Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 326/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 11 lutego 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Henryk Pietrzkowski
Protokolant Piotr Malczewski
w sprawie z powództwa J.S. i B.S.
przeciwko Powiatowi G.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 11 lutego 2009 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 13 marca 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powodowie J.S. i B.S. wnosili o zobowiązanie Powiatu G. do złożenia
oświadczenia woli, obejmującego przeniesienie na nich własności nieruchomości
położonej w P. przy ul. S., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW [...],
za zapłatą ceny w kwocie 180.000 zł., płatnej w trzech ratach po 60.000 zł. każda,
przy czym przeniesienie własności nastąpi po zapłaceniu I raty, a dwie pozostałe
zostaną uiszczone odpowiednio po pięciu i po jedenastu miesiącach.
Wyrokiem z dnia 13 marca 2008 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo.
Ustalił, że powodowie wzięli udział w rokowaniach dotyczących sprzedaży
przedmiotowej nieruchomości, w których pozwany przystał na ich propozycję kupna
za cenę 180.000 zł., płatną w trzech ratach, przy czym pierwsza miała być
zapłacona nie później niż do dnia zawarcia umowy. Termin sporządzenia aktu
notarialnego wyznaczono na 19 październik 2006 r. Strony stawiły się w tym dniu w
kancelarii notarialnej, jednakże do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło
z przyczyn wskazanych w sporządzonym na tę okoliczność przez notariusza
protokole. Z punktu widzenia toczącego się obecnie procesu najważniejszą
z przyczyn było to, że wprawdzie powodowie złożyli w tym dniu polecenie przelewu
na rzecz zbywcy kwoty 60.000 zł., czyli zapłaty pierwszej raty, jednakże kwota ta do
chwili sporządzania protokołu nie wpłynęła na konto Powiatu G. W tej sytuacji
przedstawiciele pozwanego oświadczyli, że umowa nie może dojść do skutku, a po
wpłynięciu na konto Powiatu kwoty objętej przelewem bankowym zostanie ona
zwrócona niezwłocznie powodom, na co ci wyrazili zgodę.
Oceniając ten stan faktyczny pod względem prawnym, Sąd Okręgowy podkreślił,
że ma do niego zastosowanie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.) – dalej:
„u.g.n.”, która reguluje szczegółowo tryb sprzedaży nieruchomości stanowiących
własność Skarbu Państwa. Stosownie do art. 70 tej ustawy, cena nieruchomości
sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia
zawarcia umowy przenoszącej własność. Jeżeli jednak, jak to miało miejsce
w rozpoznawanej sprawie, cena ustalona została w drodze rokowań a zapłata
3
rozłożona na raty, pierwsza rata podlega uiszczeniu nie później niż do dnia
zawarcia umowy przenoszącej własność. Powodowie nie spełnili tego wymogu,
gdyż w terminie ustalonym dla zawarcia aktu notarialnego dysponowali jedynie
dokumentem potwierdzającym ich dyspozycję dokonania przelewu na konto
zbywcy kwoty pierwszej raty, nie było zaś potwierdzenia wpływu tej kwoty na rzecz
zbywcy. W tej sytuacji Sąd uznał, że nie mogło dojść do zawarcia umowy
przeniesienia własności, w związku z czym pozwany zasadnie do niej nie dopuścił.
Wbrew przy tym przekonaniu powodów, pozwany nie miał obowiązku wyznaczenia
im dodatkowego terminu do spełnienia ich świadczenia w postaci dokonania wpłaty
pierwszej raty ustalonej ceny, ponieważ z art. 491 § 1 k.c. wynika jedynie
uprawnienie dla wierzyciela a nie obowiązek wyznaczenia takiego terminu.
Rygorystyczne podejście pozwanego do kwestii zapłaty pierwszej raty
usprawiedliwiają regulacje zawarte w art. 41 i w art. 70 u.g.n., co sprawia,
że zgłoszone roszczenie przez powodów było bezpodstawne i podlegało oddaleniu.
Apelacja powodów od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu
Apelacyjnego z dnia 13 marca 2008 r. Sąd ten potwierdził stanowisko prawne Sądu
I – ej Instancji, że wobec braku dowodu zapłaty pierwszej raty ceny przez powodów
nie mogło dojść do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości.
Dodatkowo uznał, iż przepisy o umowach wzajemnych, na które powołują się
powodowie, nie mogą mieć zastosowania w sprawie, ponieważ do zawarcia umowy
wzajemnej jeszcze nie doszło. Sąd Apelacyjny poszedł dalej i zakwestionował w
ogóle możliwość dochodzenia przez powodów zgłoszonego roszczenia co do
samej zasady. Stwierdził, że, ze względu na treść art. 157 § 1 k.c., nie jest
dopuszczalne zobowiązanie pozwanego do złożenie oświadczenia woli o
przeniesieniu na powodów własności nieruchomości za zapłatą pierwszej raty, gdyż
byłaby to konstrukcja uzależniająca przejście tego prawa od spełnienia warunku,
czego zabrania powołany przepis. Z tych względów apelacja podlegała oddaleniu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego zakwestionowali skargą kasacyjną powodowie.
Zarzucili naruszenie art. 491 § 1 k.c. w zw. z art. 70 ust. 2 u.g.n. i art. 41 ust. 2
u.g.n. oraz w zw. z § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r.
w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie
nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108), a także art. 70 ust. 2 u.g.n. w zw. z art.
4
157 § 2 k.c. i art. 1047 § 2 k.p.c. Na tych podstawach wnosili o zmianę skarżonego
wyroku przez uwzględnienie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zapłata ceny w pieniądzu ma, zgodnie z ogólną zasadą dotyczącą
wykonania zobowiązań pieniężnych, charakter świadczenia oddawczego (art. 454
zd. drugie k.c.). Zawarte w art. 70 u.g.n. sformułowania, iż cena nieruchomości
sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia
zawarcia umowy przenoszącej własność (ust. 1), a w razie rozłożenia ceny na raty,
pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy
przenoszącej własność nieruchomości (ust. 2 zd. drugie) stanowią potwierdzenie tej
zasady i jednocześnie jej istotne wzmocnienie. Prawidłowa ich wykładnia prowadzi
bowiem do wniosku, że umowa sprzedaży nieruchomości, stanowiącej mienie
publiczne, nie może być zawarta bez uprzedniego uiszczenia przez nabywcę całej
ceny (art. 70 ust. 1 u.g.n.) lub pierwszej jej raty (art. 70 ust. 2 u.g.n.). Regulacja ta
ma na celu ochronę interesu publicznego i zapobieganie sytuacjom wyzbycia się
prawa własności bez realnego uiszczenia ceny. Podstawowym problemem
w sprawie jest kwestia, której ustawa wprost nie rozstrzyga, jakie są skutki prawne
niezapłacenia w terminie przewidzianym w art. 70 u.g.n. ceny nieruchomości, a -
ściśle rzecz biorąc - brak potwierdzenia w tym terminie na koncie zbywcy przelewu
należności dokonanego przez nabywcę. Należy zwrócić uwagę, że w art. 41 ust. 2
u.g.n. uregulowano jedynie przypadek, kiedy osoba ustalona jako nabywca
nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu
i w terminie podanych w zawiadomieniu, o którym mowa w ust. 1.
Wówczas organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wypłacone
wadium nie podlega zwrotowi. Nie ulega wątpliwości, że nie usprawiedliwione nie
zgłoszenie się na termin umowy notarialnej i w związku z tym nieprzystąpienie w
ogóle do jej zwarcia jest rodzajowo inną sytuacją od tej, która występuje w sprawie,
kiedy to kandydat na nabywcę stawił się na wyznaczony termin do kancelarii
notarialnej, deklarując zamiar kupna nieruchomości i uprawdopodabniając fakt
przekazania pierwszej raty ceny dokonanym przelewem na rzecz zbywcy, do
którego nie dotarło tylko potwierdzenie dokonania tego przelewu. Do
5
rozpoznawanego przypadku nie można więc zastosować rozszerzającej wykładni i
przyjąć, że w grę wchodzi przewidziane w art. 41 ust. 2 u.g.n. uprawnienie do
odstąpienia od zawarcia umowy. W takim razie rozwiązania problemu trzeba
poszukiwać w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących zawierania i
odstępowania od umów. Upoważnia do tego pogląd prawny wyrażony w
uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 2 sierpnia 1994 r., III CZP 96/94
(OSNC 1995, nr 1, poz. 11), podzielany w doktrynie, zgodnie z którym z chwilą
wszczęcia procedury przetargowej pomiędzy organizatorem przetargu a jego
uczestnikami nawiązuje się stosunek cywilnoprawny, właściwy dla sytuacji prawnej
dotyczącej działań równorzędnych podmiotów. Pozwoliło to Sądowi Najwyższemu
na wyrażenie w sentencji uchwały stanowiska, że ustalonemu w protokole
przetargu zorganizowanego i przeprowadzonego zgodnie z zarządzeniem Ministra
Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie
przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy
(M. P. Nr 21, poz.148) nabywcy przysługuje roszczenie o zobowiązanie właściciela
tej nieruchomości do jej oddania w wieczyste użytkowanie. Jest rzeczą bezsporną,
że stanowisko to zachowało aktualność w obecnym stanie prawnym, tj. pod
rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ponadto, że odnosi się ono nie
tylko do przypadku wyłonienia nabywcy w drodze przetargu, ale także w drodze
rokowań. Sytuacja prawna stron stosunku prawnego powstałego po zatwierdzeniu
w drodze rokowań nabywcy nieruchomości, w której kandydat na nabywcę może
dochodzić sądownie zobowiązania właściciela nieruchomości do złożenia
oświadczenia woli o przeniesieniu jej własności, jest zbliżona do sytuacji stron
umowy przedwstępnej. W doktrynie określono nawet ten status prawny mianem
zobowiązania przedwstępnego. Zgodnie z panującym w orzecznictwie poglądem,
umowa przedwstępna nie ma jednak charakteru umowy wzajemnej. Swoistą cechą
tej ostatniej jest to, że obie strony zobowiązują się w taki sposób, iż świadczenie
jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej, stanowiąc
ekwiwalent w znaczeniu ekonomicznym (art. 487 § 2 k.c.). Świadczenie z umowy
przedwstępnej polega zaś na złożeniu w przyszłości odpowiedniego oświadczenia
woli oraz podjęcia innych czynności koniecznych do zawarcia umowy przyrzeczonej
i w przyjętym znaczeniu tego pojęcia nie jest ekwiwalentne do zobowiązania drugiej
6
strony (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2003 r., V CKN 417/01
oraz z dnia 2 kwietnia 2004 r., III CK 537/02- niepubl.). Nie negując tego
stanowiska prawnego, trzeba podkreślić, że węzeł obligacyjny, jaki ukształtował się
pomiędzy stronami niniejszego procesu, na skutek zaakceptowania w rokowaniach
powodów na nabywców nieruchomości i wyznaczenia terminu do zawarcia umowy
przeniesienia własności tej nieruchomości ma pewne cechy wzajemności
w znaczeniu nie tyle ściśle prawnym, co potocznym. Przysługującemu bowiem
powodom uprawnieniu do nabycia nieruchomości odpowiada obowiązek
pozwanego sprzedaży im jej na warunkach ustalonych w protokole z rokowań.
Zdaniem Sądu Najwyższego nietypowość sytuacji objętej niniejszym sporem
uzasadnia poszukiwanie niestereotypowego prawnego jej zakwalifikowania
i pozwala na zastosowanie do niej w drodze analogii art. 491 § 1 k.c. Oznacza to,
że skoro pozwany nie mógł sprzedać nieruchomości w ustalonym terminie, gdyż
nie doszło potwierdzenie dokonania przez powodów przelewu obejmującego
zapłatę pierwszej raty ceny, obowiązany był - stosownie do tego przepisu -
wyznaczyć powodom dodatkowy termin sfinalizowania umowy, z zastrzeżeniem,
iż w razie niespełnienia wymogu z art. 70 ust. 2 u.g.n., przestanie wiązać go
zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości powodom. Za zastosowaniem tego
trybu postępowania w drodze odwołania się do odpowiedniego zastosowania art.
491 § 1 k.c. przemawia dodatkowo ogólny obowiązek dochowania lojalności
kontraktowej, przewidziany w art. 354 k.c. W tej sytuacji natychmiastowe
odstąpienie od zawarcia umowy przez pozwanego możliwe byłoby ewentualnie na
podstawie art. 394 § 1 k.c., tj., gdyby powodowie dodatkowo zagwarantowali
wykonanie umowy przez wpłacenie zadatku. Rzecz jasna, dopuszczalne byłoby też
odstąpienie od umowy na skutek porozumienia stron.
Stanowisko Sądu Apelacyjnego, wychodzące z odmiennych założeń
prawnych, nie mogło się więc ostać, co usprawiedliwiało uwzględnienie skargi
kasacyjnej (art. 39814
k.p.c.). Trzeba dodać, iż nie można też podzielić zastrzeżeń
tego Sądu co do dopuszczalności zastosowania w sprawie fikcji złożenia
oświadczenia woli przez zastąpienie go, stosownie do art. 1047 k.p.c., wyrokiem
sądowym zobowiązującym stronę do złożenia takiego oświadczenia. Przeszkodą
dla takiego rozwiązania miałby być art. 157 k.c., zabraniający zawierania umowy
7
przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem, a w ocenie Sądu,
zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności
nieruchomości z zastrzeżeniem zapłaty ceny nie później niż do dnia zawarcia
umowy stanowiłoby w istocie warunkową jej sprzedaż. Takie ujęcie tego problemu
jest jednak niewłaściwe. Chodzi tu bowiem o wykonalność takiego wyroku, a nie
o jego warunkową konstrukcję. Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale
składu siedmiu sędziów z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/68 (OSNCP 1968 nr
12, poz. 199), art. 1047 § 2 k.p.c. odracza powstanie skutków orzeczenia
stwierdzającego obowiązek złożenia oświadczenia woli do chwili prawomocnego
nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis ten pozostaje w związku z treścią art.
786 k.p.c. i dotyczy tylko takich orzeczeń, które złożenie oświadczenia woli przez
dłużnika, a zatem i powstanie skutku przewidzianego w § 1 uzależniają od
wykonania przez wierzyciela świadczenia wzajemnego. Stosownie więc do tego
przepisu oraz art. 786 k.p.c., jeżeli sentencja orzeczenia stwierdzającego
obowiązek dłużnika do złożenia oznaczonego oświadczenia woli uzależni ten
obowiązek od uprzedniego lub równoczesnego spełnienia przez wierzyciela
oznaczonego świadczenia wzajemnego, to skutek takiego orzeczenia w postaci
fikcji złożenia oświadczenia woli nastąpi dopiero z chwilą prawomocnego nadania
orzeczeniu klauzuli wykonalności, którą sąd nada po złożeniu dowodu spełnienia
tego świadczenia.
Z podanych wyżej przyczyn orzeczono jak w sentencji.
Postanowienie o kosztach uzasadnia art. 108 § 2 k.p.c.