Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 376/12
POSTANOWIENIE
Dnia 13 czerwca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "G." w K.
przy uczestnictwie "L. P." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w G.
o wpis prawa użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 13 czerwca 2013 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 19 kwietnia 2012 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w K. oddalił apelację
wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego w K. z dnia 22 lutego 2012
r., którym oddalony został jej wniosek o wpis prawa wieczystego użytkowania.
Orzeczenie oparte zostało na następujących ustaleniach i wnioskach:
Nieruchomość objęta księgą wieczystą 59688/6 składa się z czterech
działek o numerach 4/24, 4/25, 4/26 i 4/27. Jako właściciel wpisana jest Gmina K.,
a jako użytkownik wieczysty „L. P.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G.
Na działce nr 4/27 znajdują się cztery budynki, wzniesione po oddaniu w
użytkowanie wieczyste działki nr 24/3 poprzednikowi prawnemu uczestnika.
Umową sprzedaży z dnia 9 grudnia 2011 r., zawartą w formie aktu notarialnego,
Spółka „L. P.” sprzedała Spółdzielni Mieszkaniowej „G.” w K. użytkowanie
wieczyste działek oznaczonych numerami 4/24, 4/25 i 4/26, zabudowanych przez
Spółdzielnię infrastrukturą osiedlową. W umowie nie został zawarty wniosek o
ujawnienie w księdze wieczystej, która ma być założona dla działek o numerach
4/24, 4/25 i 4/24, budynków, nie dołączono też wypisu z kartoteki budynków, który
zgodnie z § 28 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września
2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U.
Nr 102, poz. 1122 ze zm.) stanowi podstawę oznaczenia budynku w księdze
wieczystej. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że skoro
zgodnie z art. 235 § 2 k.c. prawo użytkowania wieczystego ma nadrzędny
charakter względem prawa własności budynków wzniesionych na nieruchomości, to
nie może ono być przedmiotem samodzielnego obrotu, a wygaśnięcie prawa
użytkowania wieczystego gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków
i urządzeń. Dlatego umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego
niezawierająca wyraźnego postanowienia o przeniesieniu wraz z nim prawa
własności budynków byłaby dotknięta nieważnością. Nawet w sytuacji, gdy
przedmiotem sprzedaży jest prawo użytkowania wieczystego jedynie niektórych
niezabudowanych działek, to nie jest możliwe wpisanie ich do księgi wieczystej bez
jednoczesnego wniosku o ujawnienie budynków, mimo że są wzniesione na innej
3
działce, ponieważ działki te wchodzą w skład jednej nieruchomości objętej prawem
użytkowania wieczystego. Konieczne było zatem złożenie wniosku o ujawnienie
budynków znajdujących się na działce nr 4/27, chociaż ona nie była przedmiotem
sprzedaży.
W skardze kasacyjnej wnioskodawczyni powołała podstawę naruszenia
prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) przez błędną wykładnię art. 235 § 2
k.c., polegającą na przyjęciu, że w sytuacji, gdy przedmiotem umowy sprzedaży
jest prawo użytkowania wieczystego części gruntu, obejmującej wyłącznie
niezabudowane działki, wchodzące w skład nieruchomości, na której zostały
wzniesione budynki, to własność tych budynków jest prawem związanym także
z prawem użytkowania wieczystego wydzielonego gruntu niezabudowanego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna jest uzasadniona.
Treścią prawa użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 233 k.c., jest
uprawnienie użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu w granicach
wyznaczonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego oraz umowę
o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
w użytkowanie wieczyste. W takim samym zakresie użytkownik wieczysty może
rozporządzać przyznanym mu prawem. Przepis art. 235 § 2 k.c. w sposób
bezwzględnie obowiązujący stanowi, że budynek i inne urządzenia znajdujące się
na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste stanowią własność
użytkownika wieczystego, jeżeli zostały przez niego nabyte wraz z tym prawem do
gruntu albo zostały przez niego wzniesione w późniejszym czasie. Odrębna od
własności gruntu własność budynków i innych urządzeń, będąca wyjątkiem od
zasady superficies solo cedit, została jednak ściśle związana z prawem
użytkowania wieczystego. W ramach tego związku prawo użytkowania wieczystego
ma nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków i innych
urządzeń, polegający na tym, że prawo własności tych naniesień nie może być
przedmiotem odrębnego rozporządzenia od prawa użytkowania wieczystego
i odwrotnie. Na takie ukształtowanie relacji pomiędzy tymi prawami wskazuje
jednolite stanowisko Sądu Najwyższego (por. uchwałę z dnia 21 kwietnia 2005 r.,
4
III CZP 9/05, OSNC z 2006, nr 3, poz.4, wyrok z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN
1155/00, OSNC z 2004, nr 4, poz. 61, postanowienie z dnia 24 maja 2012 r., VCSK
264/11, niepubl.). Zaznaczone zostało jednocześnie, że czynność prawna
obejmująca rozporządzenie prawem użytkowania wieczystego, która nie obejmuje
znajdujących się na gruncie budynków, czy też rozporządzająca tylko budynkami,
jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę
kasacyjną podziela to zapatrywanie. W niniejszej sprawie nie doszło do
sprzecznego z ustawą rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego do części
gruntu. Oddana poprzednikowi prawnemu uczestnika „E. P.” Spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością w P., umową z dnia 27 grudnia 2000 r., niezabudowana działka
gruntu nr 4/23 została zabudowana, zgodnie z umówionym przeznaczeniem
czterema budynkami. Następnie decyzją Prezydenta Miasta K. nr […] z dnia 11
lutego 2003 r. zatwierdzony został plan podziału tej działki na działki oznaczone
numerami 4/24, 4/25, 4/26 i 4/27. Jedynie na działce nr 4/27 znajdują się
wzniesione przez użytkownika wieczystego budynki. Umowa sprzedaży zawarta w
dniu 9 grudnia 2011 r. dotyczyła jedynie prawa użytkowania wieczystego do części
gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste umową z dnia 27 grudnia 2000 r.,
zabudowanej przez wnioskodawczynię infrastrukturą osiedlową, obejmującej działki
4/24, 4/25 i 4/26, na których nie ma budynków wzniesionych przez poprzednika
prawnego uczestnika ani przez uczestnika. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że
doszło do niedopuszczalnego rozdzielenia prawa użytkowania wieczystego do
gruntu od prawa własności budynków, skoro działka nr 4/27, na której znajdują się
budynki należy wraz z nimi w dalszym ciągu do następcy prawnego strony umowy z
dnia 27 grudnia 2000 r.; nie była przedmiotem rozporządzenia. Uprawnienie
użytkownika wieczystego do rozporządzenia przyznanym mu prawem nie doznaje
ograniczenia w odniesieniu do określonej części niezabudowanego gruntu.
Wnioskodawczyni nie nabyła żadnego uprawnienia do budynków, które nie są
położone na nabywanych działkach. Objęte umową, wyodrębnione decyzją
zatwierdzającą podział nieruchomości działki, na skutek wnioskowanego
odłączenia z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości w pierwotnym
kształcie, będą stanowić samodzielną nieruchomość, do czego zmierza wniosek
zawarty w § 7 umowy z dnia 9 grudnia 2011 r. Zaskarżone postanowienie nie
5
uwzględnia we właściwej mierze skutków decyzji zatwierdzającej podział działki nr
4/23 i mylnie do niej odnosi treść umowy sprzedaży.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie
na podstawie art. 39815
§ 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c. i sprawę przekazał
do ponownego rozpoznania.