Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 17 listopada 2009 r., III CZP 81/09
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
Sędzia SA Barbara Trębska
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Krystyny N. przy uczestnictwie Zbigniewa
M. i m.st. W. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na
posiedzeniu jawnym w dniu 17 listopada 2009 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie
postanowieniem z dnia 23 stycznia 2009 r.:
"Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do ustalenia wartości
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – jeżeli lokal został zbudowany z
udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i stosownie do art. 121
ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn.
tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) niedopuszczalne jest przeniesienie
przez spółdzielnię mieszkaniową na inną osobę własności takiego lokalu – mają
zastosowanie przepisy art. 11 ust. 21
i art. 11 ust. 22
ustawy z dnia 15 grudnia 2000
r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116
ze zm.) bądź też według jakich innych kryteriów należy ustalić wartość tego prawa?"
podjął uchwałę:
W sprawie o podział majątku wspólnego wartość lokatorskiego prawa do
lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego (art. 121
ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116
ze zm.) – ustalaną po dniu 31 lipca 2007 r. – stanowi kwota wkładu
mieszkaniowego jaką zobowiązany byłby wnieść członek spółdzielni
zawierający w chwili podziału umowę o ustanowienie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do tego lokalu. Wartość ta może być podwyższona lub
obniżona stosownie do szczególnych okoliczności.
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało w sprawie o podział majątku wspólnego byłych małżonków, w skład
którego wchodzi m.in. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
przydzielone wnioskodawczyni jako członkowi spółdzielni w dniu 27 marca 2001 r.
Mieszkanie to zbudowane zostało ze środków Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego; małżonkowie w chwili przydziału uiścili wymaganą część wkładu
mieszkaniowego w kwocie 61 326,30 zł, a zadłużenie z tytułu kredytu wynosiło
wówczas 143 098,70 zł i powinno być spłacone w ratach do 2048 r. Spółdzielcze
lokatorskie prawo do tego lokalu nie może być przekształcone w spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu ani w odrębną własność, co sprawia, że spółdzielnia
nie może go zbyć. Sąd Rejonowy uznał, że ponieważ do ustalenia wartości
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku
wspólnego przyjmuje się w judykaturze zasady obowiązujące w rozliczeniach
między spółdzielnią a członkiem po wygaśnięciu takiego prawa, w rozpoznawanej
sprawie ma zastosowanie art. 11 ust. 21
i 22
ustawy z dnia15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze
zm. – dalej: "u.s.m.") w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 lipca 2007 r.,
ustalonym ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873).
Z tego względu wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszalnego
przysługującego byłym małżonkom powinna być ustalona na kwotę odpowiadającą
wartości rynkowej tego lokalu, od której należy odliczyć ciążący na mieszkaniu
niespłacony kredyt.
Sąd Rejonowy wskazał, że art. 11 ust. 21
u.s.m. nie przewiduje wyjątków co do
sposobu rozliczeń między uprawnionym a spółdzielnią po wygaśnięciu
lokatorskiego prawa do lokalu, nawet jeżeli lokal został zbudowany ze środków
Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a zatem także wówczas uprawnionemu
należy się zwrot wartości rynkowej lokalu, po odliczeniu obciążeń, o których mowa
w art. 11 ust. 22
u.s.m. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy, ustalając skład i wartość
majątku wspólnego Krystyny N. i Zbigniewa M., stwierdził, że w skład tego majątku
wchodzi m.in. spółdzielcze lokatorskie prawo do określonego lokalu mieszkalnego o
wartości 288 624,37 zł, wyliczonej jako różnica między wartością rynkową lokalu
(430 700 zł) a niespłaconym kredytem mieszkaniowym (142 075,63 zł). W wyniku
podziału majątku wspólnego prawo to przyznał wnioskodawczyni i po dokonaniu
podziału pozostałych składników oraz rozliczeniu nakładów z osobistego na
majątek wspólny zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika spłatę w
wysokości 124 234,79 zł.
Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawczyni, kwestionującej ustalenie
wartości prawa do lokalu odpowiadającej jego wartości rynkowej, mimo
niedopuszczalności przekształcenia i zbycia tego prawa, Sąd Okręgowy powziął
poważną wątpliwość, wyrażoną w przedstawionym zagadnieniu prawnym,
sprowadzającą się do kwestionowania zasadności stosowania art. 11 ust. 21
u.s.m.
przy ustalaniu wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego, które w świetle art. 121
ust. 2 u.s.m. nie może być przekształcone ani
przeniesione na inną osobę, a zatem nie ma realnej wartości rynkowej. Stwierdził,
że przyjęcie wartości rynkowej takiego lokalu w sprawie o podział majątku
wspólnego może być krzywdzące dla małżonka, który otrzymał prawo do lokalu w
wyniku podziału, ponieważ ani on, ani spółdzielnia nie mogą lokalu zbyć, a art. 5
k.c. nie może stanowić podstawy obniżenia spłaty lub dopłaty należnej od
małżonka, któremu lokal przyznano. Wskazał, że w takiej sytuacji stosowniejsze jest
ustalenie wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu według
dotychczasowych zasad, tj. jako wartości zwaloryzowanego wkładu
mieszkaniowego lub według kryteriów przyjmowanych przy ustalaniu wartości
prawa najmu lokalu, przy czym – w ocenie Sądu Okręgowego – w stanie
faktycznym sprawy to kryterium jest najbardziej odpowiednie ze względu na
niezbywalność prawa, co sprawia, że jego charakter staje się zbliżony do umowy
najmu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Żaden przepis prawa nie wskazywał ani nie wskazuje wprost, w jaki sposób
należy ustalić wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
w sprawie o podział majątku wspólnego; kryteria wyceny musi określić sąd
orzekający. Orzecznictwo Sądu Najwyższego, poczynając od uchwały pełnego
składu Izby Cywilnej z dnia 20 listopada 1974 r., III CZP 1/74 (OSNCP 1975, nr 3,
poz. 37), zawierającej wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w
zakresie stosowania przepisów o podziale majątku wspólnego małżonków w
wypadku, gdy w skład tego majątku wchodzi spółdzielcze prawo do lokalu, zawsze
odwoływało się do zasad przyjętych w kolejnych ustawach regulujących
spółdzielcze prawa do lokalu jako przewidujących najbardziej adekwatne kryteria
rozliczeń dla tego rodzaju prawa. Wraz ze zmianą tych przepisów zmieniały się
także, przyjmowane w orzecznictwie, zasady ustalania wartości spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na potrzeby sprawy o podział majątku
wspólnego. Zawsze były to zasady wynikające z Prawa spółdzielczego, a ściślej z
określonych w tym Prawie zasad rozliczeń między spółdzielnią a byłym członkiem,
w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Z tego
względu nie jest przekonująca koncepcja Sądu Okręgowego, aby obecnie, po
kolejnej zmianie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do wyceny
lokatorskiego prawa do lokalu niepodlegającego przekształceniu, stosować w
drodze analogii reguły dotyczące ustalania wartości prawa najmu lokalu
mieszkalnego. Kryteriów ustalania tej wartości należy nadal poszukiwać w ustawie,
która reguluje to prawo.
Także pod rządami ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich
związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) Sąd Najwyższy stwierdził, że ponieważ
lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie wchodzi w grę, jako jego
równowartość, wartość rynkowa, a zatem w sprawie o podział majątku wspólnego
wartość tego prawa powinna stanowić suma wkładu mieszkaniowego, w wypadku
bowiem wygaśnięcia prawa taką kwotę uprawniony otrzymywał od spółdzielni jako
równowartość lokatorskiego prawa do lokalu. Jednocześnie Sąd Najwyższy
dopuścił możliwość odpowiedniego podwyższenia tej wartości ze względu na
szczególne okoliczności dotyczące konkretnego lokalu, jego wielkości, stanu lub
standardu oraz prawdopodobieństwa przekształcenia tego prawa w prawo
własnościowe.
Po wejściu w życie ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze
(Dz.U. Nr 30, poz. 210 ze zm., jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.
– dalej: "Pr.spółdz.") Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 października 1983 r., III
CZP 50/83 (OSNCP 1984, nr 5, poz. 72) oraz w postanowieniu z dnia 26 kwietnia
1985 r., I CZ 42/85 (OSNCP 1986, nr 3, poz. 28) przyjął, że w sprawie o podział
majątku wspólnego równowartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
stanowi suma odpowiadająca wkładowi mieszkaniowemu, jaki w chwili podziału
obowiązany byłby wnieść członek spółdzielni ubiegający się o przydział
nowobudowanego lokalu mieszkalnego tej samej wielkości i o zbliżonym
standardzie. Odwołał się przy tym do stanowiska zajętego uprzednio w wytycznych
oraz do nowej regulacji dotyczącej rozliczeń między członkiem a spółdzielnią po
wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu, zawartej w art. 218 § 4 Pr.spółdz., z
której wynikało, że członek powinien otrzymać wkład mieszkaniowy, a należność z
tego tytułu powinna odpowiadać wkładowi mieszkaniowemu, który obowiązany jest
wnieść członek ubiegający się o przydział nowo wybudowanego lokalu tej samej
wielkości i o zbliżonym wyposażeniu. Kryteria ustalenia wartości lokatorskiego
prawa do lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego były zatem takie same jak
poprzednio. Przyjęto także możliwość podwyższenia tej wartości wskazując
przykładowo okoliczności, w których może to nastąpić. Podobne stanowisko zajął
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP 28/83 (OSNCP 1984, nr
2-3, poz. 25).
Później, gdy spółdzielnie mieszkaniowe przestały przydzielać mieszkania
lokatorskie, Sąd Najwyższy uznał, że przy ustalaniu wartości lokatorskiego prawa
do lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego należy stosować kryteria zawarte
w art. 219 w związku z art. 218 § 4 Pr.spółdz., a więc przyjąć, że wartość tego
lokalu odpowiada kwocie wkładu mieszkaniowego, jaka w chwili podziału
podlegałaby zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego przy przekształceniu prawa
do tego lokalu w prawo własnościowe (m.in. uchwała z dnia 26 marca 1993 r., III
CZP 154/92, OSNCP 1993, nr 7-8, poz.137 oraz z dnia 9 lipca 1993 r., III CZP
93/93, OSNC 1994, nr 1, poz. 18). W istocie było to to samo kryterium, zaliczeniu
bowiem podlegała kwota, jaką spółdzielnia powinna wypłacić członkowi w razie
wygaśnięcia jego prawa do lokalu. We wszystkich tych orzeczeniach przyjęto
możliwość nie tylko podwyższenia, ale też obniżenia tej wartości ze względu na
szczególne okoliczności dotyczące nie tylko lokalu, lecz również sytuacji materialnej
i życiowej byłych małżonków.
Po nowelizacji Prawa spółdzielczego na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994
r. o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr
90, poz. 419), gdy art. 218 § 4 otrzymał nowe brzmienie i przewidywał waloryzację
wkładu mieszkaniowego zwracanego osobie uprawnionej po wygaśnięciu
lokatorskiego prawa do lokalu, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17
października 1997 r., III CKU 47/97 (OSNC 1998, nr 3, poz. 48) stwierdził, że
ponownie stało się możliwe, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, stosowanie przy
określaniu wartości lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku
wspólnego wskazówek zawartych w tym przepisie. W rezultacie przyjęto, że
wartość tego prawa powinna stanowić kwota obliczona w sposób przewidziany w
art. 218 § 4 Pr.spółdz. W postanowieniu z dnia 29 listopada 2001 r., V CKN 482/00
(nie publ.) Sąd Najwyższy podkreślił, że wartość lokatorskiego prawa do lokalu
ustalana na potrzeby podziału majątku wspólnego nie musi ściśle odpowiadać
zasadom obliczania równowartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego
określonym w art. 218 § 4, który stanowi tylko pewną podstawę określenia zasad jej
wyliczenia. Jednocześnie Sąd Najwyższy nadal dopuszczał możliwość
podwyższenia lub obniżenia tak ustalonej wartości tego prawa, stosownie do
szczególnych okoliczności, z tym że w postanowieniu z dnia 9 września 1997 r.,
I CKN 141/97 (OSNC 1998, nr 2, poz. 28) uznał, iż mogą o tym decydować tylko
szczególne okoliczności wpływające na rzeczywistą wartość lokatorskiego prawa do
lokalu. Na wartość tę nie mają wpływu okoliczności związane z sytuacją życiową lub
materialną byłych małżonków, nie ma podstaw do ich uwzględniania jako
okoliczności mogących powodować podwyższenie lub obniżenie wartości
lokatorskiego prawa do lokalu podlegającego podziałowi.
Po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych problematyka
rozliczenia z osobą uprawnioną po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu została uregulowana w art. 11 ust. 2, który przewidywał do chwili wejścia
w życie w dniu 31 lipca 2007 r. nowelizacji dokonanej przez wskazaną wyżej
ustawę z dnia 14 czerwca 2007 r., że w takiej sytuacji spółdzielnia zwraca osobie
uprawnionej – zgodnie z postanowieniami statutu – wkład mieszkaniowy albo jego
wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. Tej regulacji
odpowiadał art. 10 ust. 3, przewidujący, że członek, który otrzymuje spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło prawo innego członka, wnosi wkład
mieszkaniowy odpowiadający wysokości wkładu wypłaconego członkowi, którego
prawo wygasło oraz zobowiązuje się spłacić kredyt obciążający lokal. Chociaż na
gruncie tych przepisów brak wypowiedzi Sądu Najwyższego dotyczących określania
wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku
wspólnego, to niewątpliwie art. 11 ust. 2 u.s.m. stanowił podstawę do określenia tej
wartości, przyjęte bowiem w nim zasady nie odbiegały od dotychczasowych i mogły
stanowić odpowiednie kryterium.
Sytuacja uległa istotnej zmianie po wejściu w życie wskazanej wyżej
nowelizacji. Obecnie kwestia rozliczeń w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do
lokalu uregulowana jest w art. 11 ust. 2, 21
i 22
u.s.m. Przewidują one, że w takiej
sytuacji spółdzielnia obowiązana jest, z zastrzeżeniem art. 15, ogłosić przetarg na
ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, w którym pierwszeństwo nabycia
mają członkowie spółdzielni, a warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu
jest wpłata przez nabywcę wartości rynkowej lokalu. Spółdzielnia wypłaca osobie
uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być wyższa od kwoty,
jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przeprowadzonego
przetargu. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na ten lokal część
zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt
1, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub
innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub
dotacji.
Nie przesądzając, czy zasady te mogą stanowić podstawę ustalenia wartości
lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego, nie jest to
bowiem przedmiotem przedstawionego zagadnienia prawnego, trzeba stwierdzić,
że odnoszą się one tylko do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego, które może być przekształcone w odrębną własność i zbyte jako
takie prawo. W rozpoznawanej sprawie oraz w zagadnieniu prawnym chodzi o
lokatorskie prawo do lokalu wybudowanego z udziałem środków Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego, które zgodnie z art. 121
ust. 2 u.s.m. oraz art. 15e
ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze
zm.), nie może być przekształcone w prawo własnościowe ani w odrębną własność,
a zatem nie może także być przedmiotem przetargu. Z tych względów, w razie
wygaśnięcia takiego prawa, spółdzielnia nie może zbyć go w trybie przetargu, a tym
samym uzyskać za nie kwoty odpowiadającej wartości rynkowej. Do rozliczeń z
byłym członkiem nie mogą więc mieć zastosowania zasady określone w art. 11 ust.
2, 21
i 22
u.s.m. i spółdzielnia nie może wypłacić mu wartości rynkowej lokalu, której
nie uzyskała, gdyż nie ma źródeł, z których wypłaty takiej mogłaby dokonać.
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych brak przepisów określających
zasady rozliczeń z członkiem, którego lokatorskie prawo do lokalu wygasło, a lokal,
jako zbudowany ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub objęty
regulacją art. 15, nie może być zbyty w przetargu. Jedynie z art. 15 ust. 6 u.s.m.
wynika a contrario, że gdy są osoby bliskie, którym przysługuje roszczenie
przewidziane w tym przepisie, spółdzielnia nie wypłaca byłemu członkowi wartości
rynkowej lokalu. Należy to odnieść także do sytuacji określonej w art. 121
ust. 2
u.s.m., brak jednak przepisu wskazującego, jak spółdzielnia rozlicza się wówczas z
byłym członkiem i jakie kwoty wypłaca mu z tytułu utraty lokatorskiego prawa do
lokalu. (...)
Należy rozważyć, co dzieje się z lokalem zbudowanym ze środków Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego w razie wygaśnięcia prawa członka do tego lokalu.
Zgodnie z art. 121
ust. 2 u.s.m., spółdzielnia nie może przekształcić tego prawa ani
zbyć lokalu, pozostaje zatem jedynie możliwość przyznania go innemu członkowi w
wyniku zawarcia umowy o ustanowieniu lokatorskiego prawa do tego lokalu, przy
odpowiednim zastosowaniu zasad określonych w art. 9 i 10 u.s.m. W szczególności
odpowiednie stosowanie tych zasad oznacza, że nowy członek powinien wpłacić
wkład mieszkaniowy określony w art. 10 ust. 2, przy uwzględnieniu, że chodzi o
lokal używany, do którego wygasło prawo innego członka. Kwota wkładu
mieszkaniowego, jaką zobowiązany byłby wnieść członek spółdzielni zawierający
umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest
odpowiednim miernikiem ustalenia wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do
lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego, gdy prawo to, w świetle z art. 121
ust. 2 u.s.m., nie podlega przekształceniu ani zbyciu. Kwotę taką musiałby za nie
zapłacić nabywca ubiegający się to prawo, w tym także każdy z byłych małżonków,
a więc może być ona uznana za wartość tego prawa. Wartość tę należy ustalić w
chwili podziału majątku wspólnego, zgodnie z art. 684 w związku z art. 567 § 3
k.p.c. oraz stanowiskiem Sądu Najwyższego zajętym w uchwale pełnego składu
Izby Cywilnej z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3, poz. 39),
uchwale z dnia 27 września 1974 r., III CZP 58/74 (OSNCP 1975, nr 6, poz. 90)
oraz w postanowieniu z dnia 26 września 2007 r., IV CSK 139/07 (nie publ.).
Oznacza to konieczność ustalenia, na podstawie informacji spółdzielni
mieszkaniowej wydanej przy odpowiednim zastosowaniu zasad określonych w art.
10 ust. 2 u.s.m., jaką kwotę wkładu mieszkaniowego zobowiązany byłby wnieść
członek spółdzielni zawierający w chwili podziału majątku wspólnego umowę o
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wchodzącego w skład
majątku podlegającego podziałowi.
Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego, tak ustalona wartość
może być podwyższona lub obniżona stosownie do szczególnych okoliczności,
wskazanych przykładowo w przytoczonych orzeczeniach.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne, jak w uchwale.