Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 8 października 2004 r., V CK 76/04
Najem (dzierżawa) może być obciążeniem nieruchomości w rozumieniu
art. 46 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn.
tekst: Dz.U. z 2003 r. Dz.U. Nr 188, poz. 1848 ze zm.).
Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący)
Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
Sędzia SA Elżbieta Strelcow
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa „U.P.”, spółki z o.o. w P. przeciwko
Powszechnej Spółdzielni Spożywców „S.” w O. o wydanie, po rozpoznaniu na
rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2004 r. kasacji strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 sierpnia 2003 r.
oddalił kasację i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej
kwotę 10 800 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Spółka z o.o. „U.P.” w P. wniosła o nakazanie wydania jej przez pozwaną
Powszechną Spółdzielnię Spożywców „S.” w O. położonego w O. pawilonu
handlowego nr 60 wraz z przyległym terenem, jako podstawę żądania powołując
umowę dzierżawy zawartą w dniu 26 października 1999 r.
Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo, ustalając, że dnia 26 października
1999 r. pozwana zawarła z Regionalną Siecią Handlową „R.”, spółką z o.o. w P.
umowę, na podstawie której wydzierżawiła jej określony w pozwie pawilon
handlowy o powierzchni 864 m2
wraz z przyległym terenem na lat 15, z możliwością
przedłużenia ustalonego terminu dzierżawy. Wydanie pawilonu dzierżawcy miało
nastąpić dnia 20 stycznia 2000 r. W umowie postanowiono, że wydzierżawiający
wyraża zgodę na wstąpienie w miejsce dzierżawcy jakiejkolwiek innej spółki, w
której dzierżawca lub udziałowiec dzierżawcy ma większość akcji lub udziałów albo
głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy lub zgromadzeniu wspólników. W
imieniu pozwanej umowę dzierżawy podpisali: prezes zarządu Krzysztof D. i Halina
S., która była wpisana w rejestrze spółdzielni jako pełnomocnik, przy czym treść i
granice jej umocowania określała uchwała zarządu. Uchwała ta stanowiła o
udzieleniu Halinie S. pełnomocnictwa do reprezentowania pozwanej w zakresie jej
działalności. Pełnomocnictwa o takim zakresie udzielili prezes zarządu Krzysztof D.
i członek zarządu Barbara S. Podpisanie umowy dzierżawy w dniu 26 października
1999 r. nastąpiło po długich negocjacjach przedstawicieli spółki „R.”, Mariana D. i
Apoloniusza Ś., z prezesem zarządu pozwanej.
Uchwałą zgromadzenia przedstawicieli członków z dnia 14 czerwca 1999 r.
zatwierdzono program działania pozwanej na 1999 r. Program ten przewidywał
stworzenie z pawilonu nr 60 wzorcowego sklepu i zakładał zwiększenie nakładów
na ten cel z pierwotnie planowanej kwoty 90 000 zł do kwoty 380 000 zł. Krzysztof
D. długo nie ujawniał w spółdzielni, którą kierował, faktu podpisania umowy
dzierżawy pawilonu, ponieważ – jak wyjaśnił – takie było życzenie kontrahenta.
Uczynił to dopiero w dniu 17 stycznia 2000 r., a w dniu 20 stycznia 2000 r. strony
porozumiały się co do przesunięcia terminu wydania dzierżawcy pawilonu na dzień
24 stycznia 2000 r.
Udziałowcami spółki „R.” byli Jan K., Piotr G., Ewa D. i Jerzy K. Umową z dnia
22 listopada 2001 r. spółka „R.” przeniosła na wspólników spółki cywilnej „M.-2000”,
tj. na Jana K., Piotra G., Ewę D. i Iwonę Ś., prawa i zobowiązania wynikające z
umowy dzierżawy zawartej dnia 26 października 1999 r. Pismem z dnia 26
listopada 2001 r. spółka „R.” zawiadomiła pozwaną o wstąpieniu wspólników spółki
cywilnej „M.-2000” w miejsce dotychczasowego dzierżawcy. Dnia 4 grudnia 2001 r.
spółka cywilna „M.-2000” uległa przekształceniu w spółkę z ograniczoną
odpowiedzialnością „U.P.” – stronę powodową w sprawie.
W ocenie Sądu Okręgowego, postanowienia umowy dzierżawy z dnia 26
października 1999 r. nie zapewniały wprawdzie realizacji przyjętego przez pozwaną
programu na 1999 r., a nawet uniemożliwiały stworzenie z pawilonu nr 60
wzorcowego sklepu pozwanej, jednak nie miało to wpływu na ich skuteczność.
Naruszenie tego programu mogło stanowić tylko podstawę do odwołania osób
reprezentujących pozwaną z zarządu lub do pociągnięcia ich do odpowiedzialności
odszkodowawczej albo karnej, nie mogło natomiast pozbawić skuteczności umowy
zawartej z podmiotem będącym osobą trzecią względem członków i organów
pozwanej.
Reprezentacja pozwanej przy zawarciu umowy dzierżawy przez prezesa
zarządu i pełnomocnika pozostawała w zgodzie ze statutem pozwanej. Halina S.
jako pełnomocnik była umocowana do reprezentowania pozwanej w zakresie jej
działalności, a zawieranie umów dzierżawy – nawet co do istotnej części majątku
pozwanej – należało do zwykłych czynności zarządu i nie wymagało
pełnomocnictwa szczególnego.
Skuteczne, zdaniem Sądu Okręgowego, było także wstąpienie strony
powodowej w pozycję dzierżawcy w miejsce spółki „R.”.
Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego i oddalił powództwo,
zgadzając się z apelacją, że pozwana, zawierając umowę dzierżawy, była
nienależycie reprezentowana. Działanie Krzysztofa D., członka zarządu, i Haliny S.,
pełnomocnika, w ramach tzw. mieszanej reprezentacji łącznej (art. 54 § 1 ustawy z
dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Dz.U. Nr
188, poz. 1848 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz." i § 38 statutu pozwanej) wymagało dla
swej skuteczności odpowiedniego umocowania obu tych osób. Źródło umocowania
Haliny S. stanowiło pełnomocnictwo, o którym mowa w art. 55 § 1 Pr.spółdz.
Umocowywało ono wyłącznie do dokonywania czynności prawnych związanych z
kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą pozwanej – zwykłym jej zarządem,
tymczasem zawartą w dniu 26 października 1999 r. umowę dzierżawy, dotyczącą
istotnego, największego składnika majątku pozwanej, należało uznać za czynność
przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Stąd wniosek, że Halina S. nie mogła na
podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa skutecznie reprezentować pozwanej
przy zawarciu umowy dzierżawy pawilonu. Powyższej oceny nie mógł zmienić fakt
działania Haliny S. wraz z prezesem zarządu Krzysztofem D., fakt ten nie dawał
bowiem podstaw do rozciągnięcia umocowania Haliny S. jako pełnomocnika do
granic umocowania przysługującego Krzysztofowi D. jako członkowi zarządu.
W rezultacie, zawarta w dniu 26 października 1999 r. umowa dzierżawy została
uznana za nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 38 k.c.).
Poza tym, gdyby nawet ocenić reprezentację pozwanej jako prawidłową,
zawarta przez pozwaną umowa dzierżawy jest nieważna z innej przyczyny, a
mianowicie, z powodu sprzeczności z zasadami współżycia społecznego i
założeniami Prawa spółdzielczego (art. 1, 36-38 i 67 Pr.spółdz. oraz art. 58 i 3531
k.c.). Celem tej umowy było niewątpliwie przysporzenie dzierżawcy korzyści z
uszczerbkiem dla pozwanej; miała ona zostać pozbawiona na wiele lat możliwości
korzystania z największego pawilonu handlowego. Zawierając tę umowę
zlekceważono znaną obu stronom wolę spółdzielców, organu nadzorującego oraz
pozostałych członków zarządu. Działano przy tym w tajemnicy przed nimi. Bez
eksploatowania wspomnianego pawilonu pozwana nie mogłaby osiągnąć swych
statutowych celów.
Skarga kasacyjna powodowej spółki została oparta na naruszeniu art. 365 § 1
i art. 366 k.p.c. przez uznanie, że w niniejszej sprawie nie wiąże prawomocny wyrok
Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 30 października 2001 r. oraz
prawomocny wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 maja 2002 r., na
naruszeniu art. 233 § 1 w związku z art. 382 k.p.c. przez przyjęcie, że powodowa
spółka zawierając umowę dzierżawy wiedziała o uchwałach organów pozwanej
dotyczących jej planów rozwoju, na naruszeniu art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 38
k.c. oraz art. 8, 46 i 54 § 1 Pr.spółdz. przez uznanie, że umowa dzierżawy była
nieważna, gdyż Halina S. przekroczyła granice udzielonego jej umocowania, na
naruszeniu art. 55 § 1 Pr.spółdz. przez przyjęcie, że udzielone Halinie S.
pełnomocnictwo nie obejmowało umocowania do zawarcia w imieniu pozwanej
umowy dzierżawy, o którą toczy się spór, na naruszeniu art. 103 § 1 k.c. w związku
z art. 55 § 1 Pr.spółdz. przez uznanie, że w dniu 20 stycznia 2000 r. nie doszło w
następstwie przesunięcia terminu wydania dzierżawcy pawilonu do potwierdzenia
umowy dzierżawy przez pozwaną, na naruszeniu art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 1,
36-38 i art. 67 Pr.spółdz. przez stwierdzenie na ich podstawie nieważności umowy
dzierżawy, oraz na naruszeniu art. 3531
k.c. przez przyjęcie, że umowa dzierżawy
pozostawała w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego i była także z
tego powodu nieważna.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
Nie można się zgodzić z twierdzeniami skarżącej o naruszeniu art. 55 § 1
Pr.spółdz. przez przyjęcie, że udzielone Halinie S. pełnomocnictwo nie obejmowało
umocowania do zawarcia w imieniu pozwanej umowy dzierżawy, o którą toczy się
spór. Pełnomocnictwo udzielone Halinie S. było – jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny
– przewidzianym w art. 55 § 1 Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od 26
września 1994 r. pełnomocnictwem do dokonywania czynności prawnych
związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni.
Zestawienie tego pełnomocnictwa w powołanym przepisie, wzorem art. 98 k.c., z
pełnomocnictwem do dokonywania czynności określonego rodzaju i
pełnomocnictwem do poszczególnych czynności przemawia za dostrzeganiem w
nim swoistej postaci pełnomocnictwa ogólnego w rozumieniu art. 98 zdania
pierwszego k.c., tj. pełnomocnictwa umocowującego jedynie do dokonywania
czynności zwykłego zarządu, a więc takich tylko czynności, które zgodnie z
zasadami prawidłowej gospodarki są nieodzowne do wykonywania przekazanych
pełnomocnikowi spraw mocodawcy. Do prawidłowego kierowania bieżącą
działalności gospodarczą pozwanej spółdzielni z pewnością nie było konieczne
wyłączenie z przedsiębiorstwa spółdzielni na wiele lat istotnego jego składnika.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że art. 40 ustawy z dnia 29 października
1920 r. o spółdzielniach (jedn. tekst: Dz.U. z 1950 r. Nr 25, poz. 232), wyraźnie
wyłączał z zakresu umocowania pełnomocników ustanowionych do prowadzenia
całego przedsiębiorstwa spółdzielczego lub jego oddziału m.in. obciążanie
nieruchomości, przez które w piśmiennictwie rozumiano także oddanie
nieruchomości w najem lub dzierżawę, podkreślając, że „odmienność prawnej
struktury stosunku musi ustąpić na drugi plan, skoro ustawa chce zapobiec pewnym
następstwom gospodarczym, te zaś mogą być groźniejsze przy najmie niż np. przy
ustanowieniu czasowego użytkowania”.
Ustalenie, że udzielone Halinie S. pełnomocnictwo nie obejmowało
umocowania do zawarcia w imieniu pozwanej spornej umowy dzierżawy, nie
przesądzało jednak jeszcze, iż umowa ta nie mieściła się w zakresie czynności,
które mogły być dokonane przez Halinę S. wespół z Krzysztofem D. w ramach tzw.
mieszanej reprezentacji łącznej (art. 54 § 1 Pr.spółdz.).
Zgodnie z art. 54 § 1 Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od 26 września
1994 r., oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub
jeden członek zarządu i pełnomocnik. Rozwiązanie to przypomina uregulowania
kodeksu spółek handlowych wcześniej znane kodeksowi handlowemu. Należy w
szczególności przytoczyć obowiązujący w czasie, którego dotyczy spór, przepis art.
199 § 1 k.h., który wymagał do składania oświadczeń woli w imieniu spółki z
ograniczoną odpowiedzialnością mającej zarząd wieloosobowy, w braku w tym
względzie postanowień w umowie spółki, współdziałania dwóch członków zarządu
albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem. Ustawa o spółdzielniach z
1920 r. nie znała podobnego rozwiązania do przewidzianego w przytoczonych
wyżej przepisach. W przypadku zarządu wieloosobowego też wymagała, aby
oświadczenia woli w imieniu spółdzielni składali co najmniej dwaj członkowie
zarządu (art. 36), jednak ewentualne trudności w spełnieniu tego wymagania
pozwalała ona rozwiązywać w inny sposób, a mianowicie przez ustanawianie
zastępców członków zarządu mogących działać zgodnie z przepisami dotyczącymi
członków zarządu (art. 39). Niemożność rozwiązania w ustawie o spółdzielniach z
1920 r. wspomnianych trudności przez dopuszczenie działania członka zarządu
łącznie z prokurentem była oczywistą konsekwencją ustanowionego w tej ustawie
zakazu udzielania przez spółdzielnie prokury (art. 40 ust. 2). Dopiero ustawa z dnia
17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.)
przewidziała możliwość składania oświadczeń woli za spółdzielnię, oprócz
przynajmniej dwóch członków zarządu, przez członka zarządu i pełnomocnika (art.
47 § 1). Chodziło tu o osobę upoważnioną przez zarząd do składania oświadczeń
woli za spółdzielnię łącznie z członkiem zarządu, czyli niejako do zastępowania
drugiego członka zarządu, a więc o pełnomocnika szczególnego rodzaju, różnego
od znanych tej ustawie również pełnomocników do prowadzenia przedsiębiorstwa
lub zakładu spółdzielni bądź do dokonywania czynności określonego rodzaju lub
czynności szczególnych (art. 48). Pełnomocnik, którego dotyczył art. 47 § 1
omawianej ustawy, przypominał więc dawniejszego zastępcę członka zarządu,
różniąc się od niego tylko sposobem powołania. Ustanawiali go członkowie
zarządu, a nie organ powołujący zarząd; poza tym, inaczej niż zastępca członka
zarządu, nie podlegał on wpisowi do rejestru spółdzielni (zob. art. 7 ustawy o
spółdzielniach z 1920 r. i art. 7 ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r.).
Powyższe rozwiązanie zostało przejęte przez art. 54 § 1 Pr.spółdz. w pierwotnym
brzmieniu obowiązującym do dnia 25 września 1994 r. (zob. także art. 55 § 1
Pr.spółdz. w pierwotnym brzmieniu, obowiązującym do dnia 25 września 1994 r.
oraz art. 10 Pr.spółdz. w pierwotnym brzmieniu, obowiązującym do dnia 31 grudnia
2000 r.).
W świetle stanu prawnego wynikającego z ustawy o spółdzielniach z 1920 r., a
następnie z ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r. oraz z Prawa
spółdzielczego w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 września 1994 r., nie
powinno budzić wątpliwości, że złożenie oświadczenia woli przez członka zarządu
łącznie z zastępcą członka zarządu lub przez członka zarządu łącznie z
pełnomocnikiem należało traktować jako działanie zarządu, a zatem, że zakres
kompetencji wymienionych osób do reprezentowania spółdzielni wyznaczał zakres
kompetencji przyznanych zarządowi jako organowi powołanemu do działania za
spółdzielnię.
Na tle art. 54 §1 Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 września
1994 r. wyłania się natomiast pytanie, o jakim pełnomocniku jest tu mowa: czy, jak
uprzednio, o specjalnym pełnomocniku ustanowionym do działania łącznie z
członkiem zarządu, czy też o którymś z pełnomocników wymienionych w art. 55 § 1
Pr.spółdz. w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 września 1994 r. Za pierwszą
ewentualnością trudno się opowiedzieć, ponieważ wtedy niezrozumiały stałby się
sens zmiany wprowadzonej do art. 54 § 1 Pr.spółdz. Najbardziej uzasadnione jest
uznanie za mogącego działać łącznie z członkiem zarządu tego pełnomocnika,
który stosownie do art. 55 § 1 Pr.spółdz. został umocowany do dokonywania
czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą
spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki.
Jak się wyjaśnia w literaturze przedmiotu, art. 54 § 1 Pr.spółdz. w
obowiązującym obecnie brzmieniu wzorowany był na art. 199 § 1 i zbieżnym z nim
art. 370 § 1 k.h., a z pełnomocnictw, o których mowa w art. 55 § 1 Pr.spółdz.,
najbliższe prokurze jest pełnomocnictwo do dokonywania czynności prawnych
związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej
wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki. Poza tym, tylko przy takim
rozumieniu art. 54 § 1 Pr.spółdz. wprowadzoną do niego zmianę można ocenić jako
racjonalną w związku z tym, że według obowiązującego do 31 grudnia 2000 r. art.
10 Pr.spółdz. jedynie pełnomocnicy, którym udzielono umocowania do dokonywania
czynności prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą
spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki, podlegali,
podobnie jak członkowie zarządu, wpisowi do rejestru.
Przyjęcie, że art. 54 § 1 Pr.spółdz. ma na względzie działanie członka zarządu
z pełnomocnikiem umocowanym do dokonywania czynności prawnych związanych
z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni lub jej wyodrębnionej
organizacyjnie i gospodarczo jednostki, rodzi problem podobny do występującego w
związku z mieszaną reprezentacją łączną na gruncie kodeksu spółek handlowych
(art. 205 § 1 i art. 373 § 1; zob. także uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27
kwietnia 2001 r., III CZP 6/01, OSNC 2001, nr 10, poz. 148), a uprzednio kodeksu
handlowego (art. 199 § 1 i art. 370 § 1). Chodzi o rozstrzygnięcie, czy zakres
kompetencji osób działających w ramach mieszanej reprezentacji łącznej wyznacza
zakres kompetencji przyznanych zarządowi jako organowi osoby prawnej, tj. czy
umocowanie pełnomocnika działającego razem z członkiem zarządu poszerza się
do granic kompetencji zarządu, czy też zakres kompetencji osób działających w
ramach mieszanej reprezentacji łącznej wyznacza zakres umocowania udzielonego
pełnomocnikowi, tj. czy kompetencja członka zarządu działającego razem z
pełnomocnikiem ulega zwężeniu do granic umocowania udzielonego
pełnomocnikowi.
Według dominującego w piśmiennictwie poglądu ukształtowanego w czasie
obowiązywania kodeksu handlowego, w odniesieniu do mieszanej reprezentacji
łącznej członka zarządu spółki kapitałowej oraz prokurenta, właściwy jest pogląd,
zgodnie z którym zakres kompetencji osób działających w ramach mieszanej
reprezentacji łącznej wyznacza zakres kompetencji przyznanych zarządowi jako
organowi osoby prawnej. W myśl tego poglądu, podczas obowiązywania kodeksu
handlowego członek zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i prokurent
działając łącznie mogli więc także zbyć przedsiębiorstwo, wydzierżawić je i
ustanowić na nim użytkowanie oraz zbyć i obciążyć nieruchomość, pomimo że art.
61 § 2 k.h. wyłączał te czynności z zakresu umocowania prokurenta. Tak samo
rzecz przedstawia się według omawianego poglądu również obecnie. Członek
zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i prokurent działając łącznie mogą
zbyć przedsiębiorstwo, oddać je do czasowego korzystania, zbyć nieruchomość lub
obciążyć nieruchomość, mimo że art. 1093
k.c. wyłącza te czynności z zakresu
umocowania prokurenta.
Według poglądu, który znalazł odbicie w zaskarżonym wyroku, o możliwości
reprezentowania spółki przez członka zarządu współdziałającego z prokurentem
decyduje zakres umocowania prokurenta jako węższy od zakresu kompetencji
zarządu. U podstaw tego poglądu leży zarzut sprzeczności stanowiska większości z
art. 61 § 2 k.h. (art. 1093
k.c.), wymagającym wyraźnego upoważnienia do
dokonania przez prokurenta wymienionych w tym przepisie czynności, oraz z art. 60
k.h. (art. 1092
§ 1 k.c.), wymagającym zachowania formy szczególnej dla
oświadczenia woli o udzieleniu prokury, a także z art. 63 k.h. (art. 1096
k.c.),
zakazującym substytucji prokury.
Należy opowiedzieć się za pierwszym, dominującym poglądem. Przytoczona
wyżej krytyka tego poglądu opiera się na przyjęciu, że zakłada on poszerzenie
umocowania prokurenta przez dorozumiane oświadczenie woli współdziałającego z
prokurentem członka zarządu. Używanie niekiedy przy objaśnianiu przepisów
dotyczących współdziałania członka zarządu z prokurentem metaforycznych
określeń mówiących o rozszerzeniu zakresu umocowania prokurenta w sytuacjach
objętych tymi przepisami nie powinno jednak inspirować do wyciągania z tych
określeń wniosku jakoby rozszerzenie to miało oparcie w oświadczeniu woli
współdziałającego z prokurentem członka zarządu. Możliwość dokonywania przez
prokurenta łącznie z członkiem zarządu wszystkich czynności mieszczących się w
zakresie kompetencji przyznanych zarządowi jako organowi osoby prawnej wynika
bowiem z samej ustawy, z samych tych przepisów, które stawiają na równi z
działaniem dwóch członków zarządu działania członka zarządu i prokurenta.
Przepisy, w których reguluje się mieszaną reprezentację łączną prokurenta z
członkiem zarządu, jednoznacznie wskazują, że działanie w ramach tej
reprezentacji należy z wszystkimi tego konsekwencjami traktować na równi z
działaniem zarządu. Dopuszczenie współdziałania prokurenta z członkiem zarządu
jedynie w granicach umocowania wynikającego z prokury byłoby zresztą
nieracjonalne, w takich granicach prokurent może działać w imieniu spółki sam
lub – w razie prokury łącznej – z innym prokurentem.
Z analogicznych przyczyn, w zgodzie z powyższym poglądem należy również
interpretować art. 54 § 1 Pr.spółdz. Problem zakresu kompetencji osób działających
w ramach przewidzianej w tym przepisie mieszanej reprezentacji łącznej należy
zatem rozstrzygnąć na rzecz stanowiska, zgodnie z którym zakres ten odpowiada
granicom, w jakich za spółdzielnię może działać jej zarząd, działanie zaś członka
spółdzielni łącznie z pełnomocnikiem umocowanym do dokonywania czynności
prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą spółdzielni
lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo jednostki podlega ocenie co do
swej skuteczności według zasad dotyczących działania zarządu. To więc, że
udzielone Halinie S. pełnomocnictwo nie obejmowało umocowania do zawarcia w
imieniu pozwanej spornej umowy dzierżawy, nie wykluczało kompetencji Haliny S. i
Krzysztofa D. do zawarcia tej umowy w ramach tzw. mieszanej reprezentacji
łącznej.
Niekiedy jednak kompetencję organu osoby prawnej do dokonywania
określonych czynności prawnych ogranicza się przez uzależnienie ważności tych
czynności od zgody innego organu tej osoby. Przejawem takiego rozwiązania jest
art. 46 § 1 pkt 3 Pr.spółdz. Z przepisu tego, stanowiącego, że do zakresu działania
rady nadzorczej należy podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia
nieruchomości, wynika, iż uchwała rady nadzorczej zezwalająca na nabycie lub
obciążenie nieruchomości jest przesłanką ważności umowy prowadzącej do zbycia
lub obciążenia nieruchomości przez spółdzielnię. Nasuwają się dwie możliwości
rozumienia użytego w tym przepisie zwrotu mówiącego o obciążeniu
nieruchomości. Według pierwszej, przez obciążenie nieruchomości należy rozumieć
tylko ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, a według
drugiej, również zawarcie takich umów, które nie prowadzą do ustanowienia
ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, lecz których następstwa
gospodarcze są w danym przypadku porównywalne z ustanowieniem
ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości. Przykładem takich umów
mogą być umowy najmu i dzierżawy nieruchomości i to nie tylko wtedy, gdy najem
lub dzierżawa mają być wpisane do księgi wieczystej. Podzielając przytoczony
wcześniej pogląd wypowiedziany jeszcze na tle ustawy o spółdzielniach z 1920 r.,
że w przepisach poddających ograniczeniom obciążanie nieruchomości
spółdzielczych chodzi przede wszystkim o zapobieżenie określonym następstwom
gospodarczym, należy opowiedzieć za drugą możliwością.
Ewentualny zarzut, że bronione zapatrywanie może wywoływać niepewność w
sferze związanej z reprezentacją spółdzielni i tym samym zagrażać bezpieczeństwu
obrotu, jest łatwy do odparcia. Byłoby inaczej, gdyby w rozpatrywanej sytuacji
chodziło o czynności dokonywane zawodowo. Wydzierżawianie na wiele lat
nieruchomości spółdzielczych i zawieranie innych podobnych czynności prawnych o
charakterze obligacyjnym mających za przedmiot nieruchomości spółdzielcze nie
należy jednak do czynności dokonywanych przez spółdzielnie zawodowo. Przy
takich zaś czynnościach można wymagać od kontrahentów spółdzielni większej
ostrożności. Zgodnie z bronionym zapatrywaniem, umowa dzierżawy, o którą
chodzi w sprawie, mogąc prowadzić do konsekwencji gospodarczych niczym nie
różniących się od następstw oddania pawilonu nr 60 w wieloletnie użytkowanie,
wymagała więc do swej ważności stosownej uchwały rady nadzorczej pozwanej i
ostatecznie, wobec braku takiej uchwały, była nieważna na podstawie art. 39 (a nie
58 § 1) w związku z art. 38 k.c. i art. 46 § 1 pkt 3 Pr.spółdz. (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 24 marca 2004 r., IV CK 108/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 65).
Rozpatrywanie w tym kontekście powoływanego w skardze kasacyjnego także art.
8 Pr.spółdz., obowiązującego do 31 grudnia 2000 r., nie ma znaczenia dla
rozstrzygnięcia sprawy.
Wobec tego, że w świetle art. 54 §1 Pr.spółdz. działanie członka zarządu z
pełnomocnikiem w ramach mieszanej reprezentacji łącznej należy traktować z
wszystkimi tego konsekwencjami na równi z działaniem zarządu spółdzielni,
pozbawione doniosłości dla rozstrzygnięcia sprawy są także twierdzenia skargi
kasacyjnej o naruszeniu przez Sąd Apelacyjny art. 103 §1 k.c. w związku z art. 55
§1 Pr.spółdz. Do oceny ważności umowy zawartej przez osobę działającą jako
organ osoby prawnej, lecz niebędącą jej organem lub przekraczającą zakres jego
umocowania, nie stosuje się bowiem art. 103 k.c., ale art. 39 k.c. (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 12 grudnia 1996 r., I CKN 22/96, OSNC 1997, nr 6-7, poz.
75). (...)
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312
k.p.c.). (...)