Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 402/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 stycznia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Antoni Górski
SSN Marian Kocon
w sprawie z powództwa „S.(...)” Powszechnej Spółdzielni Spożywców w H.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w H.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 16 stycznia 2008 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w B. z dnia 20 kwietnia 2007 r., sygn. akt II Ca (…),
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w B. do
ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Powódka „S.(...)” Powszechna Spółdzielnia Spożywców w H. wnosiła o
zobowiązanie pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej w H. do złożenia oświadczenia woli
ustanawiającego na rzecz powódki prawo własności lokalu użytkowego - pawilonu
2
handlowego z udziałem w wieczystym użyłkowaniu działki na której pawilon się znajduje
w wielkości wynikającej ze stosunku powierzchni lokalu pawilonu do powierzchni działki.
Bezsporne było w sprawie, że powódce przysługuje własnościowe prawo do
lokalu użytkowego o powierzchni 330,23 m2
przy ulicy R. w H. oraz że lokal ten
wyczerpuje w 100% powierzchnię pawilonu handlowego znajdującego się na działce nr
(...)/67. Działka stanowi własność Gminy Miejskiej w H. i jest w użytkowaniu wieczystym
pozwanej. Pozwana jest właścicielką wybudowanego na działce pawilonu handlowego,
w którym własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu użytkowego ustanowiono na
rzecz powódki.
Sąd Rejonowy w B. wyrokiem z dnia 22 stycznia 2007 r. oddalił powództwo.
Apelację powódki od tego wyroku Sąd Okręgowy w B. oddalił wyrokiem z dnia 20
kwietnia 2007 r.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że uwzględnienie
powództwa w okolicznościach niniejszej sprawy nie było możliwe.
Zgodnie z art. 1714
ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119 z 2003 r. poz. 1116 ze zm.) na pisemne żądanie
członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć
umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu spłat należności wymienionych w
pkt 1-4 tego przepisu.
Według art. 2 ust. 1 tej ustawy lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także
lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Stosownie do art. 27
ust. 1 w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu
stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali z zastrzeżeniem ust. 2 i 3.
Powyższe unormowania, zdaniem Sądu Okręgowego, wskazują na generalną
możliwość domagania się przez członka spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe
spółdzielcze prawo do lokalu zawarcia umowy ze spółdzielnią mieszkaniową
przeniesienia własności lokalu, ale pod warunkiem spełnienia przesłanek określonych w
ustawie o własności lokali i dopełnieniu rozliczeń finansowych z art. 1714
pkt 1-4 (w
sprawie pozwana przyznała, że takie rozliczenia zostały dokonane).
Przesłanki dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności lokali zostały
określone w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 2
ust. 1 samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą
3
stanowić odrębne nieruchomości. Według art. 2 ust. 2 samodzielnym lokalem
mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz
z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkalnych. Przepis
ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie
z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Artykuł 2 ust. 1 o własności lokali
nawiązuje do art. 46 k.c., który stanowi, że odrębnymi nieruchomościami mogą być
także części budynku trwale z gruntem związanego, jeżeli na mocy przepisów
szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem
szczególnym jest właśnie art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Z powyższych przepisów, zdaniem Sądu Okręgowego, wynika, że nieruchomość
lokalowa musi stanowić część budynku i być z niego wyodrębniona jako lokal
samodzielny. Oznacza to w konsekwencji, że niemożliwe jest ustanowienie odrębnej
własności lokalu, który zajmuje cały budynek.
Sąd Okręgowy z wrócił uwagę, że konstrukcja prawna wyodrębniania własności
lokalu w budynku zakłada powstanie tzw. nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust.
1 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu
przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali – art. 3 ust. 2. Co do zasady udział właściciela
lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi
– art. 3 ust. 3.
W niniejszej sprawie żądanie powódki dotyczy lokalu użytkowego, który zajmuje
cały budynek na działce będącej w użytkowaniu wieczystym pozwanej. Zdaniem Sądu
Okręgowego nie spełnia on kryteriów określonych w art. 3 ustawy o własności lokali. Nie
jest bowiem zespołem izb wyodrębnionych w obrębie budynku. Nie jest więc z częścią
budynku i nie może stanowić nieruchomości lokalowej. Uwzględnienie powództwa
doprowadziłoby do przeniesienia na rzecz powódki własności całego budynku oraz w
całości prawa użytkowania wieczystego działki. W związku z tym nie powstałaby
nieruchomość wspólna, co pozostaje w sprzeczności z zasadami wyodrębnienia
własności lokali.
4
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Okręgowego strona powodowa zarzuciła
naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 1714
ust. 1 ustawy
z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, polegające na przyjęciu, że
niemożliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, który obejmuje cały budynek.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1714
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. Nr 119 z 2003 r. poz. 1116 ze zm.) osoba, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, po dokonaniu spłat określonych
w art. 1714
ust. 1 pkt 1 i 2 ma roszczenie do spółdzielni mieszkaniowej o zawarcie
umowy przeniesienia własności lokalu.
W niniejszej sprawie było bezsporne, że pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa
ustanowiła na rzecz powódki spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego
oraz, że powódka dokonała spłat wymaganych w art. 1714
ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych. Sąd Rejonowy oddalił jednakże powództwo, a Sąd
Okręgowy oddalił apelację z tej przyczyny, że spółdzielcze prawo do lokalu zostało
ustanowione wadliwie. Wadliwość miała polegać na tym, że ustanowiono spółdzielcze
prawo do lokalu użytkowego wyczerpującego całość powierzchni pawilonu handlowego,
w którym lokal się znajduje. Żaden z Sądów rozpoznających sprawę nie wypowiedział
się wyraźnie czy jego zdaniem spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego w ogóle nie
powstało i w związku z tym nie ma przedmiotu uprawnienia po stronie powódki czy też
powstało i przysługuje powódce, ale zachodzi wyjątek uniemożliwiający zastosowanie
art. 1714
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sąd Okręgowy uznał, że niemożliwe
jest ustanowienie odrębnej własności lokalu, który zajmuje cały budynek, powołując się
na art. 46 k.c., art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i art. 3
ust. 1 tejże ustawy.
Argumenty Sądu Okręgowego nie są przekonujące. Z art. 46 § 1 k.c. wynika tyle
tylko, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności. W żadnym razie treść art. 46 § 1 k.c. nie upoważnia do
twierdzenia, że lokal zajmujący cały budynek nie może być odrębnym przedmiotem
własności czy odrębnym przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu.
Do przepisów szczególnych, do których odwołuje się art. 46 § 1 k.c. należy art. 2
ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r.
5
Nr 80, poz. 903 ze zm.) zgodnie z którym samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o
innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami” mogą stanowić odrębne nieruchomości.
Przepis art. 2 ust. 2 tej ustawy zawiera definicję samodzielnego lokalu. Samodzielnym
lokalem w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku
izba lub zespół izb. Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego z definicji tej nie wynika, że
samodzielny lokal nie może zajmować całego budynku. Warunkiem samodzielności
lokalu jest wydzielenie izby lub izb składających się na lokal trwałymi ścianami.
Jednakże nie muszą to być koniecznie ściany wewnętrzne. Ściany zewnętrzne budynku
są przecież także w jego obrębie. Lokal użytkowy obejmujący cały pawilon handlowy
jest wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi budynku, mieści się więc w definicji
samodzielnego lokalu zamieszczonej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z art. 2
ust. 1 tej ustawy wynika, że każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną
nieruchomość a więc także lokal użytkowy obejmujący całość pawilonu handlowego, w
którym się znajduje.
Nie ma podstaw do przyjmowania, że ustanowienie na rzecz powódki
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu było wadliwe ze względu na
sprzeczność z ustawą, gdyż ustawa nie zakazuje ustanawiania spółdzielczego prawa do
lokalu użytkowego obejmującego cały pawilon handlowy. Jeżeli zaś powódce
przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu i spełnione zostały inne przesłanki wymienione
w art. 1714
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to powódka może skutecznie
żądać od pozwanej Spółdzielni wykonania obowiązku zawarcia umowy przeniesienia
własności lokalu, gdyż art. 1714
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera
żadnych wyłączeń przedmiotowych.
Uprawnienia powódki wynikającego z art. 1714
ustawy o spółdzielniach nie może
przekreślać art. 3 ustawy o własności lokali, gdyż ten ostatni przepis ma charakter
techniczny. W konkretnym przypadku nieruchomość wspólna stanowi grunt, tj. działka
na której położony jest budynek. Nie ma przeszkód, aby udział właściciela lokalu
wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej ustalić jako stosunek powierzchni użytkowej
lokalu do powierzchni całej działki.
Z powyższych względów na mocy art. 39815
k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w
sentencji wyroku.