Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 19 marca 2010 r., III CZP 5/10
Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Dariusz Dończyk
Sędzia SN Marek Sychowicz
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Małgorzaty U. i Bartosza Ś. przy
uczestnictwie Katarzyny B. o wpis prawa własności, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 marca 2010 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 27
października 2009 r.:
„Czy w przypadku zawarcia umowy zamiany i darowizny, której przedmiotem
jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pozostałym
współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego lokalu przysługuje – w
świetle art. 172
ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) – prawo
pierwokupu?”
podjął uchwałę:
W przypadku zawarcia umowy zamiany, której przedmiotem jest
ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego
lokalu nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 172
ust. 6
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn.
tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie
postanowieniem z dnia 28 maja 2009 r. oddalił wniosek Małgorzaty U. i Bartosza Ś.
o wpis w dziale II księgi wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego. Z ustaleń wynika, że Bartosz Ś. był współuprawniony w 1/2 części
do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a Małgorzacie
U. przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do innego lokalu.
Wnioskodawcy zawarli bezwarunkową umowę, mocą której Bartosz Ś. zamienił
przysługujący mu udział na udział w 1/2 części prawa dotychczas przysługującego
Małgorzacie U., a ponadto Małgorzata U. darowała Bartoszowi Ś. pozostały jej
udział w spółdzielczym prawie do lokalu. W ocenie Sądu Rejonowego, umowa
zobowiązująca do zamiany udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do
lokalu powinna zostać zawarta pod warunkiem, że osoba współuprawniona nie
wykona prawa pierwokupu, a umowa bezwarunkowa jest nieważna.
Przy rozpoznaniu apelacji wnioskodawców od tego postanowienia Sąd
Okręgowy w Szczecinie przedstawił zagadnienie prawne, sformułowane na wstępie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z dniem 15 stycznia 2003 r. do ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze
zm. – dalej: "u.s.m.") został dodany art. 172
, z którego ust. 6 wynika, że zbywalne
jest nie tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lecz również udział w
takim prawie. Przepis ten stanowi także, że pozostałym współuprawnionym z tytułu
własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia
ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo
bez zawiadomienia uprawnionych w zbyciu lub z podaniem im do wiadomości
istotnych postanowień umowy niezgodne rzeczywistością jest nieważna.
Ze względu na użycie przez ustawodawcę pojęcia „zbycia” może się
wydawać, że prawo pierwokupu dotyczy nie tylko umowy sprzedaży, ale wszystkich
przypadków przeniesienia udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do
lokalu na podstawie jakiejkolwiek umowy, także na podstawie umowy zamiany. Nie
można jednak abstrahować od tego, że istota prawa pierwokupu, sposób jego
wykonania i skutki określone zostały w przepisach kodeksu cywilnego (art. 596-
602), a model prawa pierwokupu jest ściśle związany z umową sprzedaży.
Stosownie do art. 596 k.c., jeżeli ustawa lub czynność prawa zastrzega dla jednej
ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona
sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów
szczególnych przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 600 § 1 k.c., przez
wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między uprawnionym a
zobowiązanym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez
zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma szczególnych przepisów
regulujących sposób wykonania prawa pierwokupu i jego skutki, zatem ma
zastosowanie art. 600 § 1 k.c., który odnosi się wprost do umowy sprzedaży. Do
umowy zamiany nie może być stosowany nawet przez analogię ze względu na brak
przedmiotu świadczenia wzajemnego po stronie uprawnionego do pierwokupu;
zamiana dotyczy prawa do rzeczy oznaczonej co do tożsamości i przedmiotem
świadczenia wzajemnego dysponuje wyłącznie osoba trzecia. Przyjęcie więc, że na
podstawie art. 172
ust. 6 u.s.m. prawo pierwokupu przysługuje nie tylko w razie
umowy sprzedaży udziału we własnościowym prawie do lokalu, ale również w
przypadku zamiany, powodowałoby niewykonalność tego prawa, a nie można
przypisywać ustawodawcy zamiaru ustanowienia niewykonalnego prawa
pierwokupu. Prowadzi to do wniosku, że w art. 172
ust. 6 u.s.m. posłużono się
nieprecyzyjnie pojęciem zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu; w rzeczywistości nie chodzi w tym przepisie o umowę zbycia, lecz
tylko i wyłącznie o umowę sprzedaży.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. rozstrzygnął
przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.