Uchwała z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08
Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący)
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ryszarda O. przy uczestnictwie Renaty
O. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 9 maja 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 12 lutego 2008 r.:
"Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do którego przynależy m.in.
prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości
ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), podlega
rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa,
a w przypadku odpowiedzi twierdzącej:
w oparciu o jakie kryteria ustalać należy wartość owego prawa oraz czy, i w
jakim zakresie należy uwzględniać możliwość preferencyjnego zakupu lokalu przez
najemcę?"
podjął uchwałę:
Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w
wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1
ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr
31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i
podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada
różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z
uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego
trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się
możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy Katowice-Zachód ustalił, że do majątku wspólnego
wnioskodawcy oraz uczestniczki należało m.in. prawo najmu lokalu mieszkalnego w
budynku wchodzącym w skład zasobu mieszkaniowego Gminy K. Najem został
nawiązany w czasie trwania wspólności ustawowej, a lokal miał służyć
wnioskodawcy, uczestniczce oraz ich synowi. Dokonując podziału majątku
wspólnego, Sąd Rejonowy przyznał prawo najmu lokalu wnioskodawcy, przyjmując
jednocześnie jego "zerową wartość" jako prawa niezbywalnego i niedziedzicznego.
W apelacji uczestniczka zakwestionowała stanowisko Sądu pierwszej instancji
co do wartości prawa najmu.
Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości dotyczące sposobu ustalenia
wartości prawa najmu lokalu, wskazując, że wartość rynkowa jest cechą jedynie
tych rzeczy, które mogą stanowić przedmiot obrotu. Wyraził przy tym wątpliwości co
do aktualności uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02
(OSNC 2002, nr 12, poz. 150), podnosząc, że podjęta została w odmiennym stanie
prawnym, gdyż obecnie przepisy nie przewidują kategorii czynszu regulowanego.
Istniejące wątpliwości pogłębia brak mechanizmu normatywnego lub ukształtowanej
praktyki co do uwzględniania przy obliczaniu wartości objętego podziałem prawa
najmu lokalu komunalnego możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez
najemcę.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy wymaga
rozstrzygnięcia dwóch kwestii: jak obliczać wartość prawa najmu lokalu
mieszkalnego wchodzącego w skład majątku objętego wcześniej wspólnością
ustawową małżeńską oraz czy przy określaniu tej wartości należy brać pod uwagę
możliwość preferencyjnego nabycia własności lokalu przez najemcę. (...)
Przechodząc do pierwszego zagadnienia należy odnieść się do stanowiska
Sądu Najwyższego zawartego w uchwale z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02, w
której przyjęto, że wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku
wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z
uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego
czasu trwania najmu. W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że wartość prawa
najmu jest określona przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość
korzystania z przedmiotu najmu. Wartości tej nie da się obliczyć, odnosząc się do
kryterium wartości rynkowej, gdyż prawo najmu lokalu komunalnego nie jest
przeznaczone do obrotu, odwołać się zatem należy do przeciętnego czynszu
rynkowego, który najemca musiałby zapłacić za korzystanie z takiego samego
lokalu. Wartość tę należy pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu
komunalnego, gdyż obowiązek uiszczania czynszu stanowi ekwiwalent prawa
korzystania z lokalu; chodzi zatem o różnicę pomiędzy czynszem „wolnym" a
czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego.
Sąd Okręgowy przedstawiający zagadnienie prawne podkreślił, że w
obowiązującym stanie prawnym nie występuje czynsz regulowany. Rzeczywiście,
obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz.
733, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l.") nie
posługuje się pojęciem czynszu regulowanego, jednak gdy właścicielem lokalu
wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego jest gmina, stawki
czynszu ustalane są uchwałą rady gminy, która, w ramach wieloletniego programu
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, ustala m.in. zasady polityki
czynszowej oraz warunki obniżania czynszu (art. 8 w związku z art. 21 ust. 2 pkt 4
u.o.p.l.). Co do zasady zatem nadal czynsz uiszczany przez najemcę lokalu
wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy jest niższy niż czynsz
uiszczany za analogiczny lokal, którego wysokość określa tzw. rynek (czynsz
„wolny").
Powołana uchwała Sądu Najwyższego zachowała więc aktualność. Wyraża
ona trafną zasadę, że wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład
wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest
różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a
czynszem „wolnym". Stosowanie tej zasady z uwzględnieniem okoliczności
konkretnej sprawy może prowadzić także do sytuacji, w których przyznane jednemu
z byłych małżonków prawo najmu lokalu mieszkalnego będzie miało "wartość
zerową", może się bowiem zdarzyć, że czynsz uiszczany za lokal komunalny będzie
równy czynszowi „wolnemu". Przy ustalaniu wartość prawa najmu objętego
podziałem należy, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w powołanej uchwale,
uwzględnić czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Argumenty
przemawiające za przyjęciem takiego kryterium zostały obszernie przedstawione i
niecelowe jest ich powtarzanie.
Drugi problem podniesiony przez Sąd Okręgowy to uwzględnienie przy
dokonywaniu podziału prawa najmu lokalu możliwości nabycia takiego lokalu przez
najemcę przy zastosowaniu obniżenia ceny (tzw. prawo do preferencyjnego nabycia
lokalu). Rozwiązanie tego problemu wymaga ustalenia charakteru prawnego
możliwości preferencyjnego nabycia lokalu przez najemcę.
W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.
tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n.") wskazano, że
najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony,
przysługuje pierwszeństwo w nabyciu lokalu przewidzianego do zbycia (art. 34 ust.
1 pkt 3). Jednocześnie dla nabywców przewidziano obniżenie ceny należnej za
dany lokal, przy czym obniżenie to następuje, co do zasady, według reguł
określonych w uchwałach organów samorządowych. Czasami też ustawodawca
określa bezpośrednio w ustawie reguły pomniejszania ceny nabywanego lokalu (np.
w ustawie z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji
przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe", Dz.U. Nr 84, poz. 948
ze zm.). Obowiązujące uregulowania pozwalają jednak stwierdzić, że ustawodawca
lub odpowiedni organ samorządowy podejmuje decyzje, kształtujące częściowo
treść zawieranej umowy; chodzi o określenie ceny, jaką nabywca ma zapłacić za
uzyskanie odrębnej własności lokalu, którego wcześniej był najemcą. Stronom
odjęta została możliwość ustalenia wysokości ceny w sposób swobodny; muszą
respektować reguły określone bezpośrednio w ustawie (por. art. 44 ustawy z dnia 8
września 2000 r.) lub wynikające z uchwał organów samorządowych. Najemca
nabywający lokal ma przy tym prawo domagania się, aby zbywca (właściciel lokalu)
respektował wskazane normy.
Możliwość nabycia wynajmowanego lokalu komunalnego na zasadach
preferencyjnych nie oznacza jednak, że do majątku wspólnego małżonków wchodzi
przedmiot majątkowy, który można określić jako prawo do preferencyjnego nabycia
lokalu, wskazana bowiem możliwość nie jest prawem podmiotowym. Jest to jedynie
możliwość nabycia prawa do lokalu po cenie obniżonej spowodowana częściowym
uregulowaniem przez ustawodawcę (bezpośrednio lub pośrednio) treści umowy
zawieranej przez najemcę i właściciela nieruchomości, nie można zatem nawet
kwalifikować omawianej możliwości jako ekspektatywy ze względu na zbyt mały
stopień prawdopodobieństwa nabycia uprawnienia w przyszłości. Aby możliwość ta
przekształciła się w podlegające ochronie uprawnienie, musi zostać spełnionych
kilka przesłanek, takich jak podjęcie przez właściciela (jednostkę samorządu
terytorialnego) decyzji o sprzedaży i ogłoszenie tej decyzji, zawiadomienie najemcy
pozostającego w stosunku najmu nawiązanym na czas nieokreślony o
przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu oraz złożenie przez najemcę
stosownego wniosku w terminie określonym ustawą (por. art. 34 i 35 u.g.n.).
Najemca, zawiadomiony o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym mu
pierwszeństwie, może – lecz nie musi – podjąć decyzję o nabyciu lokalu. O istnieniu
uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można mówić ewentualnie
dopiero od chwili, w której zostały spełnione wymienione przesłanki, w
szczególności, gdy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu; dopiero od tej chwili
powstaje uprawnienie, które można określić i które podlega ochronie, a także
którego wartość da się ustalić.
Należy też wskazać, że za przyjęciem przedstawionego stanowiska
przemawiają względy praktyczne, powstaje bowiem pytanie, co się stanie, gdy
jednemu z byłych małżonków zostanie przyznane prawo najmu, którego wartość
ulegnie pomniejszeniu o wartość możliwości preferencyjnego nabycia lokalu, a
następnie, z jakichkolwiek względów, możliwość ta nie zostanie zrealizowana (np.
najemca nie zdecyduje się na nabycie lokalu lub powstanie wątpliwość co do stanu
własnościowego budynku, w którym lokal się znajduje uniemożliwiająca sprzedaż
lokalu). Względy słuszności, a także zasady regulujące podział majątku wspólnego,
nakazywałyby dokonanie stosownych rozliczeń, aby nie wystąpiła dysproporcja w
wartości przedmiotów majątkowych przyznanych każdemu z małżonków.
Dokonywanie takich rozliczeń po zapadnięciu prawomocnego orzeczenia o podziale
majątku wspólnego rodziłoby wiele problemów, a przede wszystkim wymagałoby
podstawy prawnej, której brak.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).