Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 631/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 17 czerwca 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Mirosławy S. – R.
i Jerzego R.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko - Własnościowej
"S." w Ś.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 17 czerwca 2011 r.,
skargi kasacyjnej powodów
od wyroku Sądu Okręgowego
z dnia 1 czerwca 2010 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Mirosława S.-R. i Jerzy R. wnieśli o zobowiązanie Spółdzielni Mieszkaniowej
Lokatorsko-Własnościowej „S.” w Ś. do złożenia oświadczenia woli, na podstawie
którego Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „S.” w Ś. ustanowi
odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 8 o powierzchni użytkowej 34,80 m2
,
położonego w budynku przy ul. L. […] w M. oraz przeniesie na rzecz powodów na
zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej własność tego lokalu wraz z udziałem
w wysokości 3480/222860 we wspólnych częściach budynku, urządzeniach, które
służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali i w prawie użytkowania
wieczystego zabudowanej nieruchomości złożonej z działek nr 81 i nr 81/1, o
łącznym obszarze 0,2546 ha, objętej księgą wieczystą KW nr [...] prowadzoną
przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Podstawą powództwa był art. 64
k.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.c. w zw. z art. 21 i 49 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.;
dalej – u.s.m.).
Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowej „S.” w Ś. wniosła o
oddalenie powództwa.
Wyrokiem z 26 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, a
wyrokiem z 1 czerwca 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację powodów od tego
orzeczenia i rozstrzygnął o kosztach procesu.
Za podstawę rozstrzygnięć Sądy obu instancji przyjęły ustalenie, że powód
7 października 1998 r. zawarł z pozwaną umowę przedwstępną, na podstawie
której pozwana zobowiązała się przydzielić mu lokal mieszkalny nr 4 o powierzchni
35 m położony w M., w budynku przy ul. L. nr […] na zasadzie prawa
spółdzielczego własnościowego. Wysokość wkładu budowlanego pozwana
oznaczyła na kwotę 94.500 zł, z rozłożeniem jego płatności na pięć rat. Na wniosek
powoda strony zmieniły umowę i przyjęły, że powodowi zostanie przydzielony lokal
nr 8, w miejsce lokalu nr 4. Powodowie zostali przyjęci w poczet członków
pozwanej i po zapłaceniu całego wkładu mieszkaniowego nabyli ekspektatywę
odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 8 położonego w M. przy ul. L. nr […], a
3
później strony wymieniały korespondencję w sprawie ustanowienia na rzecz
powodów spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozwana odsuwała w
czasie moment zawarcia umowy, bowiem planowała najpierw dokonać
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem w prawo
własności, a następnie rozbudować poddasze budynku. Przedmiot odrębnej
własności lokali w budynku nr […] przy ul. L. został określony uchwałą Zarządu
pozwanej z 26 sierpnia 2008 r., nr 16/2008, a następnie pozwana przesłała
powodom projekt umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr 8 w tym
budynku. Powodowie nie zgodzili się na to, by Spółdzielnia na własny koszt, ryzyko
i zysk zaadaptowała na cele mieszkalne ostatnią kondygnację budynku, czego
konsekwencją byłaby zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uchwałą z 4 marca 2009 r. Zarząd Spółdzielni uchylił uchwałę nr 16/2008 z
26 sierpnia 2008 r.
Budowa budynku mieszkalnego w M. przy ul. L. nr […] została częściowo
sfinansowana ze środków z kredytu udzielonego Spółdzielni przez Krajowy
Fundusz Mieszkaniowy na podstawie umowy z 23 lutego 2000 r.
Lokal mieszkalny nr 8 w budynku przy ul. L. nr […] w M. ma powierzchnię
użytkową 34,80 m2. Związany z własnością tego lokalu po jego wyodrębnieniu
udział we własności części wspólnych budynku, urządzeń które służą do wspólnego
użytku wszystkich właścicieli lokali i w prawie użytkowania wieczystego
zabudowanej nieruchomości złożonej z działek nr 81 i nr 87/1, o łącznym obszarze
0,2546 ha, objętej księgą wieczystą KW nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy
wynosiłby 3480/22860.
Sądy obu instancji uznały powództwo za bezzasadne z uwagi na aktualne
brzmienie art. 121
ust. 2 u.s.m. Przepis ten stanowi, że niedopuszczalne jest
przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego oraz
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku
wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez
Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa
mieszkaniowego, a budynek nr […] przy ul. L. w M. został wybudowany z udziałem
4
środków pozyskanych przez pozwaną z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Artykuł 121
ust. 2 u.s.m. koresponduje przy tym z art. 20 ust. 2 ustawy z 26
października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze zm., dalej -
u.f.p.bud.mieszk.), który to przepis po wejściu w życie ustawy z 2 kwietnia
2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb
Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego
oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 65, poz. 545), zastąpiony został przez
art. 15e ust. 2 u.f.p.bud.mieszk. Stosownie do art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk.,
lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego, nie mogły być, pod rygorem nieważności,
wyodrębnione na własność, a także nie mogło być ustanowione spółdzielcze
własnościowe prawo do takich lokali. Brzmienie art. 15e ust. 2
u.f.p.bud.mieszk. jest niemal identyczne jak uchylonego art. 20 ust. 2 tej
ustawy. Stosownie do art. 15e ust. 2 u.f.p.bud.mieszk., jeżeli kredyt w ramach
realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego, został
udzielony przez Bank Gospodarstwa Krajowego spółdzielni mieszkaniowej,
lokale mieszkalne w budynku wzniesionym przy jego wykorzystaniu mogą być
wynajęte lub może być do nich ustanowione spółdzielcze lokatorskie prawo
do lokalu mieszkalnego wyłącznie na rzecz osób, o których mowa w art. 30
i art. 30a u.f.p.bud.mieszk. (ust. 1). Lokale mieszkalne wybudowane przy
wykorzystaniu kredytu udzielonego w ramach realizacji programów rządowych
popierania budownictwa mieszkaniowego przez Bank Gospodarstwa Krajowego,
nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także
nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu (ust. 2). Wprawdzie w ustawie o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego jest mowa o lokalach mieszkalnych
wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu, zaś w ustawie o spółdzielniach
mieszkaniowych o lokalach mieszkalnych w budynkach wybudowanych z udziałem
kredytu, to jednak zestawienie przepisów obu ustaw jednoznacznie wskazuje,
że ograniczenie w art. 121
ust. 2 u.s.m. dotyczy przenoszenia własności
i ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do wszystkich lokali
5
w budynkach, a nie tylko poszczególnych lokali w nich i odpowiada dokładnie
pierwotnemu brzmieniu art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Okręgowego z 2 czerwca 2010 r.,
opartej na podstawie z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., powodowie zarzucili, że orzeczenie
to zapadło z naruszeniem: - art. 121
ust. 2 u.s.m. poprzez błędną wykładnię i w
związku z powyższym niewłaściwe zastosowanie tego przepisu wobec przyjęcia, że
zakaz ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych lub spółdzielczego
własnościowego prawa do lokali dotyczy wszystkich lokali mieszkalnych, jeżeli
choćby jeden z lokali mieszkalnych w budynku został wybudowany z udziałem
środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego; - art. 17 ust. 3 ustawy z 2
kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez
Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa
Krajowego oraz niektórych innych ustaw przez jego niezastosowanie w związku z
przyjęciem, iż przepis ten jest identyczny i skorelowany z treścią art. 121
ust. 2
u.s.m.
Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku a także poprzedzającego
go wyroku Sądu Rejonowego z 26 stycznia 2010 r. w całości i przekazanie sprawy
Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach
postępowania za wszystkie instancje, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i
orzeczenie co do istoty sprawy.
Pozwana wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Skarżący nie zgłosili zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania
czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym
i takich, które by prowadziły do zakwestionowania podstawy faktycznej
rozstrzygnięcia. Ocena zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw
kasacyjnych (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów,
które Sądy obu instancji przyjęły za podstawę subsumcji.
2. Rozpoznanie skargi kasacyjnej wymaga rozważenia, czy Sądy obu
instancji dokonały prawidłowej wykładni art. 121
ust. 2 u.s.m. oraz art. 20 ust. 2
u.f.pbud.mieszk., zastąpionego przez art. 15e tej ustawy.
6
Artykuł 121
ust. 2 u.s.m. stanowi, że niedopuszczalne jest przeniesienie
przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wybudowanym
z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez Bank
Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub
w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa
mieszkaniowego. Jest w sprawie bezsporne, że środki wspomnianego Funduszu
zostały wykorzystane do wybudowania budynku, w którym jest sporny lokal.
W czasie, gdy powstało dochodzone przez powodów roszczenie równolegle
z art. 121
ust. 2 u.s.m. obowiązywał art. 20 ust. 2 u.f.p.bud., a przepis ten stanowił,
że lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu uzyskanego
ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego nie mogą być pod rygorem
nieważności wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zakazem, o którym mowa w tym
przepisie zostały objęte lokale mieszkalne, wybudowane z wykorzystaniem
środków Funduszu, a nie całe budynki. Treść art. 20 ust. 2 u.f.p.bud. jest zatem
inna, niż art. 121
ust. 1 u.s.m. i trudno przyjąć, że zawarte w nich unormowania
harmonizują ze sobą, jak przyjęły Sądy obu instancji. Różnica brzmień obu regulacji
została utrzymana także po nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego, gdy ustawodawca zastąpił, a właściwie - z uwagi
na dosłowność powtórzenia treści - przeniósł, unormowanie z art. 20 ust. 2
u.f.p.bud.mieszk. do art. 15e ust. 2 u.f.p.bud.mieszk. Zarówno w art. 20 ust. 2
u.f.p.bud.mieszk., jak i w art. 15e ust. 2 u.f.p.bud.mieszk. jest mowa o lokalach
mieszkalnych w budynkach wzniesionych przy wykorzystaniu kredytu z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego.
Podstawowe znaczenie, gdy chodzi o unormowanie prawnych możliwości
wykorzystania środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a więc skorzystania
z preferencyjnych warunków kredytowania budownictwa mieszkaniowego, trzeba
przyznać ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie dotyczy bowiem finansowania
budownictwa ze środków pozaspółdzielczych, a znajdujący się w rozdziale
o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego art. 121
ust. 2 u.s.m.,
7
jest adresowany do organów spółdzielni w związku z tym, że dotyczy uprawnienia
członka spółdzielni do żądania przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu
w prawo własnościowe i możliwości ustalenia w statucie spółdzielni pewnych
ograniczeń, gdy chodzi o przeniesienie przez spółdzielnię własności lokali
mieszkalnych (art. 121
ust. 1 u.s.m.), w tym także, gdy lokale te znajdują się
w budynku wybudowanym z udziałem środków wspomnianego Funduszu (art. 121
ust. 2 u.s.m.). Unormowanie zawarte w art. 121
ust. 2 u.s.m. winno być zatem
wykładane w zgodzie z art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk., a także z aktualnie
obowiązującym art. 15e ust. 2 tej ustawy, przy założeniu, że te właśnie przepisy
określają zasady wykorzystania środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Wiedząc o różnicy sformułowań używanych w art. 121
ust. 2 u.s.m. i art. 20
ust. 2 u.f.p.bud.mieszk., w ustawie z 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy
o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa (…) ustawodawca
zdecydował się jednak zachować dotychczasowe brzmienie przepisu
wyznaczającego granice praw, jakie mogą dotyczyć lokali wybudowanych
ze środków pozyskanych z preferencyjnych kredytów. Nowelizacja ta polegała na
umieszczeniu w rozdziale 2a u.f.p.bud.mieszk., zatytułowanym „Kredyty udzielane
przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji programów rządowych
popierania budownictwa mieszkaniowego” przepisu art. 15e w takim samym
brzmieniu, jak art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk. W ustawie nowelizującej z 2 kwietnia
2009 r. zamieszczony został art. 17 ust. 3 o charakterze przepisu przejściowego,
w którym - utrzymując zakaz przekształceń prawa do lokalu mieszkalnego w razie
wcześniejszego skorzystania z kredytu preferencyjnego - ustawodawca powtórzył
sformułowanie o lokalach mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu takiego
kredytu.
Kierując się zasadą racjonalnego działania ustawodawcy należy przyjąć,
że odwoływanie się przy tworzeniu kolejnych nowych przepisów w ustawie
o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego do pojęcia lokali
mieszkalnych, nie zaś całych budynków, oznacza, iż decydujące znaczenie dla
wyznaczenia granic zakazu wyodrębniania własności lub ustanawiania
własnościowego prawa do lokalu ma nie wybudowanie budynku, lecz konkretnego
8
lokalu mieszkalnego przy wykorzystaniu kredytu, pochodzącego - jak w niniejszej
sprawie - ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Do podobnych wniosków prowadzi wykładnia art. 121
ust. 2 u.s.m. Przepis
ten w pierwszej kolejności musi podlegać wykładni językowej. Jeżeli jednak jej
zastosowanie w dość oczywisty sposób prowadzi do wniosków nieracjonalnych,
sprzecznych z celem aktu prawnego, w którym przepis się znajduje, albo odbiega
poprzez użyte wyrażenia od uregulowania tożsamych zdarzeń prawnych w innych
obowiązujących w tym samym czasie aktach prawnych, to poprzez inne rodzaje
wykładni prawa należy starać się doprowadzić do uzgodnienia jego rozumienia
z analizowanymi przepisami, kierując się możliwym do ustalenia ratio ustawodawcy
i celem ich wprowadzenia do systemu prawnego, dążąc przy tym do zapewnienia
ochrony interesów osób, znajdujących się w okolicznościach zasługujących na
ochronę. Wykładnia art. 121
ust. 2 u.s.m. musi być prowadzona z uwzględnieniem
wyników wykładni dawnego art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk., art. 15e
u.f.p.bud.mieszk. i art. 17 ust. 3 ustawy z 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy
o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa (…), bowiem
wszystkie te przepisy mają tworzyć systemową całość. Zarówno wykładnia
systemowa, jak i celowościowa art. 121
ust. 2 u.s.m. przeczy wnioskom Sądu
Okręgowego, że zawarte w tym przepisie sformułowanie o „wybudowaniu budynku
z udziałem” nie da się inaczej rozumieć, jak tylko tak, iż nawet jeśli tylko jeden lokal
w budynku został wybudowany z udziałem środków Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego, to już zakazane jest przeniesienie przez spółdzielnię własności
jakiegokolwiek lokalu oraz ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu w takim budynku. Wykładnia systemowa każe przyjąć, że ograniczenie
dotyczy ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub
wyodrębnienia lokalu wybudowanego ze środków pozyskanych z preferencyjnego
kredytu, tak jak o tym stanowił dawny art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk., a obecnie art.
15e u.f.p.bud.mieszk.
Do takich samych wniosków prowadzi także wykładnia celowościowa art. 121
ust. 2 u.s.m. Przyczyną wyłączenia uprawnienia do przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe lub ustanowienia odrębnej
własności lokalu na gruncie zarówno przepisów art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk. i art.
9
15e ust. 2 u.f.p.bud.mieszk., jak i art. 121
ust. 2 u.s.m. jest uniemożliwienie
skorzystania z przekształcenia osobom, które nie pokryły pełnych kosztów
wybudowania lokalu. Cel takiego rozwiązania jest czytelny i zrozumiały.
Jeśli natomiast konkretne mieszkanie zostało wybudowane w całości za środki
uzyskane przez inwestującą spółdzielnię mieszkaniową spoza kredytu, to znaczy
z wkładu budowlanego wniesionego w całości przez osobę zainteresowaną
prawem do lokalu, to ograniczenie, o którym tu mowa nie powinno działać.
Realizując konkretne zadanie inwestycyjne spółdzielnia musi angażować w budowę
finansowaną głównie z kredytu uzyskanego na warunkach preferencyjnych także
własne środki finansowe. Środki te może pozyskiwać od członków, którzy w tym
samym budynku chcą być właścicielami niektórych mieszkań i za to płacą. Osoby,
które pokryły w pełni koszty wybudowania lokali, o wyodrębnienie których zabiegają
nie powinny być ograniczane w wykonywaniu uprawnień zagwarantowanych
ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych z uwagi na to, że jakieś inne lokale
w budynku zostały wzniesione przy wykorzystaniu środków kredytowych. Tak więc,
żadne inne względy, poza brzmieniem art. 121
ust. 2 u.s.m. nie przemawiają za
tym, żeby ten przepis tłumaczyć inaczej, niż wynika to z jego celu oraz z celu
i usytuowania w systemie prawa aktualnie art. 15e u.f.p.bud.mieszk., a poprzednio
art. 20 ust. 2 u.f.p.bud.mieszk. To skłania do wniosku, że również art. 121
ust. 2
u.s.m. dotyczy lokali mieszkalnych, które zostały wybudowane z kredytu
pochodzącego ze środków finansowych Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, nie
zaś wszystkich lokali w budynkach wybudowanych z wykorzystaniem takich
środków.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. Sąd
Najwyższy orzekł jak w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania
kasacyjnego na podstawie art. 39821
w związku z art. 108 § 2 i art. 391 § 1 k.p.c.