Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 25/12
UCHWAŁA
Dnia 6 czerwca 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący,
sprawozdawca)
SSN Wojciech Katner
SSN Anna Owczarek
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości Wspólnej przy
ulicy O. [...] w R.
przeciwko „E.” sp. z o.o. w W.
o zapłatę,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 6 czerwca 2012 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy
postanowieniem z dnia 14 lutego 2012 r.,
„Czy w świetle art. 21 ust. 1 w związku z art. 6 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000,
Nr 80, poz. 903 ze zmianami) wspólnota mieszkaniowa ma
legitymację czynną do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne
korzystanie przez osobę trzecią z części nieruchomości będącej we
współużytkowaniu wieczystym członków wspólnoty mieszkaniowej,
niesłużącej wyłącznie do użytku właścicieli lokali?"
podjął uchwałę:
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby
trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części
nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym
właścicieli lokali.
2
Uzasadnienie
Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości Wspólnej przy ulicy O. [...] w R.
domagała się zasądzenia na jej rzecz od „E.” Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w W. 43 488 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie od 2004
do 2009 r. z działki nr 221/6 o powierzchni 120 m2
objętej księgą wieczystą numer
[...]. Działka nr 221/6 stanowi część większej nieruchomości o ogólnej powierzchni
0,3887 ha składającej się z również działek nr 221/25, 221/24, 221/23, 221/22 i
221/21. Nieruchomość ta jest własnością Gminy Miasta R. Wraz z sukcesywnym
wyodrębnianiem własności lokali znajdujących się w budynku znajdującym się na
działce nr 221/5 grunt oddawano we współużytkowanie wieczyste właścicielom
lokali. Sąsiednia działka nr 48/3 o powierzchni 1 360 m2
znajduje się od 2002 r. w
użytkowaniu wieczystym „E.” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. Działki
nr 221/6 i 48/3 bezpośrednio przylegają do siebie, znajdują się na skarpie. Działka
nr 221/6, położona na terenie ogrodzonym betonowym murem, nie była
przedmiotem żadnego stosunku zobowiązaniowego pomiędzy stronami niniejszego
procesu. Dnia 9 grudnia 2009 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości
Wspólnej przy ulicy O. [...] wyznaczył pozwanej termin do zapłaty zaległości
finansowych powstałych z tytułu bezumownego korzystania w latach 2004-2009
z działki nr 221/6, a dnia 17 czerwca 2010 r. wezwał ją do zapłaty 43 488 zł.
W odpowiedzi na to wezwanie pozwana podała, że zajęcie stanowiska wymaga
wyjaśnienia niejasności w stanie prawnym jej nieruchomości.
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 20 października 2011 r. oddalił powództwo.
Uznał, że powódka nie przedstawiła dowodów świadczących o zasadności
roszczenia o zapłatę wynagrodzenia. Zgodnie z art. 6 k.c., powódka była
obowiązana udowodnić fakt korzystania przez pozwaną ze spornego pasa gruntu
od 2004 do 2009 r.
Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powódki od wyroku Sądu
Rejonowego, powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym
przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
3
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224
k.c.) jest jednym z tzw. roszczeń uzupełniających. Istota zagadnienia
przedstawionego Sądowi Najwyższemu sprowadza się zaś do pytania, czy
roszczenie uzupełniające może być dochodzone przez zarząd wspólnoty
mieszkaniowej w związku z wykonywaniem czynności zarządu nieruchomością
wspólną, czy też dochodzenie takiego roszczenia należy do innej kategorii
czynności, zatem mogliby go dochodzić jedynie właściciele lokali.
Według art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”), jeżeli liczba lokali
wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu
nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu
cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. We
wspólnotach mieszkaniowych powyżej siedmiu lokali (jak w okolicznościach
niniejszej sprawy) mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali
o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 20 i nast.). Przepisy te mają jednak
charakter względnie obowiązujący. Stosuje się je bowiem tylko wtedy, gdy sposobu
zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali,
w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego albo w uchwale
zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 w związku z ust. 1 u.w.l.).
W obydwu rodzajach wspólnot mieszkaniowych (tzw. małej oraz większej)
zarząd nieruchomością wspólną polega na dokonywaniu czynności faktycznych,
prawnych oraz procesowych. Dokonywanie innych czynności w ramach zarządu
nieruchomością wspólną jest z natury rzeczy wykluczone. Nie zmienia tego art. 21
ust. 1 u.w.l., który stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej
i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą
a poszczególnymi właścicielami lokali. Przepis ten mógłby sugerować, że
kompetencje zarządu wykraczają poza czynności związane z zarządem
nieruchomością wspólną. Jednakże, po pierwsze, art. 21 ust. 1 u.w.l. znajduje się
rozdziale IV ustawy o własności lokali zatytułowanym „Zarząd nieruchomością
wspólną”. Po drugie, przepisy art. 22 ust. 1-3 u.w.l. wskazują, że rola zarządu
4
sprowadza się do dokonywania czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających
zakres zwykłego zarządu. Wskazuje to na zakres kompetencji zarządu –
dokonywanie tylko czynności dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Po
trzecie, sprawy, którymi kieruje zarząd oraz w których reprezentuje wspólnotę
mieszkaniową na zewnątrz, nie mogą przekraczać zakresu zdolności prawnej
wspólnoty mieszkaniowej wyznaczonej przez art. 6 zdanie 2 u.w.l.
Czynności zarządu mogą być czynnościami faktycznymi, prawnymi oraz
procesowymi. Czynności zarządu z kolei dzielą się na czynności zwykłego zarządu
oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Według dominującego
zapatrywania, czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwienie
bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie
niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich
w szczególności: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną,
wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu, instalacja kanalizacji, odnowienie
elewacji budynku oraz, choć jest to dyskusyjne, podział rzeczy quoad usum.
Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających
zakres zwykłego zarządu, a ich dokonanie jest objęte szczególnym reżimem
prawnym.
Ustawa o własności lokali i Kodeks cywilny odmiennie regulują czynności
zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Po
pierwsze, zgodnie z art. 22 ust. 1 u.w.l., zarząd samodzielnie podejmuje czynności
zwykłego zarządu; „samodzielnie”, tzn. bez konieczności uzyskania zgody
właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Tymczasem art. 201 k.c. stanowi, że do
czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości
współwłaścicieli, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać
upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Po drugie, w wypadku wspólnot
mieszkaniowych większych (powyżej siedmiu lokali), do dokonania czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości
współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 u.w.l.).
Ustawa o własności lokali przykładowo wymienia czynności przekraczające zakres
zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 u.w.l.), chociaż – jak trafnie podkreśla się
w literaturze – niektóre z nich w ogóle nie należą do kategorii czynności zarządu
5
nieruchomością wspólną. Według art. 199 zd. 1 k.c., który ma zastosowanie
również do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, na dokonanie czynności
przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda wszystkich
współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą
co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając
na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Po trzecie, w ustawie o własności lokali w ogóle nie występuje pojęcie tzw.
czynności zachowawczych. Stosownie zaś do art. 209 k.c., każdy ze
współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich
roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Powstają w związku
z tym dwa pytania: czy roszczenia uzupełniające mogą być dochodzone
jako czynności zachowawcze z wszelkimi związanymi z tym konsekwencjami,
a w razie odpowiedzi twierdzącej – czy czynności zachowawcze są czynnościami
dotyczącymi zarządu rzeczą (nieruchomością) wspólną.
Czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej, prawnej
bądź procesowej. Roszczenia o ochronę własności, a więc roszczenia
windykacyjne i negatoryjne, bez wątpienia należą do czynności zachowawczych.
Za tym, że do tej kategorii należy zaliczyć także roszczenia uzupełniające,
przemawiają następujące argumenty. Po pierwsze, art. 224 i 225 k.c. zostały
zamieszczone w dziale piątym księgi drugiej Kodeksu cywilnego, zatytułowanym
„Ochrona własności”. Po drugie, przepisy o roszczeniach uzupełniających znajdują
się bezpośrednio po regulacji dotyczącej roszczenia windykacyjnego oraz
negatoryjnego. Po trzecie, ich doktrynalna nazwa „roszczenia uzupełniające” wiąże
się z tym, że ich funkcją jest uzupełnianie roszczenia windykacyjnego.
W piśmiennictwie został wypowiedziany pogląd kwestionujący traktowanie
roszczeń uzupełniających jako czynności zachowawczych z tego powodu, że
czynność zachowawcza może być realizowana tylko w całości, a więc
niepodzielnie. Takie stanowisko zajął też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia
7 czerwca 1960 r., II CR 113/59 (OSNCK 1961, nr 3, poz. 80), według którego nie
można uważać za wspólne roszczenia o należność z tytułu czynszu najmu lokalu
znajdującego się we wspólnej nieruchomości bądź z tytułu dochodzonego na innej
podstawie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność,
6
skoro tego rodzaju należność wyrażona w pieniądzu ze swej istoty ma charakter
świadczenia podzielnego, wobec czego wierzytelność dzieli się na niezależne od
siebie części. Każdemu ze współwłaścicieli rzeczy przypada więc w odpowiedniej
części wyłączne i niezależne od innych współwłaścicieli uprawnienie do korzystania
z tych cywilnych pożytków, jakie w postaci wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy
daje prawo własności. Podobny pogląd, ale w zupełnie innych stanach faktycznych,
wyrażano też w późniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego (postanowienie
z dnia 7 listopada 1967 r., I CZ 97/67, OSNCP 1968, nr 8-9, poz. 145; wyrok z dnia
20 czerwca 1975 r., I CR 353/75, niepubl.; postanowienie z dnia 9 września 1999 r.,
II CKN 460/98, OSNC 2000, nr 3, poz. 55; wyrok z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK
12/03, OSNC 2005, nr 3, poz. 44).
Prawidłowe w tym zakresie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale
składu siedmiu sędziów z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65 (OSPiKA 1966,
nr 12, poz. 272), według której współwłaściciel, który zarządza rzeczą stanowiącą
przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności
z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwia albo
wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres. Należność z tytułu czynszu
najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, nie stanowi
wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta bierze początek
w tej właśnie nieruchomości i stanowi jedną z pozycji aktywów, jakie rzecz wspólna
przynosi. W związku zaś z gospodarką rzeczą wspólną powstają – obok aktywów –
także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane
z aktywów. Wierzytelność więc z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne
przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej
całości, która niejednokrotnie – jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa
domagania się zniesienia współwłasności – ma byt długotrwały. Wierzytelność ta
nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest
wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem
współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność. Żaden ze
współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub współwłaściciele,
którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do jego rąk
odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstaje
7
w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Te bowiem wierzytelności wchodzą do
zasobu wspólnych dochodów. Nie mogą do nich mieć zastosowania przepisy
o zobowiązaniach podzielnych. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu
oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynności
zarządu rzeczą wspólną. Należy ono przeto do osób, które ten zarząd wykonują,
bez względu na to, czy jest to zarząd określony w umowie, czy w postanowieniu
sądu, czy wreszcie jest to zarząd wykonywany wprost na podstawie przepisów
ustawy. Czynność, polegająca na dochodzeniu czynszu najmu lub innej podobnej
należności, stanowi także czynność zachowawczą. Wprawdzie w takim wypadku
czynność ta nie dotyczy bezpośrednio prawa własności rzeczy wspólnej, ale
zmierza ona również do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu tych
przepisów.
Z powołanej uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego wynika, że
wierzytelności, choćby były ze względu na istotę świadczenia podzielne (art. 379
k.c.), mogą być dochodzone tylko w całości, jeżeli są związane z zarządem rzeczą
wspólną, stanowią dochód, jaki wspólna rzecz przynosi współwłaścicielom,
pozostają z rzeczą wspólną w pewnym związku gospodarczym. W takich
okolicznościach roszczenie zobowiązaniowe, podzielne ze swej natury, jest
roszczeniem, które może być dochodzone tylko niepodzielnie. Dochodzenie takiego
roszczenia może być więc uznane za czynność zachowawczą (zob. też
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1967 r., I CZ 97/67, OSNCP
1968, nr 8-9, poz. 145; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK
504/04, nie publ.).
W piśmiennictwie dominuje stanowisko, że czynności zachowawcze są
czynnościami z zakresu zarządu rzeczą wspólną. Za kwalifikacją czynności
zachowawczych jako czynności zarządu przemawia to, że sprzeciw choćby
jednego ze współwłaścicieli czyni bezskuteczną czynność zachowawczą innego
współwłaściciela. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia
20 listopada 1974 r., III CRN 294/74 (OSPiKA 1975, nr 10, poz. 215) uznano, że
wykładnia, według której jeden ze współwłaścicieli nie może z powołaniem się na
art. 209 k.c. realizować wbrew woli innego współwłaściciela roszczenia
windykacyjnego, nie ma zastosowania w sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków
8
wbrew sprzeciwowi drugiego dochodzi roszczenia o wydanie nieruchomości
wchodzącej w skład małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Z kolei w uchwale Sądu
Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85 (OSNCP 1986, nr 4, poz. 47)
stwierdzono, że sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we
współwłasności nieruchomości wyłącza możliwość uznania, iż współwłaściciel
występujący z wnioskiem o ustanowienie służebności drogowej wykonuje czynności
zmierzające do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Jedynie w wyroku
Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08 (nie publ.) został
wyrażony pogląd, że czynności zachowawcze dotyczą ochrony wspólnego prawa,
nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą
natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa; mając na
uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że nie
stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz
samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela
czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa.
W konkluzji, nie podzielając stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy
w wyroku z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, należy zatem przyjąć, że
dochodzenie roszczenia uzupełniającego jest czynnością zachowawczą, która jest
czynnością zarządu, zatem dochodzenie roszczenia uzupełniającego jest
czynnością zarządu nieruchomością wspólną, która może być dokonana przez
zarząd wspólnoty mieszkaniowej jako nieprzekraczająca zakresu zwykłego
zarządu.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie
prawne, jak w sentencji uchwały.