Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 września 2022 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt
Protokolant: Jolanta Migot

po rozpoznaniu na rozprawie

w dniu 7 września 2022 roku

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w G.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie

I.  ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytową z siedzibą w G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o powierzchni 0,7202 ha położonej w obrębie (...) G., a objętej księgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. wynosi, przy zastosowaniu stawki procentowej 1%, począwszy od 2022 roku 23.481,40 złotych (dwadzieścia trzy tysiące czterysta osiemdziesiąt jeden złotych czterdzieści groszy)

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

I.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta G. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w G. kwotę 4.165,00 złotych (cztery tysiące sto sześćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzib ¹ w Goœcicinie w zastêpuj ¹cym pozew wniosku z dnia 11 czerwca 2021 roku domaga ³ siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej jest nieuzasadniona.

Powód nie kwestionowa ³ ustalonej przez rzeczoznawcê maj ¹tkowego wartoœci nieruchomoœci, lecz sam fakt dokonania aktualizacji poprzez zmianê stawki procentowej, zasadnoœæ zastosowania stawki 3 % oraz sposób ustalenia op ³aty za poszczególne lata z pominiêciem regulacji art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

Zdaniem powoda dopiero wykazanie trwa ³ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci jest podstaw ¹ do zmiany stawki procentowej.

Mo¿liwoœæ uzyskania op ³aty rocznej w zmienionej wysokoœci pojawi siê dopiero po zakoñczeniu budowy budynku i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na u¿ytkowanie obiektu budowlanego.

Powód nie wzniós ³ na nieruchomoœci ¿adnego obiektu budowlanego i nie uzyska ³ jeszcze pozwolenia na budowê. Powód uzyska ³ dla przedmiotowej nieruchomoœci decyzjê z dnia 23 paŸdziernika 2019 roku o ustaleniu warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

Skarb P. nie wskaza ³ w oparciu, o jakie okolicznoœci ustali ³ trwa ³¹ zmianê oraz, jaki jest aktualny sposób korzystania z nieruchomoœci, który uzasadnia zastosowanie stawki 3 %.

Nawet jeœli nast ¹pi ³a trwa ³a zmiana korzystania z nieruchomoœci, to zastosowanie powinna mieæ stawka 1 %.

Poza tym Skarb P. powinien zastosowaæ mechanizm stopniowego dochodzenia do wysokoœci pe ³nej op ³aty.

(wniosek zastêpuj ¹cy pozew – k. 4-5)

W sprzeciwie od orzeczenia SKO pozwany podniós ³, ¿e okreœlenie wysokoœci stawki procentowej op ³aty rocznej mo¿liwe by ³o na podstawie art. 221 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

Stosownie do ust. 3 tego przepisu dotyczy to tak¿e nieruchomoœci gruntowych, dla których przy oddaniu w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta ³ okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by ³a oddana.

N.¿y to odnieœæ tak¿e do nabycia tego prawa z mocy ustawy. Przepis ten znajduje równie¿ zastosowanie w przypadku, gdy podmiotowi, któremu oddano nieruchomoœæ w u¿ytkowanie wieczyste, przys ³ugiwa ³o w chwili nabywania tego prawa zwolnienie z op ³at.

Przedmiotowa dzia ³ka z chwil ¹ wy ³¹czenia jej z zasobów (...) S.A. w W. i zbycia na rzecz powoda, utraci ³a swój atrybut zwi ¹zany z funkcjonowaniem infrastruktury kolejowej, która korzysta ze zwolnienia z op ³at za u¿ytkowanie wieczyste zgodnie z art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.

Z chwil ¹ ustania ustawowych przes ³anek zwolnienia z op ³aty za u¿ytkowanie wieczyste, w ³aœciciel zobowi ¹zany by ³ dostosowaæ treœæ stosunku prawnego ³¹cz ¹cego go z u¿ytkownikiem wieczystym do zasad wynikaj ¹cych z ustawy poprzez wypowiedzenie zasad dotychczasowych i z ³o¿enie oferty o ustaleniu wysokoœci stawki procentowej op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie nie mia ³ zastosowania tryb okreœlony w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami zwi ¹zany z trwa ³¹ zmian ¹ sposobu korzystania z nieruchomoœci.

(sprzeciw – k. 6-9)

Zdaniem powoda przedmiotowa nieruchomoœæ korzysta ze zwolnienia z op ³at rocznych z mocy art. 8 ustawy o transporcie kolejowym.

(...) do ustalenia op ³aty mo¿e byæ wy ³¹cznie wykazanie przez w ³aœciwy organ trwa ³ej zmiany sposobu korzystania z nieruchomoœci. Zmiana podmiotowa po stronie u¿ytkownika wieczystego nie ma znaczenia.

W wypowiedzeniu nie ma ¿adnego wyjaœnienia, czy przedmiotowa nieruchomoœæ przesta ³a byæ wykorzystywana na cele infrastruktury kolejowej. Na tle ustawy o transporcie kolejowy nie mo¿na zaaprobowaæ pogl ¹du, ¿e za infrastrukturê kolejow ¹ w rozumieniu ustawy uznaæ mo¿na tylko tak ¹ infrastrukturê, która znajduje siê w dyspozycji jej zarz ¹dcy.

(pismo z dnia 30.03.2022r. – k.30)

Stan faktyczny:

(...) Wojewody (...) nr WG.II/MNo/7720-144/07 z dnia 9 stycznia 2009 roku stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 roku przez przedsiêbiorstwo pañstwowe (...) w W. prawa u¿ytkowania wieczystego gruntu, bêd ¹cego w ³asnoœci ¹ Skarbu P., po ³o¿onego w G., oznaczonego w ewidencji gruntów jako dzia ³ka nr 907/2 o powierzchni 0,7202 ha, obrêb G., arkusz mapy 49, numer jednostki rejestrowej (...), zapisanej w ksiêdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez (...) Rejonowy w G., a tak¿e prawa w ³asnoœci budynków, budowli i urz ¹dzeñ usytuowanych na dzia ³ce, o której mowa powy¿ej.

Nabywca praw zwolniony zosta ³ z op ³at z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego gruntu, albowiem grunt ten zajêty by ³ pod infrastrukturê kolejow ¹ (art. 8 ustawy o transporcie kolejowym).

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj ¹ Wojewody (...) z dnia 09.01.2009r. wraz z za ³¹cznikiem – k. 10-12 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)

Dnia 23 paŸdziernika 2019 roku Prezydent Miasta G. wyda ³ decyzjê o warunkach zabudowy nr (...).6730.2.14.2019.KR- 122/d.24 m.in. przedmiotowej dzia ³ki w szczególnoœci pod zabudowê mieszkaniow ¹ wielorodzinn ¹ z rozbiórk ¹ istniej ¹cego zainwestowania.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: decyzj ¹ z dnia 23.10.2019r. – k. 9-16 akt SKO Gd/3584/21)

(...) S.A. z siedzib ¹ w W. naby ³a przedmiotow ¹ nieruchomoœæ jako aport, na podstawie umowy wniesienia do spó ³ki nieruchomoœci i praw u¿ytkowania wieczystego jako aportu zgodnie z umow ¹ z dnia 11 maja 2011 roku.

Dnia 29 wrzeœnia 2020 roku (...) S.A. z siedzib ¹ w W. sprzeda ³a powodowi w stanie wolnym od obci ¹¿eñ i praw osób trzecich (poza opisanymi w akcie notarialnym) ww. nieruchomoœæ wraz z budynkami, budowlami i urz ¹dzeniami, na niej posadowionymi.

Wówczas na nieruchomoœci znajdowa ³y siê 2 budynki niemieszkalne, tory stacyjne, linie przesy ³owo-rozdzielcze, kabel miejscowy na stacji G. postojowa, wiata, droga i chodnik z p ³yt ¿elbetowych, p ³yt typu jomb, p ³ytek chodnikowych z krawê¿nikowych, przy ³¹cze wodoci ¹gowe oraz p ³ot z elementów ¿elbetowych.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: aktem notarialnym z dnia 29.09.2020r. Rep A nr 8195/2020 – k. 1-10 akt administracyjny (...). (...).16.2020.AL)

Pismem z dnia 17 maja 2021 roku Prezydent Miasta G. dzia ³aj ¹c jako organ Skarbu P. wypowiedzia ³ powodowi dotychczasow ¹ wysokoœæ op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego gruntu Skarbu P. po ³o¿onego w G. obejmuj ¹cego dzia ³kê nr 24 o powierzchni 0.7202 ha po ³o¿onego w (...) G., a objêtego KW nr (...) w kwocie 0,00 z ³ i ustali ³ wysokoœæ stawki procentowej op ³at rocznych z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego w wysokoœci 3 % ceny. W przes ³anej ofercie zaproponowano now ¹ op ³atê roczn ¹ p ³atn ¹ pocz ¹wszy od 2022 roku w kwocie 70.444,20 z ³.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: wypowiedzeniem – k. 37 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)

Skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. wnioskiem z dnia 11 czerwca 2021 roku powód domaga ³ siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej jest nieuzasadniona.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony wnioskiem – k. 4-5)

Orzeczeniem z dnia 22 grudnia 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. w sprawie SKO Gd/3584/21 pozostawi ³o op ³atê roczn ¹ za u¿ytkowanie wieczyste gruntu w dotychczasowej wysokoœci.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: orzeczeniem SKO (...) – k. 24v.-27 akt SKO Gd/3584/21)

Pozwany Skarb P. zaskar¿y ³ wydane orzeczenie w ca ³oœci i wniós ³ o ustalenie, ¿e aktualizacja w kwocie 70.444,20 z ³ jest uzasadniona.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony sprzeciwem – k. 6-9)

(...) z dnia 7 paŸdziernika 2021 roku udzielono pozwolenie na budowê inwestycji polegaj ¹cej na zespole budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Decyzja (...) siê ostateczna z dniem 10 listopada 2021 roku.

(decyzja, k. 51- 53)

Wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci jak dla gruntu niezabudowanego na dzieñ dokonania wypowiedzenia wynosi ³a 2.348.140,00 z ³.

(fakt bezsporny nadto potwierdzony: operatem szacunkowym rzeczoznawcy maj ¹tkowego A. R. z dnia 16.02.2021r. – k. 29v.-35 akt administracyjnych (...). (...).16.2020.AL)

R.¿ania prawne:

Zgodnie z treœci ¹ art. 221 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta ³a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego, w ³aœciwy organ okreœli wysokoœæ tej stawki, z wy ³¹czeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosuj ¹c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 (ust. 2).

Je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta ³ okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by ³a oddana, stawkê procentow ¹ op ³aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj ¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci (ust. 3).

Aktualizacja op ³aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste mo¿e byæ dokonana wy ³¹cznie w przypadku, gdy op ³ata taka zosta ³a uprzednio ustalona.

Teza taka znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku S ¹du N.¿szego z dnia 7 lipca 2006 roku (I CSK 124/06, L.), w którym stwierdzono ponadto, ¿e "op ³aty roczne za u¿ytkowanie wieczyste powinny zostaæ ustalone zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, w zakresie okreœlenia wartoœci nieruchomoœci przez uprawnionego rzeczoznawcê oraz obowi ¹zuj ¹cej stawki, z uwzglêdnieniem jednak unormowania zawartego w art. 221 ust. 2 GospNierU, stanowi ¹cego, ¿e je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci gruntowej w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta ³a okreœlona wysokoœæ stawki procentowej op ³aty rocznej z tego tytu ³u, to w ³aœciwy organ okreœli wysokoœæ stawki, stosuj ¹c tryb postêpowania okreœlony w art. 78–81 GospNierU".

Zgodnie z tym przepisem, je¿eli przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta ³ okreœlony cel, na który nieruchomoœæ by ³a oddana, stawkê procentow ¹ op ³aty rocznej przyjmuje siê stosownie do celu wynikaj ¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci.

Przewidziane w tym przepisie okreœlenie oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste, nale¿y odnieœæ równie¿ do nabycia tego prawa z mocy ustawy, jak to mia ³o miejsce w przypadku pierwotnego u¿ytkownika wieczystego (...) w W.. Brak jest bowiem podstaw do ograniczania tego pojêcia jedynie do umownego przekazania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste.

W niniejszej sprawie nie ulega w ¹tpliwoœci, ¿e w przypadku tak rozumianego oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste poprzednikowi prawnemu powoda, nie zosta ³ okreœlony cel w jakim zosta ³a ona oddana.

Zatem pozwany zasadnie okreœli ³ stawkê op ³aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste "stosownie do celu wynikaj ¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci", a nie stosownie do celu, w jakim nieruchomoœæ zosta ³a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, gdy¿ tego ostatniego po prostu nie ma.

Nadto powo ³any przepis w ¿aden sposób nie odwo ³uje siê do przeznaczenia nieruchomoœci okreœlonego w planie zagospodarowania przestrzennego czy w studium uwarunkowañ i zagospodarowania przestrzennego, a jedynie odnosi siê do celu wynikaj ¹cego ze sposobu korzystania z nieruchomoœci.

Przepis art. 221 ust. 3 ustawy ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy przy oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste nie zosta ³ okreœlony cel na który nieruchomoœæ zostaje oddana, natomiast nie ma zastosowania w przypadku okreœlenia celu na jaki nieruchomoœæ zosta ³a oddana przy ustanowieniu prawa rzeczowego ograniczonego (por. wyrok S ¹du Apelacyjnego w P. z dnia 28.12.2007r., I ACa 1035/07, LEX nr 466430).

Niemniej jednak zasadnie strona powodowa zakwestionowa ³a okreœlon ¹ przez pozwanego stawkê procentow ¹ wskazan ¹ w treœci wypowiedzenia. (...) na wzglêdzie cel inwestycji podejmowanej przez powoda, której wyrazem s ¹ podjête prace projektowe i przygotowawcze i uzyskanie pozwolenia na budowê nale¿a ³o zastosowaæ stawkê 1% - jak dla budownictwa mieszkaniowego. W ocenie (...) nie mo¿na przyj ¹æ za ³o¿enia aby obci ¹¿enie op ³at ¹ mog ³o nast ¹piæ dopiero z chwil ¹ wydania decyzji – pozwolenia na budowê. Zwolnienie, o którym mowa w przepisie art.. 8 ustawy o transporcie kolejowym nale¿y odnieœæ do infrastruktury, która jest lub mo¿e byæ wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W sytuacji gdy wskutek zbycia gruntu nabywca podejmuje dzia ³ania, z których wynika odmienny cel korzystania z przedmiotowego gruntu nie korzysta on ze zwolnienia zawartego w art. 8 ustawy o transporcie kolejowym, której cel sprowadza siê do objêcie zwolnieniem gruntów zajêtych pod infrastrukturê o znaczeniu publicznym.

Tym samym w ocenie (...) wypowiedzenie dokonane by ³o uzasadnione, z tym, i¿ maj ¹c na wzglêdzie charakter inwestycji zasadnym by ³o zastosowanie stawki 1%.

(...) na wzglêdzie to, i¿ w przypadku wypowiedzenia zosta ³a ustalona stawka, a nie zaktualizowana przepis art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami nie znajduje zastosowania.

(...) na wzglêdzie powy¿ (...) wartoœæ ustalonej op ³aty w kwocie 1% stawki pocz ¹wszy od 2022 roku.

O kosztach Sad orzek ³ na podstawie przepisów art. 98 i 108 k.p.c. przyjmuj ¹c, i¿ powód wygra ³ w 66,70%, zaœ przegra ³ w 33,3%.

£ ¹czny koszt poniesiony przez powoda to kwota 8.940,00 z ³otych, na która sk ³ada ³y siê op ³ata – 3.523,00 z ³ote, wynagrodzenie pe ³nomocnika – 5.400 z ³otych, op ³ata skarbowa od pe ³nomocnictwa – 17,00 z ³otych. 66,7% to 5.963,00 z ³ote. £ ¹czny koszt poniesiony przez pozwanego to 5.400,00 z ³otych. 33,3% to 1.798,00 z ³otych. Ró¿nica poniesionych kosztów daje kwotê 4.165,00 z ³otych.