Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 101/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego P.(...) Spółki z
o.o. w P.
przeciwko K. K. i D. K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 12 września
2007 r., sygn. akt I ACa (…),
oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej na rzecz każdego z
pozwanych kwotę po 3600 zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 14 listopada 2006 r. Sąd Okręgowy w W. zasądził od
pozwanych K. K. i D. K. solidarnie na rzecz powoda Przedsiębiorstwa Budownictwa
Przemysłowego „P.(...)" - D.(...) Spółki z o.o. kwotę 2.920.113 zł z ustawowymi
2
odsetkami od dnia 13 września 2003 r. do dnia zapłaty; w pozostałym zakresie
powództwo oddalił. W sprawie tej ustalono, co następuje:
W dniu 17 listopada 2000 r. pozwani K. K. i D. K. zawarli z powodem
Przedsiębiorstwem Budownictwa Przemysłowego „P.(...)” D.(...) Spółka z o.o.
przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. W imieniu powodowej
Spółki działał J. S. W umowie tej pozwani K. K. i D. K. zobowiązali się sprzedać na rzecz
powoda Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego „P.(...)" D.(...) Spółka z o.o.
nieruchomość w W., przy ul. B., oznaczoną nr (...)3, o powierzchni 4291 m2
. Strony
uzgodniły w tej umowie, że nieruchomość ta zostanie sprzedana za równowartość 700
dolarów za m2
działki tj. równowartość 3.003.700 dolarów. Strony uzgodniły również, że
powodowa Spółka wpłaci tytułem zadatku równowartość 600.000 dolarów. Resztę ceny
sprzedaży tj. równowartość 2.403.700 dolarów powodowa Spółka miała zapłacić
przelewem najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Strony uzgodniły też, że do
zawarcia umowy sprzedaży tej działki dojdzie najpóźniej w terminie dni 7 od otrzymania
przez sprzedających - pozwanych klauzuli ostateczności decyzji Nr (...), wydanej przez
Burmistrza Gminy W. 3 listopada 2000 r., znak UA(…), zezwalającej na budowę na
sprzedawanej nieruchomości budynku mieszkalnego, nie wcześniej jak 8 stycznia 2001
r., jak też nie później niż 30 marca 2001 r.
W § 3 umowy przedwstępnej z 17 listopada 2000 r. strony uzgodniły, że pozwani
K. K. i D. K. sprzedadzą powodowi Przedsiębiorstwu Budownictwa Przemysłowego
„P.(...)” D.(...) Spółce z o.o. nieruchomość w W., przy ul. B. wolną od wszelkich wad
i obciążeń.
Powód Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego „P.(...)” D.(...) Spółka z
o.o. zapłaciło pozwanym, co między stronami jest niesporne, tytułem zadatku 7 grudnia
2000 r. - 2.645.580 zł, 28 grudnia 2000 r. - 141.055 zł, 2 lutego 2001 r. - 60.966 zł i 2
marca 2001 r. - 72-511 zł. Łącznie powodowa Spółka zapłaciła pozwanym tytułem
zadatku, co między stronami jest niesporne, 2.920.113 zł.
Umowa przedwstępna z 17 listopada 2000 r. została zmieniona umową
z 28 grudnia 2000 r. w formie aktu notarialnego. Strony przesunęły datę zawarcia
umowy końcowej najpóźniej na dzień 30 marca 2001 r. Strony uzgodniły też - przy
okazji tej zmiany - że powodowa Spółka zrekompensuje pozwanym koszty zaciągnięcia
kredytu w (...) Banku – na zakup przez nich innej nieruchomości.
Powodowe Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego „P.(...)” D.(...) Spółka
z o.o. miało zapłacić cenę nabycia nieruchomości w W., przy ul. B., z kredytu, o jaki
3
starało się w Banku G.(...). Potwierdził to również Prezes powodowej Spółki.
Ostatecznie nie uzyskało ono tego kredytu, co uniemożliwiło przystąpienie do umowy
ostatecznej sprzedaży, mimo, że przez cały czas było zainteresowane zakupem
nieruchomości w W., przy ul. B. od pozwanych.
Pozwani K. K. i D. K. zawarli przedwstępną umowę nabycia innej nieruchomości i
wpłacili wysoki zadatek. W umowie przedwstępnej data transakcji ostatecznej została
ustalona na dzień 12 stycznia 2001 r. Pozwani uważali, że w tej dacie będą
dysponowali pieniędzmi ze sprzedaży powodowej Spółce nieruchomości w W., przy ul.
B. i że pieniądze te będą mogli przeznaczyć na sfinalizowanie transakcji z 12 stycznia
2001 r. W związku z niedojściem do zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży
nieruchomości w W., przy ul. B., nie mając środków na zakup nieruchomości w dniu 12
stycznia 2001 r., musieli oni zaciągnąć kredyt. Pozwani zaciągnęli kredyt w (...) Banku.
(...) Bank jako zabezpieczenia kredytu, o który ubiegali się pozwani, zażądał wpisu
hipoteki na nieruchomości w W., przy ul. B. Dnia 27 grudnia 2000 r. pozwani złożyli
w Sądzie Ksiąg Wieczystych, wniosek o obciążenie nieruchomości w W., przy ul. B.,
hipoteką kaucyjną do kwoty 2.000.000 zł. Wniosek ten, co między stronami jest
niesporne, nigdy nie został rozpoznany i nigdy nie doszło do wpisu hipoteki do księgi
wieczystej. Pozwani cofnęli ten wniosek dopiero 15 listopada 2001 r.
Pozwani K. K. i D. K. w dniu 25 kwietnia 2001 r., w czasie, gdy wniosek o
obciążenie nieruchomości w W., przy ul. B., hipoteką kaucyjną do kwoty 2.000.000 zł
był złożony w Sądzie Ksiąg Wieczystych, złożyli oświadczenie woli o odstąpieniu od
umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości, zatrzymując otrzymany zadatek
w kwocie 2.920.113 zł.
Sąd Okręgowy dokonując oceny prawnej tego stanu faktycznego uznał, że do
zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn, za które ponoszą
odpowiedzialność obie strony. Powodowe Przedsiębiorstwo nie miało własnych środków
na nabycie nieruchomości, a kredytu nie uzyskało. To stanowiło po stronie powoda
przeszkodę do zawarcia umowy przyrzeczonej. Z kolei pozwani zobowiązali się w
umowie przedwstępnej do sprzedaży nieruchomości bez obciążeń, a tymczasem - w
związku z zaciągnięciem kredytu – złożyli wniosek o wpis hipoteki kaucyjnej na
przedmiotowej nieruchomości. Wniosek ten był złożony w dacie, kiedy upływał termin
zawarcia umowy przyrzeczonej. Wprawdzie wpis hipoteki nie nastąpił i wniosek został
cofnięty, lecz – biorąc pod uwagę art. 65 § 2 k.c. – Sąd Okręgowy przyjął, że obie strony
umowy przedwstępnej uznały złożenie wniosku o wpis hipoteki za obciążenie
4
nieruchomości. Skoro więc obie strony ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie
umowy przedwstępnej, to zgodnie z art. 394 § 3 k.c. zadatek pobrany przez pozwanych
powinien być zwrócony.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 12.09.2007 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten
sposób, że powództwo oddalił. Sąd ten dokonał uzupełnienia ustaleń faktycznych i
uznał, iż zapisowi § 3 umowy przedwstępnej nie sposób nadać innej treści, niż to wynika
z jego tekstu oraz z wykładni gramatycznej i logicznej. Ustalono bowiem, że w
pierwszych dniach grudnia 2001 r. powód informuje pozwanych, iż nie posiada
dostatecznych środków finansowych umożliwiających dokonanie pełnej zapłaty do dnia
8.01.2001 r. W tym czasie trwały zaledwie negocjacje z bankiem (…), w sprawie
kredytu. Dowodem na to, iż strona powodowa, w związku z brakiem środków
finansowych prosiła o zmianę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej są zeznania
świadka J. S. oraz pozwanego skierowane do powoda z dnia 20.12.2000 r. Ustalono
wspólnie przez obie strony, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie
zmieniony, lecz z uwagi na zawarcie przez pozwanych innej umowy przedwstępnej,
konieczność zapłaty ceny do dnia 8.01.2001 r. i konieczność zaciągnięcia kredytu –
powód pokryje koszty tego kredytu. Powód miał więc wiedzę i akceptował zależność
między zgodą pozwanych na przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a
koniecznością zaciągnięcia przez pozwanych kredytu i jego zabezpieczenia. Nie
znajduję więc podstaw twierdzenia powodowej spółki, że złożenie przez pozwanych
wniosku o wpis hipoteki doprowadziło do odmowy udzielenia jej kredytu. W każdym
razie strona powodowa tego nie wykazała. Skoro tak, to Sąd Apelacyjny uznał, że do
zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powodowej, a
tym samym pozwani są – zgodnie z art. 394 § 1 k.c. – uprawnieni do zachowania
zadatku.
Powodowe Przedsiębiorstwo wniosło skargę kasacyjną od tego wyroku
zarzucając naruszenie przepisów postępowania tj. art. 382 i 328 § 2 k.p.c., co miało
istotny wpływ na wynik sprawy, a nadto w zakresie prawa materialnego zarzuciła
naruszenie art. 65 § 2, art. 6, art. 394 § 1, 481 § 1 i 482 k.c. Wskazując na powyższe
wniosło o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy przez
uwzględnienie powództwa względnie przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
5
1. Zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego przedstawione w skardze
kasacyjnej mogą być rozpoznane dopiero po ustosunkowaniu się do naruszenia
przepisów postępowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W ramach tej
podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuca naruszenie art. 382 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c.
w związku z art. 391 k.p.c. Jeśli chodzi o art. 382 k.p.c., to przepis ten obok art. 381
k.p.c., decyduje o tym, że postępowanie przed sądem II instancji ma w zasadzie cechy
apelacji nieograniczonej. Sąd apelacyjny opiera bowiem swoje merytoryczne orzeczenie
zarówno na własnych ustaleniach, jak i na ustaleniach sądu I instancji. Oznacza to, że z
naruszeniem art. 382 k.p.c. mamy do czynienia wtedy, gdy sąd II instancji, mimo
przeprowadzonego przez siebie postępowania dowodowego, orzekł wyłącznie na
podstawie materiału zgromadzonego przed sądem I instancji albo oparł swoje
merytoryczne orzeczenie na własnym materiale, z pominięciem wyników postępowania
dowodowego przeprowadzonego przez sąd I instancji (por. postanowienie SN z dnia
26.03.1998 r. II CKN 815/97, nie publik.). W niniejszej sprawie Sąd Apelacyjny nie
uzupełniał postępowania dowodowego, lecz zgodnie ze swoimi uprawnieniami nie
ograniczył się do kontroli sądu I instancji, a zbadał sprawę ponownie i dokonał
uzupełniającej oceny materiału dowodowego zebranego przez sąd I instancji. W
szczególności dokonał oceny tych dowodów, które wskazują, że twierdzenia powodowego
Przedsiębiorstwa, iż bank odmówił udzielenia kredytu tylko z uwagi na złożenie przez
pozwanych wniosku o wpis hipoteki nie znajduje uzasadnienia. Nie można kwestionować
tezy, że w gestii Sądu Apelacyjnego leżało dokonanie takiej oceny, także oceny
odmiennej od sądu I instancji. W tym kontekście trudno w istocie ustalić, w czym
powodowe Przedsiębiorstwo dopatruje się naruszenia art. 382 k.p.c. Uzasadnienie tego
zarzutu nie wskazuje bowiem na czym to naruszenie polegało. Nie sposób uznać, aby –
jak twierdzi się w skardze kasacyjnej – naruszenie tego przepisu polegało na tym, że Sąd
Apelacyjny uwzględnił zarzuty pozwanych, a nie uwzględnił zarzutów powodowego
Przedsiębiorstwa.
W odniesieniu do zarzutu naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. stwierdzić należy, że w
pewnej mierze jest on uzasadniony. Sąd Apelacyjny istotnie nie ustosunkował się do
wszystkich zarzutów podniesionych w apelacji powodowego Przedsiębiorstwa, to jednak
uzasadnienie wyroku nie wyklucza możliwości dokonania kontroli kasacyjnej
zaskarżonego wyroku. Sąd Apelacyjny skoncentrował się bowiem na ocenie dowodów,
które mogłyby uzasadniać twierdzenia powodowego Przedsiębiorstwa, iż złożenie przez
pozwanych wniosku o wpis hipoteki było przyczyną sprawczą odmowy udzielenia
6
kredytu powodowemu Przedsiębiorstwu, co miało wskazywać, iż niezawarcie umowy
przyrzeczonej spowodowali pozwani. Nie można zaprzeczyć, że jest to kluczowa
okoliczność w sprawie i wyjaśnieniu jej Sąd Apelacyjny poświęcił znaczną część
uzasadnienia. Wbrew twierdzeniom powodowego Przedsiębiorstwa Sąd Apelacyjny
wskazał, jakie dowody poddał ocenie, którym dał wiarę i dlaczego. W konsekwencji
pewne mankamenty uzasadnienia nie miały żadnego wpływu na wynik sprawy.
2. Zarzuty naruszenia prawa materialnego dotyczą art. 6, art. 394 § 1 i 394 § 3,
art. 65 § 2 oraz art. 481 § 1 k.c. Odnosząc się do tych zarzutów podnieść wstępnie
należy, że w sytuacji, gdy Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i oddalił roszczenia
powodowego Przedsiębiorstwa o zasądzenie stosownej należności z tytułu podwójnego
zadatku, zarzut niezastosowania art. 481 § 1 i art. 482 § 1 k.c., jest oczywiście chybiony.
Dla uzasadnienia wystarczy stwierdzenie, że przy takim rozstrzygnięciu Sąd Apelacyjny
oczywiście nie mógł stosować tych przepisów. Niezbyt zrozumiały jest też zarzut
naruszenia art. 6 k.c. Treść tego przepisu jest jednoznaczna „ciężar udowodnienia
faktów spornych spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”.
Powodowe przedsiębiorstwo domagając się zadatku w podwójnej wysokości wskazało i
wskazuje nadal jako podstawę prawną roszczenia art. 394 § 1 k.c. Przepis ten, jako
względnie obowiązujący, stanowi, że zadatek dany przy zawarciu umowy ma to
znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może
bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek
zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Treść tego
przepisu wyraźnie wskazuje, że skutki prawne zadatku powstają w przypadku, gdy dłużnik
nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które on wyłącznie ponosi odpowiedzialność.
Skutki te polegają przede wszystkim na tym, że w momencie bezskutecznego upływu
terminu wymagalności po stronie wierzyciela powstaje uprawnienie do odstąpienia od
umowy bez konieczności wyznaczenia dłużnikowi dodatkowego terminu (art. 491 § 1 k.c.)
i bez względu na to, czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jeszcze znaczenie (art.
477 § 2 k.c.). Wierzyciel nie musi korzystać z tego uprawnienia, może bowiem domagać
się spełnienia świadczenia. Jeśli wierzyciel skorzystał z uprawnienia do odstąpienia od
umowy to powstaje dalszy skutek polegający na wyłączeniu ogólnych reguł
odpowiedzialności odszkodowawczej i zastąpieniu ich wyłącznym świadczeniem o funkcji
zryczałtowanego odszkodowania, którego rozmiar wyznaczony jest wysokością zadatku.
Te uprawnienia wierzyciela są niezależne od tego, czy wskutek niewykonania
zobowiązania poniósł on szkodę i w jakiej wysokości. Z drugiej jednak strony, jeżeli
7
wierzyciel odstąpił od umowy na podstawie art. 394 § 1 k.c., to nie może domagać się
naprawienia szkody w pełnej wysokości na podstawie art. 471 i n. k.c.
Przypomnienie tych podstawowych reguł konstrukcji zadatku było niezbędne jeżeli
zważyć, że w niniejszej sprawie uprawnienie do odstąpienia od umowy wykonali pozwani,
którzy otrzymali zadatek i zgodnie z art. 394 § 1 k.c. zatrzymali zadatek jako
zryczałtowaną formę odszkodowania. Jest poza sporem, że powodowe Przedsiębiorstwo
nie odstąpiło od umowy, a więc nie został uruchomiony mechanizm z art. 394 § 1 k.c.,
którego uruchomienie warunkuje skutek w postaci możliwości żądania zapłaty
podwójnego zadatku. Tym samym powodowe Przedsiębiorstwo nie odstępując od umowy
na podstawie art. 394 § 1 k.c., nie mogło korzystać z uprawnienia do żądania zapłaty
podwójnego zadatku. Oczywiście nie oznacza to, że powodowe Przedsiębiorstwo zostało
pozbawione możliwości kwestionowania, iż odstąpienie od umowy przez pozwanych nie
było uzasadnione, o tym samym że niewykonanie zobowiązania w postaci zawarcia
umowy przyrzeczonej nastąpił z przyczyn wyłącznie leżących po stronie pozwanych, za
co ponoszą odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c. Należy
przecież zauważyć, że odpowiedzialność tę ponosi dłużnik za niewykonanie
zobowiązania. Tak - prawidłowo ukształtowane roszczenie odszkodowawcze –
determinuje rozkład ciężaru dowodu w niniejszej sprawie. Oznacza to zarazem, że
zarzut naruszenia art. 6, art. 394 § 1 i § 3 k.c. nie są uzasadnione w stanie faktycznym
sprawy.
3. Wskazanie podstawy prawnej roszczenia przez stronę nie jest oczywiście dla
sądu wiążące. Jeśli więc - co do zasady - odnieść się do roszczenia
odszkodowawczego powodowego Przedsiębiorstwa (gdyż jego wysokość nie ma na tym
etapie rozpoznania sprawy istotnego znaczenia), to istotne znaczenie mają niewątpliwie
okoliczności związane z oceną, czy odstąpienie pozwanych od umowy przedwstępnej
było uzasadnione. Negatywne odpowiedzi w tym względzie oznaczałoby, że ponoszą
oni odpowiedzialność odszkodowawczą za niewykonanie umowy przedwstępnej, czyli
uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym kontekście istotne są dwie
okoliczności. Pierwsza wiąże się z wykładnią § 3 umowy przedwstępnej z dnia
17.11.2000 r., a w szczególności z wykładnią sformułowania (...) zobowiązują się
sprzedać (...) nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę nr (...)3, wolną od
wszelkich wad i obciążeń”. Rzecz w tym, że pozwani w dniu 20.12.2000 r. złożyli w
sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis hipoteki kasacyjnej dot. zabezpieczenia
kredytu w zakresie 2 mln zł. Hipoteka ta nigdy nie została wpisana, a więc nie powstała
8
(wniosek cofnięto). W sprawie wyłoniło się pytanie, czy pozwani składając taki wniosek
doprowadzili do „obciążenia” nieruchomości, działając sprzecznie z § 3 umowy
przedwstępnej. Odpowiedź - z jurydycznego punktu widzenia - musi być negatywna,
jeżeli mieć na uwadze konstytutywny charakter wpisu hipoteki. Brak podstaw do tego,
aby zastosowanie art. 65 § 2 k.c. mogło prowadzić do innego wniosku.
Druga kwestia wiąże się z tym, że pozwani składając wniosek o wpis hipoteki w
istocie spowodowali, że powodowe Przedsiębiorstwo nie uzyskało kredytu i tym samym
zostało pozbawione możliwości zgromadzenia środków na uiszczenie ceny nabycia
nieruchomości objętej umową przedwstępną, a właśnie ta okoliczność legła u podstaw
odstąpienia od umowy przez pozwanych. W tej kwestii stwierdzić należy, że Sąd
Apelacyjny szczegółowo wskazał dowody i dokonał ich oceny uzasadniającej
stanowisko, że powodowe Przedsiębiorstwo wiedziało o tym i akceptowało to działanie,
zawierając aneks do umowy przedwstępnej. Także zainteresowane banki nie uznały
tego faktu, za przeszkodę w udzieleniu kredytu. Odmienna w tym względzie ocena
dowodów przez skarżącą, jest niedopuszczalna w świetle art. 3983
§ 3 k.p.c.
Z tych względów, na podstawie art. 39814
k.p.c., orzeczono jak sentencji.