Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 552/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 maja 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z powództwa D.Ł. i M.Ł.
przeciwko Gminie Miejskiej S.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 7 maja 2009 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 23 lipca 2008 r., sygn. akt[...],
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy w G. ustalił, że złożone w
formie aktu notarialnego oświadczenie Gminy Miejskiej S. z dnia 12 września 2007
r. w sprawie wykonania prawa pierwokupu działki gruntu jest nieważne i nie rodzi
skutków prawnych. W wyniku apelacji pozwanej Gminy, Sąd Apelacyjny w sprawie
zmienił zaskarżony wyrok tylko w ten sposób, że uznał powyższe oświadczenie, nie
za nieważne, lecz za bezskuteczne.
Spór dotyczył oświadczenia złożonego przez pozwaną Gminę o wykonaniu
prawa pierwokupu działki gruntu, w odniesieniu do której powodowie, będący
kupującymi zawarli dnia 6 lipca 2007 r. warunkową umowę z Zakładami F.
Notariusz sporządzający umowę sprzedaży omyłkowo przesłał jej odpis do Agencji
Nieruchomości Rolnych. Agencja skierowała ten odpis przy piśmie z dnia 30 lipca
2007 r. do pozwanej Gminy, która otrzymanie go poświadczyła dnia 1 sierpnia
2007 r. Tymczasem notariusz przesłał kolejny odpis aktu notarialnego, tym razem
wprost do pozwanej Gminy, a ta otrzymała go dnia 13 sierpnia 2007 r. W dniu
12 września 2007 r. pozwana Gmina S. złożyła notarialne oświadczenie o
wykonaniu prawa pierwokupu i następnie została wpisana, jako właściciel, do księgi
wieczystej, prowadzonej dla zbywanej nieruchomości. W dniu 19 września 2007 r.
powodowie wezwali pozwaną do usunięcia naruszenia prawa stwierdzając, że
oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu zostało złożone z uchybieniem
terminu jednego miesiąca, przewidzianego ustawą o gospodarce nieruchomościami
z dnia 21 sierpnia 1997 r. (zwaną dalej u.g.n.). Wskutek odmowy pozwanego, który
nie uznał naruszenia prawa doszło do niniejszego sporu.
Uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego, który przyjął za prawidłowe
ustalenia faktyczne Sądu I instancji, powołuje treść art. 598 § 2 k.c. w odniesieniu
do prawa pierwokupu, art. 61 k.c. stanowiący prawną podstawę dla chwili złożenia
oświadczenia woli adresatowi oraz art. 110 wymienionej u.g.n., który to przepis
wskazuje na prawo wykonania prawa pierwokupu w terminie miesiąca od
otrzymania przez „wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zawiadomienia o treści
3
umowy sprzedaży”. Z kolei § 3 tego artykułu stanowi o obowiązku notariusza
sporządzającego umowę sprzedaży zawiadomienia wskazanych organów gminy,
nie określając przy tym terminu przesłania tego zawiadomienia. Wyrokując w tej
sprawie uznano, że stało się zadość wymienionym przepisom, jeśli właściwy
adresat otrzymał odpis aktu notarialnego. Skoro stało się to 1 sierpnia 2007 r., to
termin miesięczny należało liczyć od tej daty, zatem wykonanie prawa pierwokupu
dopiero 12 września 2007 r. nastąpiło już po upływie terminu zawitego,
skutkującego wygaśnięcie uprawnienia. Ratio legis powoływanych przepisów
kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami jest odnoszona do
stanu zawiadomienia podmiotów uprawnionych z tytułu pierwokupu o dokonaniu
warunkowej czynności prawnej, a nie do okoliczności samego wykonywania tego
zawiadomienia. Termin wykonania uprawnienia biegnie więc, jak przyjął Sąd
Okręgowy i Sąd Apelacyjny, od momentu zapoznania się właściwego podmiotu
z treścią warunkowej umowy. Nie chodzi przy tym o każdą informację o treści
warunkowej umowy, a tylko taką, której można nadać znaczenie w rozumieniu
art. 110 ust. 2 u.g.n., to zaś miało miejsce w przekazaniu pozwanemu odpisu aktu
notarialnego przedmiotowej warunkowej umowy sprzedaży. Ze względu na
konsekwencje uchybienia terminowi zawitemu, czyli niewywołanie skutków
prawnych oświadczenia, Sąd Apelacyjny skorygował wyrok Sądu I instancji uznając
oświadczenie za bezskuteczne a nie nieważne.
Ze względu na treść wyroku Sądu Apelacyjnego, wniesiona została skarga
kasacyjna pozwanej Gminy, oparta na art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., zarzucająca temu
wyrokowi naruszenie prawa materialnego w postaci błędnej wykładni art. 110 ust. 2
i 3 u.g.n. oraz niewłaściwego zastosowania art. 61 k.c. Co do przepisów u.g.n., to
chodzi o ustawowy obowiązek notariusza do zawiadomienia właściwego organu, że
została zawarta warunkowa umowa i dopiero od daty takiego zawiadomienia
można liczyć termin miesięczny do wykonanie uprawnienia. Zdaniem skarżącego,
art. 61 k.c. w ogóle nie ma zastosowania do stanu faktycznego sprawy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
4
Dokonując wykładni art. 110 u.g.n. trzeba stwierdzić, że przepis ten stanowi
o trybie wykonania prawa pierwokupu, wskazując na osoby uprawnione do złożenia
oświadczenia. Są to wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Z tego względu ustawa
wymienia też te osoby jako adresatów zawiadomienia przez notariusza o zawarciu
umowy warunkowej. Jednak rzeczywistym podmiotem wykonującym prawo
pierwokupu jest gmina jako osoba prawna, a nie stojący na jej czele jednoosobowy
organ: wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wykonanie prawa pierwokupu należy
zatem do gminy, za którą tylko działają wymienione osoby (art. 110 ust. 2 u.g.n.).
Przekonującym dowodem, że tak uważa i Prezydent S. jest otrzymanie
powtórnego zawiadomienia notariusza przesłanego dnia 13 sierpnia 2007 r. nie
przez tegoż Prezydenta, tylko przez Gminę, której biuro mu to zawiadomienie
dopiero przekazało. Na Gminę bowiem a nie na Prezydenta Miasta było to
powtórne zawiadomienie zaadresowane. Tymczasem Prezydent S. nie
kwestionował, kolejny raz, przesłanego zawiadomienia nie na swoje imię, tak jak
wcześniej to uczynił względem państwowej agencji, tylko honorował datę
wpłynięcia dokumentu do Gminy dnia 13 sierpnia 2007 r. Jak wynika z ustaleń
faktycznych, Agencja Nieruchomości Rolnych też przeadresowała zawiadomienie
notariusza wraz z pismem przewodnim do Gminy a nie na imię Prezydenta. W
jednym i w drugim przypadku, zarówno wspomniana Agencja, jak i Gmina były tylko
mimowolnymi posłańcami, poprzez których przeadresowane zawiadomienie trafiło
do właściwych rąk. Uwzględniając zaś datę otrzymania tego zawiadomienia przez
adresata dnia 1 sierpnia 2007 r. powodowie uznali to za dzień rzeczywistego
wpłynięcia pisma notariusza do Urzędu Gminy, a nie wcześniej do błędnie
oznaczonego adresata (Agencji Nieruchomości Rolnych). Zgodnie
z poświadczeniem otrzymania zawiadomienia przez Gminę był to właśnie 1 sierpnia
2007 r. Z tym dniem Prezydent mógł z treścią zawiadomienia notariusza się
zapoznać.
Istotą spornej kwestii jest zatem ustalenie, od kiedy liczy się miesięczny
termin wskazany w art. 598 § 2 k.c. na wykonanie prawa pierwokupu. Według § 1
tego artykułu zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie
zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Ani
w tym przepisie ani w u.g.n. nie ma terminu, który by konkretyzował wyrażenie
5
„niezwłocznie”. Nacisk w art. 598 k.c., podobnie jak w art. 110 § 2 u.g.n. jest
położony na fakt zawiadomienia adresata (zob. wyrok SN z dnia 8 sierpnia 2003 r.
V CK 177/02, OSNC 2004, nr 10, poz.160). Wymienione przepisy nie pozostają
względem siebie w relacjach przepisu szczególnego (art. 110 u.g.n.) wobec
ogólnego (art. 598 k.c.), jak akcentuje się w skardze kasacyjnej.
Ze względu na cywilistyczną konstrukcję prawa pierwokupu, nie można
odrywać art. 110 u.g.n. od rozwiązań kodeksu cywilnego. Przepis ten ma tylko
charakter techniczny, mówiąc o czynnościach umożliwiających wykonanie prawa
pierwokupu względem nieruchomości. Tego nie czyni sam kodeks cywilny,
odnoszący się do prawa pierwokupu we wszystkich sytuacjach, w których może być
zastrzeżone. W przypadku nieruchomości umowa sprzedaży zawierająca warunek
niewykonania prawa pierwokupu wywiera tylko skutek zobowiązujący, wymaga
zatem drugiej czynności prawnej – rozporządzającej, już bezwarunkowej (art. 157
§ 1 i 2 k.c.). Toteż w art. 110 u.g.n. znajduje się wskazanie, jak technicznie
doprowadzić do zrealizowania uprawnienia skorzystania z prawa pierwokupu. Nie
uregulowane są wszak kwestie odnoszące się do oświadczeń woli z tym
związanych. To znajduje się w kodeksie cywilnym. Dlatego wbrew twierdzeniom
skargi kasacyjnej, ocena, czy oświadczenie o zawarciu warunkowej umowy
sprzedaży skierowane do uprawnionych z prawa pierwokupu jest prawidłowo
złożone winna być dokonana na podstawie przepisów o dokonywaniu czynności
prawnych (art. 56 i nast. k.c.). Podstawowe znaczenie dla rozwikłania wątpliwości w
przedmiotowej sprawie ma art. 61 k.c. Przepis ten stanowi w § 1 zd. 1, że
„oświadczenie, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło
do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią”. Nie ma przepisu, który
by jako szczególny rozstrzygał tę kwestię w u.g.n. Należy zatem wprost zastosować
art. 61 § 1 zd. 1 k.c. i przyznać rację Sądom rozpoznającym sporną sprawę, iż
chwilą w której Prezydent S. mógł się zapoznać z oświadczeniem zawierającym
zawiadomienie o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości był dzień
otrzymania tego zawiadomienia, czyli 1 sierpnia 2007 r. Od tego dnia biegł więc
termin miesięczny na złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, a
nie dopiero od 13 sierpnia 2007 r., kiedy otrzymał powtórne zawiadomienie w tej
samej sprawie (por. wyrok SN z dnia 16 marca 1995 r. I PRN 2/95, OSNAP 1995,
6
nr 12, poz. 229; uchwała SN (7) z dnia 20 lutego 1967 r. III CZP 88/66, OSN 1967,
nr 12, poz. 210).
W rozumieniu art. 598 k.c. i art. 110 ust. 2 i 3 u.g.n. decydująca dla początku
biegu terminu do złożenia oświadczenia woli w sprawie wykonania prawa
pierwokupu nieruchomości jest data otrzymania zawiadomienia notariusza
o zawartej umowie sprzedaży przez podmiot uprawniony tak, że mógł się on z nim
zapoznać (art. 61 § 1 zd. 1 k.c.). Dla początku biegu tego terminu nie ma
znaczenia, że zawiadomienie notariusza wskutek błędnego skierowania zostało
przekazane uprawnionemu za pośrednictwem innego podmiotu prawa
(przeadresowane). Skoro więc podmiot uprawniony (prezydent miasta) nie wykonał
swego uprawnienia do oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu
miesiąca od tak ustalonej daty, to uprawnienie wygasło (termin zawity) i warunek
zawieszający zawarty w umowie sprzedaży nieruchomości (że uprawniony nie
skorzysta z prawa pierwokupu) się spełnił. Strony umowy mogły więc przystąpić do
zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, jako że spóźnione
oświadczenie uprawnionego było prawnie bezskuteczne.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 59814
k.p.c.
orzekł jak w wyroku.