Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 kwietnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Ryszard Sarnowicz

Sędziowie: SA Małgorzata Manowska (spr.)

SA Anna Orłowska

Protokolant: sekr. sądowy Agnieszka Pawłowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2014 r. w Warszawie

sprawy z powództwa T. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w O.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie

z dnia 8 marca 2013 r.

sygn. akt III C 596/12

oddala apelację.

Sygn. akt VI ACa 1207/13

UZASADNIENIE

Powód T. J. wniósł o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w O.:

- nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego Zarządu Wspólnoty za okres 01.01.2011 – 31.12.2011 r.,

- nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej za okres 01.01.2011 – 31.12.2011 r.,

- nr (...) w sprawie ustalenia wysokości zaliczki (...) na Fundusz Remontowy Wspólnoty od dnia 01.04.2012 r.,

- nr (...) w sprawie statutu osiedla – Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w O.,

- nr (...) w sprawie wymiany pieca oraz zasobników w bloku przy ul. (...),

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie uznała powództwa i wnosiła o jego oddalenie.

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie wyrokiem z dnia 8 marca 2013r. uchylił ww. uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w O. oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że T. J. jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w O. przy ul. (...). (...) o powierzchni 43,10 m ^{( 2)} oznaczonego numerem 4. Powodowi jako właścicielowi tego lokalu przysługuje udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Właściciele odrębnych lokali położonych przy ul. (...) tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...). W dniu 14 marca 2012 roku odbyło się zebranie ogółu właścicieli pozwanej Wspólnoty, podczas którego właściciele podjęli siedem uchwał, wszystkie przyjęte na tym zebraniu większością głosów liczoną według liczby głosujących.

Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Sąd I instancji wskazał, że wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym w art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku Nr 80 poz. 903 ze zm.). Sąd Okręgowy uznał, iż podstawowy dla rozstrzygnięcia i eliminujący inne zarzuty od rozważań jest zarzut dotyczący naruszenia ww. przepisu. Przepis ten przewiduje jedynie trzy wyjątki, w których możliwe jest przyjęcie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Żaden nie zachodzi w niniejszej sprawie. Nie ma bowiem tak określonego trybu głosowania w umowie właścicieli, we wcześniejszej uchwale (podjętej w głosowaniu większością udziałów), w której właściciele wyrazili zgodę na taki sposób głosowania w danej sprawie. Nie ma wyjątku dotyczącego sumy udziałów nierównej 1, jeden właściciel nie posiada większości udziałów, obie te okoliczności nie występują naraz i nie żądali takiego głosowania właściciele lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu Okręgowego, tak wyraźne określenie w ustawie, kiedy może mieć miejsce głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wyklucza zastosowanie takiego trybu w innych przypadkach. Wszystkie zaskarżone uchwały powinny być podjęte podstawowym sposobem głosowania, a więc większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Według Sądu I instancji, z protokołu z zebrania pozwanej Wspólnoty odbytego w dniu 14 marca 2012 roku, wynika, iż wszystkie uchwały zapadły większością głosów, ale liczoną według zasady: „jeden właściciel – jeden głos”. Przyjęty przez pozwaną sposób głosowania jest niezgodny z ustawą. Wskazany w ustawie o własności lokali podstawowy sposób głosowania, tj. większością głosów liczoną według ilości udziałów uzależnia wpływ właścicieli na podejmowanie decyzji od wielkości przysługujących im udziałów. Ustawa zatem wymusza, aby w przyjętych uchwałach była jednoznacznie wskazana liczba udziałów, które reprezentują właściciele opowiadający się za podjęciem danej uchwały. Tylko w ten sposób jest możliwe ustalenie czy za uchwałą opowiedziała się większość i w konsekwencji czy uchwały zostały prawidłowo, zgodnie z prawem podjęte. Sąd Okręgowy uznał, iż z protokołu z zebrania pozwanej Wspólnoty odbytego w dniu 14 marca 2012 roku nie wynika, aby przy głosowaniu nad skarżonymi uchwałami podejmowano uchwały odnośnie wyboru sposobu głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Również załącznik do protokołu, w którym w sposób tabelaryczny zawarto informację, ile głosów oddano na poszczególne uchwały z rozbiciem na głosy „za”, „przeciwko”, „wstrzymało się” potwierdza, że uchwały zapadały większością głosów, a nie udziałów. W załączniku tym zawarto jedynie informację, że ogółem w głosowaniu brali udział właściciele reprezentujący 0,7225 udziałów, brak jest natomiast informacji jaką wielkością udziałów głosowano: „za”, „przeciwko”, „wstrzymało się”. W miejscach, w którym powinny być wskazane liczby udziałów znajduje się jedynie zapis: „x”. Ponieważ na zebraniu podjęto kilka uchwał, to w załączniku obok wskazania liczby głosów „za” każdą uchwałą winna być ujęta również odpowiadająca im liczba udziałów głosujących właścicieli. Tego w załączniku, jak i w protokole brakuje, co wskazuje nie tylko na fakt wadliwego głosowania ale i na stanowczość podjęcia uchwał wadliwym trybem głosowania.

Sąd Okręgowy uznał, iż „notatka uzupełniająca do protokołu zebrania Wspólnoty…” sporządzona przez zarząd w dniu 21 grudnia 2012 roku, a więc ponad dziewięć miesięcy po zebraniu, na którym podjęte zostały zaskarżone uchwały nie konwalidowała wadliwego sposobu podjęcia uchwał. Jak wskazano w jej treści „notatka została sporządzona na potrzeby sprawy sądowej przeciwko Wspólnocie wniesionej przez właściciela lokalu przy ul. (...). Ilość oddanych głosów jest zgodna z protokołem z dnia 28.03.2012 (…)”. Zdaniem Sądu Okręgowego w istocie notatka ta potwierdza, że głosowanie na zebraniu w dniu 14 marca 2012 roku przeprowadzono w sposób wadliwy, niezgodny z przepisami, tj. według liczby głosujących, a nie według wielkości udziałów. Sąd I instancji uznał, iż zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem bezwzględnie obowiązującego prawa, co jest podstawą ich uchylenia.

Apelację od powyższego wyroku złożyła pozwana zaskarżając go w całości, wnosząc o jego zmianę i oddalenie powództwa ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu. W apelacji podniosła zarzut naruszenia art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez wydanie orzeczenia o uchyleniu uchwał mimo podjęcia ich na Zgromadzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 14 marca 2012 r. większością głosów liczoną według udziałów mieszkańców w nieruchomości wspólnej oraz art. 23 ust. 2a ww. ustawy poprzez nie wzięcie pod uwagę z urzędu, iż udziały we Wspólnocie są większe niż 1, a tym samym, iż głosowanie na zgromadzeniu w dniu 14 marca 2012 r. odbyło się w sposób - jeden mieszkaniec jeden głos – i tak podjęte uchwały są także wiążące i jako takie nie mogą zostać uchylone.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż Sąd Apelacyjny w pełni podziela i akceptuje ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne bez konieczności ich powtarzania. Sąd Apelacyjny podziela także argumentację prawną dokonaną przez Sąd I instancji.

Na wstępie rozważań zaznaczyć należy, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej ustawa o własności lokali). Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (ust. 2a). Z przytoczonych unormowań wynika, iż zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Od takiego systemu głosowania można odstąpić - w drodze umowy lub w podjętej specjalnie w tym celu uchwale - na rzecz zasady, według której na każdego właściciela przypada jeden głos.

Wspomniana wyżej zasada obowiązuje – przy spełnieniu dodatkowego warunku – także wtedy, gdy z żądaniem takim wystąpią właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to możliwe wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie. Oznacza to, że jeżeli spełnione są przesłanki określone w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, zasada, według której na każdego właściciela przypada jeden głos obowiązuje bez potrzeby podejmowania w tym celu specjalnej uchwały. Wymagane jest jednak zgłoszenie żądania o przeprowadzenie głosowania w takim specjalnym trybie przez właścicieli posiadających co najmniej 1/5 udziałów. Z powyższego jasno wynika, że przepisy ustawy o własności lokali nie dają dowolności w sposobie głosowania.

W zakresie drugiego zarzutu należy wskazać, iż wbrew twierdzeniom apelacji, zgodnie z odpisem zwykłym księgi wieczystej nr (...) (k. 213) suma udziałów wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej wynosi (...) a więc równa się 1. Twierdzenia pozwanej, iż suma udziałów wszystkich właścicieli lokali pozwanej wynosi 1, (...) wynika z treści księgi wieczystej o powołanym numerze, tj. (...), pozwana nie przedstawiła innych dowodów w tym zakresie. Wbrew stanowisku apelującej Sąd Okręgowy nie dopuścił się naruszenia art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wskazać bowiem należy, że nawet gdyby strona pozwana udowodniła, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (co nie zostało wykazane przed Sądem I instancji), to i tak nie zostało udowodnione, i strona pozwana w ogóle nie powoływała się na ten fakt, że zostało zgłoszone przez uprawnioną ilość właścicieli żądanie przeprowadzenia głosowania w trybie „jeden właściciel = jeden głos”.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut apelującej naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. Pozwana nie wykazała, aby ocena dowodów oraz oparte na niej wnioski były dotknięte uchybieniami. Uzasadnienie apelacji w tej części sprowadza się do przedstawienia własnej wizji stanu faktycznego sprawy. Skarżąca nie wskazała na wadliwość argumentacji sądu w powiązaniu z zasadami doświadczenia życiowego oraz zasadami logicznego rozumowania. Sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie słusznie uznał, że ustalony stan faktyczny nie daje podstaw do uznania, że zaskarżone uchwały zapadły większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Zarzuty podniesione przez apelującą w istocie nie podważają tej oceny. Sąd pierwszej instancji zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. ocenił zebrane w sprawie dowody i w oparciu o nie poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Przedstawione przez stronę pozwaną dokumenty, jednoznacznie wskazują, że głosowanie odbyło się metodą „1 właściciel - 1 głos", co stanowi naruszenie art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali. W protokole z dnia 28 marca 2012r. brak jest informacji, iż przy głosowaniu nad zaskarżonymi uchwałami podjęto również uchwały odnośnie wyboru sposobu głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Treść protokołu wskazuje jednoznacznie, że uchwały podjęto większością głosów, a nie większością udziałów. Potwierdza to załącznik do protokołu, z którego wynika, ile głosów oddano na poszczególne uchwały, w tym ile głosów „za", „przeciwko" oraz „wstrzymało się". Powyższe tabelaryczne rozliczenie głosów zawiera jedynie informację, że ogółem brało udział 0,7225 udziałów, natomiast w kolejnych rubrykach dotyczących ilości udziałów przypadających „za", „przeciwko" oraz „wstrzymało się" miejsce na rozliczenie udziałów zawiera zapis „x".

Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy notatka z dnia 21 grudnia 2012r., z której wynika, iż „(...) została sporządzona na potrzeby sprawy sądowej przeciwko Wspólnocie wniesionej przez właściciela lokalu przy ul. (...). ilość oddanych głosów jest zgodna z protokołem z dnia 28.03.2012 przekazanego mieszkańcom w dniu 30.03.2012.", zawiera już przeliczenie głosów na udziały, co jedynie potwierdza, że głosowanie w marcu 2012 r. odbyło się w sposób nieuprawniony metodą 1 właściciel - 1 głos. Notatka ta nie może zastąpić przesłanek uzasadniających głosowanie metodą „1 właściciel - 1 głos" i nie jest dowodem na podjęcie we właściwym trybie uchwał na zebraniu właścicieli w dniu 14 marca 2012 r. Jako, że zaskarżone uchwały sprzeczne są z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa (art. 23 u.w.l.) bezprzedmiotowa jest próba wykazania, że nawet gdyby właściciele zagłosowali nad tymi uchwałami siłą udziałów, to uchwały zostałyby podjęte.

Potwierdzeniem, że głosowano metodą „1 właściciel - 1 głos" są także inne protokoły z lat poprzednich, na co również zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu wyroku, a czego nie kwestionuje pozwana, z których jednoznacznie wynika, że głosowanie odbywało się w powyższy sposób. Dodać należy, że do 2009 r. głosowanie we Wspólnocie odbywało się udziałami, czego potwierdzeniem jest np. kopia aktu notarialnego z k. 61 – 65. Zatem twierdzenie pozwanej, że Sąd pierwszej instancji oparł się tylko na podstawie „pomyłkowo sporządzonego protokołu" nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym, w niniejszej sprawie materiale dowodowym.

Z powyższych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji.