Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 16 maja 2008 r., III CZP 35/08
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
Sędzia SN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Pawła H., (...) przy uczestnictwie Alicji
W., Czesława W. oraz Anny Ł. o powierzenie dalszego wykonywania umowy, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 maja 2008 r.
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu
postanowieniem z dnia 25 stycznia 2008 r.:
"I. Czy określone przepisem art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie
przez sąd dalszego wykonywania umowy przez innego wykonawcę może mieć
miejsce generalnie na rzecz wszystkich nabywców (którzy dysponują
ekspektatywami odrębnej własności poszczególnych lokali) i obejmować etap do
zakończenia budowlanego procesu inwestycyjnego, jednakże z określeniem
przedmiotowym robót mających być wykonanymi zastępczo, czy również powinno
obejmować inne czynności prawne zmierzające do wykonania umowy zawartej na
warunkach określonych w art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali; czy też
powierzenie takie może wyłącznie nastąpić na rzecz podmiotu nie będącego stroną
tzw. umowy deweloperskiej a posiadającego uprawnienia do prowadzenia
koniecznych robót zmierzających do zakończenia budowlanego procesu
inwestycyjnego?
II. W razie wskazania, że dalsze wykonanie umowy powierzone może być
jedynie podmiotowi nie będącemu stroną tzw. umowy deweloperskiej a
posiadającemu uprawnienia do realizowania budowlanego procesu inwestycyjnego,
zmierzającego do jego zakończenia, czy orzeczenie sądu powinno ściśle określać
granice przedmiotowe dalszego wykonania umowy i sposób wynagrodzenia takiego
wykonawcy oraz zmieniać zasady nadzoru inwestorskiego a podmiot ten powinien
być wezwany do udziału w sprawie stosownie do art. 510 § 2 k.p.c.?"
podjął uchwałę:
Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd
dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu.
Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje
ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku.
Orzeczenie sądu wydane na podstawie wskazanego przepisu powinno
określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy, oraz zakres
czynności koniecznych do zakończenia budowy domu.
Podmiot, któremu sąd powierzył dalsze wykonanie umowy, powinien być
uczestnikiem postępowania.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy dla Wrocławia Śródmieścia postanowieniem z dnia 5 lipca
2007 r. zezwolił wnioskodawcom na dokończenie, we własnym zakresie, ale na
koszt i niebezpieczeństwo uczestników postępowania, budowy lokali mieszkalnych,
położonych w budynku nr 12a przy ul. Z. w W. przez upoważnienie wnioskodawców
do wykonania wszelkich robót budowlanych oraz podejmowania wszelkich
czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do zakończenia budowy i uzyskania
decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wymienionego budynku. Jednocześnie
zobowiązał uczestników do wydania wnioskodawcom dokumentacji budowlanej
budynku, w szczególności pozwolenia na budowę, projektu budowlanego i
dziennika budowy.
Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiło ustalenie, że uczestnicy nie
wywiązali się w terminie z umów zawartych z wnioskodawcami. Nie zakończyli w
umówionym terminie budowy domu, nie ustanowili odrębnej własności lokali i nie
przenieśli tego prawa na wnioskodawców. Inspektor nadzoru budowlanego oraz
kierownik budowy przestali pełnić swoje funkcje, a w ich miejsce nie zostali
wyznaczeni nowi. Rażące niedotrzymanie przez uczestników postępowania
terminów przewidzianych w umowach świadczy o ich nienależytym wykonaniu.
Okoliczność ta usprawiedliwia powierzenie dalszego wykonywania umów
wnioskodawcom. Upoważnienie ich do wykonania całości zadań budowlanych i
wszelkich działań niezbędnych do zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na
użytkowanie budynku czyni zbędnym szczegółowe wskazywanie w orzeczeniu
koniecznych do tego czynności.
Przy rozpoznawaniu apelacji uczestników Sąd Okręgowy powziął poważne
wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu do
rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przedstawione do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne wynikło na tle
wątpliwości interpretacyjnych art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”),
regulującego szczególny typ umowy zwanej w doktrynie umową deweloperską lub
realizatorską prowadzącej do ustanowienia odrębnej własności lokali, a ściślej rzecz
ujmując, na tle unormowania zawartego w ust. 3 tego artykułu, mającego na celu
zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy. Przepis art. 9 ust. 1 przewiduje
możliwość powstania odrębnej własności lokali w wykonaniu umowy
zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do
ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia
tego prawa na druga stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. W ust.
2 określone zostały przesłanki ważności takiej umowy, zgodnie zaś z ust. 3, w
przypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej
postanowieniami, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie
postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na
koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. (...)
Zasadnicza wątpliwość dotyczy konstrukcji powierzenia dalszego
wykonywania umowy, o której mowa w art. 9 ust. 3. Treść tego przepisu
przypomina unormowanie zawarte w art. 636 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli
przyjmujący zamówienie wykonuje je w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową,
zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonywania i wyznaczyć mu w
tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu
zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze
wykonywanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego
zamówienie. O ile art. 636 § 1 k.c. – znajdujący na podstawie art. 656 k.c.
odpowiednie zastosowanie do umowy o roboty budowlane – przewiduje możliwość
powierzenia wykonywania umowy przez samego zamawiającego, o tyle art. 9 ust. 3
uprawnienie to zastrzega dla sądu. Zbliża to konstrukcję przewidzianą w tym
przepisie do konstrukcji przyjętej w art. 480 § 1 k.c., że w razie zwłoki dłużnika w
wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o
naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na
koszt dłużnika. W tym przypadku sąd nie powierza wykonania umowy, lecz
upoważnia wierzyciela do wykonania czynności. Mimo wskazanych różnic wydaje
się zasadne uwzględnienie – przy wykładni art. 9 ust. 3 u.w.l. – dorobku doktryny i
judykatury dotyczącego art. 480 i 636 k.c.
Z art. 9 ust. 3 u.w.l., odczytywanego łącznie z ust. 2, wynika jednoznacznie, że
powierzenie dalszego wykonywania umowy może dotyczyć wyłącznie wykonywania
umowy deweloperskiej, a więc umowy zawartej między właścicielem gruntu a
nabywcą. Wypływa stąd istotny wniosek, że decyzja sądu o powierzeniu wykonania
umowy nie może ingerować bezpośrednio w stosunki między właścicielem gruntu a
wykonawcą (generalnym wykonawcą, inwestorem zastępczym itp.), co oczywiście
nie wyklucza jej pośredniego oddziaływania na te stosunki. Wypada w tym miejscu
zauważyć, że niewłaściwe wykonywanie umowy deweloperskiej może być
następstwem zarówno działań (zaniechań) samego dłużnika – właściciela gruntu,
choćby zawarta przez niego umowa z wykonawcą była przez tego ostatniego
należycie wykonuje, jak i wynikiem działań (zaniechań) osób, przy pomocy których
dłużnik zobowiązanie wykonuje lub którym wykonanie zobowiązania powierza, gdyż
za ich działanie dłużnik odpowiada jak za własne (art. 474 k.c.).
Artykuł 9 ust. 3 u.w.l. nie określa bliżej, w jakim zakresie możliwe jest
powierzenia dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy. Nie zawiera w
szczególności żadnych zastrzeżeń wykluczających możliwość jego zastosowania
do dalszego wykonywania umowy jedynie w zakresie, który dotyczy nabywcy
żądającego powierzenia, a więc odnoszącym się do budowy lokalu, mającego stać
się – po wyodrębnieniu – własnością tego nabywcy. Nietrudno dostrzec, że
wprowadzenie takiego ograniczenia w sposób znaczący redukowałoby
zastosowanie omawianego przepisu. Pozbawiałoby nabywców realnego
zabezpieczenia wtedy, gdy nie została jeszcze zakończona budowa domu w części,
która w przyszłości miałaby stanowić nieruchomość wspólną. Wykładnia literalna i
funkcjonalna przemawia zatem na rzecz stanowiska, że żądanie powierzenia może,
choć nie musi, obejmować całość niezakończonego procesu budowy, a więc także
części budynku przeznaczone na nieruchomość wspólną.
Taka interpretacja nie wyklucza, rzecz jasna, możliwości powierzenia
dalszego wykonywania umowy tylko w części dotyczącej określonego lokalu, jeżeli
uzasadnia to stan zaawansowania robót. Dopuszcza też ona powierzenie, na
żądanie choćby jednego z nabywców mających wspólny interes w wybudowaniu
nieruchomości wspólnej, powierzenie wykonania umowy w tym zakresie innemu
wykonawcy. W takim przypadku sytuacja nabywców przypomina sytuację wielości
wierzycieli w przypadku świadczenia niepodzielnego. Wprawdzie nie są oni stroną
jednej umowy, lecz wierzycielami z różnych umów, jednakże myśl wyrażona w art.
381 k.c. pozostaje tu aktualna; każdy może żądać spełnienia całego świadczenia,
co jednak nie może naruszać interesów pozostałych wierzycieli. Każdy z nabywców
może zatem doprowadzić do powierzenia nowemu wykonawcy dalszego
wykonywania umowy ze skutkiem dla innych, realizując swój interes, tyle że na
mocy orzeczenia sądu uwzględniającego interes pozostałych nabywców.
Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy
deweloperskiej odnosi się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do
wybudowania domu. Obowiązki innego wykonawcy wyznacza sąd; może powierzyć
mu wybudowanie całego domu, jak i jego części, np. określonego lokalu. Należy
przyjąć, że zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności
związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski. Jest to
uzasadnione zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości;
decyzja o powierzeniu wybudowania domu innemu wykonawcy nie mogłaby być
skutecznie realizowana, gdyby właściciel gruntu, korzystając z uprawnień
przysługujących mu w procesie inwestycyjnym, podejmował działania zakłócające
ten proces.
Nie ma natomiast podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą
obejmować zobowiązanie do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego
prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na
podstawie art. 64 k.c., nie zachodzi zatem potrzeba stosowania w tym zakresie art.
9 ust. 3 u.w.l.
W piśmiennictwie wskazuje się, że do określenie źródła obowiązku nowego
wykonawcy, a także relacji, w jakiej pozostaje ono do dotychczasowych
obowiązków właściciela gruntu, przydatne mogą być różne konstrukcje prawne.
Można bronić poglądu, że powierzenie wykonania umowy deweloperskiej innemu
wykonawcy prowadzi do powstania między tym wykonawca a nabywcą
(nabywcami) – na podstawie orzeczenia sądu – nowego stosunku prawnego, w
ramach którego wykonawca zobowiązuje się do wykonania powierzonej mu umowy
w takim zakresie, w jakim nie została ona należycie wykonana przez właściciela
gruntu. Oznacza to wygaśnięcie zobowiązania dłużnika–właściciela gruntu do
wybudowania domu w całości lub w części ze skutkiem ex nunc i konieczność
traktowania go tak, jakby nie wykonał on zobowiązania z przyczyn, za które
odpowiada. W rezultacie świadczenia spełnione dotychczas przez nabywców stają
się świadczeniami nienależnymi w zakresie, w jakim wykraczają poza stopień
zaawansowania procesu budowlanego. Podlegają one zwrotowi na rzecz
nabywców, którzy mogą je wykorzystać w ramach stosunku prawnego z nowym
wykonawcą. Koszty związane z wykonywaniem umowy deweloperskiej w ramach
stosunku prawnego z nowym wykonawcą obciążają bezpośrednio nabywców,
którzy – w zakresie, w jakim przekroczyły one koszty uzgodnione wcześniej z
właścicielem gruntu – mogą żądać ich zwrotu od pierwotnego wykonawcy.
Powierzenie wykonywania umowy innemu wykonawcy prowadzi zazwyczaj do
odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela gruntu wobec dotychczasowych
wykonawców robót budowlanych, gdyż w zakresie, w jakim obowiązek
wybudowania domu przez właściciela wygasł, tracą rację bytu również umowy z
pierwotnymi wykonawcami.
Przedstawiona konstrukcja prawna zbliżona jest do przyjmowanej w doktrynie
w kontekście art. 480 k.c. Na gruncie tego unormowania może dojść do zawiązania
stosunku zobowiązaniowego pomiędzy wierzycielem a osobą trzecią. W takim
przypadku wierzyciel jest zobowiązany względem osoby trzeciej, która nie może
dochodzić wynagrodzenia za wykonanie czynności bezpośrednio od dłużnika,
wierzyciel ma jednak względem tego dłużnika roszczenie o zwrot zwiększonych
kosztów wykonania czynności.
W podobny sposób traktowane jest w doktrynie powierzenie poprawienia lub
dalszego wykonania dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo
przyjmującego zamówienie. Wskazuje się, że między przyjmującym zamówienie a
osobą trzecią, której zamawiający powierzył wykonanie czynności, nie powstaje
żaden bezpośredni stosunek prawny. Przyjmujący zamówienie ponosi ewentualne
wyższe koszty poprawienia lub dokończenia dzieła.
Powierzenie wykonywania umowy deweloperskiej może zostać oparte również
na innej konstrukcji prawnej. Skoro w art. 9 ust. 3 u.w.l. jest mowa o powierzeniu
wykonywania umowy deweloperskiej, to można przyjąć, że nie chodzi tu o
wykreowanie nowego stosunku prawnego miedzy nowym wykonawcą a nabywcą
(nabywcami), lecz o odjęcie właścicielowi gruntu, w całości lub w części, na rzecz
nowego wykonawcy możliwości wykonywania umów deweloperskich w zakresie
procesu budowlanego osobiście lub także przy pomocy wybranych przez
właściciela gruntu podmiotów. W świetle takiego rozwiązania, nowy wykonawca nie
staje się stroną umów deweloperskich, lecz podmiotem, przy pomocy którego – na
podstawie orzeczenia sądu – dłużnik, niezależnie od swej woli, wykonuje te umowy
i za działania którego ponosi odpowiedzialność w stosunku do nabywców. Między
nowym wykonawcą a właścicielem gruntu powstaje zatem bez umowy stosunek
prawny, na podstawie którego nowy wykonawca jest zobowiązany do wykonania
projektu inwestycyjnego przewidzianego w umowie deweloperskiej, właściciel
gruntu zaś jest zobowiązany do zapłaty stosownego wynagrodzenia. Stosunek
między właścicielem gruntu a nabywcami lokali w zasadzie nie uległby zmianie,
dopuścić jednak należy możliwość zmiany terminu wybudowania domu, jeżeli
dotrzymanie pierwotnego terminu nie było możliwe, trudno bowiem uznać, że ze
względu na przekroczenie pierwotnego terminu nabywcy mają prawo do
odstąpienia od umowy po powierzeniu jej wykonania innemu wykonawcy.
Należy uznać, że obie konstrukcje prawne mieszczą się w formule
powierzenia dalszego wykonywania umowy na koszt i niebezpieczeństwo
właściciela gruntu i każda z nich pozostaje w dyspozycji sądu. Zastosowanie
pierwszej powoduje powstanie stosunku prawnego między nabywcami a nowym
wykonawcą, a drugiej – stosunku między nowym wykonawcą a właścicielem gruntu.
Nie ulega zatem wątpliwości, że powierzenie wykonania umowy wymaga zgody
nowego wykonawcy i że powinien on być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1
k.p.c.) oraz zostać wskazany w treści orzeczenia. Nie ma przeszkód, aby innym
wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty
budowlane, albo nabywca (nabywcy), może to bowiem być każdy podmiot, który
daje rękojmię należytego wykonania umowy. W sytuacji, w której dotychczasowy
wykonawca robót budowlanych nie odpowiada za wadliwe lub sprzeczne z umową
wykonywanie umowy deweloperskiej, powierzenie mu jej dalszego wykonywania
może być rozwiązaniem najbardziej racjonalnym.
Treść stosunku prawnego powstającego na podstawie orzeczenia sądu
powinna zostać określona w taki sposób, aby strony tego stosunku wiedziały, jakie
przysługują im prawa i jakie ciążą na nich obowiązki. W podstawowym zakresie
treść ta wynika z pierwotnej umowy deweloperskiej, wystarczające zatem może być
odesłanie do jej postanowień. Należy jednak przyjąć, że warunki wynikające z tej
umowy, w szczególności termin jej wykonania i wynagrodzenie należne
wykonawcy, mogą zostać przez sąd zmodyfikowane.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).