Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 5 lutego 2010 r., III CZP 130/09
Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Jan Górowski (sprawozdawca)
Sędzia SN Marian Kocon
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Aleksandry A. oraz Ewy J. przeciwko
Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z powództwa Józefa K. oraz
Krystyny K. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z powództwa
Zdzisławy N. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z
powództwa Hanny Danuty O. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o
ustalenie, z powództwa Hanny B. oraz Andrzeja B. przeciwko Grzegorzowi K. oraz
Andrzejowi M. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 5 lutego 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z dnia 4 grudnia 2009 r.:
"Czy przyczyna i kalkulacja uzasadniająca podwyżkę czynszu, o których
mowa w art. 8 a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z
2005 r., Nr 31 poz. 266 ze zm.) winny zawierać w swej treści także sposób,
podstawy i uzasadnienie wyliczenia składników (pozycji kalkulacyjnych) stawki
czynszu za 1 m2
czy też wystarczającym jest literalne podanie przyczyny
wypowiedzenia czynszu i kwotowe wyszczególnienie składników nowej stawki
czynszu za 1 m2
?"
podjął uchwałę:
Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu
obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia
dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca
2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Uzasadnienie
Wyrokiem łącznym z dnia 20 stycznia 2009 r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe
Miasto ustalił, że podwyżka czynszu najmu lokali z dnia 23 kwietnia 2007 r.
zajmowanych przez powodów Aleksandrę A., Ewę J., Józefa K., Krystynę K. oraz
Zdzisławę N. jest uzasadniona w wysokości do kwoty 12,05 zł za 1 m2
i oddalił
powództwa w dalszej części.
Roszczenia poddał ocenie pod względem zasadności podwyżki czynszu,
uznając pismo pozwanych Grzegorza K. i Andrzeja M. z dnia 1 czerwca 2007 r. za
kalkulację tego świadczenia z tego względu, że zawierało wyszczególnienie
składników stawki czynszu i wyjaśnienie przyczyn podwyżki. Wskazał, że skoro
ustawa nie definiuje pojęcia kalkulacji, to do uznania jej przeprowadzenia
wystarczające jest podanie pozycji kształtujących stawkę czynszu za 1 m2
.
Rozpoznając apelację od tego wyroku, Sąd Okręgowy przedstawił do
rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o treści
przytoczonej na wstępie. Podniósł, że pisemne przedstawienie przyczyn i kalkulacji
podwyżki czynszu w sprawach o ustalenie zasadności jej dokonania ma
prejudycjalne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przepisy ustawy z dnia 21
czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. –
dalej: "u.o.p.l.") gwarantują szczególną ochronę lokatora, czego wyrazem jest jego
prawo domagania się przedstawienia na piśmie przyczyny i kalkulacji
kwalifikowanej podwyżki czynszu. Stanowi ono podstawę dla lokatora weryfikacji
podwyżki, a w sprawie sądowej wyznacza zakres przedmiotu sporu. Wyraził pogląd,
że gdyby kalkulacja miała zawierać w sobie tylko podanie składników stawki
czynszu ulegających podwyższeniu, bez przedstawienia obliczeń, to ochrona
lokatora byłaby iluzoryczna. Odwołując się do różnych możliwych znaczeń pojęcia
„kalkulacja", a także do przepisów z innych dziedzin prawa zawierających to
wyrażenie, stwierdził, że doprecyzowanie jego znaczenia pozwoli odkodować
normę zawartą w art. 8a ust. 4 u.o.p.l.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według słowników języka polskiego, kalkulacja oznacza obliczenie kosztów
przypadających na jednostkę wytwarzanych, sprzedawanych lub nabywanych
towarów i usług albo rozważenie szans na powodzenie jakichś działań i planowanie
ich przebiegu. Definicja ta nie wskazuje, jak szczegółowe mają być czynności
rachunkowe oparte na istotnych i uzasadnianych parametrach tych obliczeń. Także
z potocznego rozumienia tego wyrażenia nie wynika, jaki ma być stopień
szczegółowości zawartych w niej danych; kalkulacją jest zarówno suma składników
z wyszczególnieniem i nazwaniem pozycji kalkulacyjnych, jak też zespół czynności
obliczeniowych, których celem jest ustalenie jednostkowej wartości z opisaniem
tych czynności. Kalkulacja może być ujmowana w znaczeniu statycznym, jako
wynik obliczeń, lub w ujęciu dynamicznym, jako same obliczenia. W świetle tych
uwag odwołanie się do językowego znaczenia słowa kalkulacja jest
niewystarczające.
W ujęciu ekonomicznym kalkulacja to rozliczenie kosztów, a jej celem jest
ustalenie kosztu jednostkowego. W nauce rachunkowości podnosi się, że kalkulacja
polega na obliczeniu ogólnej sumy oraz poszczególnych składników (pozycji),
przypadających na przedmiot kalkulacji. Innymi słowy, jej istotą jest ustalenie kosztu
jednostkowego z wykazaniem jego struktury.
Podwyżka czynszu przez właściciela, która w skali roku przekroczy albo
występuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, w
uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo 4e art. 8a u.o.p.l.,
następuje w drodze wypowiedzenia wysokości czynszu na piśmie pod rygorem
nieważności (art. 8a ust. 1 i 3 u.o.p.l.). Jej dokonanie uprawnia lokatora do żądania,
aby właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma, pod rygorem
nieważności, przedstawił na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację (art. 8a ust.
4 in fine u.o.p.l.). Jeżeli jej poziom nie osiąga określonego przez ustawodawcę
pułapu, dokonywanie kalkulacji nie jest wymagane.
W celu ustalenia znaczenia art. 8a ust. 4 in fine u.o.p.l., wobec braku
ustawowej definicji pojęcia „kalkulacja", konieczne jest sięgnięcie do
pozajęzykowych metod wykładni. Przedstawione zagadnienie pośrednio odnosi się
do kalkulacji opłat eksploatacyjnych, o której mowa w art. 4 ust. 64 ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr
119, poz. 1116 ze zm.), lecz ustawa ta reguluje kwestię ich podwyżki jeszcze
bardziej lakonicznie, a zatem nie można wykorzystać tego unormowania do
rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego. Wprawdzie inne przepisy
posługują się tym pojęciem, ale dotyczą dziedzin odległych i z tego względu nie są
przydatne (por. np. rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 9 października 2006
r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z
tytułu zaopatrzenia w ciepło, Dz.U. Nr 193, poz. 1423, rozporządzenie Ministra
Gospodarki z dnia 2 lipca 2007 r., w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i
kalkulacji taryf oraz rozliczeń w obrocie energią elektryczną, Dz.U. Nr 128, poz.
895, rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 6 lutego 2008 r., w sprawie
szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji oraz rozliczeń w obrocie paliwami
gazowymi, Dz.U. Nr 28, poz. 165, rozporządzenie Ministra Transportu i
Budownictwa z dnia 15 grudnia 2005 r., w sprawie prowadzenia przez
przedsiębiorcę telekomunikacyjnego rachunkowości regulacyjnej i kalkulacji
kosztów usług, Dz.U. Nr 255, poz. 2140).
Zbliżonej materii dotyczy rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i
Administracji z dnia 19 czerwca 2008 r. w sprawie opłat za lokale mieszkalne
zarządzane przez Zarząd Zasobów Mieszkaniowych Ministra Spraw Wewnętrznych
i Administracji (Dz.U. Nr 122, poz. 794). Na gruncie tego aktu prawnego, kalkulacja
to ustalony według wzoru sposób określenia miesięcznej opłaty za używanie 1 m2
powierzchni użytkowej. Wzór ten odnosi poniesione w danym okresie koszty
wydatków związanych z utrzymaniem lokalu przeliczone na 1 m2
powierzchni
użytkowej lokalu w skali jednego miesiąca do tych samych prognozowanych
wydatków w okresie przyszłym. Przez koszty wydatków związanych z utrzymaniem
lokalu rozumie się koszty administrowania, konserwacji utrzymania technicznego
nieruchomości, utrzymania zieleni, utrzymania pomieszczeń wspólnego
użytkowania, podatku od nieruchomości, opłaty za zbiorczą antenę lub telewizję
kablową, opłaty z tytułu legalizacji urządzeń pomiarowych, opłaty za utrzymanie
dźwigu, koszty konserwacji urządzeń domofonowych, stawki na fundusz remontowy
w wysokości 3% wartości odtworzeniowej 1 m2
powierzchni użytkowej.
W myśl art. 8a ust. 4a u.o.p.l., gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z
czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z
utrzymaniem lokalu i zapewniających zwrot kapitału i zysk, to podwyżkę
pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, jeżeli mieści
się w granicach określonych w ust. 4b tego przepisu. Podwyższając czynsz,
właściciel może ustalić maksymalnie zwrot kapitału w skali roku do wysokości 1,5 %
nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup lokalu, lub 10 %
nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu, zwiększających
jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu.
Skoro przepis ten znajduje się bezpośrednio po regulacji dotyczącej
rozstrzyganego zagadnienia, to stanowi wskazówkę natury systemowej, że
kalkulacja czynszu powinna obejmować informacje o poziomie przychodów z
czynszów w stosunku do pokrycia wydatków związanych z lokalem z
uwzględnieniem składnika godziwego zysku. Ujmując problem ogólnie, kalkulacja
musi uzasadniać podwyżkę w rozumieniu ustawy, tj. motywy właściciela należy
odnosić do ustawowych kryteriów zasadności podwyżki oraz ustawowych
wskaźników ją ograniczających. Poza tym wypowiedzenie czynszu, jako
jednostronne oświadczenie woli właściciela, powinno zawierać wskazanie nowej
stawki czynszu za 1 m2
powierzchni użytkowej albo podanie nowej wysokości
czynszu za lokal. Z tego względu niewątpliwie ograniczenie kalkulacji do tych
danych nie spełnia wymagania zawartego w art. 8a ust. 4 in fine u.o.p.l.
Z drugiej strony trzeba podkreślić, że ustawodawca nie zawarł w ustawie nie
tylko definicji omawianego pojęcia, ale nie uzupełnił go żadnym innym określeniem
uściślającym. Taka formuła kontrastuje z kazuistyczną techniką legislacyjną
przyjętą w ustawie. Przyjęcie np., że kalkulacja ma być analityczna i oparta na
profesjonalnej analizie służących do tego parametrów, automatycznie rodzi pytanie
o stopień jej uszczegółowienia, co przy braku wskazówek ustawodawcy może
prowadzić do dowolności. Poza tym, przygotowanie fachowej precyzyjnej analizy
wiązałoby się z kosztami, które dla właścicieli pojedynczych lokali mogłyby być
dolegliwe. Sformalizowanie omawianego pojęcia grozi także koncentrowaniem się
procesu na kwestii ubocznej, tj. wykazaniu nieważności podwyżki, ze względu na
wady kalkulacji, zamiast ustaleniu, że podwyżka jest nieuzasadniona albo że jest
zasadna, lecz w innej wysokości (art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l.).
Przewidziany przez ustawodawcę w art. 8a ust. 4 u.o.p.l. mechanizm
niewątpliwie został wprowadzony w interesie obu stron stosunku prawnego,
niemniej większe znaczenie ma dla lokatorów, gdyż ma ich ochronić przed
wygórowanymi podwyżkami (por. art. 2 i 76 Konstytucji). Z kolei właścicielom ma
zapewnić możliwość osiągania pożytków ze swego prawa, na realnym, lecz
wyważonym poziomie (por. art. 64 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji).
Wprawdzie podanie przyczyn i kalkulacji podwyżki stanowi głównie element
ochrony lokatora, niemniej nie ma on charakteru kluczowego, skoro od tego
unormowania nie jest uzależnione prawo do wytoczenia przez niego na postawie
art. 8a ust. 4a-4e u.o.p.l. powództwa o ustalenie, że podwyżka jest bezpodstawna
albo zasadna, lecz w mniejszej wysokości. Z tego względu, roszczenie jest
głównym środkiem ochrony lokatora, a uprawnienie do uzyskania kalkulacji ma
charakter uzupełniający. W sprawie tej, na właścicielu spoczywa ciężar
udowodnienia okoliczności decydujących o zasadności podwyżki (art. 8a ust. 5 pkt
2 u.o.p.l.), a w jego interesie jest dokonanie rzetelnej kalkulacji w celu przekonania
lokatora o zasadności podwyżki i tym samym powstrzymania go przed
wystąpieniem na drogę sądową, skutkującym zawieszeniem podwyżki (art. 8a ust.
6a pkt 2 u.o.p.l.). Jej celem jest więc zapobieżenie dojściu do sporu sądowego, tj.
przekonanie lokatora, że proponowana w wypowiedzeniu stawka czynszu znajduje
uzasadnienie we wzroście wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (art. 2 ust. 1
pkt 8a u.o.p.l.), albo wprowadzeniu do stawki czynszu zwrotu kapitału do granic
wskazanych w art. 8a ust. 4b pkt 1 u.o.p.l. lub uprawnieniu do pobierania
godziwego zysku (art. 8a ust. 4b pkt 2 u.o.p.l.). Z tych względów przedstawienie
sposobu dojścia do wskazanego w wypowiedzeniu poziomu czynszu jest ze wszech
miar pożądane.
Mając na względzie przedstawione argumenty, uzasadniony jest wniosek, że
kalkulacja w omawianym znaczeniu powinna zawierać wskazanie sposobu
wyliczenia podwyższonego czynszu. Jeżeli jednak podwyżka nie obejmuje
niektórych składników czynszu, np. kosztów utrzymania lokalu, lub zwrotu kapitału,
to ich „kalkulowanie" nie jest wymagane; kalkulacja ma wtedy zawierać wskazanie
sposobu wyliczenia poziomu godziwego zysku.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne, jak w
uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).