Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 676/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 lipca 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
SSA Andrzej Niedużak
w sprawie z powództwa M. M., A. K.-S., M. K. i A. U.-Ł.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. F. 12A w W.
o ustalenie nieistnienia uchwały ewentualnie o uchylenie uchwały nr …,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 12 lipca 2012 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 3 czerwca 2011 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz z rozstrzygnięciem o
kosztach postępowania.
Uzasadnienie
2
Orzekający w pierwszej instancji Sąd Okręgowy, wyrokiem z dnia 5
listopada 2010 r. oddalił powództwo M. M., A. K.-S., M. K. i A. U.-Ł. o uchylenie
uchwały nr …. oraz ustalenie nieistnienia, ewentualnie uchylenie uchwały nr ….
Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. F. 12A w W. Pierwsza uchwała dotyczyła
odwołania dotychczasowego zarządu pozwanej Wspólnoty i powołania nowego,
jednoosobowego zarządu w osobie R. P. Sąd nie dopatrzył się przy
podejmowaniu tej uchwały naruszenia przepisów prawa, w szczególności art. 23
i 25 ustawy o własności lokali, dlatego oddalił powództwo o uchylenie tej
uchwały. Podobne stanowisko zajął odnośnie do istnienia, nie zagrażania
budynkowi, nie ograniczania praw korzystania z części wspólnych,
nie nakładania dodatkowych kosztów i ogólnie nie naruszenia interesów
powódek, wskutek podjęcia uchwały nr …, dotyczącej powiększenia okien
dwuskrzydłowych w lokalach nr 1 i 2 na parterze budynku do rozmiaru
okien balkonowych dwuskrzydłowych oraz dobudowy tarasu, który miał być
położony na sąsiednim gruncie, należącym wyłącznie do R. P. i jego żony,
będących właścicielami dwóch lokali użytkowych w budynku przy ul. F. 12A
oraz lokali mieszkalnych nr 1, 2 i 3, co stanowi łącznie 37,95% udziału w
nieruchomości. Lokal nr 4 jest własnością matki R. P. – M. P. i obejmuje udział
w nieruchomości wspólnej w wysokości 18,88%. Zaskarżone uchwały zostały
podjęte w dniach 15 i 16 czerwca 2009 r. głosami tych właścicieli, mających
większość głosów (blisko 57%) we Wspólnocie Mieszkaniowej; powódki są
właścicielkami pozostałych lokali w budynku i były przeciwne podjęcia
zaskarżonych uchwał.
W wyniku rozpoznania apelacji powódki A. U.-Ł., Sąd Apelacyjny wyrokiem
z dnia 3 czerwca 2011 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób,
że uchylił uchwałę nr … z dnia 16 czerwca 2009 r. pozwanej Wspólnoty, oddalił
apelację w pozostałej części, jak też zniósł koszty procesu między stronami
za obie instancje. Uznał zasadność apelacji w części z powodu wadliwego
ustalenia, że nie są naruszone interesy właścicieli lokali, innych niż właściciele
lokali nr 1 i 2, a tym samym doszło do naruszenia przez wyrok Sądu
pierwszej instancji art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Z uzasadnienia
3
wyroku Sądu Apelacyjnego wynika, że zgoda zawarta w uchwale Wspólnoty nr
… kolidowała z dotychczasowym korzystaniem z części wspólnych, tj. z
wyjściem z budynku od strony ogrodu, zapewniającym dostęp do elewacji i
rynien oraz wietrzenie piwnic, a także pozostawała w kolizji z istniejącymi
oknami piwnicznymi. Podważana uchwała ingerowała w nieruchomość
wspólną, była korzystna tylko dla właścicieli lokali nr 1 i 2, nie mogła bez
żadnego ekwiwalentu w postaci odpowiednich służebności lub innych gwarancji
pozbawiać właścicieli pozostałych lokali, mocą faktów, będących konsekwencją
zgody na przebudowę, dotychczasowego dostępu do elewacji, rynien oraz
rozwiązania kwestii wentylowania piwnic.
W skardze kasacyjnej, odnoszącej się tylko do uchwały nr … pozwana
Wspólnota zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 k.p.c.
przez niewskazanie przyczyn i dowodów, na których oparł się Sąd drugiej
instancji, nie uznając znajdującego się w aktach sprawy projektu przebudowy
piwnic w budynku za zapewniający właścicielom mieszkań odpowiedniego
systemu wentylacyjnego piwnic, a zatem uwzględnieniem interesu powódek;
dotyczy to również niewskazania faktów, których udowodnienie świadczyłoby
o naruszeniu innych interesów strony powodowej (dostęp do części wspólnych,
do rynien, elewacji). Naruszenie prawa materialnego dotyczy art. 13
ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali poprzez nieuwzględnienie i
niezastosowanie, a przez to bezpodstawne uznanie, że przepisy te nie
zapewniają stronie powodowej wystarczającego dostępu do elementów
wspólnych budynku, w tym do jego elewacji; art. 12 ust. 1 pkt 5 prawa
budowlanego poprzez jego nieuwzględnienie i niezastosowanie odnośnie do
sprawowania kontroli technicznej obiektów budowlanych; art. 140 k.c. przez
niezasadne uznanie, że przepis ten nie zakreśla granic uprawnień właścicieli,
gwarantując dostęp do elementów wspólnych nieruchomości. Skarżąca
wniosła o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania, ewentualnie rozstrzygnięcie sprawy co do istoty, z
zasądzeniem kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę powódka A. U.-Ł. wniosła o jej oddalenie oraz
zasądzenie kosztów postępowania.
4
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna jest uzasadniona. Trafne jest zarzucenie naruszenia
przepisów postępowania przez zbyt lakoniczne i skrótowe uzasadnienie
faktów i dowodów, na których oparł się Sąd drugiej instancji zmieniając wyrok i
uchylając uchwałę nr … Wspólnoty Mieszkaniowej. W szczególności nie jest
należycie wyjaśnione pozbawienie jakich praw miałoby dotyczyć skarżącej i
właścicieli innych mieszkań w razie zrealizowania inwestycji przez właścicieli
lokali nr 1 i 2.
Prawo dostępu do części wspólnych jest gwarantowane ustawowo,
zarówno przez przepisy ustawy o własności lokali (zwłaszcza art. 13), jak i
przez prawo budowlane. Z ustaleń faktycznych nie wynika w przekonujący
sposób, aby stosowanie się do wskazanych przepisów nie zapewniało
wystarczająco dostępu wszystkich właścicieli mieszkań do części wspólnych
budynku, wtedy gdy to jest potrzebne.
Wątpliwa zaś jest konieczność zapewnienia stałego dostępu do elewacji i
rynien, jak chciałaby powódka i właściciele innych lokali. Rozwiązanie
wietrzenia piwnic zostało zaproponowane w planie budowlanym
przebudowy, o którym mowa w skardze kasacyjnej, a do którego nie odniósł
się Sąd Apelacyjny, mimo że znajduje się w aktach sprawy. Wstęp na teren
sąsiedniej działki (wyjście do ogrodu), jak wynika ze stanu faktycznego dotyczy
wyłącznej własności właścicieli mieszkań nr 1 i 2, a więc właściciele innych
mieszkań nie powinni się domagać korzystania z tego gruntu tylko dlatego, jak
wyjaśnia powódka w odpowiedzi na skargę kasacyjną, że „sposób
korzystania przez powodów z części wspólnych i z gruntu od strony ogrodu
utrwalił się w ciągu kilkunastu lat". Nie wyjaśnia jednak dalszego fragmentu
tego samego zdania, dlaczego taki sposób korzystania „miał na względzie
usprawiedliwione potrzeby całej Wspólnoty" i o jakie to potrzeby mogło
chodzić, poza dostępem do elewacji i kontroli rynien, zwłaszcza jeśli dotyczył
gruntu, do którego Wspólnota nie miała tytułu prawnego, a tytuł ten mieli
właściciele lokali nr 1 i 2.
Planowana przez właścicieli mieszkań nr 1 i 2 modernizacja,
umożliwiająca im lepsze korzystanie z własności, zarówno ich lokali
5
mieszkalnych, jak i sąsiedniej działki, będącej ich wyłączną własnością ma
podstawę w treści prawa własności, określonej przez art. 140 k.c. Skarżący
słusznie się powołują na ten przepis i wyrażoną przezeń treść i granice własności,
choć mylą się, przywołując zasadę, że czego art. 140 k.c. nie zabrania, to znaczy,
że dozwala właścicielowi. Istota art. 140 k.c. jest odmienna, gdyż jest to norma
prawna wskazująca na zakres pozytywny prawa podmiotowego własności (ius
utendi, ius fruendi, ius disponendi), jako najszerszego prawa podmiotowego
bezwzględnego, ale zawiera granice własności wskazujące na zakres zachowań
właściciela, których prawo własności nie obejmuje, co nie znaczy, że musi
zakazywać. Jeśli określone zachowania właściciela są sprzeczne z ustawą,
ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem własności i z zasadami współżycia
społecznego, to zachowania te nie mieszczą się w treści prawa własności.
W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją, gdyż właściciele
lokali nr 1 i 2 zamierzają korzystać z prawa własności w zakresie objętym art. 140
k.c. Każdy właściciel lokalu mieszkalnego w ramach wspólnoty mieszkaniowej
może korzystać ze swojej własności w granicach przewidzianych przez art. 140
k.c. i przepisy ustawy o własności lokali, umożliwiając dostęp do elementów
wspólnych budynku w zakresie, w jakim wymagają tego okoliczności i w sposób,
który nie zakłóca wzajemnego wykonywania prawa przez wszystkich właścicieli
lokali pozostających we wspólnocie mieszkaniowej.
Sąd Apelacyjny nie wykazał w uzasadnieniu, aby poprzez uchwałę
nr … Wspólnota Mieszkaniowa zbyt szeroko interpretowała
prawo własności właścicieli mieszkań nr 1 i 2, a jednocześnie,
żeby nastąpiło naruszenie prawa własności skarżącej i innych właścicieli
pozostałych lokali w budynku. Odnosi się to także do oceny przepisów
prawa budowlanego, wskazanych w skardze, które przewidują instrumenty
prawne kontroli technicznej i inne o charakterze administracyjnym, dające
prawo dostępu do nieruchomości budynkowej i wstępu na nią w stopniu
zapewniającym ochronę interesów mieszkańców, nawet jeśli nie są
właścicielami lokali.
Wśród właścicieli mieszkań w przedmiotowym budynku
widoczny jest konflikt, zwłaszcza między właścicielami lokali nr 1, 2 i 4,
6
a właścicielami pozostałych lokali. Drogą do zażegnania tego
konfliktu nie jest jednak zamykanie możliwości rozszerzania lub
ograniczania sposobu wykonywania uprawnień właścicieli jednych
lokali wobec pozostałych, lecz zachowanie równowagi interesów
ich wszystkich. Polepszenie sposobu korzystania z niektórych
lokali, jeśli to nie kłóci się z racjonalnie ocenianym interesem właścicieli innych
lokali zachowuje tę równowagę. Dojście do innych wniosków i zmiana wyroku
Sądu pierwszej instancji wymaga bardziej szczegółowego rozważenia ustaleń
faktycznych oraz oceny prawnej i przedstawienia tego w motywach
rozstrzygnięcia. Tego, dla potwierdzenia zasadności uchylenia uchwały nr …
Wspólnoty Mieszkaniowej zabrakło w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.
Dlatego w tym zakresie zasadny jest zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku
z art. 391 § 1 k.p.c.
Z tych względów, na podstawie art. 39815
k.p.c. należało zaskarżony
wyrok w zaskarżonej części uchylić i w tym zakresie przekazać sprawę do
ponownego rozpoznania, przekazując także rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego na podstawie art. 108 § 2 w związku z art. 391 § 1
i art. 39821
k.p.c.