Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 266/10
POSTANOWIENIE
Dnia 24 listopada 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)
SSA Anna Kozłowska
w sprawie z wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej "N." w K.
przy uczestnictwie Renaty J.
o wpisy do księgi wieczystej zmiany powierzchni lokalu
oraz udziału w nieruchomości wspólnej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 listopada 2010 r.,
skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 27 grudnia 2007 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym uwzględnił wniosek Wspólnoty
Mieszkaniowej „N." w K. i dokonał w dniu 12 kwietnia 2007 r. wpisu w księdze
wieczystej o nr [...], prowadzonej dla lokalu mieszkalnego należącego do Renaty J.,
na mocy którego dotychczasową powierzchnię lokalu (19,20 m2
) zmieniono na
16,80 m2
, a udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (50/10 000)
zmieniono na 46/10 000. Po wniesieniu przez Renatę J. skargi na wpis Sąd
Rejonowy postanowieniem z dnia 3 października 2007 r. utrzymał go w mocy.
Podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej stanowiły ustalenia
wskazujące, że właściciele lokali należący do Wspólnoty Mieszkaniowej „N." w K.
utworzonej dla budynku wielorodzinnego położonego w K. przy ul. M.[…], w
uchwale nr 7/2006 z dnia 25 marca 2006 r. wyrazili zgodę na zmianę wysokości
udziałów w nieruchomości wspólnej według wykazu sporządzonego przez
rzeczoznawcę i udzielili zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do dokonania
czynności w sprawie zmiany udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej.
Działania te były wynikiem stwierdzenia wadliwości wcześniejszego pomiaru
powierzchni lokali. Zarząd wspólnoty w dniu 23 marca 2007 r. złożył oświadczenie
w formie aktu notarialnego, w którym określono nową powierzchnię lokali i udziały
w nieruchomości wspólnej, z godnie z wynikami inwentaryzacji budynku. W ocenie
Sądu Rejonowego uzasadniało to uwzględnienie wniosku o wpis.
Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 27 grudnia 2007 r. oddalił apelację
uczestniczki postępowania Renaty J., podzielając ustalenia faktyczne i ocenę
prawną Sądu pierwszej instancji. Sąd Okręgowy podkreślił, że ograniczony zakres
kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym nie zezwalał na rozstrzygnięcie
sporu dotyczącego właściwego trybu udzielania zgody na dokonanie zmiany
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przyjął również, że zmiana
wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej skutkowała również zmianę
powierzchni poszczególnych lokali. Za niezasadny uznał zarzut apelacji, który
wskazywał na brak legitymacji po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej „Nadbrzeżna"
3
do wystąpienia z wnioskiem w wpis w księdze wieczystej, zmienionej powierzchni
lokalu oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Skarga kasacyjna uczestniczki postępowania została oparta o obie podstawy
określone w art. 3983
§ 1 k.p.c. Zarzucono w niej naruszenie art. 3 ust. 3 oraz art. 3
ust. 7 w zw. z art. 22 ust. 2 i 3 oraz art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali, t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: u.w.l.), art. 22
ust. 2 i 3 pkt 5a u.w.l. w zw. z art. 21 ust. 3 u.w.l. Art. 6261
§ 2 k.p.c. w zw. z art.
6262
§ 5 k.p.c. oraz art. 6268
§ 1 i 2 k.p.c. W oparciu o te zarzuty skarżąca wniosła
o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania Sądowi Okręgowemu, ewentualnie Sądowi pierwszej instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadniony zarzut apelacji dotyczący braku
w rozpoznawanej sprawie legitymacji czynnej Wspólnoty Mieszkaniowej „N."
ograniczając się do stwierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać
prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, co stwarza uproszczenie
dla obrotu prawnego, gdyż eliminuje konieczność np. pozywania wszystkich jej
członków. Stanowisko to nie jest uzasadnione. Zagadnienia dotyczące legitymacji w
postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje - na zasadzie przepisu szczególnego -
art. 6261
§ 2 k.p.c. Jest on także przepisem o charakterze bezwzględnie
obowiązującym, co rodzi ten skutek, że na jego gruncie legitymację do złożenia
wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które
przepis ten wymienia. W skardze kasacyjnej podniesiono zasadnie,
że wnioskodawca (Wspólnota Mieszkaniowa „N." w K.) w zakresie wniosku o wpis
powierzchni wyodrębnionego lokalu nie należy do kręgu tych podmiotów.
Usprawiedliwiony był zatem zarzut naruszenia art. 6261
§ 2 k.p.c. w zw. z art. 6262
§ 5 k.p.c., co przesądzało już o zasadności skargi kasacyjnej. Zbędne stało się
równocześnie rozważanie, czy istniały podstawy do dokonania wpisu, skoro
wniosek o wpis złożyła osoba nieuprawniona. Wymaga jednak w tym kontekście
podkreślenia, że Sąd Okręgowy wyraził również błędny pogląd jakoby
konsekwencją zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej była zarazem
zmiana powierzchni poszczególnych lokali. Z brzmienia art. 3 ust. 3 u.w.l., który
4
stanowi, że udziałowi właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej
odpowiada stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni
wszystkich lokali, wynika zasada odwrotna, w myśl której to powierzchnia
wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela
w nieruchomości wspólnej. Nie można zatem przyjąć, jak uczynił to Sąd Okręgowy,
że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów
w nieruchomości wspólnej mogła stanowić podstawę do dokonania wpisu
zmieniającego powierzchnię poszczególnych lokali. Uwzględnienie wniosku o wpis
w tym zakresie, poza oceną legitymacji, wymagałoby rozważenia, czy inne
dokumenty załączone do wniosku o wpis mogłyby uzasadniać jego dokonanie.
Z tych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie
i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.