Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 589/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 marca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
SSA Bogumiła Ustjanicz
Protokolant Anna Wasiak
w sprawie z powództwa J.K.
przeciwko Gminie Miasto S., J.B. i J.B.
o unieważnienie umowy ewentualnie o ustalenie nieważności umowy,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 6 marca 2009 r.,
skargi kasacyjnej powódki
od wyroku Sądu Okręgowego w S.
z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz
pozwanej Gminy Miasto S. kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset)
tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w S. wyrokiem z dnia 4 października 2007 r. oddalił
powództwo J.K. przeciwko Gminie Miasto S., J.B. i J.B. o unieważnienie - na
podstawie art. 705
§ 1 k.c. lub stwierdzenie nieważności – na podstawie art. 58 § 1 i
2 k.c. umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [....]
położoną w S. przy ul. F.
Wyrok oparty został na następujących ustaleniach faktycznych.
Gmina Miasto S. była właścicielem przedmiotowej nieruchomości
niezabudowanej o pow. 315 m2
, która nie posiada dostępu do drogi publicznej
i sąsiaduje z nieruchomościami przyległymi położonymi przy ul. F. 3a, F. 4, Ł. 12 d i
Ł. 12 e. Nieruchomość przy ul. F. 4 stanowi działka nr [...] o pow. 566 m2
, oddana w
użytkowanie wieczyste i zabudowana budynkiem mieszkalnym dwurodzinnym. W
1977 r. rodzice powódki A. i L.C. darowali córce A.G. oraz jej mężowi R.G.
wynoszący 1/3 udział w prawie własności budynku oraz w użytkowaniu wieczystym
działki nr [...]. Następnie w budynku przy ul. F. 4 wyodrębniono dwa lokale, z
których lokal nr 2 stał się własnością małżonków G. W 1983 r. małżonkowie C.
darowali powódce wynoszący 1/3 udział w prawie własności należącego do nich
lokalu nr 1 wraz z takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego
działki nr [...]. Działka nr [...] była do końca lat 80-tych XX w. w dzierżawie rodziców
powódki. Decyzją z dnia 21 listopada 1989 r. orzeczono o oddaniu w użytkowanie
wieczyste tej działki na rzecz małżonków C., małżonków G. oraz powódki.
Do zawarcia umowy oddania działki w użytkowanie wieczyste jednak nie doszło
i ostateczną decyzją Prezydenta S. z dnia 5 marca 1993 r. orzeczono
o wygaśnięciu decyzji z 21 listopada 1989 r., stwierdzając w niej, że z uwagi na
zmianę okoliczności faktycznych i stanu prawnego nie może być ona podstawą do
sporządzenia aktu notarialnego.
Na początku 2007 r. Prezydent Miasta S. ogłosił ustny przetarg na sprzedaż
działki nr [....], który z powodu braku dostępu działki do drogi publicznej
ograniczono do właścicieli nieruchomości przyległych położonych przy ul. F. 3a, Ł.
12 d i 12 e oraz współużytkowników wieczystych nieruchomości przy ul F. 4. Jako
3
przeznaczenie działki wskazano poprawienie warunków zagospodarowania jednej
z działek do niej przylegających. Termin przetargu wyznaczono na 19 kwietnia
2007 r, określając cenę wywoławczą na 70.000 zł. Gmina zastrzegła, że w
przypadku występowania współwłasności lub współużytkowania wieczystego
nieruchomości przyległych, do przetargu muszą przystąpić wszyscy
współwłaściciele lub współużytkownicy tych nieruchomości. Pismem z dnia 5
kwietnia 2007 r. Urząd Miasta zawiadomił powódkę oraz K.K., że nie zostały
zakwalifikowane do przetargu z uwagi na brak zgody pozostałych
współużytkowników nieruchomości przy F. 7. Obie zainteresowane zaskarżyły te
czynność na podstawie art. 40 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze
zm. - dalej jako u.g.n.) i wniosły o jej powtórzenie lub unieważnienie przetargu. W
udzielonej im odpowiedzi Prezydent Miasta wyjaśnił motywy ustanowienia warunku
udziału wszystkich uprawnionych w przetargu. Na posiedzeniu komisji przetargowej
w dniu 19 kwietnia 2007 r. do przetargu dopuszczono pozwanych J. i J.B. W wyniku
trzykrotnego wywołania ustalona została wylicytowania przez nich cena nabycia
70.0000 zł zwiększona o podatek VAT. W dniu 22 maja 2007 r. pozwani zawarli
umowę sprzedaży działki nr [...]. Działkę, dotychczas bardzo zaniedbaną,
niezwłocznie doprowadzili do porządku.
Sąd Rejonowy, oddalając na tej podstawie faktycznej powództwo J.K. uznał,
że powódka nie wykazała przesłanek z art. 705
§ 1 k.c., na którym opierała żądanie
unieważnienia umowy zawartej między pozwanymi, w szczególności nie wykazała,
że strona tej umowy, inny uczestnik przetargu lub osoba działająca w porozumieniu
z nimi wpłynęli na wynik przetargu w sposób sprzeczny z prawem lub dobrymi
obyczajami. Okolicznością, która zdaniem powódki, miała wpłynąć na wynik
przetargu było ustanowienie przez Gminę warunku udziału w przetargu wszystkich
współwłaścicieli, czy współużytkowników wieczystych sąsiednich działek. W ocenie
Sądu Rejonowego dla wykazania przesłanek z art. 705
nie jest wystarczające
twierdzenie powódki, iż w ten sposób naruszono zasadę cywilnoprawnego trybu
dysponowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej
gospodarki oraz art. 12 u.g.n. W postępowaniu Gminy nie można dopatrzyć się
władczych decyzji, a określenie przez organizatora warunków przetargu jest w pełni
4
dopuszczalne. Ustanowiony w nim warunek o charakterze podmiotowym nie był
sprzeczny z prawem, jeśli bowiem zbywana nieruchomość miała służyć
podniesieniu walorów nieruchomości przyległej, to miała to być korzyść dla całej
nieruchomości, a nie jednego tylko współwłaściciela. Nie naruszała zasad
prawidłowej gospodarki także ustalona w przetargu cena, która odpowiadała
wartości gruntu ustalonej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Strona powodowa
nie przedstawiła twierdzeń, a tym bardziej dowodów wskazujących na sprzeczność
tego warunku z dobrymi obyczajami. Najdalej idącą przyczyną oddalenia żądania
opartego na tej podstawie było jednak uznanie przez Sąd Rejonowy, że powódka,
która nie była uczestnikiem przetargu, nie jest legitymowana do wystąpienia z
żądaniem unieważnienia zawartej w jego wyniku umowy. Powołanie się na
wcześniej wskazane okoliczności związane z ustanowieniem warunku
ograniczającego krąg uczestników przetargu nie dawało też – w ocenie Sądu
Rejonowego - podstaw do stwierdzenia nieważności umowy w oparciu o art. 58 § 1
i 2 z uwagi na jej sprzeczność z prawem, zasadami współżycia, lub cel w postaci
obejścia ustawy.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w S. oddalił apelację powódki.
Odnosząc się do kwestii legitymacji powódki do wystąpienia z żądaniem
opartym na art. 705
§ 1 k.c., Sąd Okregowy po dokonaniu wykładni art. 37 ust. 1 i 2
pkt 6 u.g.n. wskazał, że przedmiotowy przetarg miał charakter fakultatywny,
co w zasadniczy sposób wpływa na określenie kręgu podmiotów legitymowanych
do żądania unieważnienia czynności zawartej w wyniku jego przeprowadzenia.
W razie bowiem takiego przetargu rezultatem unieważnienia umowy mogłoby być
zawarcie powtórne umowy między tymi samymi stronami już w trybie
bezprzetargowym. Przemawia to za wąską wykładnią pojęcia uczestnika przetargu
w rozumieniu art. 705
§ 1 k.c., które nie obejmuje osób wyeliminowanych
w przetargu lub do niego niedopuszczonych. Nie podzielił stanowiska skarżącej,
że przeprowadzony przetarg miał charakter dwuetapowy, który jest właściwy na
gruncie ustawy o zamówieniach publicznych i polega na tym, że w pierwszym
etapie jest to przetarg nieograniczony zaś w drugim zostaje ograniczony do kręgu
zindywidualizowanych podmiotów uczestniczących w pierwszym etapie. Natomiast
na gruncie u.g.n. przetarg może występować jako nieograniczony (otwarty) lub
5
ograniczony (zamknięty), w którym zaproszenie do uczestnictwa kierowane jest do
zindywidualizowanych podmiotów. Przedmiotowy przetarg miał charakter
ograniczony, w którym nie można wyodrębnić poszczególnych etapów. W konkluzji
tych rozważań wyraził pogląd zgodny ze stanowiskiem Sądu Rejonowego,
że powódka nie jest legitymowana do zaskarżenia umowy na podstawie art. 705
§ 1
k.c. i zgłoszenia żądania jej unieważnienia. Ponieważ jednak żądanie to zostało
rozpoznane przez Sąd pierwszej instancji, Sąd Okręgowy odniósł się w tym
kontekście do twierdzeń powódki o naruszeniu bezwzględnie obowiązujących
przepisów przez dopuszczenie do przetargu tylko pozwanych B. i zbycie
nieruchomości po cenie minimalnej wskazując, że nie istnieją przepisy zabraniające
takiego postępowania. Wskazał, że wbrew stanowisku powódki, trafnie przyjął Sąd
Rejonowy, iż Gmina mogła zastrzec w ogłoszeniu o przetargu warunek wzięcia
w nim udziału przez wszystkich współwłaścicieli, nie będąc w tym zakresie
ograniczona z uwagi na fakultatywny charakter przetargu. Ograniczenia przetargu
mogą wynikać z natury albo celu przetargu, przepisów prawa i zasad współżycia
społecznego. Kwestionowany warunek był uzasadniony z uwagi na wskazany przez
Sąd Rejonowy cel przetargu w postaci zagospodarowania jednej z przyległych
nieruchomości w sytuacji, gdy przedmiotowa działka nie mogła być
zagospodarowana samodzielnie, gdyż nie ma dostępu do drogi publicznej.
Jeżeli więc nieruchomość do niej przyległa przypadała kilku właścicielom, czy
użytkownikom wieczystym, to powinni byli oni przystąpić do przetargu wszyscy
łącznie. Warunek ten nie naruszył art. 12 u.g.n. nakazującego prowadzenie
prawidłowej gospodarki, cel przetargu był bowiem zgodny z charakterem i specyfiką
działki, jako nie posiadającej samodzielności.
Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska skarżącej, że Gmina wpłynęła
bezprawnie na wynik przetargu przez naruszenie art. 199 k.c., który przeciwnie niż
twierdzi powódka, znajduje tu zastosowanie, gdyż czynność zakupu przedmiotowej
nieruchomości w celu poprawy zagospodarowania nieruchomości wspólnej
przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgoda wszystkich właścicieli jest zaś
potrzebna zarówno na czynność rozporządzającą jak i przysparzającą, jeżeli
wykracza ona poza zakres zwykłego zarządu.
6
Nie dopatrzył się naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.,
który - jak stwierdził - trafnie uznał w drodze wnioskowania z większego na
mniejsze, że skoro Gmina mogła sprzedać nieruchomość określonej osobie bez
przetargu, to tym bardziej była uprawniona, by w przetargu postawić nabywcom
kwestionowany przez powódkę warunek podmiotowy, który był przy tym jednakowy
dla wszystkich uczestników przetargu i znajdował uzasadnienie w przepisach k.c.
Z tych samych przesłanek uznał, że nie było podstawy do zakwestionowania
oddalenia zgłoszonego przez powódkę żądania ewentualnego.
Skarga kasacyjna powódki oparta została na podstawie naruszenia
przepisów prawa materialnego, w ramach której skarżąca sformułowała zarzuty
błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania, art. 37 ust. 1 i ust. 2 pkt 6 u.g.n.,
art. 12 i art. 40 ust. 2 u.g.n. oraz art. 705
§ 1 i art. 199 k.c.
Wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania ewentualnie jego zmianę i unieważnienie
umowy sprzedaży lub ustalenie nieważności umowy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sformułowane przez powódkę żądanie unieważnienia umowy oparte zostało
na podstawie z art. 705
§ 1 k.c., który ma zastosowanie zarówno do przetargów
podlegających wyłącznie k.c. o charakterze fakultatywnych jak i przetargów
obligatoryjnych. Nie dotyczy on natomiast oceny zasad postępowania
przetargowego, które określają przepisy bezwzględnie obowiązujące i nie ma
zastosowania do unieważnienia przetargu. W tym zakresie zastosowanie znajduje
art. 58 k.c.
Podstawą unieważnienia umowy, a więc jej względnej nieważności na
podstawie art. 705
§ 1 k.c., jest negatywna ocena zachowania strony umowy
zawartej w wyniku przetargu, jego uczestnika lub osoby trzeciej działającej
w porozumieniu z nimi, które jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia
społecznego i wpłynęło na wynik przetargu. Zachowaniem sprzecznym z prawem
w rozumieniu tego przepisu jest jedynie działanie, pozostające w sprzeczności
z bezwzględnie obowiązującymi przepisami. Jak wskazuje się w piśmiennictwie
chodzi tu o takie zachowanie jak np. przekupienie komisji przetargowej, czy też
7
mające charakter świadomej zmowy z innymi uczestnikami przetargu, działania
pozwalającej na nabycie licytowanego przedmiotu majątkowego po najniższej
cenie lub na eliminację niektórych uczestników przetargu. Twierdzenia takie nie
były przytaczane przez powódkę w podstawie faktycznej jej żądania.
Dodany ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny
oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408) art. 705
k.c. rozszerzył krąg
osób, którym przysługuje uprawnie żądania unieważnienia umowy, w stosunku do
regulującego wcześniej tę kwestie art. 704
§ 1 k.c., przyznającego je jedynie
stronie umowy lub w przypadku, gdy umowa została zawarta na cudzy rachunek
dającemu zlecenie. Obecnie przysługuje ono poza organizatorem przetargu,
wszystkim jego uczestnikom a więc także tym, których oferta nie została przyjęta.
Najdalej idącym powodem oddalenia żądania powódki, opartego na tym
przepisie, było przyjęcie przez Sądy orzekające, iż nie jest ona legitymowana do
wystąpienia z takim żądaniem. Stanowisko to oparte zostało na uznaniu,
że przedmiotowy przetarg - zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. ustanawiającym
wyjątek od zasady sprzedawania przez gminę nieruchomości w drodze przetargu –
miał charakter fakultatywny. W tej zaś sytuacji przepis art. 705
§ 1 należy wykładać
zawężająco przyjmując, że dokonane w nim rozszerzenie kręgu podmiotów
legitymowanych do żądania unieważnienia nie dotyczy takiej sytuacji. Pogląd ten
powszechnie akceptowany w piśmiennictwie, przyjęty także judykaturze (wyrok SN
z dnia 21 listopada 2003 r., V CK 12/03 nie publ.) należy podzielić ze względów
celowościowych. Poprzez powództwo to podmiot, którego oferta nie został
wybrana, nie jest bowiem w stanie wymusić ani powtórzenia przetargu, z którego
strony umowy mogą zrezygnować, gdyż nie jest obowiązkowy, ani tym więcej
zawarcia umowy z nim.
Jednak jak trafnie zarzuca skarżąca, podnosząc zarzut naruszenia art. 37
ust. 1 i 2 pkt 6 u.g.n., przedmiotowy przetarg miał charakter obligatoryjny. Wyjątek
określony w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania w sprawie, w której
nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości
przyległej, ale przynajmniej dwóch (wyrok SN z 5 lipca 2006 r. IV CSK 98/06 nie
publ). Gdy więc możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby
8
nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia zawarta bez
przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c. w zw. z art. 37 ust. 1 u.g.n.).
Nie oznacza to jednak, że skarżąca ma rację podnosząc, że jej legitymacja
czynna w tym zakresie wywodzi się ze statusu uczestnika przetargu, gdyż takiego
statusu nie uzyskała. Bezspornym jest bowiem, co skarżąca przyznaje także
w skardze kasacyjnej, że nie została zakwalifikowana do udziału w przetargu i nie
uiściła wadium (§ 4 i 15 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r.
w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie
nieruchomości Dz.U.04, Nr 207, poz. 2108).
Stwierdzenia nieważności umowy zawartej w drodze przetargu, na podstawie
art. 58 k.c. może się domagać każdy, kto ma w tym interes prawny w tym
uczestnicy przetargu, którzy przegrali przetarg oraz osoby niezakwalifikowane do
udziału w przetargu.
Unormowanie zawarte w art. 58 k.c. dotyczy przesłanki odnoszącej się do treści
i celu czynności prawnej, których nie dotyczą podniesione w sprawie przez
powódkę zarzuty przeciwko ważności umowy sprzedaży przedmiotowej
nieruchomości. Przepis ten odnosi się również do zasad postępowania
przetargowego określonych w normach bezwzględnie obowiązujących. Nieważna
jest – o czym była już mowa - umowa zawarta bez uprzedniego zachowania
obligatoryjnego trybu postępowania przetargowego, który określa art. 37 ust. 1
u.g.n. Tryb ten jednak został w sprawie zachowany. Bezzasadnie skarżąca upatruje
przyczyny nieważności kwestionowanej czynności w jej sprzeczności z art. 12
u.g.n., zobowiązującym organy działające za Skarb Państwa i gminę do
gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej
gospodarki. Niezależnie od tego na ile twierdzenie to mogłoby okazać się
w okolicznościach sprawy merytorycznie uzasadnione, czego powódka nie
wykazała, wskazać trzeba, że zasady te nie tworzą imperatywnych norm
powszechnie obowiązujących, a ich naruszenie (gdy chodzi o przeznaczenie danej
nieruchomości do sprzedaży, czy wybór formy przetargu) nie powoduje
nieważności przetargu, ani też umowy zawartej w następstwie jego
przeprowadzenia.
9
Nie doznaje ograniczenia w postaci bezwzględnie obowiązującego przepisu,
dyspozycja organizatora przetargu na sprzedaż gminnej nieruchomości do
ustanowienia dodatkowych warunków w zakresie kwalifikacji podmiotowych
nabywców, które uzasadnione są względami gospodarczymi, o ile są one
jednakowe dla wszystkich uczestników przetargu i nie powodują zróżnicowania ich
sytuacji w zakresie możliwości jej nabycia. Niezależnie od oceny prawidłowości
wykładni art. 199 k.c. przyjętej w sprawie przez sądy orzekające, nie może więc
skutkować nieważnością przedmiotowej umowy – w okolicznościach przedmiotowej
sprawy - oparte na tym przepisie zastrzeżenie o koniecznym udziale w przetargu
wszystkich właścicieli (użytkowników wieczystych) przyległych do niej
nieruchomości.
Z tych względów wniesiona skarga kasacyjna, jako pozbawiona
uzasadnionych podstaw, podlegała oddaleniu stosownie do art. 39814
k.p.c.