Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 listopada 2019 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny, w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 06 listopada 2019 r. w Warszawie

sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi (...) W.

o ustalenie

1.  Powództwo oddala.

2.  Zasądza od powoda (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 5 400,00 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt XXV C 817/19

UZASADNIENIE

(...) S.A. w W. wystąpił przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi (...) W. z roszczeniami:

1.  o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej (...) części nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 20 529 m ^{( 2)} dla której Sąd Rejonowy w W. (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) z 3% na 1% ceny gruntu z dniem 01 stycznia 2018 r., tj. ze skutkiem począwszy od 2018 roku jest nieuzasadniona;

2.  o ustalenie, że stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 20 529 m ^{( 2)} dla której Sąd Rejonowy w W. (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) wynosi 1% ceny gruntu ze skutkiem począwszy od 2018 r. (wniosek o ustalenie zmiany stawki z 19 stycznia 2017 r. – k. 51-51v; uzupełnienie wniosku – k. 53—53v; wniosek o ustalenie, że odmowa zmiany jest nieuzasadniona z 29 sierpnia 2017 r. – k. 74-76; sprzeciw od orzeczenia SKO – k. 6-11).

Skarb Państwa – Prezydent (...) W. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kosztów zastępstwa procesowego (odpowiedź na pozew – k. 88-90).

Sąd ustalił i zważył, co następuje.

Powództwo podlegało oddaleniu.

Podstawą roszczeń wywodzonych przez powoda na kanwie niniejszego postępowania jest art. 73 ust. 1 – 2a oraz odpowiednio art. 78-81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu sprzed nowelizacji z 13 czerwca 2019 r. (Dz.U.2018.2204 t.j.), która weszła w życie z dniem 15 sierpnia 2019 r. (Dz.U.2019.1309).

Powód złożył wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości oznaczonej w petitum pozwu (k. 74 – dalej także jako Nieruchomość ), w dniu 19 stycznia 2017 r. (k. 51). W ocenie powoda odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej ustalona w decyzji pozwanego z 21 lipca 2017 r. (k. 54-54v) z dotychczasowych 3% na 1% jest nieuzasadniona. Strona powodowa nie podziela również argumentacji wyrażonej przez SKO w orzeczeniu z 25 października 2018 r. (k. 48) od którego wniosła sprzeciw (k. 6-11), dowodząc, że na skutek trwałej zmiany sposobu korzystania z Nieruchomości (cel mieszkaniowy) zasadnym jest obniżenie stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Nieruchomości począwszy od dnia 01 stycznia 2018 r.

Pochylając się nad żądaniem powoda, w pierwszym rzędzie należy wyjaśnić, że ocena czy nastąpiła „trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości” (w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n.) dokonywana jest według stanu rzeczy na dzień złożenia stosownego wniosku powoda do pozwanego tj. 19 stycznia 2017 r. Wykazanie przez powoda, że na dzień złożenia wniosku, nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia Nieruchomości, uzasadniało określenie nowej stawki opłaty rocznej, począwszy od 01 stycznia roku następnego tj. 2018.

Sąd w składzie rozpoznającym roszczenie powoda w pełni aprobuje i przyjmuje za własną wykładnię art. 73 u.g.n. przedstawioną przez Sąd Najwyższy w wyroku z 18 października 2017 r., II CSK 798/16 (LEX nr 2407822) w zakresie wykładni pojęcia „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości”. W przedmiotowym orzeczeniu Sąd Najwyższy przyjął, że „na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozróżnić pojęcie oddania nieruchomości na cel mieszkaniowy, który jest wskazany w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i pojęcie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. O ile bowiem określenie w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste celu mieszkaniowego ma charakter prawotwórczy i od chwili powstania użytkowania wieczystego lub jego przeniesienia obowiązuje stawka opłaty rocznej implikowana tym celem, o tyle trwała zmiana sposobu korzystania, powodująca zmianę celu niemieszkaniowego, na który nieruchomość została oddana, na cel mieszkaniowy, jest określeniem faktycznym, tzn. do takiej identyfikacji nie jest wystarczające jedynie wykonywanie robót budowlanych. Ważny z tego punktu widzenia jest efekt tych robót w postaci budynku jako obiektu budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 PrBud). W istocie rozpoczęcie budowy budynku wielomieszkaniowego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cel niemieszkaniowy stanowi dopiero etap wstępny, poprzez który użytkownik wieczysty zmierza do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. W okolicznościach konkretnej sprawy, do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, uzasadniającej obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, w przypadku zabudowy wielomieszkaniowej, może dojść w razie postawienia na podstawie ważnego pozwolenia na budowę budynku, którego bryła architektoniczno - konstrukcyjna oraz struktura wewnętrzna wraz z instalacjami doprowadzającymi media, wskazuje na faktyczne wyodrębnienie pomieszczeń w formie lokali o charakterze mieszkalnym i techniczną możliwość realizacji w nich robót wykończeniowych. Dopiero istnienie takiego stanu budynku uzasadnia określenie nowej stawki opłaty, począwszy od 1 stycznia następnego roku”.

Jak podaje strona powodowa na Nieruchomości o łącznej powierzchni 20 529 m ² (co stanowi udział w nieruchomości: (...) – k. 15-26) realizowana jest przez powoda budowa osiedla mieszkaniowego w IV etapach (wniosek ze stycznia 2017 r. obejmuje całą Nieruchomość, pełny udział – wszystkie IV etapy inwestycji).

W związku z zakresem żądania powoda (art. 187 k.p.c. w zw. z art. 321 k.p.c.), przedstawioną wykładnią art. 73 ust. 2 u.g.n. istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne przedstawiają się w następujący sposób:

I.  – W zakresie I etapu inwestycji powód uzyskał pozwolenie na użytkowanie 16 grudnia 2016 r. (k. 34).

- Wnioskiem z 06 lutego 2017 r. uzupełnionym 26 czerwca 2017 r. powód wystąpił do pozwanego o zmianę stawki opłaty rocznej w zakresie tej części Nieruchomości z 3% na 1% (k. 56).

- Decyzją z 21 lipca 2017 r. (k. 56) pozwany dokonał zmiany stawki w zakresie (...) części Nieruchomości począwszy od 01 stycznia 2018 r.

- Pozwany uwzględnił późniejszy wniosek powoda, którego treść była ograniczona do części nieruchomości objętej I etapem.

II.  - W zakresie II etapu inwestycji powód uzyskał pozwolenie na użytkowanie 20 października 2017 r. (k. 32).

- Wnioskiem z 23 listopada 2017 r. powód wystąpił do pozwanego o zmianę stawki opłaty rocznej w zakresie tej części Nieruchomości z 3% na 1% (k. 70).

- Decyzją pozwanego z 26 lutego 2018 r. (k. 70) powód uzyskał zmianę stawki w zakresie (...) części Nieruchomości począwszy od 01 stycznia 2018 r.

- Pozwany uwzględnił częściowo późniejszy wniosek powoda, którego treść była ograniczona do części nieruchomości objętej II etapem.

- Negatywne stanowisko pozwanego zawarte w odrębnej decyzji z 26 lutego 2018 r. (k. 71) obejmowała (...) części Nieruchomości. Jej podstawą było twierdzenie, że ze względu na dużą powierzchnię garaży i lokali użytkowych nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości. Powód zaskarżył odrębnie przedmiotową decyzję pozwanego do SKO (k. 74).

III.  - W zakresie III etapu inwestycji powód uzyskał pozwolenie na użytkowanie 11 czerwca 2018 r. (k. 30-31).

- Dodatkowo powód złożył wypis z dziennika budowy z którego wynika, że w dniu 08 listopada 2016 r. powód zakończył I etap robót na III etapie realizacji inwestycji polegający na „zakup prawa użytkowania wieczystego i ogrodzenie placu budowy” (k. 39).

IV.  – W zakresie IV etapu realizacji inwestycji powód uzyskał pozwolenie na użytkowanie 10 października 2018 r. (k. 28).

- Dodatkowo powód złożył wypis z dziennika budowy z którego wynika, że w dniu 25 maja 2017 r. I etap robót na IV etapie realizacji inwestycji – polegający na „zakup prawa użytkowania wieczystego i ogrodzenie placu budowy” (k. 40).

Mając na względzie przedstawioną wykładnię art. 73 ust. 2 u.g.n., datę na którą Sąd badał przesłankę „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości” oraz powołane okoliczności faktyczne, należało skonstatować, że powództwo podlegało w całości oddaleniu.

Roszczenie pozostawało aktualne wyłącznie w stosunku do części etapu II oraz etapu III i IV. Zważywszy jednak na datę w jakiej powód uzyskał pozwolenie na użytkowanie etapu II inwestycji (20 października 2017 r.), brak jest podstaw do uwzględnienia roszczenia przynajmniej w części (powód nie przedstawił poza pozwoleniem na użytkowanie innych dowodów pozwalających określić wcześniejszą datę spełnienia ww. ustawowej przesłanki). Analogicznie sytuacja przedstawia się w przypadku części Nieruchomości objętej etapem III i IV inwestycji. Nie tylko jednak ze względu na daty wydania pozwoleń na użytkowanie dla tych etapów, ale także początkowy etap robót realizowanych w tym zakresie przez powoda wynikający z treści wyciągów z dziennika budowy.

Z powołanych względów Sąd powództwo oddalił.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

Na koszty poniesione przez pozwanego złożyło się wynagrodzenie Prokuratorii Generalnej RP w stawce minimalnej - 5 400,00 zł.