Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 414/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 18 czerwca 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Grzegorz Misiurek
w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Starosty X.
przeciwko J. S.
o rozwiązanie użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 18 czerwca 2010 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 15 lipca 2009 r., sygn. akt I ACa (…),
1. oddala skargę kasacyjną,
2. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset)
złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 15 lipca 2009 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda Skarbu
Państwa – Starosty X. przeciwko J. S. wniesioną od wyroku Sądu Okręgowego w J. z
dnia 1 kwietnia 2009 r. oddalającego powództwo o rozwiązanie użytkowania
wieczystego.
Sąd Okręgowy w ramach podstawy faktycznej wyrokowania wskazał, że Skarb
Państwa jest właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ul. O. o obecnych
numerach ewidencyjnych 48/5 o powierzchni 19 761 m. kw., 49/4 o powierzchni 6335 m.
kw., 49/6 o powierzchni 2460 m. kw. a dawniej odpowiednio 26, 6 i 2. Prawo
wieczystego użytkowania tej nieruchomości oraz prawo własności znajdujących się na
gruncie budynków na rzecz Huty Szkła (...) w S. zostało potwierdzone decyzją
Wojewody X. z dnia 5 czerwca 1993 r. W treści tej decyzji stwierdzono, że uwłaszczony
podmiot nabył przedmiotowe prawa na cele przemysłowe. Prawo wieczystego
użytkowania wraz z prawem własności zostało przez uwłaszczonego przeniesione dnia
29 czerwca 1994 r. na rzecz „W.(...)” spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w J., która następnie dnia 25 kwietnia 2005 r. zbyła je pozwanemu. J. S., po
uzgodnieniu z Konserwatorem Zabytków zakresu niezbędnych prac przy zabytkowym
obiekcie huty znajdującym się na przedmiotowej nieruchomości, w 2006 r. wykonał
kosztem około 50.000 złotych ogrodzenie obiektu oraz dokonał rozbiórki przybudówki
przylegającej do elewacji budynku huty. Z dniem 31 stycznia 2003 r. utracił ważność
obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego miasta i w ramach studiów
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działki 26 i 6 zostały
uchwałą Rady Miasta z dnia 10 września 2007 r. przeznaczone do zabudowy między
innymi usługowej i urządzeń sportowo - rekreacyjnych z preferencją usług z zakresu
hotelarstwa, odnowy biologicznej, kultury. 8 listopada 2006 r. pozwany wystąpił do
Burmistrza S. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na
działce nr 26 stacji paliw, myjni, sklepu spożywczego i sklepu sprzedaży części
samochodowych. Burmistrz odmówił ustalenia tych warunków. Pozytywnie rozstrzygnął
inny wniosek pozwanego o ustalenie warunków zabudowy zmieniającej sposób
użytkowania budynku biurowego położonego na działce oznaczonej dawnym numerem
6 na budynek mieszkalno – użytkowy.
3
Na tej podstawie faktycznej Sąd Okręgowy w J. oddalił powództwo Skarbu
Państwa o rozwiązanie użytkowania wieczystego oparte na twierdzeniach o korzystaniu
z nieruchomości w sposób sprzeczny, niezgodny z celem przemysłowym ustalonym w
decyzji uwłaszczeniowej, o zaniedbywaniu dokonywania czynności zabezpieczających
wobec obiektu zabytkowego, o zaniechaniu remontu budynku huty, o utrzymywaniu
złego stanu technicznego budynków.
Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że z decyzji z dnia 5 czerwca 1993 r.,
potwierdzającej przekształcenie prawa zarządu przysługującego Hucie Szkła (...) w S.,
nie wynikało, iż z faktem przeznaczenia nieruchomości na cele przemysłowe związany
był jakiś dodatkowy, skonkretyzowany obowiązek (np. wybudowania lub zabezpieczenia
jakiegoś obiektu) lub specjalny sposób korzystania z nieruchomości. W związku z
treścią art. 240 k.c. oraz art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm. – wymienianej
dalej jako u.g.n.) powód – jako właściciel nieruchomości – powinien wykazać, że
użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z
przeznaczeniem określonym w decyzjach administracyjnych tj., że nie przeznaczył jej na
cele przemysłowe z uwzględnieniem szczególnego nasilenia złej woli użytkownika. Poza
tym, zdaniem sądu, samo określenie „cel przemysłowy” jest nieprecyzyjne i nie może to
rodzić dla pozwanego negatywnych konsekwencji. Już w momencie ustanawiania
wieczystego użytkowania nieruchomość nie była wykorzystywana na cel przemysłowy.
Pozwany dba o wykorzystanie nieruchomości, przedsięwziął szereg czynności w celu jej
zagospodarowania. Powód nie nałożył na pozwanego żadnego obowiązku w związku z
wpisaniem budynku huty do rejestru zabytków. Pomimo tego, pozwany dokonał
czynności zabezpieczających. W końcu Sąd Okręgowy zauważył, że pozwany jest
użytkownikiem wieczystym od 2005 r. Wcześniej w okresie w latach 1990-2005 powód
nie egzekwował od poprzedników pozwanego wykonywania obowiązków w postaci
zagospodarowania nieruchomości na cele przemysłowe.
Oddalając apelację, jaką wniósł od powyższego wyroku powód Skarb Państwa –
Starosta X., Sąd Apelacyjny zaaprobował dotychczasowe ustalenia faktyczne i
potwierdził właściwe zastosowanie norm prawa materialnego. Wskazał, że stosunek
użytkowania wieczystego jest stosunkiem prawnym nie tylko o charakterze ciągłym, ale
wręcz stosunkiem trwałym. Z tej przyczyny umowa może ulec rozwiązaniu przed
upływem ustalonego terminu jeżeli (tylko wtedy, gdy) użytkownik wieczysty korzysta z
gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie.
4
Tej przesłanki nie eliminuje przepis art. 33 ust. 3 u.g.n., skupiony według sądu, na
określeniu trybu rozwiązania użytkowania wieczystego „stosownie do art. 240 kodeksu
cywilnego”. Jedynie „oczywiste” (jaskrawe, połączone z lekceważeniem obowiązków)
korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie (czy
ewentualnie w decyzji) może stanowić podstawę roszczenia o rozwiązanie umowy
(stosunku) użytkowania wieczystego. Rozwiązanie nie może nastąpić z „błahych
przyczyn”. W ocenie Sądu Apelacyjnego, te okoliczności właściwie uwzględnił sąd
pierwszej instancji.
Skarga kasacyjna, jaką wniósł powód od wyroku Sądu Apelacyjnego została
oparta jedynie na naruszeniu prawa materialnego a mianowicie art. 240 k.c. i art. 33 ust.
3 u.g.n. przez ich błędną wykładnię oraz art. 29 ust. 2 u.g.n. przez jego niewłaściwe
zastosowanie. Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i
przekazanie sprawy sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania bądź
ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i, cytując za skarżącym, - „oddalenie
powództwa w całości”.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Ponieważ skarga kasacyjna została oparta wyłącznie na zarzutach dotyczących
naruszenia przepisów prawa materialnego, dla Sądu Najwyższego wiążący jest stan
faktyczny sprawy będący podstawą zaskarżonego wyroku (art. 39813
§ 2 k.p.c.). Jest to
istotne podkreślenie, zwłaszcza ze względu na poczynione ustalenia dotyczące sposobu
korzystania przez pozwanego z nieruchomości.
Prawo wieczystego użytkowania jest od strony jego treści najbliższe prawu
własności a zatem, jak trafnie zwraca się uwagę w literaturze, jest to po prawie
własności najpełniejsze prawo rzeczowe a istotną cechą tych praw jest trwałość.
Wprawdzie stosunek użytkowania wieczystego ma charakter terminowy ale o bardzo
odległej rozległości czasowej trwającej, co do zasady przez 99 lat. Okoliczności te
należy mieć na uwadze przy ocenie i stosowaniu przepisów dopuszczających wyjątkowe
wygaśnięcie stosunku przed upływem okresu, na który grunt został oddany w
użytkowanie wieczyste.
Kwestia rozwiązania użytkowania wieczystego została uregulowana w dwóch
aktach prawnych. Stosownie do treści art. 240 k.c. użytkowanie wieczyste może zostać
rozwiązane, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście
sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie w tym samym
przepisie wskazany został przykład korzystania z nieruchomości, który może prowadzić
5
do wygaśnięcia stosunku użytkowania wieczystego. Jest nim niewzniesienie, wbrew
umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń. Z kolei według art. 33 ust. 3 u.g.n.,
- który z mocy jego ust. 4 ma zastosowanie do użytkowania wieczystego nabytego w
inny sposób, niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego - właściwy organ
może żądać rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu stosownie do
art. 240 kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w
sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, przy czym również w tej regulacji został
wskazany podobny przykład niezabudowania gruntu w ustalonym terminie. Pomimo
tego, że w obu przepisach różnie określa się przesłanki rozwiązania, bo z jednej strony
odnosi się je do „przeznaczenia nieruchomości” a z drugiej do „sposobu korzystania z
nieruchomości” należy uznać, iż pozostają one ze sobą w związku. Przeznaczenie
nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość. Natomiast sposób
korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania.
Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca
2007 r. (sygn. akt I CSK 133/07, niepubl.) oceniając zakres użytego w art. 29 ust. 1
u.g.n. pojęcia „celu, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste”
oraz „sposobu korzystania z nieruchomości”. Sposób korzystania z nieruchomości, przy
braku szczególnych wymagań, musi co do zasady odpowiadać przeznaczeniu
nieruchomości. Dopiero taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która
prowadzi do zmiany jej przeznaczenia może stanowić podstawę rozwiązania stosunku
prawnego użytkowania wieczystego. Przeznaczenie nieruchomości może zostać
określone bardzo precyzyjnie i mogą zostać temu podporządkowane szczególne
obowiązki użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2002
r., I CKN 891/2000, niepubl.). Dopuszczalne jest też określenie przeznaczenia
nieruchomości w sposób ogólny, przez nazwanie tylko pewnego rodzaju
zagospodarowania nieruchomości a zatem także przez użycie określenia „cel
przemysłowy”.
W wyroku z dnia 19 listopada 2002 r. (sygn. akt IV CKN 1476/00, niepubl.) Sąd
Najwyższy wskazał, że jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego nie
określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości pozostającej w użytkowaniu
wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego prawa, możliwe jest odwołanie się do
społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Za powyższym stanowiskiem
przemawia charakter użytkowania wieczystego, jako prawa zbliżonego do prawa
6
własności. (por. też wyrok SN z dnia 22 maja 1968 r., II CR 237/88, OSPiKA 1969, nr
11, poz. 234).
Pomimo istnienia - wskazywanych w literaturze – rozbieżności pomiędzy
przepisami kodeksu cywilnego a ustawą o gospodarce nieruchomościami należy
uwzględnić, że art. 33 ust. 3 u.g.n. nowej - wobec kodeksu cywilnego - ustawy odwołuje
się w ten sposób do treści art. 240 k.c., że nakazuje jego zastosowanie przy ocenie
dopuszczalności rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego na podstawie art. 33
ust. 3 u.g.n. Wobec tego należy przyjąć, że do rozwiązania użytkowania wieczystego
niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium „oczywistej” sprzeczności
sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Oczywista sprzeczność , to
nie tylko proste naruszenie warunków decyzji stanowiącej podstawę prawa wieczystego
użytkowania ale naruszenie ewidentne, rażące. Na wymaganie „oczywistego”
naruszenia warunków zwraca się uwagę w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/2000, niepubl.) łącząc je też (jak w wyroku
Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 maja 1994 r., S.A./Lu 1650/93, ST
1994/7-8/150) ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika, ukierunkowanej na
złamanie warunków oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wprawdzie nie sposób
wyprowadzić z treści wymienionych przepisów aż tak daleko idących wymagań,
wskazujących wręcz na umyślne zachowania użytkownika wieczystego, to jednak nie
można w ramach przesłanki „oczywistej” sprzeczności korzystania z gruntu w sposób
sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie pomijać przyczyn, które do tego
doprowadziły. Jednak zanim dojdzie do tej oceny należy przede wszystkim rozważyć,
czy dotychczasowe korzystanie z nieruchomości przez pozwanego może być
rzeczywiście uznane za sprzeczne i to oczywiście z przeznaczeniem gruntu, o którym
mowa w art. 240 k.c. Z faktycznym przeznaczeniem nieruchomości na cele
przemysłowe nie zostały związane żadne dodatkowe, skonkretyzowane obowiązki
(wybudowania, remontu, rozbudowy obiektów) lub specjalny sposób korzystania.
Przeznaczenie nieruchomości powinno pokrywać się z przeznaczeniem wynikającym z
odpowiednich planów zagospodarowania przestrzennego bez względu na to, jaką plany
te mają aktualnie formę prawną. Zgodnie z nimi pozwany podjął próbę gospodarczego
wykorzystania terenu. Częściowo ją zrealizował przez zmianę sposobu użytkowania
dawnego budynku administracyjnego huty. Poza tym, w porozumieniu z konserwatorem
zabytków, znacznym kosztem, zabezpieczył sam budynek, w którym prowadzona była
produkcja wyrobów szklanych. W tym stanie faktycznym ustalonym przez sąd, nie ma
7
podstaw do przyjęcia, iż zostały spełnione przesłanki rozwiązania użytkowania
wieczystego, a wobec nie doszło do naruszenia wskazanych w skardze kasacyjnej
przepisów prawa materialnego. Ponieważ zarzuty nie odnosiły się do prawnych
konsekwencji istnienia na gruncie obiektu wpisanego do rejestru zabytków, kwestie
związane z nałożeniem na pozwanego szczególnych obowiązków przewidzianych w
ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. (Dz. U. Nr 162, poz. 1568, ze zm.) oraz realizacją tych
obowiązków pozostawały poza granicami skargi kasacyjnej
Z tych względów Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną powoda na podstawie
art. 39814
k.p.c.