Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 września 2014r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Izabela Baca

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu w dniu 11 września 2014r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

oddala powództwo o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...).

Sygn. akt I C 2154/13

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...) w sprawie przejęcia przez właścicieli lokali – od właściciela lokalu nr (...) – obciążenia finansowego, wynikającego z kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzania ścieków za okres od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2011r.

W uzasadnieniu pozwu podała, że reprezentowana przez jednostkę budżetową – Zarząd Zasobu Komunalnego - jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej i posiada 5 lokali mieszkalnych, stanowiących 22,63 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Wskazała, że w dniu 18 października 2013 r. została powiadomiona o podjętej przez stronę pozwaną, w drodze indywidualnego zbierania głosów, uchwale nr (...) w sprawie przejęcia przez właścicieli lokali – od właściciela lokalu nr (...) – obciążenia finansowego, wynikającego z kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzania ścieków za okres od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2011r. Strona powodowa podała, że w zawiadomieniu tym wezwano ją do uiszczenia należności w wysokości 596zł 40gr w terminie do końca grudnia 2013 r.

W ocenie strony powodowej zaskarżona uchwała jest niezgodna z art. 13 ust. 1, art. 16 ust. 1 i art. 17 ustawy o własności lokali, a ponadto narusza interesy Gminy W.. Podniosła, iż z art. 13 powołanej ustawy wynika, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany do pokrywania wydatków obciążających innego właściciela, a zaskarżona uchwała wprowadza inne niż przewidziane przez ustawodawcę obciążenia. Wskazała także, że przepisy powołanej ustawy, tj. art. 15 ust 2 i art. 16 wskazują, w jaki sposób wspólnota mieszkaniowa może dochodzić powstałych długów, a zatem nie może ona żądać od współwłaścicieli pokrycia nieswoich należności w inny sposób.

Nadto strona powodowa zarzuciła, że zaskarżona uchwała narusza jej interes, wykonanie uchwały skutkować bowiem będzie naruszeniem dyscypliny budżetowej wynikającej z ustawy o finansach publicznych. Wskazała, że ustawodawca określił zasady wydatkowania środków publicznych, nie przewidując przy tym możliwości spłaty cudzych zobowiązań z tych środków.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz od strony powodowej kosztów procesu. Wskazała, że Gmina W., zgodnie z zaskarżoną uchwałą, miałaby zapłacić tytułem rozliczenia kosztów zużycia wody za rok 2011 kwotę 119zł 28gr, podając, że kwota ta stanowi składową kwoty 2624zł 13gr, którą obciążony został właściciel lokalu nr (...). Wyjaśniła, że lokal ten nie był opomiarowany, co uniemożliwiało obciążenie jego właściciela faktycznymi kosztami. Strona pozwana podała, że po rozliczeniu wskazania licznika głównego (wodomierza) całej nieruchomości, po odjęciu wskazań liczników indywidualnych, całą różnicą obciążony został właściciel lokalu nr (...), jednak właściciele lokali z powołaniem się na zasady współżycia społecznego postanowili solidarnie pokryć tę niedopłatę, rozumiejąc, że obciążenie kogokolwiek tak dużą kwotą, mimo takiej możliwości, nie stanowi wykonywania prawa, nie korzysta z jego ochrony i sprzeczne jest z wyżej wskazanymi zasadami.

Zdaniem strony pozwanej Gmina W. w żaden sposób nie wykazała, by zaskarżona uchwała była niezgodna z przepisami prawa. Podniosła, że podjęcia ww uchwały nie zabrania przepis art. 13 ust. 1, ponieważ właściciel lokalu nr (...) pokrywa koszty zarządu nieruchomością wspólną, a zatem brak jest podstaw materialno-prawnych i faktycznych do sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji, zgodnie z art. 16 ustawy. Strona pozwana stwierdziła, że pokrywa on także wszystkie swoje zobowiązania zgodnie z jego udziałem (art. 17 ustawy) w kosztach zarządu nieruchomością wspólną na podstawie planu gospodarczego (art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy). Zarzuciła nadto, że zgodnie z art. 22 ust. 2 powołanej ustawy, miała prawo podjąć decyzję o jednorazowym solidarnym pokryciu ww kwoty w wysokości po 119,28 zł przez każdego właściciela. W ocenie strony pozwanej podjęta uchwała jest zgodna z umową większości właścicieli i nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Odnosząc się do zarzutu strony powodowej naruszenia jej interesu, poprzez naruszenie dyscypliny finansów publicznych, strona pozwana, powołując się na orzecznictwo, podniosła, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie z tego powodu, iż gmina we wspólnocie mieszkaniowej jest członkiem stosunków cywilnoprawnych, tak jak każdy inny członek wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właścicielom lokali, położonych w budynku przy ul. (...) we W., poddano pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę oznaczoną nr (...) w sprawie przejęcia przez właścicieli lokali – od właściciela lokalu nr (...) – obciążenia finansowego, wynikającego z rozliczenia kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków za okres od 1.01.2011r. do 31.12.2011r. W § 1 projektu uchwały wskazano, że właściciele lokali postanawiają przejąć obciążenie powstałe z rozliczenia kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzania ścieków dla lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) we W. za okres od 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2011r. wynoszące 2624zł 13gr, przy czym obciążenie z tytułu niedoboru miało zostać rozłożone w równych częściach na wszystkie lokale, tj. po 119zł 28gr na lokal. Uchwała ta miała wejść w życie z dniem 9 września 2013r. (§ 3 uchwały).

Dowód: uchwała na (...) z dnia 26.06.2013 r. – k. 16.

Za podjęciem uchwały nr (...) głosowali właściciele lokali nr (...), których udziały w nieruchomości wspólnej wynosiły łącznie 49,75%.

Dowód: lista do głosowania pod uchwałą nr (...) – k. 17-17v,

karty do głosowania – k. 48-52, 54- 56.

W imieniu właścicielki lokalu nr (...) B. K., której udział w nieruchomości wspólnej wynosi 4,69 %, głos za podjęciem uchwały oddała H. M.. Głosowała ona jako pełnomocnik B. K., której w dniu 27 grudnia 2006r. udzieliła ona pełnomocnictwa określonego jako ,,upoważnienie” o następującej treści:

„Ja (…) B. K. (…) udzielam pełnomocnictwa H. M. (…) do:

1.  czynności zarządu, stanowiącym składnik jej majątku osobistego, lokalem mieszkalnym nr (...), położonym we W. przy ul. (...), objętym księgo wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, w szczególności do zawierania, zmiany, rozwiązywania umów z dostawcami energii, gazu oraz innych mediów – wszystko na warunkach według uznania pełnomocnika,

2.  zawierania, zmiany i rozwiązywania umów najmu lokalu mieszkalnego nr (...), położonego we W. przy ul. (...) – wszystko na warunkach według uznania pełnomocnika, w tym do odbioru czynszu najmu,

3.  zameldowania i wymeldowania dowolnych osób w lokalu mieszkalnym nr (...), położonym we W. przy ul. (...),

4.  odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji, przesyłek i przekazów,

5.  reprezentowania mnie przed wszelkimi osobami, instytucjami i urzędami, w szczególności przed urzędem skarbowym, Wspólnotą Mieszkaniową we wszelkich sprawach związanych z treścią tego pełnomocnictwa oraz do składania wszelkich oświadczeń i wniosków, podpisywania dokumentów, w tym deklaracji, jakie okażą się niezbędne, a będą zmierzały do realizacji celu niniejszego pełnomocnictwa.”

Dowód: lista do głosowania pod uchwałą nr (...) z dnia 26.06.2013 r. – k. 17-17v,

karta do głosowania z dnia 17.07.2013 r. – k. 53,

upoważnienie z dnia 27.12.2006 r. – k. 66.

Pismem z dnia 14 października 2013r, doręczonym w dniu 18 października 2013r, strona pozwana poinformowała Gminę W. o podjęciu uchwały nr (...) oraz wezwała ją do uiszczenia w terminie do końca grudnia 2013r. kwoty 596zł 40gr przypadającej na lokale gminne. W piśmie tym wskazano nadto, że łącznie za uchwałą nr (...) oddano głosy reprezentujące 54,44 % udziałów w części wspólnej nieruchomości. Do pisma została załączona kserokopia uchwały nr (...).

Dowód: pismo strony pozwanej z dnia 14.10.2013 r. – k.18.

Udział strona powodowej Gminy W. w nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...) wynosi 22,63 %. - okoliczność niesporna.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych, Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, jednak z innych przyczyn niż wskazane przez stronę pozwaną.

Dokonując ustaleń faktycznych, Sąd oparł się na dokumentach przedłożonych przez strony, których w toku procesu nie kwestionowano.

Już w pozwie strona powodowa wniosła o zobowiązanie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej od przedłożenia kart do głosowania nad uchwałą celem weryfikacji, czy uzyskano większość głosów za jej podjęciem. Jak wynikało z przedłożonych przez stronę pozwaną dokumentów, w imieniu właścicielki lokalu nr (...) B. K. głos za podjęciem uchwały oddała H. M. jako jej pełnomocnik. Wprawdzie strona powodowa nie kwestionowała po przedłożeniu przez stronę pozwaną pełnomocnictwa z dnia 27.12.2006r, iż H. M. była umocowana do reprezentowania w trakcie głosowania nad uchwałą właścicielki ww lokalu, jednak okoliczność, czy zaskarżona uchwała w ogóle została podjęta, podlegała ocenie Sądu z urzędu.

Oddanie głosu przy podejmowaniu uchwały jest jednostronną czynnością prawną, która może być dokonana przez pełnomocnika. Skoro ustawa o własności lokali nie reguluje kwestii pełnomocnictwa, a zatem z mocy jej art. 1 ust. 2 w tym zakresie znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 98 kc pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, natomiast do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zdaniem Sądu pełnomocnictwo z dnia 27.12.2006r. jest pełnomocnictwem ogólnym, upoważniającym do czynności zwykłego zarządu lokalem mieszkalnym nr (...), którego właścicielką jest B. K.. Istotne zatem było ustalenie, czy głosowanie nad zaskarżoną uchwałą należy zakwalifikować do czynności zwykłego zarządu, czy też do czynności przekraczających zwykły zarząd. Kwota, która została wskazana w uchwale jako obciążająca poszczególnych właścicieli może jawić się jako niewielka, jednak – zdaniem Sądu – wykładnia przepisu art. 22 ust. 3 powołanej ustawy pozwala na uznanie za czynności przekraczające zwykły zarząd wszystkie te czynności, z którymi wiąże się obciążenie właścicieli lokali kosztami zarządu nieruchomością wspólną, tej materii dotyczą bowiem uchwały wskazane w punktach 1, 2, 3 i 8 ww art. 22 ust 3 ustawy. Należy zatem przyjąć, że głosowanie nad uchwałami, które określają zakres zobowiązań właścicieli lokali, należy do tych czynności, które przekraczają zarząd nieruchomością wspólną. Jeśli zatem uchwała nr (...) dotyczyła obciążenia właścicieli lokali dodatkowymi kosztami, to H. M. powinna była, oddając głos za uchwałą w imieniu właścicielki lokalu nr (...), legitymować się pełnomocnictwem rodzajowym, a takim nie było ,,upoważnienie” z dnia 27.12.2006r. Obejmowało ono bowiem umocowanie do reprezentowania B. K. wobec strony pozwanej ,,we wszelkich sprawach związanych z treścią tego pełnomocnictwa”. Pełnomocnictwo rodzajowe powinno zaś określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem. Ponieważ takie pełnomocnictwo nie zostało udzielone H. M., w świetle art. 104 zd. 1 kc głos przez nią oddany w imieniu właścicielki lokalu nr (...) uznać należało za nieważny. Nie jest przy tym możliwe obecnie potwierdzenie tej czynności przez B. K.. Oznacza to, że prawidłowo oddane głosy właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową nie wystarczyły, aby zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali przyjąć, że zaskarżona uchwała została podjęta. Za jej podjęciem głosowali bowiem właściciele lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej wynosiły łącznie 49,75%.

Wobec powyższego Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nie została podjęta, a zatem nie jest możliwe jej uchylenie. Z tej też przyczyny powództwo podlegało oddaleniu.

Skoro Sąd uznał, że uchwała nr (...) nie istnieje, zbędne było ustalenie, czy jej zaskarżenie w drodze powództwa w świetle art. 25 ust. 1 powołanej ustawy było zasadne. Jednak wskazać należy, iż w przypadku odmiennej oceny charakteru ww pełnomocnictwa, powództwo zostałoby uwzględnione. Opłaty uiszczane przez poszczególnych właścicieli lokali dzielą się bowiem na opłaty związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną, które wskazano w art. 14 ww ustawy i koszty związane z utrzymaniem własnego lokalu członka wspólnoty mieszkaniowej, o czym stanowi art. 13 powołanej ustawy, przy czym opłatami tego rodzaju są właśnie opłaty za media, zużywane w poszczególnych lokalach. Jeśli opłaty z tego tytułu wobec niezawarcia przez właścicieli lokali z dostawcami mediów umów, są uiszczane w związku z zawarciem umowy przez wspólnotę mieszkaniową, to nie staje się ona tym samym podmiotem zobowiązanym do samodzielnego ich ponoszenia, innymi słowy nie należą one także wówczas do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Koszty te stanowią wydatki ponoszone przez poszczególnych właścicieli. Przepis art. 17 ww ustawy dotyczy jedynie zobowiązań związanych z nieruchomością wspólną i nie jest możliwe, aby z tego przepisu wywodzić odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania inne niż w nim wskazane. Strona pozwana mogła przyjąć inne zasady rozliczania zużycia woda. Jednak skoro uznała, że kwota wskazana w uchwale obciąża określonego właściciela, to niedopuszczalne jest w drodze podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową zobowiązanie właścicieli lokali do poniesienia kosztów nie związanych ani z utrzymaniem ich lokali, ani nie dotyczących nieruchomości wspólnej. Odrębną kwestią jest, czy rozliczenie zużycia wody zostało dokonane w tej wspólnocie prawidłowo. Jednak wysokość kosztów, jaką został obciążony właściciel lokalu z tytułu dostaw wody i odprowadzania ścieków, może być przez niego zakwestionowana w odrębnych procesie.