Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

W., dnia 16-10-2014 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSR Paweł Kwiatkowski

Protokolant:Katarzyna Mulak

po rozpoznaniu w dniu 16-10-2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa B. M., T. M.

przeciwko G. W.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że obniżenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej we W. przy Placu (...), oznaczonej jako działka nr (...), obręb S., w stosunku do udziału powodów B. M. i T. M. od dnia 01 stycznia 2013 r. jest uzasadnione do kwoty 456,00 zł;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 2.030 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  nakazuje stronie pozwanej uiścić na rzecz Skarbu Państwa (Kasa tut. Sądu) kwotę 1445,48 zł tytułem brakujących kosztów sądowych.

I C 1693/13

UZASADNIENIE

Wnioskiem złożonym w dniu 28 grudnia 2012 r. T. M.i B. M.domagali się aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), obręb S., z uwagi na zmianę wartości nieruchomości. W związku z tym zaproponowali wysokość nowej opłaty w kwocie 456 zł. Wobec odmowy aktualizacji złożyli następie wniosek o rozstrzygnięcie sprawy przed Samorządowym K. O.

W dniu 13 czerwca 2013 r. Samorządowe K. O.we W.oddaliło wniosek.

Pismem złożonym w dniu 27 września 2013 r. powodowie wnieśli sprzeciw od w/w orzeczenia.

W odpowiedzi na wniosek złożonej w dniu 22 lutego 2012 r. strona pozwana G. W.wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając, że brak było podstaw do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej we W., przy Placu (...)oznaczonej jako działka nr (...), obręb S.wynosiła w stosunku do powodów T. M.i B. M.1076,31 zł. Nieruchomość ta jest w całości zabudowana boksami garażowymi. Jej właścicielem jest G. W..

Powodom przysługuje udział w 7,37 % w prawie użytkowania wieczystego w/w gruntu, a stawka procentowa opłaty rocznej wynosi dla nich 3 % wartości nieruchomości.

(bezsporne)

Wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej wg stanu i cen z daty złożenia wniosku o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste w grudniu 2012 r. wynosiła 138600 zł.

(dowód: opinia biegłego K. H. – k. 37-56 i 88-92)

Mając powyższe na uwadze, Sąd zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (por. art. 81 ust. 3 cytowanej ustawy).

W rozpoznawanej sprawie Sąd ustalił wartość nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystej powódki na podstawie opinii biegłego sądowego K. H.. Opinia ta została wykonana rzetelnie z zachowaniem zasad wymaganych treścią art. 149 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Kwestia sposobu wyceny nieruchomości zabudowanej, oddanej w użytkowanie wieczyste regulowana jest wprost przepisem § 28 ust. 4 i 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2 § 28 tego rozporządzenia. Natomiast stosownie do § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Z cytowanych przepisów wprost wynika konieczność przyjęcia do porównania nieruchomości niezabudowanych, objętych prawem własności. Takie też nieruchomości biegły przyjął do wyceny, co wynika wprost z ich opisu w opinii.

Powodowie nie wniesli merytorycznych zarzutów do w/w opinii. Jedyny zarzut strony pozwanej związany był z przyjęciem przy szacowaniu nieruchomości transakcji z terenu całego miasta W., w tym transakcji dokonanych w 2005 i 2006 r., dotyczących nieruchomości znacznie mniejszych od nieruchomości wycenianej. Jednocześnie wskazywała, ze w 2011 r. i 2012 r. były dokonywane transakcje sprzedaży nieruchomości położonych w tej samej dzielnicy, co nieruchomość wyceniana.

Zdaniem Sądu zarzut ten nie był uzasadniony. Należy podkreślić, że z wyjaśnień biegłego wynikało, iż w 2011 r. i 2012 r., a także w latach poprzednich nie notowano w ciągu ostatnich dziesięciu lat transakcji sprzedaży nieruchomości pod budowę garażową. Tymczasem z art. § 28 ust. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika wprost konieczność uwzględnienia przy wycenie celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Nie jest to tożsame z przeznaczeniem gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wobec tego trafnie biegły poszukiwał do porównania transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Za nieporozumienie uznać żądanie pozwanego, aby do porównania przyjmować transakcje nieruchomości o przeznaczeniu „centrotworczym, mieszkaniowym, usługowym”. Takie transakcje nie maja charakteru chociażby zbliżonego do nieruchomości wycenianej, używanej dla jednokondygnacyjnej zabudowy garażowej. Wypada zauważyć, że biegły uwzględnił przy wycenie wzrost cen pomiędzy latami 2005-2006 i datą aktualizacji, a nieruchomości przyjęte do porównania posiadały zbliżoną do powierzchni nieruchomości wycenianej (por. pkt 3.3.6. i 3.3.7 opinii głównej) i ten sam cel zabudowy. Należy też zaznaczyć, że do opinii uzupełniającej strona pozwana nie zgłosiła już zastrzeżeń.

Wobec powyższego Sąd uznał, że powodowie byli uprawnieni do żądania aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu przysługujące powodowi. Wysokość tej opłaty powinna wynosić 3 % x 7,37 % x 138600 zł tj. 306,44 zł. Stosownie do art. 321 § 1 kpc Sąd był jednak związany żądaniem powodów, którzy we wniosku o aktualizację opłaty, zastępującym pozew (por. art. 80 ust. 2 w zw. z art. 78 ust. 2 i art. 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości) wskazali żądaną wysokość opłaty rocznej w wysokości 456 zł. Wobec powyższego na podstawie art. 81 ust. 4 i 5 przywołanej ustawy orzeczono, jak w pkt I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 kpc, zasądzając na rzecz powodów zwrot kosztów opłaty sądowej od pozwu w kwocie 30 zł i zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego w kwocie 2000 zł.

O kosztach opinii biegłego nie pokrytych z zaliczki powoda orzeczono na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 kpc.