w tym umożliwienie zebrania głosów w całości lub w części obiegowo („zbieranie” lub „dozbieranie” głosów), niewątpliwie ułatwia podejmowanie uchwał, w szczególności zapewnia wpływ na ich podjęcie przez tych właścicieli lokali, którzy nie zawsze chcą lub mogą uczestniczyć w zebraniach (np. osób starszych czy osób chorych). Decyzję o podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów podejmuje zarząd.

Przepisy o charakterze proceduralnym mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko wówczas, kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały tj. gdy błędy spowodowały, że treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy jednego spośród właścicieli lokali.

Analiza zgromadzonego materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że nie było uchybień proceduralnych przy podejmowaniu spornej uchwały. Członkowie W. głosowali na zebraniu i w drodze indywidualnego oddania głosów oddając swój głos na karcie do głosowania. Uchwała została podjętą większością głosów właścicieli lokali liczoną według udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Zgodnie z dołączoną listą, 525,50 udziałów głosowało „za” podjęciem uchwały (...), a 164 „przeciw” niej. Oznacza to, że wymagane kworum zostało osiągnięte. Zaś sam zapis w uchwale (...) (k. 13) o przyjęciu jej jednomyślnością głosów nie wpływa na ważność podjętej uchwały.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie z art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie niezbędne od celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Strona powodowała poniosła następujące koszty procesu: opłata od pozwu – 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika 360 zł oraz opłatę od pełnomocnictwa – 17 zł, łącznie 577 zł.

W związku z tym, że powód wygrał niniejszy proces w całości należało zasądzić od pozwanej na jego rzecz kwotę 577 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Ewa Oknińska

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować

2.  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego

3.  przedłożyć z apelacją lub za 10 dni od wykonania.

O., dnia 04 października 2018 r.