Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 721/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 21 września 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)
SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)
SSA Marek Machnij
w sprawie z powództwa Anety P.
przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta
Stołecznego Warszawy
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 września 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 18 maja 2010 r.,
1) uchyla zaskarżony wyrok w zakresie zmieniającym wyrok
Sądu Okręgowego z dnia 18 czerwca 2009 r. (punkt I),
oddalającym apelację pozwanego (punkt II) i
rozstrzygającym o kosztach procesu w postępowaniu
apelacyjnym (punkt IV) i w tej części przekazuje sprawę
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i
orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego;
2) umarza postępowanie kasacyjne w pozostałej części.
Uzasadnienie
2
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego z
dnia 18 czerwca 2009 r. w ten sposób, że zobowiązał Skarb Państwa – Prezydenta
Miasta Stołecznego Warszawy do złożenia oświadczenia o nabyciu od powódki
Anety P. własności nieruchomości położonej w W. przy ulicy Z., dla której Sąd
Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...] za wynagrodzeniem w kwocie
1 307 067 zł, podwyższył koszty procesu należne powódce od pozwanego do
kwoty 4 740 zł, oddalił apelacje obu stron w pozostałej części i zniósł koszty
procesu w postępowaniu apelacyjnym. Za uzasadnione uznał rozstrzygnięcie o
obowiązku zapłaty przez pozwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z
tej nieruchomości.
Rozstrzygnięcie to oparł na następujących ustaleniach i wnioskach:
Powódka jest właścicielką nieruchomości, obejmującej działkę gruntu
o powierzchni 2991 m2
, położonej w W. przy ulicy Z., objętą księgą wieczystą nr
[...] Sądu Rejonowego. W stosunku do tej nieruchomości wszczęto w 1975 r.
postępowanie wywłaszczeniowe. W dniu 6 listopada 1974 r. Prezydent Miasta
Stołecznego Warszawy wydał, na podstawie art. 41 ustawy z dnia 12 marca 1958 r.
o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 3, poz. 14),
decyzję zezwalającą Zarządowi Inwestycji Centralnych Ministerstwa Zdrowia i
Opieki Społecznej na zajęcie 17 niezabudowanych nieruchomości, w tym także
działki nr 776, będącej własnością powódki, z podziału której powstała działka nr
60/2. Postanowieniem z dnia 3 stycznia 1984 r. postępowanie wywłaszczeniowe
zostało zawieszone, podjęto je w dniu 3 kwietnia 2007 r. i umorzono w związku ze
zrealizowaniem zadania inwestycyjnego. Na działce nr 60/2 znajdują się
zabudowania, stanowiące część kompleksu Instytutu Kardiologii, które zostały
wzniesione w 1975 r., a przebudowane w 1995 r. Posiadaczem samoistnym
nieruchomości był Skarb Państwa, który w latach 70-tych dokonał zabudowy na
działce powódki i działkach sąsiednich. Nieruchomości zajęte pod budowę lecznicy
przekazane zostały w użytkowanie wieczyste Instytutowi Kardiologii, poza tą
oznaczoną numerem 60/2. Wartość rynkowa działki nr 60/2 wynosi 1 307 732 zł,
a wartość zabudowań 8 103 732 zł. Stawka czynszu dzierżawnego w 2007 r.
wynosiła 11,04 zł za m2
powierzchni. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
3
z nieruchomości należy się powódce za okres od uprawomocnienia się decyzji
z dnia 14 maja 2007 r. o umorzeniu postępowania wywłaszczeniowego do
wniesienia powództwa. We wcześniejszym czasie uprawnienie pozwanego do
korzystania z działki wynikało z decyzji zezwalającej na zajęcie gruntu. Również
roszczenie o wykup nieruchomości nie mogło być skutecznie dochodzone
w okresie związania decyzją o zezwoleniu na zajęcie nieruchomości. Zarzut
nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie był uzasadniony,
ponieważ do czasu umorzenia postępowania w sprawie o wywłaszczenie nie biegł
termin przewidziany do zasiedzenia (art. 121 pkt 4 w związku z art. 175 k.c.).
Powódka nie mogła w tym czasie dochodzić zwrotu nieruchomości. Przemawia to
również za bezzasadnością zarzutu przedawnienia roszczenia objętego art. 231 § 2
k.c. Decyzja z dnia 14 maja 2007 r. wskazuje, że umorzenie postępowania
w sprawie o wywłaszczenie było konsekwencją braku możliwości wydania decyzji
o wywłaszczeniu nieruchomości. Bezpodstawne jest rozważanie roszczenia o zwrot
nieruchomości, skoro została ona zabudowana kompleksem szpitalnym, będącym
w użytkowaniu Instytutu Kardiologii. Pozwany władał nieruchomością jako
posiadacz samoistny i posiadania tego nie wyzbył się, oddając nieruchomość
w posiadanie zależne wymienionemu Instytutowi. Skarb Państwa reprezentowany
być powinien przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy na podstawie art. 11
ust. 1 i art. 23 ust. 1pkt 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami w odniesieniu do obu zgłoszonych przez powódkę roszczeń,
ponieważ ustawodawca nie uzależnił wykonania zadania, określonego w art. 23 § 1
pkt 8 ustawy o gospodarce terenami, od tego, która jednostka organizacyjna
Skarbu Państwa dokonała zabudowy. Pozwany nie udowodnił, że budynek H5 –
blok łóżkowy, blok operacyjny i oddział opieki pooperacyjnej został w latach 1995
do 1997 zbudowany przez Instytut Kardiologii. W 2005 r. wszczęte zostało, na
wniosek Zarządu Inwestycji Centralnych Ministerstwa Zdrowia, postępowanie
o ustalenie lokalizacji dla inwestycji polegającej na rozbudowie Instytutu Kardiologii
przez budowę nowego budynku H6 na działkach nr 60/1 i 60/2. Podważa to
stanowisko pozwanego, że jedynie budynek H5 w latach 1995 do 1997 wzniesiony
został przez Instytut Kardiologii. Zmiana wyroku Sądu Okręgowego dotyczyła
określenia, zgodnego z treścią art. 231 § 2 k.c., czynności prawnej, w odniesieniu
4
do której powinno być złożone oświadczenie woli pozwanego oraz rozstrzygnięcia
o kosztach procesu, odpowiadającego wynikowi sprawy.
Pozwany w skardze kasacyjnej powołał podstawę przewidzianą art. 3983
§ 1
pkt 1 k.p.c., zarzucając naruszenie art. 231 § 2 w związku z art. 336 i 339 k.c. przez
niewłaściwą wykładnię, polegającą na uznaniu, że zobowiązanym do nabycia
własności całej działki jest Skarb Państwa, chociaż posadowione na niej budynki są
w posiadaniu Instytutu Kardiologii a na gruncie art. 231 § 2 k.c. przymiot
samoistności posiadania nie ma znaczenia dla legitymacji biernej, zaś władanie
Instytutu powinno być ocenione jako odpowiadające treścią prawu użytkowania
wieczystego. Naruszenie art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 336 i art. 339 k.c.
polega na niewłaściwej wykładni, przyjmującej, że zobowiązanym do zapłaty
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest pozwany, chociaż
w okresie od 14 maja 2007 r. faktycznie władającym działką powódki jest Instytut
Kardiologii, który jako wieczysty użytkownik uznany być powinien za posiadacza
samoistnego.
Powódka wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wiążące w postępowaniu kasacyjnym na podstawie art. 39813
§ 2 k.p.c.
ustalenia faktyczne Sądu Apelacyjnego wskazują, że nie doszło do wywłaszczenia
nieruchomości, będącej obecnie własnością powódki, chociaż wzniesiono na niej
zabudowania stanowiące bazę budynkową Instytutu Kardiologii a wartość ich
wielokrotnie przewyższa wartość zajętej nieruchomości. Inwestycja dotycząca
zabudowań wzniesionych także na działce powódki prowadzona była przez Skarb
Państwa – Zarząd Inwestycji Centralnych Ministra Zdrowia i Opieki Społecznej
i zmierzała do stworzenia budynków dla Lecznicy tego Ministerstwa. Od czasu
zakończenia robót zabudowana nieruchomość, po jej przekazaniu, jest
w posiadaniu Instytutu Kardiologii. Z pisma tego Instytutu, skierowanego w dniu
1 lipca 2005 r. do Ministra Zdrowia wynika, że nieruchomość wraz z budynkami
Instytut ten przejął po zakończeniu budowy w 1981 r., a objęta nią działka nr 776
o powierzchni 3015 m2
nie została wywłaszczona.
5
Powódka realizuje roszczenie przewidziane art. 231 § 2 k.c., które należy,
obok art. 226 – art. 227 k.c., do ustawowo uregulowanych sposobów rozliczenia
nakładów poczynionych na cudzy grunt. Przepis art. 231 k.c. stanowi źródło
roszczeń, jakie powstają w chwili dokonania zabudowy, zarówno dla posiadacza
nieruchomości, jak i jej właściciela, jeśli zostaną spełnione objęte nim przesłanki.
W doktrynie przyjmowane jest, że ten obligacyjny stosunek pomiędzy właścicielem
nieruchomości a budującym zaliczany jest do zobowiązań realnych, które zbliżone
są w pewnym stopniu do praw rzeczowych, jako związane z określoną sytuacją
prawnorzeczową w tym znaczeniu, że jego podmiotami są osoby w pewien sposób
związane z rzeczą, której to zobowiązanie dotyczy. Związek obligacji z prawem
rzeczowym polega na tym, że podmiotem zobowiązania może być tylko osoba
pozostająca w danej sytuacji prawnorzeczowej, a każda zmiana podmiotów
stosunku prawnorzeczowego powoduje z mocy samego prawa zmianę stron
zobowiązania, bez potrzeby dokonywania jakichkolwiek dalszych czynności.
Stosownie do art. 231 § 2 k.c. żądanie właściciela nieruchomości o zobowiązanie
tego, kto wzniósł na niej budynek lub inne urządzenie, przenoszące znacznie
wartość zajętej na ten cel działki, do nabycia jej własności za odpowiednim
wynagrodzeniem, skierowane być powinno przeciwko podmiotowi, który tego
rodzaju nakłady poczynił bez względu na to, czy był posiadaczem nieruchomości
i na jego dobrą lub złą wiarę. Z uwagi na to, że przepis ten należy do grupy
przepisów regulujących ochronę własności, legitymację bierną ma również
posiadacz nieruchomości bez tytułu prawnego. Treścią roszczenia z art. 231 § 2
k.c. jest uprawnienie do domagania się przeniesienia własności zabudowanej
nieruchomości, które ma swoje źródło w prawie własności, a zatem
niedopuszczalne jest przeniesienie tych uprawnień na inne osoby bez
równoczesnego przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości. Za
dopuszczalną przyjmuje się zmianę właściciela nieruchomości po powstaniu
stosunku obligacyjnego, ponieważ na gruncie art. 231 k.c. jako zobowiązanego
(§ 1) lub uprawnionego (§ 2) traktować należy każdoczesnego właściciela
nieruchomości. W odniesieniu do uprawnienia samoistnego posiadacza
nieruchomości w dobrej wierze, który wzniósł budynek, nie została wyłączona
możliwość zgłoszenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c. przez jego następcę prawnego
6
pod tytułem ogólnym, jeśli przeszło na niego posiadanie zabudowanej
nieruchomości. Następstwo syngularne będzie związane z uprawnieniem
przewidzianym tym uregulowaniem, jeśli jest konsekwencją umowy zawartej z tym
posiadaczem, który wzniósł budynek i przeniósł na następcę posiadanie
nieruchomości. Zmiana podmiotu po stronie zobowiązanego na podstawie art. 231
§ 2 k.c. dotyczyć będzie następstwa pod tytułem ogólnym, a w przypadku
następstwa syngularnego, jeśli poprzednik był samoistnym posiadaczem w dobrej
wierze, uprawnionym do zgłoszenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c. W odniesieniu do
posiadacza, który dokonał bezprawnie zabudowy wyrażane było w doktrynie
zarówno stanowisko, że nie dochodzi do następstwa syngularnego, ponieważ nie
ma podstaw do konstruowania domniemania zgody właściciela nieruchomości na
przejęcie długu, obejmującego odpowiednie wynagrodzenie za nieruchomość, którą
ma obowiązek nabyć, jak też wysunięto pogląd, że dochodzi do następstwa
w przypadku przejścia posiadania gruntu i długu inwestora na następcę prawnego.
W rozpoznawanej sprawie za przekonujące uznać należało drugie
z powołanych zapatrywań. Przepis art. 231 § 2 k.c. może być zastosowany
również w stosunku do następcy prawnego podmiotu, który wzniósł budynek, jeżeli
przemawia za tym, ze względu na okoliczności konkretnej sprawy, cel tego
przepisu, którym jest zarówno ochrona właściciela, jak i uzgodnienie stanu
własności ze stanem posiadania. Brzmienie tego przepisu i nieprzypadkowe
zróżnicowanie sytuacji objętych § 1 i § 2 pozostaje w zgodzie z przeznaczeniem
przepisów dotyczących ochrony własności. Dla interesu właściciela, który został
naruszony zabudową jego nieruchomości jest rzeczą obojętną, kto tej budowy
dokonał, wskazuje na to szerokie wyznaczenie kręgu zobowiązanych do nabycia
nieruchomości.
Podmiotem, który wzniósł budynki na nieruchomości będącej obecnie
własnością powódki był Skarb Państwa, który przekazał Instytutowi Kardiologii ich
posiadanie wraz z nieruchomością i zobowiązaniami. Doszło zatem do następstwa
prawnego po stronie zobowiązanej do nabycia nieruchomości. Podkreślenia
wymaga, że w odniesieniu do Skarbu Państwa nie może mieć miejsca następstwo
prawne pod tytułem ogólnym, a jednocześnie jest on podmiotem, który byłby
uprawniony do zgłoszenia roszczenia objętego art. 231 § 1 k.c. Nie ma podstaw do
7
wniosku, że pozwany mimo przekazania nieruchomości Instytutowi Kardiologii
zachował samoistne posiadanie. Charakter posiadania nieruchomości przez ten
Instytut wynika z treści powołanego pisma, a samodzielność korzystania z niej
i traktowania jej na równi z pozostałymi nieruchomościami przeczy zależności
posiadania. Nie zasługuje również na podzielenie ocena decyzji z dnia 14 maja
2007 r., skoro bezprzedmiotowość postępowania o wywłaszczenie łączy
z zakończeniem inwestycji, co zbiegło się z przekazaniem posiadania
nieruchomości. Okoliczności rozpoznawanej sprawy przemawiają za tym, że
przepis art. 231 § 2 k.c. może być zastosowany w stosunku do następcy prawnego
tego, kto wzniósł budynki. Pozostaje to również w zgodzie z jego logiczną
wykładnią opartą na przesłankach społeczno-gospodarczych, przemawiających za
przyznaniem ochrony właścicielowi przez podmiot, który posiada nieruchomość
i korzysta zarówno z niej, jak i wzniesionych budynków, które w tym celu były
wybudowane i są jednym z elementów kompleksu budynków funkcjonalnie
powiązanych, a jednocześnie dojdzie do usunięcia rozbieżności pomiędzy stanem
własności i stanem posiadania nieruchomości. Odmienna wykładnia art. 231 § 2
k.c. dokonana przez Sąd Apelacyjny nie zasługuje na podzielenie jako sprzeczna
z przesłankami stanowiącymi ratio legis tego przepisu.
Nie można zgodzić się również ze stanowiskiem tego Sądu, że pozwany jest
biernie legitymowany w odniesieniu do roszczenia objętego art. 224 § 2 w związku
z art. 225 k.c. – o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
skoro nie można mu przypisać przymiotu korzystającego, ponieważ nigdy nim nie
był.
Poza zakresem podniesionych przez skarżącego zarzutów podkreślenia
wymaga, że w przytoczonych okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie mogło
dojść do zastosowania art. 121 pkt 4 k.c.
Z powyższych względów zaskarżony wyrok został uchylony na podstawie
art. 39815
§ 1 k.p.c., a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. Częściowe
cofnięcie skargi kasacyjnej było przyczyną umorzenia w tym zakresie
postępowania, wywołanego jej wniesieniem, w oparciu o art. 391 § 2 w związku
8
z art. 39821
k.p.c. Z mocy art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c. rozstrzygnięcie
o kosztach postępowania kasacyjnego pozostawiono orzeczeniu końcowemu.