Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 listopada 2020 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Monika Świerad

Protokolant: Martyna Miczek

po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2020 r. w Nowym Sączu na rozprawie

sprawy z powództwa P. W. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powoda P. W. (1) na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...) kwotę 544,00 zł (pięćset czterdzieści cztery złote 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

SSO Monika Świerad

Sygn. akt IC 12/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 4 listopada 2020r.

Pozwem z dnia 14 grudnia 2019r., który wpłynął do tut. sądu w dniu 8 stycznia 2020r. powód P. W. (1) domagał się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...) z dnia 21 listopada 2019r. w przedmiocie anulowania uchwały nr (...). z dnia 27.08.2019r, zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania w tym zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Uzasadniając pozew podał, że jest właścicielem lokalu odrębnego w nieruchomości położonej przy ul. (...) (...)-(...) Z.. Udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi 28.320. W dniu 27 sierpnia 2019r. zapadła uchwała nr(...), w wyniku której obniżona została opłata dla lokalu nr (...). W dniu 21 listopada 2019r. zapadła uchwała w wyniku której anulowana została uchwała nr (...) z dnia 27.08.2019r.

W ocenie powoda w niniejszej sprawie naruszone zostały jego interesy, nie ma podstaw prawnych, w tym proceduralnych i faktycznych do uchylenia uchwały nr (...). Uchwała ta jest prawomocna, nie została zaskarżona i nie może zostać anulowana. W ocenie powoda wobec powszechnej wiedzy wspólnoty, zarządcy i innych organów o stanie lokalu nr (...) pierwotna uchwała o obniżce opłat była jak najbardziej uzasadniona. Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej mogła objąć swoim uregulowaniem okres od chwili przywrócenia lokalu do należytego stanu. ( k. 1 – 2 )

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od pozwanej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Podała, że uchwałą z dnia 27.08.2019r. nr (...) zdecydowała o obniżeniu opłat związanych z posiadaniem lokalu we wspólnocie wobec powoda jako właściciela lokalu nr (...), ze względu na to, że sąsiedni lokal nr (...) zalewał lokal powoda powodując u niego zaciek. W paragrafie 2 w/w uchwały stwierdzono jednak, że obniżka w/w opłat dotyczy okresu od kwietnia 2019r. do chwili przywrócenia lokalu do należytego stanu technicznego. W związku z usunięciem usterek i przywróceniu należytego stanu technicznego lokalu nr (...) i lokalu nr (...), co miało miejsce we wrześniu 2019r. wspólnota podjęła kolejną uchwałę nr (...), zgodnie z którą postanowiła przywrócić od października 2019r. opłatę dla lokalu powoda taką jak obowiązywała przed wydaniem uchwały z dnia 27.2019r., a więc taką jak obowiązuje wobec pozostałych lokali. Jedyną przyczyną obniżenia opłat był fakt, że lokal nr (...) znajdował się w złym stanie technicznym i zalewał lokal powoda. Z chwilą podjęcia uchwały powód wiedział, że z chwilą wyremontowania lokalu nr (...) i lokalu nr (...) opłata za jego lokal powróci do poziomu sprzed podjęcia uchwały. Wspólnota wykonała zapis paragrafu 2 uchwały z dnia 27 sierpnia 2019r. za którą to zresztą głosował powód. Zawarty w uchwale z dnia 1/11/2019r. zapis paragrafu 1 anulowania uchwały nie (...) ma takie znaczenie, że począwszy od października 2019r. nie obowiązuje już preferencyjna stawka dla lokalu nr (...). ( k. 28 – 29 )

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w Z. przy ul. (...) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym wyodrębnione zostały 4 lokale stanowiące własność: P. W. (1) – lokal nr (...), J. Ł. – lokal nr (...), J. D. – lokal nr (...), W. M. i T. M. - lokal nr (...). Pozostałe lokale niewyodrębnione stanowią własność Gminy M. Z.. Są to komunalne lokale mieszkalne zajmowane przez najemców. Jeden z lokali komunalnych o nr 5 zajmuje A. U.. Lokal ten położony jest nad lokalem nr (...) własności powoda P. W. (2).

W związku z otrzymanym zgłoszeniem od powoda o powstałym zacieku na ścianie pokoju w jego mieszkaniu w dniach 22 stycznia 2015r. i 3 kwietnia 2015r. przeprowadzono wizje lokalną w mieszkaniu. Podczas wizji stwierdzono zaciek na ścianie. Powód nie był w stanie wyjaśnić kiedy zaciek się pojawił i co może być jego przyczyną. Inspektor Nadzoru (...) TBS zalecił powodowi dalszą obserwację zacieku. W przypadku gdy nie będzie się powiększał należy go usunąć.

Wnioskiem wysłanym w dniu 10 marca 2019r. do zarządcy nieruchomości, powód zwrócił się o przedstawienie na zebraniu wspólnoty jego wniosku o dokonanie ocieplenia i wykonania elewacji ( w tym w szczególności ścian i dachu werandy przylegającej do jego mieszkania ) oraz doprowadzenia do usunięcia usterki w mieszkaniu komunalnym ( nr (...) ) usytuowanym nad jego mieszkaniem powodującej permanentne zalewanie stropu i ścian w jego mieszkaniu i mieszkaniu sąsiadki nr (...). Informował, że zgłaszał zalanie ściany w środkowym pokoju. Usterka ma charakter trwały i pogłębiający się. Sprawa jest znana wizytującemu jego mieszkanie Panu Ł..

Powód został poinformowany o przedstawieniu wniosku na zebraniu.

W dniu 21 marca 2019r. przeprowadzono wizję, w wyniku, której stwierdzono zaciek na ścianie i oberwanie części sufitu w lokalu powoda oraz zaciek na ścianie i suficie lokalu sąsiedniego nr (...) J. Ł.. Zacieki na suficie powstały z łazienki Pani A. U., znajdującym się na pierwszym piętrze. Ustalono, że należy wezwać hydraulika celem usunięcia awarii.

W dniu 10 maja 2019r. powód został poinformowany o rozpoczęciu prac mających na celu zlikwidowanie źródła wycieku w lokalu gminnym, co pozwoli na podjęciu dalszych kroków mających na celu naprawienie szkód powstałych w lokalu powoda.

W dniu 1 sierpnia 2019r. powód został poinformowany o zaplanowaniu rozpoczęcia prac związanych z awarią łazienki w lokalu nr(...). Koszty usunięcia awarii miały być poniesione przez Wspólnotę, jeżeli naprawa będzie dotyczyła instalacji pionowej budynku, jeżeli natomiast awaria dotyczyła innych punktów łazienki koszty ponosić będzie Urząd Miasta.

( dowód: korespondencja milowa, wniosek k. 7 – 10, notatki służbowe k. 11 i 12 )

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...), podjęła uchwałę nr (...) z dnia 27 sierpnia 2019r. w wyniku której Wspólnota postanowiła obniżyć opłaty ( zaliczkę na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, wynagrodzenie zarządcy, fundusz remontowy ) dla lokalu nr (...) własności powoda P. W. (1) o kwotę 612,97zł – tj. za 79,61 m.kw. powierzchni wyłączonej z eksploatacji z powodu wieloletnich zaniedbań ze strony zarządcy jak i urzędników Urzędu Miasta będących odpowiedzialnymi za usunięcie usterki w lokalu nr (...). - par. 1 pkt 1. Obniżka w/w opłat dotyczy okresu od kwietnia 2019r. do chwili przywrócenia lokalu do należytego stanu technicznego - par. 1 pkt 2.

( dowód: zawiadomienie o treści uchwały k. 5, korespondencja milowa, wniosek k. 7 - 10 )

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...), podjęła uchwałę nr 1/11/2019 z dnia 21 listopada 2019r. w wyniku której anulowana została uchwała nr (...) z dnia 27.08.2019r. - par. 1 pkt 1, w związku z tym, że Wspólnota została powiadomiona o niemożności użytkowania lokalu nr (...) z powodu stanu technicznego w miesiącu sierpniu 2019r. Wspólnota postanowiła obniżyć opłaty o kwotę 612,97zł. miesięcznie za okres sierpnia i września 2019r. – par. 1 pkt 2. W związku z usunięciem usterek i przywrócenia należytego stanu technicznego w miesiącu wrześniu 2019r. Wspólnota postanawia, że od miesiąca października 2019r. przywraca się opłaty dla lokalu nr (...) zgodnie z uchwałą z dnia 13 marca 2019r. nr (...). - par. 1 pkt 3.

Uchwała była podejmowana na zebraniu wspólnoty w dniu 21 listopada 2019r. Na zebraniu wspólnoty w dniu 21 listopada 2019r. głosy za uchwałą oddało 4 z 5 właścicieli: J. Ł., J. D., M. W. i T. oraz Gmina M. Z. – Urząd Miasta Z., którzy łącznie posiadali udziały w wysokości 71,680. Powód P. W. (2) posiadający udział w wysokości 28,320 nie oddał głosu.

( dowód: uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej k. 5, załącznik do uchwały k. 6 )

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie dokumentów zalegających w aktach sprawy, których moc dowodowa nie budziła wątpliwości.

Powód nie stawił się na rozprawę w dniu 4 listopada 2020r. na którą to wezwany został do osobistego stawiennictwa celem przesłuchania pod rygorem pominięcia dowodu z przesłuchania.

Sąd zważył, co następuje:

Na podstawie § 1 i 1a art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej w skrócie u.w.l. Dz.U.2000.80.903 j.t.): właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właściciel lokalu jest ograniczony w prawie wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej sześciotygodniowym terminem zawitym prawa materialnego, liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Dzień podjęcia uchwały na zebraniu oraz formalne powiadomienie o uchwale ( podjęte obiegiem ) określają początek biegu terminu, bez względu na wadliwość zwołania zebrania lub powiadomienia o uchwale.

W niniejszej sprawie uchwała podjęta została 21 listopada 2019 r. na zebraniu, a pozew został wniesiony w dniu 3 stycznia 2020 r. (koperta k. 13). Wskazany termin do zaskarżenia uchwały nie został zatem zachowany, upływał w dniu 2 stycznia 2020r., co skutkować już musiało oddaleniem powództwa.

Niezależnie od powyższego powód domagając się uchylenia przedmiotowej uchwały podniósł, że zostały naruszone jego interesy, nie ma podstaw prawnych, w tym proceduralnych i faktycznych do uchylenia uchwały nr (...).

Spór ten należało w przekonaniu Sądu rozstrzygnąć na korzyść pozwanej.

Powód nie wskazał jakie podstawy prawne, w tym proceduralne zostały naruszone. Zaskarżona uchwała nie narusza też interesów powoda.

Uchwałą z dnia 27.08.2019r. nr (...) zdecydowano o obniżeniu opłat związanych z posiadaniem lokalu we wspólnocie wobec powoda jako właściciela lokalu nr (...), ze względu na to, że sąsiedni lokal nr (...) zalewał lokal powoda powodując u niego zaciek. Obniżka w/w opłat dotyczyła okresu od kwietnia 2019r. do chwili przywrócenia lokalu do należytego stanu technicznego – par 2. Jak podnosi pozwana usunięcie usterek i przywrócenie należytego stanu technicznego lokalu nr (...) i lokalu nr (...), miało miejsce we wrześniu 2019r. Przy czym powód nie podnosił w pozwie i nie przedstawił kontr dowodu na okoliczność, że lokal nr (...) jego własności nie został przywrócony do należytego stanu technicznego, nie stawił się na termin rozprawy celem przesłuchania. Wobec powyższego zgodnie z zapisem par 2 uchwały z dnia 27.08.2019r. wspólnota podjęła kolejną uchwałę nr (...), którą postanowiła przywrócić od października 2019r. opłatę dla lokalu powoda taką jak obowiązywała przed wydaniem uchwały z dnia 27.2019r., a więc taką jak obowiązuje wobec pozostałych lokali. Jedyną przyczyną obniżenia opłat – jak słusznie podnosi pozwana - był fakt, że lokal nr (...) znajdował się w złym stanie technicznym i zalewał lokal powoda. Z chwilą podjęcia uchwały powód wiedział, że od momentu wyremontowania lokalu nr (...) i lokalu nr (...) opłata za jego lokal powróci do poziomu sprzed podjęcia uchwały. Sam głosował za uchwalą z dnia 27.08.2019r.

Wprawdzie w par. 1 pkt 1 zaskarżonej uchwały użyto sformułowania dotyczącego anulowania uchwały nr (...), która jak słusznie podnosi powód jest prawomocna jednakże zapis dotyczący anulowania uchwały nr (...) należy czytać łącznie z zapisem par. 1 pkt 2 i 3, co ma takie znaczenie, że począwszy od października 2019r. nie obowiązuje już preferencyjna stawka dla lokalu nr (...).

Mając na uwadze wynik sprawy o kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 kpc. Powód przegrał sprawę dlatego zasądzono od niego na rzecz pozwanej kwotę 544 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu zgodnie ze złożonym spisem kosztów. Na powyższą kwotę złożyły się: 360 zł. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z Rozp. M.. Spr. Z 22.10.2015r. ( Dz. U. z 2016r. poz. 1668 ze zm. ) oraz 167 zł. tytułem zwrotu kosztów przejazdu pełnomocnika pozwanej na termin rozprawy w dniu 4 listopada 2020r.

SSO Monika Świerad