Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 27 marca 2001 r., IV CKN 274/00
Nabywca nieruchomości – opierający swoje przekonanie, że zbywca jest
ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel zgodnie z rzeczywistym
stanem prawnym, na prawomocnym orzeczeniu oddalającym wniosek innej
osoby o wpisanie jej do księgi wieczystej jako właściciela – jest nabywcą w
dobrej wierze.
Przewodniczący Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)
Sędzia SN Krzysztof Kołakowski, Sędzia SA Andrzej Niedużak
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy G. przeciwko Gertrudzie i
Leonowi małżonkom K., Janowi i Stanisławie małżonkom G. o uzgodnienie stanu
prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po
rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 27 marca 2001 r. na rozprawie kasacji powódki
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 12 maja 1998 r.
oddalił kasację.
Uzasadnienie
Wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 22 października 1997 r.
oddalone zostało powództwo Gminy skierowane przeciwko Gertrudzie i Leonowi
małżonkom K. oraz Janowi i Stanisławie małżonkom G. o uzgodnienie stanu
ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 21 sierpnia 1969 r. pozwani Gertruda
i Leon K. sprzedali Janowi i Stanisławie G. nieruchomość położoną w G. przy ul. K.
nr 16a. Umowa zawarta została pod warunkiem, że Prezydium Miejskiej Rady
Narodowej w G. nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego na mocy
ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce gruntami w miastach i osiedlach (jedn.
tekst: Dz.U. 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.). W dniu 25 sierpnia 1969 r. Prezydium
MRN przyjęło zawiadomienie o zawarciu umowy warunkowej i w dniu 25 listopada
1969 r. złożyło oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. W tym samym dniu
przedstawiciele Prezydium sporządzili notatkę urzędową, z której wynika, że w dniu
25 listopada 1969 r. doręczyli pozwanym Gertrudzie i Leonowi K. oświadczenie o
wykonaniu przez Prezydium MRN prawa pierwokupu, jednak ci odmówili jego
przyjęcia.
Pozwani małżonkowie K. dowiedzieli się o wykonaniu przez Skarb Państwa
prawa pierwokupu po upływie trzech miesięcy, kiedy stawili się u notariusza w celu
zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Skarb Państwa objął
działkę w posiadanie na przełomie lat 1969/1970, a pozwani stan ten
zaakceptowali.
W dniu 21 listopada 1995 r. do Sądu Rejonowego w Gdańsku wpłynął wniosek
powodowej Gminy o wpisanie do księgi wieczystej Skarbu Państwa jako właściciela
w miejsce małżonków K. W uzasadnieniu wnioskodawczyni podała, że Skarb
Państwa skorzystał z prawa pierwokupu w dniu 25 listopada 1969 r. Wniosek ten
został oddalony.
W dniu 15 lipca 1997 r. pozwani Gertruda i Leon K. zawarli umowę notarialną
przenoszącą własność spornej nieruchomości na pozwanych Stanisławę i Jana G.
W tym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji przyjął, że powódka nie
wykazała, iż oświadczenie Prezydium MRN z dnia 25 listopada 1969 r. doszło
skutecznie do wiadomości pozwanych małżonków K. Powódka nie wykazała zatem
nabycia przez Skarb Państwa własności nieruchomości w 1969 r., co pociąga za
sobą oddalenie powództwa. Pozwani małżonkowie K. mogli skorzystać z
domniemania zgodności wpisanego na ich rzecz prawa własności z rzeczywistym
stanem prawnym zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm. – dalej "u.k.w.h.") i
rozporządzić sporną nieruchomością.
Nabywcy nieruchomości, pozwani małżonkowie G., są chronieni przez art. 5
u.k.w.h. Nie można im przypisać złej wiary w sytuacji, gdy dowiedzieli się o treści
postanowienia Sądu Rejonowego w Gdańsku z dnia 21 listopada 1997 r.,
odmawiającego dokonania wpisu na rzecz powodowej Gminy w miejsce
małżonków K.
Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 12 maja 1998 r. oddalił apelację
powódki podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji, że pozwanym małżonkom
G. nie sposób przypisać złej wiary. Nie tylko bowiem zapoznali się oni z treścią
księgi wieczystej, ale także, znając treść postanowienia Sądu Rejonowego w
Gdańsku z dnia 21 listopada 1997 r., odczekali jeszcze pół roku – przy biernej
postawie powódki – zanim zdecydowali się na nabycie nieruchomości. Sąd
Apelacyjny wskazał ponadto, że w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy bez
znaczenia pozostaje, czy w 1969 r. Skarb Państwa skutecznie wykonał prawo
pierwokupu.
Kasacja powodowej Gminy Miasta Gdańsk oparta została na obu podstawach
kasacyjnych wskazanych w art. 3931
k.p.c. W ramach podstawy naruszenia prawa
materialnego wskazano błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 5, 6 ust.
1 i 2 oraz art. 10 u.k.w.h. oraz naruszenie art. 30 ustawy z dnia 19 lipca 1961 r. o
gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U. z 1969 r. Nr 22,
poz. 159 ze zm.), a w ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania – art.
249, 245 i 252 k.p.c. przez "zdyskwalifikowanie notatki służbowej (...) jako
dokumentu urzędowego", art. 233 § 1 k.p.c. "przez zastąpienie obowiązującej w
polskiej procedurze cywilnej zasady swobodnej oceny dowodów przez
woluntarystyczną i nie popartą żadnymi przepisami prawa zarówno materialnego,
jak i procesowego – zasadą dowolnej oceny dowodów" oraz art. 328 § 2 k.p.c. w
związku z art. 391 k.p.c. Ponadto skarżąca wskazała na naruszenie art. 39, 40, 42 i
47 k.p.a. "przez przyjęcie, że nie nastąpiło prawnie skuteczne doręczenie według
przepisów postępowania administracyjnego, obowiązujących w 1969 r. ".
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Kasacja jest bezzasadna.
Odnosząc się do zarzutów wskazanych w ramach drugiej podstawy kasacyjnej
należy w pierwszej kolejności zauważyć, że sądy rozpoznające sprawę prowadziły
postępowanie według reguł określonych w kodeksie postępowania cywilnego. W
sprawach z zakresu prawa cywilnego, a taką niewątpliwie jest sprawa poddana
kontroli kasacyjnej, zastosowanie znajdują przepisy tego właśnie aktu prawnego
(por. art. 1), a nie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Skoro zatem
Sąd Apelacyjny nie stosował przepisów kodeksu postępowania administracyjnego,
zarzutu naruszenia przez niego przepisów tego kodeksu nie sposób traktować
inaczej niż w kategoriach nieporozumienia.
Odnośnie do innych zarzutów przytoczonych w ramach tej podstawy
kasacyjnej trzeba przypomnieć, że zgodnie z treścią art. 3931
pkt 2 k.p.c., wnoszący
kasację ma obowiązek wskazać nie tylko naruszenie przepisów postępowania, ale
wykazać, że uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podnosząc
naruszenie art. 244, 245 i 252 k.p.c. i obszernie wywodząc, czym jest dokument
urzędowy, jakie są jego cechy zewnętrzne oraz jakie elementy składają się na
strukturę takiego dokumentu, skarżąca pominęła fakt, że Sąd Apelacyjny przyjął, iż
w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy kwestia notatki urzędowej
sporządzonej przez przedstawicieli Skarbu Państwa oraz jej skutków w zakresie
nabycia własności spornej nieruchomości pozostaje bez większego znaczenia.
Jeżeliby zatem nawet założyć, że ocena tej notatki jako dokumentu prywatnego
(nawiasem mówiąc oceny takiej dokonał Sąd pierwszej instancji, a nie Sąd
Apelacyjny) prowadzi do naruszenia wskazanych przepisów, to pozostaje to bez
wpływu na wynik sprawy.
Nie znajdują także uzasadnienia zarzuty naruszenia art. 233 § 1 i art. 328 § 2
w związku z art. 391 k.p.c. Sąd Apelacyjny dokonał prawidłowej oceny
zgromadzonego materiału dowodowego, a swój tok rozumowania przedstawił w
uzasadnieniu wyroku. Polemika z dokonaną oceną prawną jest całkowicie dowolna.
Zarzuty podniesione w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej także nie
znajdują usprawiedliwienia. Można jedynie zauważyć, że skarżąca Gmina trafnie
przywiązuje istotne znaczenie do kwestii zastosowania art. 5 i 6 u.k.w.h., jednak
wyciąga z treści tych przepisów oraz ustalonych w sprawie okoliczności nietrafne
wnioski.
Zgodnie z art. 5 u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą
uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia
wiary publicznej ksiąg wieczystych). W rozpoznawanej sprawie poza sporem jest,
że w lipcu 1997 r. w dziale II KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdańsku
ujawnieni byli Gertruda i Leon K. jako właściciele spornej nieruchomości. Ta
okoliczność przesądziła o konieczności rozważenia, czy pozwani małżonkowie G.
skutecznie nabyli własność tej nieruchomości w związku z rękojmią wiary publicznej
ksiąg wieczystych.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece uzależnia skuteczność nabycia
własności nieruchomości od osoby wpisanej w dziale II jako właściciel od dokonania
czynności prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi, odpłatnego charakteru
czynności oraz pozostawania przez nabywcę w dobrej wierze (por. art. 5 i art.
6 ust. 1 i 2 ustawy). Spełnienie dwóch pierwszych przesłanek jest w okolicznościach
rozpoznawanej sprawy oczywiste. Stanisława i Jan G. zawarli z Gertrudą i Leonem
K., ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej jako właściciele, umowę sprzedaży,
dokonali zatem czynności prawnej o charakterze odpłatnym. Sporne pomiędzy
stronami pozostawało jedynie spełnienie trzeciej przesłanki – dobrej wiary
nabywców.
Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.w.h., w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi
wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z
łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W ustalonym stanie faktycznym Sąd
Apelacyjny trafnie przyjął istnienie po stronie pozwanych małżonków G. dobrej
wiary. Mieli oni bowiem świadomość prawomocnego oddalenia wniosku powodowej
Gminy o wykreślenie pozwanych małżonków K. (zbywców w umowie sprzedaży) i
wpisanie w ich miejsce w dziale II księgi wieczystej innego właściciela. Mieli także
świadomość, że powodowa Gmina w okresie ponad półrocznym nie podejmuje
żadnych działań zmierzających do ustalenia, że to jej, jak twierdzi, przysługuje
prawo własności nieruchomości położonej w G. przy ul. K. 16a. Przekonanie
nabywców nieruchomości, że zbywcy są ujawnieni w księdze wieczystej zgodnie z
rzeczywistym stanem prawnym, oparte na treści prawomocnego orzeczenia
sądowego oddalającego wniosek innego podmiotu o jego ujawnienie w dziale II
księgi wieczystej jako właściciela, uzasadnia przyjęcie, że nabywcy tacy
pozostawali w dobrej wierze.
Dobrej wiary małżonków G. nie wyłącza okoliczność, że przez wiele lat
pozostawali oni dzierżawcami spornej nieruchomości, a wydzierżawiającym był
Skarb Państwa. Po pierwsze, kodeks cywilny nie zawiera wymagania, aby
wydzierżawiającemu służyło prawo własności rzeczy będącej przedmiotem umowy.
Po drugie, to zbywcy nieruchomości pozostawali przez cały czas wpisani w dziale II
księgi wieczystej jako właściciele. Po trzecie, umowa dzierżawy, co przyznaje sama
skarżąca, łączyła Skarb Państwa i małżonków G. do roku 1990, tymczasem
postanowienie Sądu Rejonowego w Gdańsku odmawiające dokonania wpisu
zapadło w listopadzie 1996 r.
Nie sposób także podzielić zarzutu naruszenia art. 30 ustawy z dnia 19 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Po pierwsze, uzasadnienie
zarzutu nie zawiera wykazania, że przepis ten został niewłaściwie zastosowany lub
błędnie wyłożony. Skarżąca odwołuje się jedynie do błędnej, jej zdaniem, oceny
ustalonych faktów ("przez przyjęcie, że Skarb Państwa nie wykonał w 1969 r. prawa
pierwokupu"). Po drugie, jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny, okoliczność
skutecznego skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu pozostaje bez
wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Nawet bowiem gdyby to powodowa
Gmina była, jako następca Skarbu Państwa, właścicielem spornej nieruchomości
nie ujawnionym w księdze wieczystej, to i tak działałaby przeciwko niej rękojmia
wiary publicznej ksiąg wieczystych. Sąd Apelacyjny zaś ustalił, że pozwani
Stanisława i Jan G. nabyli własność nieruchomości właśnie w związku z
funkcjonowaniem tej instytucji, chroniącej nabywców działających w zaufaniu do
treści księgi wieczystej.
Z tych względów kasacja podlegała oddaleniu jako pozbawiona
usprawiedliwionych podstaw (art. 39312
k.p.c.).