Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 163/10
POSTANOWIENIE
Dnia 17 lutego 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku C. W. i in. , przy uczestnictwie Powszechnej Kasy
Oszczędności Banku Państwowego [….]
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 17 lutego 2011 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy Spółdzielni Mieszkaniowej […]
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 22 grudnia 2009 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie w części oddalającej
apelację oraz poprzedzające je postanowienie Sądu Rejonowego
z dnia 7 października 2009 r. i przekazuje sprawę Sądowi
Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Działając na wniosek wnioskodawców /.../ , umieszczony w notarialnej
umowie zawartej pomiędzy tymi stronami w dniu 7 maja 2009 r., której przedmiotem
było ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz
C. i E. W. - Sąd Rejonowy dokonał wydzielenia z księgi wieczystej /.../
nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny nr 7 w budynku nr 14
przy ul. G. w stanie wolnym od obciążeń i założył dla niej nową księgę wieczystą.
Oddalił natomiast wniosek zawarty w § 10 ust. 3 pkt d umowy, dotyczący wykreślenia
z księgi wieczystej hipotek zwykłych łącznych w kwotach 183.628,93 zł, 57.713,20
zł, 148.580,60 zł, 38.493,27 zł. Orzeczenia powyższe wydał referendarz.
Postanowienie referendarza o oddaleniu wniosku zostało zaskarżone przez
Spółdzielnię Mieszkaniową.
Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 7 października 2009 r. utrzymał w
mocy wszystkie (także niezaskarżone) orzeczenia referendarza.
Sąd Okręgowy oddalił apelację Spółdzielni Mieszkaniowej od tego
orzeczenia, jednocześnie prostując niedokładności w zaskarżonym postanowieniu
przez ograniczenie zakresu rozstrzygnięcia do kwestii oddalenia wniosku o
wykreślenie hipotek zwykłych łącznych i nadanie treści orzeczenia Sądu Rejonowego
brzmienia „wniosek oddalić” w miejsce przyjętej przez ten Sąd formuły o utrzymaniu
w mocy orzeczenia referendarza.
Sądy obydwu instancji poddały ocenie tożsamy, niesporny stan faktyczny:
Księga wieczysta /.../ obejmuje działkę nr 650/2 w obrębie 6 o pow. 10 a
11 m2
, przy ul. G. 14, pozostającą w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni
Mieszkaniowej, która jest także właścicielem znajdującego się na działce
budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość. W
dziale IV księgi wpisane są hipoteki umowne łączne w kwotach 183.628,93 zł,
57.713,20 zł, 148.540,60 zł, 38.493,27 zł współobciążające nieruchomości objęte
KW nr […] na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Państwowy jako
zabezpieczenia pożyczek zaciągniętych w latach 1991-1992. Do wniosku
dołączono zaświadczenie wydane przez Powszechną Kasę Oszczędności S.A z
dnia 4 maja 2009 r., z którego wynika, że zadłużenie z tytułu kredytu
mieszkaniowego udzielonego na budowę budynku przy ul. G. 14 zostało w całości
spłacone. Hipoteki łączne na kwotę 428.376 zł figurujące w dziale IV księgi
wieczystej nieruchomości przy ul. G. 14 zabezpieczają zadłużenie dotyczące
3
znajdującego się na innej nieruchomości budynku mieszkalnego przy ul. G.j 16
(wynoszące aktualnie 123 222,02 zł). W treści umowy notarialnej znalazło się
wyjaśnienie Spółdzielni Mieszkaniowej, że bank PKO Bank Polski S.A. nie udzielił
zgody na zwolnienie spod obciążenia hipotecznego nieruchomości przy ul. G.
14 i jej stanowisko, że hipoteki te wygasły z mocy prawa, stosownie do postanowień
art. 44 ust. 21
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(tekst jednolity Dz. U. 2003 r., nr 119, poz. 1116 ze zm., dalej powoływana jako
„u.s.m.”).
Sąd pierwszej instancji przyjął, że ze wskazanego przez Spółdzielnię
przepisu nie wynika, iżby hipoteka obciążająca nieruchomość przy ul. G. 14
wygasła ex lege po podziale nieruchomości polegającym na ustanowieniu odrębnej
własności chociażby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia. Zdaniem
tego Sądu art. 44 ust. 21
u.s.m. nie jest przepisem szczególnym, wyłączającym
stosowanie art. 6268
§ 1 i 2 k.p.c. i zwalniającym Spółdzielnię z obowiązku
przedłożenia poświadczenia o wygaśnięciu hipoteki jako dokumentu stwierdzającego
istnienie podstawy do jej wykreślenia .
Sąd Okręgowy, podzielając stanowisko Sądu Rejonowego, zaznaczył,
że art. 44 ust. 21
u.s.m. stanowi o wygaśnięciu hipoteki zabezpieczającej kredyt
zaciągnięty przed wejściem w życie ustawy na potrzeby innej nieruchomości, lecz
jednocześnie nakłada na spółdzielnię obowiązek ustanowienia hipoteki na
nieruchomości, na którą przeznaczone zostały środki pochodzące z kredytu lub na
innej nieruchomości spółdzielczej, o której mowa w art. 40 u.s.m. Taka regulacja
oznacza - zdaniem Sądu drugiej instancji - że wygaśnięcie hipoteki uzależnione jest
od niezwłocznego ustanowienia innej w celu zabezpieczenie interesów wierzyciela.
Dlatego składając wniosek o wykreślenie hipotek wnioskodawca powinien
przedłożyć dokument, z którego wynikałoby ustanowienie przez spółdzielnię hipoteki
o której mowa w art. 44 ust. 21
(zastępującej hipotekę wygasającą), ewentualnie
oświadczenia Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski wyrażającego zgodę
na wykreślenie spornych hipotek.
Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła skargę kasacyjną od postanowienia Sądu
Okręgowego, zaskarżając je w całości. Skargę oparła na podstawie naruszenia
prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m., sprowadzającą
się do uznania, że art. 44 ust. 2 u.s.m. uzależnia wygaśniecie hipoteki od
4
niezwłocznego ustanowienia przez Spółdzielnię innej hipoteki, o której mowa w art.
44 ust. 2 ustawy.
We wnioskach Spółdzielnia domagała się uchylenia zaskarżonego
postanowienia i orzeczenia co do istoty sprawy poprzez zmianę
postanowienia i wykreślenie z księgi wieczystej nr /.../ hipotek łącznych w
kwotach 183.628,93 zł, 57.713,20 zł, 148.580,60 zł i 38.493,27 zł oraz
zasądzenie od uczestnika na rzecz wnioskodawcy kosztów dotychczasowego
postępowania oraz kosztów postępowania kasacyjnego według norm
przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na wstępie zwrócić należy uwagę na niedokładność, jaka wkradła się do
treści podstawy kasacyjnej. Skarżąca zarzuca błędną wykładnię art. 44 ust. 1 i 2
u.s.m., podczas gdy Sądy obydwu instancji dokonywały wykładni art. 44 ust. 11
i 21
u.s.m., co było uzasadnione z uwagi na datę zawarcia umowy o ustanowienie
odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności (7 maja 2009 r.). W tym
czasie obowiązywał już art. 44 u.s.m., z którego treści z dniem 31 grudnia 2006 r.
(na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r., SK 10/05,
OTK-A 2005/11/139) wyeliminowane zostały ustępy 1 i 2, po czym – w wyniku
nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U.
Nr 125, poz. 873 ze zm.) – wprowadzone zostały do tego przepisu regulacje
oznaczone jako ustępy 11
i 21
, a także zmieniony został jego ustęp 4. O tym, że
skarżąca – mimo odmiennego zapisu w skardze - miała na uwadze znowelizowane
brzmienie art. 44 ust. 11
i 21
u.s.m. świadczy zarówno treść zarzutu (skarżąca nie
zarzuca zastosowania art. 44 u.s.m. w niewłaściwym brzmieniu), jak i uzasadnienie
skargi, w którym wnioskodawczyni cytuje fragmenty art. 44 ust. 21
u.s.m., określając
cytowaną jednostkę jako ust. 2 tej ustawy. Mimo więc, że tego rodzaju
niedokładność świadczy o niestaranności sporządzenia skargi, omyłka jest na tyle
oczywista, że właściwe odczytanie treści zarzutów nie wymaga szczegółowych
badań.
Podniesiony przez skarżącą zarzut dokonania przez Sąd Okręgowy błędnej
wykładni art. 44 ust. 11
i ust. 21
u.s.m. zasługuje na uwzględnienie. Interpretacja
powyższego przepisu, która legła u podstaw zaskarżonego postanowienia, oparta
5
została na założeniu, że hipoteka, która w dniu wejścia w życie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych obciążała nieruchomość spółdzielczą
i zabezpieczała kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej
nieruchomości, wygasa dopiero wówczas, kiedy kredyt nią zabezpieczony uzyska
nowe zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości, na której potrzeby
przeznaczone zostały środki z tego kredytu lub na innej nieruchomości, do której
spółdzielni przysługują prawa określone w art. 40 u.s.m. Taka interpretacja
powyższej normy, jak słusznie wskazuje skarżąca, nie jest prawidłowa.
Zgodnie z brzmieniem art. 44 ust. 21
u.s.m. dokonanie podziału
nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, o którym mowa w ust. 11
(polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz
osoby innej niż spółdzielnia), powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej
nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy i zabezpieczającej kredyt, z którego
środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. Zdanie drugie
tego przepisu formułuje nakaz: „W celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego
poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką
nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego
kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40.” Zestawienie treści
normatywnej obydwu części omawianego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że
wygaśnięcie hipoteki spełniającej kryteria oznaczone w zdaniu pierwszym art. 44
ust. 21
u.s.m. następuje z chwilą ustanowienia w nieruchomości stanowiącej
własność spółdzielni odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz innej
osoby niż spółdzielnia. Przepis nie wprowadza żadnego innego wymagania, a treść
zdania drugiego omawianego przepisu wprost wyklucza możliwość uzależnienia
wygaśnięcia hipoteki, której regulacja dotyczy, od ustanowienia zabezpieczenia
hipotecznego na innej nieruchomości, skoro nakazuje hipotekę zastępczą
ustanowić „niezwłocznie” w celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego
dotychczas hipoteką „która wygasła”. Norma prawna wynikająca z powyższego
przepisu nie wiąże zatem skutku w postaci wygaśnięcia hipoteki z ustanowieniem
w jej miejsce innej hipoteki. Przeciwnie wygaśnięcie takiej hipoteki uzależnione jest
jedynie od ustanowienia odrębnej własności lokalu w obciążonej nią nieruchomości
i zdarzenie to (wygaśniecie hipoteki) wywołuje skutek w postaci powstania po
stronie spółdzielni obowiązku niezwłocznego ustanowienia hipoteki zastępczej na
6
nieruchomościach wskazanych w omawianym przepisie. O wygaśnięciu hipoteki
decyduje więc dokonanie konstytutywnego wpisu odrębnej własności lokalu do
księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali),
wtedy bowiem powstaje prawo odrębnej własności.
Przyjęte unormowanie miało na celu usunięcie wad regulacji poprzednio
obowiązującej, której konstytucyjność została podważona z uwagi na stwierdzenie
przez Trybunał Konstytucyjny asymetrii instrumentów służących zapewnieniu
zgodnej z założeniami prawa spółdzielczego realizacji przekształceń
spółdzielczych praw do lokali w prawo własności (co zapewnić miało wygaśnięcie
hipotek obciążających dzielone nieruchomości) w zestawieniu z mechanizmem
mającym chronić wierzycieli, dla których wygaszane hipoteki stanowiły (zazwyczaj
jedyne) zabezpieczenie wierzytelności (por. powołany wcześniej wyrok Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r.). Mimo wytykanych w piśmiennictwie
niedociągnięć i wątpliwości w zakresie objętym przedmiotem postępowania,
przyjęte rozwiązanie w większym stopniu uwzględnia interesy wierzyciela.
Wygaśnięcie hipotek, przewidziane w art. 44 ust. 21
u.s.m., dotyczy jedynie hipotek
zabezpieczających kredyty udzielone na potrzeby innych nieruchomości niż
nieruchomość obciążona. Odnosi się więc do sytuacji, w której zwykle istnieje
przedmiot zastępczego zabezpieczenia i zminimalizowane są szanse, że wierzyciel
zostanie całkowicie pozbawiony ochrony hipotecznej. Jednocześnie
zabezpieczenie będzie spełniało wymagania art. 6 ust. 4 in fine u.s.m., zgodnie
z którym środki pochodzące z kredytu zabezpieczonego hipotecznie powinny być
przeznaczone na potrzeby nieruchomości obciążonej. Możliwe jest jednak
ustanowienie hipoteki także na innej nieruchomości spółdzielczej określonej w art.
40 u.s.m. Wspomnieć też należy, że problem poprawy sytuacji wierzycieli
hipotecznych poprzez przyznanie im roszczeń o ustanowienie innych zabezpieczeń
tych wierzytelności, jeżeli realizacja zastępczego zabezpieczenia hipotecznego
okaże się niemożliwa jest przedmiotem prac Komisji Sejmowej na podstawie
wniosku z dnia 5 listopada 2009 r. (druk nr 2544). W projekcie nie proponuje się
rozwiązań rezygnujących z koncepcji wygaśnięcia z mocy ustawy hipotek
zabezpieczających kredyty wykorzystane na rzecz innych nieruchomości, przyjętej
w art. 44 ust. 21
u.s.m. Akceptuje je także jeden z projektów poselskich.
7
Reasumując stwierdzić należy, że przyjęte przez Sąd Okręgowy wykładnia
art. 44 ust. 21
w zw. z ust. 11
u.s.m. była wadliwa. Mimo zmian ustawodawczych
w zakresie określenia momentu wygaśnięcia hipoteki i związku tego zdarzenia
z obowiązkiem ustanowienia hipoteki zastępczej zachowały aktualność (przy
uwzględnieniu ograniczeń przedmiotowych wprowadzonych do art. 44 ust. 21
u.s.m.) poglądy prawne wyrażone przez Sąd Najwyższy przy analizie poprzednio
obowiązującego art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m. (por. postanowienia z dnia 14 lipca 2004 r.,
IV CK 568/03, OSNC 2005/7-8/134 i z dnia 28 czerwca 2005 r., I CK 834/04
nie publ. i I CK 835/04, OSNC 2006/5/91).
Wygaśniecie hipoteki, które nastąpiło z mocy prawa sąd wieczystoksięgowy
obowiązany jest uwzględnić, jeżeli z wniosku, dołączonych do niego dokumentów
oraz treści księgi wieczystej wynika spełnienie przesłanek powodujących jej
wygaśnięcie (por. podobnie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 23 maja
2002 r., IV CKN 10092/00, OSNC 2003/9/122).
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 39821
k.p.c. w zw.
z art. 391 § 1 k.p.c., art. 108 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c.
db