Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 389/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 czerwca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa Rezydencja Z. Sp. z o.o. w K.
przeciwko W. Z.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 czerwca 2013 r.,
skargi kasacyjnej pozwanego
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 18 kwietnia 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Rezydencja Z. sp. z o.o. wniosła o zasądzenie od W. Z. kwoty 2 123 945,20
zł (2 000 000 zł z tytułu świadczenia głównego i 123 945,20 zł z tytułu
skapitalizowanych odsetek) wraz z ustawowymi odsetkami i taryfowymi kosztami.
Wyrokiem z dnia 28 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił powództwo. Na
skutek apelacji powódki, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17 lutego 2011 r. uchylił
zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wskazał na
okoliczności niesporne w sprawie, tj. że w dniu 10 lipca 2008 r. strony zawarły
notarialną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w Z. Pozwany
zobowiązał się dokonać jej sprzedaży za kwotę 19 000 000 zł. Powódka wypłaciła
pozwanemu kwotę 2 000 000 zł tytułem zadatku. Termin umowy sprzedaży
ustalono na dzień nie później niż 15 stycznia 2009 r. W dniu 12 stycznia 2009 r.
zawarto notarialną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 19 000
000 zł pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z
ustawowego prawa pierwokupu. Wobec nieskorzystania z tego prawa, w dniu 17
stycznia 2009 r., zawarto notarialną umowę przenoszącą własność.
Powódka nie zapłaciła pozostałości ceny w uzgodnionym terminie do
28 stycznia 2009 r. i pozwany w dniu 30 stycznia 2009 r. złożył oświadczenie
o odstąpieniu od umowy warunkowej i umowy przenoszącej własność.
Tego samego dnia Spółka notarialną umową przeniosła własność nieruchomości
na rzecz pozwanego. W jej § 5 strony postanowiły, że rozliczenie kwoty 2 000 000
zł wpłaconej sprzedającemu przez stronę kupującą tytułem części ceny nastąpi
w późniejszym, ustalonym przez strony terminie na podstawie odrębnego
porozumienia. Pomimo wezwań spółki pozwany nie zwrócił kwoty 2 000 000 zł,
a w dniu 28 maja 2009 r. złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie,
że na podstawie art. 394 k.c. odstępuje od umowy przedwstępnej z dnia 10 lipca
2008 r. i zachowuje otrzymaną kwotę zadatku.
Sąd drugiej instancji podniósł, że art. 394 § 2 k.c. miał zastosowanie
w sprawie o czym świadczą zapisy umów: § 5, 7 i 8 warunkowej umowy sprzedaży,
§ 6 umowy przeniesienia własności i § 1 pkt d aktu notarialnego z dnia 30 stycznia
2009 r. zawierającego oświadczenie o odstąpieniu. Wynika z nich, że powódka
3
zapłaciła pozwanemu kwotę 2 000 000 zł tytułem części ceny. Odwołał się też do
§ 8 umowy z dnia 17 stycznia 2009 r. przenoszącej własność stwierdzającego,
że w wypadku nie dokonania zapłaty pozostałej części ceny w uzgodnionym
terminie sprzedającemu przysługiwać będzie prawo odstąpienia od wskazanych
w nim umów. Ocenił, że zapis ten zawiera umowne prawo odstąpienia od umowy
(art. 492 k.c.) i w rezultacie pozwany na wypadek niezapłacenia pozostałej części
ceny miał do wyboru wszczęcie egzekucji co do kwoty 17 000 000 zł (§ 6 umowy)
lub skorzystanie z prawa odstąpienia (§ 8 umowy). Wybrał drugą możliwość i od
umowy odstąpił. Uznała to powódka, skoro umową notarialną z dnia 30 stycznia
2009 r. przeniosła z powrotem własność przedmiotowej nieruchomości.
Wyraził zapatrywanie, że wraz z wykonaniem umowy przedwstępnej wygasły
wszelkie zobowiązania związane z zastrzeżonym zadatkiem i dlatego w sprawie nie
miał zastosowania art. 394 § 1 k.c. Późniejsze skutki odstąpienia od umów
sprzedaży z dnia 12 i 17 stycznia 2009 r. w tym stanie rzeczy należało jego
zdaniem oceniać na podstawie unormowań zawartych w art. 492 i 494 k.c. Wynika
z nich obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń przy odstąpieniu od umowy
wzajemnej, które wywołuje skutek ex tunc, lecz sięgnięcie wstecz dotyczy
skutków zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym nie doszło do „odrodzenia
się" wygasłego już zobowiązania z umowy przedwstępnej, a zatem pozwany
powinien zwrócić powódce część ceny, tj. kwotę 2 000 000 zł. W końcu Sąd drugiej
instancji zalecił też, aby przy ponownym rozpoznaniu sprawy rozpoznać
podniesiony w odpowiedzi na pozew zarzut potrącenia.
W piśmie z dnia 23 maja 2011 r. pozwany sprecyzował, że potrącenie kwoty
2 897 100 zł dotyczy wynagrodzenia za korzystanie przez powódkę z jego
nieruchomości, potrącenie kwoty 3 800 000 zł obejmuje odszkodowanie za szkodę
poniesioną przez sprzedawcę związaną z niedojściem transakcji do skutku,
a z kolei potrącenie kwoty 2 331 168 zł następuje z tytułu szkody, jaką poniósł
zbywca wobec niemożliwości ulokowania kwoty 17 000 000 zł na rachunku
bankowym w okresie od pierwszego kwartału 2009 r. do drugiego kwartału 2011 r.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 15
grudnia 2011 r. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2 123 946 zł z
4
ustawowymi odsetkami od dnia 30 września 2009 r. Ponownie powołał się na
przedstawione wyżej niesporne fakty, a ponadto ustalił, że w § 8a umowy
przedwstępnej strony postanowiły, że kwota 2 000 000 zł - od momentu
zaksięgowania na rachunku bankowym zobowiązanego do sprzedaży wywołuje
pomiędzy stronami skutki zadatku określone w art. 394 k.c., a w § 8b, że kwota
wpłacona tytułem zadatku zostanie zaliczona na poczet ustalonej ceny. Z kolei
w § 7 umowy przedwstępnej, pozwany zobowiązał się niezwłocznie udostępnić
powodowi nieruchomość na cele budowlane w zakresie dowolnych inwestycji, za
wyjątkiem jej części obejmującej budynki i urządzenia wraz z gruntem niezbędnym
do normalnego i swobodnego z nich korzystania. Następnie powódka za
pośrednictwem specjalistycznej firmy wykonała prace geotechniczne w postaci
100 odwiertów na głębokość około 6 m, o średnicy do 15 cm. Nie były one
wykonywane w bliskim sąsiedztwie istniejących budynków, ani drogi dojazdowej.
Pozwany nie sprzeciwiał się tym robotom i wyraził zgodę na wjazd ludzi i sprzętu
użytego do tych prac.
W § 7 umowy warunkowej z dnia 12 stycznia 2009 r. strony postanowiły,
że w razie nie wykonania prawa pierwokupu, zobowiązują się niezwłocznie zawrzeć
umowę przenoszącą własność, a w razie jego wykonania sprzedający zobowiązał
się zwrócić stronie kupującej wypłaconą mu część ceny w kwocie 2 000 000 zł.
W § 8 notarialnej umowy z dnia 17 stycznia 2009 r. strony zastrzegły dla
pozwanego prawo odstąpienia od umowy sprzedaży warunkowej oraz tej umowy
tj. przenoszącej własność bez wyznaczania powódce dodatkowego terminu, gdyby
kupująca nie dokonała w terminie płatności (do 28 stycznia 2009 r.) pozostałej
części ceny, tj. kwoty 17 000 000 zł. W takim wypadku powódka zobowiązała się do
powrotnego przeniesienia na rzecz pozwanego własności nieruchomości.
Odwołując się do unormowania zawartego w art. 386 § 6 k.p.c. wskazał,
że był związany zapatrywaniem Sądu Apelacyjnego co do zasadności roszczenia
powódki i w związku z tym pozostał mu do rozważenia zarzut potrącenia. Żądanie
zapłaty kwoty 2 897 100 zł dotyczyło wynagrodzenia za korzystanie przez powódkę
z nieruchomości pozwanego. Zauważył, że została ona wyliczona przez
przemnożenie powierzchni przez wartość rynkową 1 m2
korzystania
z nieruchomości i czas trwania posiadania powódki (290 000 x 1.5 zł x 6,66
5
miesięcy). Odwołując się do ustaleń podniósł, że powódka posiadała nieruchomość
za zgodą pozwanego, który dobrowolnie udostępnił teren do wykonania przez nią
prac. Wyraził pogląd, że skoro spółka wykazała się skutecznym uprawnieniem do
władania rzeczą wobec właściciela, to pozwanemu nie przysługuje wierzytelność
z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.
Sąd pierwszej instancji przypomniał, że potrącenie kwoty 3 800 000 zł
nastąpić miało w wyniku szkody jaką poniósł pozwany w wyniku niedojścia
transakcji do skutku. Według twierdzeń pozwanego miała wyniknąć na skutek
spadku wartości nieruchomości od lipca 2008 r. z winy powódki co najmniej o 20%
w wyniku prac przeprowadzonych przez nią na działce. Wyraził pogląd, że strata ta
mogłaby powstać tylko wtedy, gdyby pozwany dokonał sprzedaży nieruchomości
za kwotę niższą niż wskazana przez strony w umowie przedwstępnej. Skarżący
tymczasem w chwili złożenia oświadczenia o potrąceniu nadal był właścicielem
nieruchomości i pozostawał nim w czasie wyrokowania. Samo zawarcie umowy
pośrednictwa w sprzedaży świadczy tylko o tym, że pozwany zamierza dokonać
takiej transakcji. Spadek wartości nieruchomości na skutek odwiertów, jego
zdaniem, nie ma znaczenia dla oceny skuteczności omawianego potrącenia
i dlatego oddalił wnioski dowodowe zgłoszone na jej wykazanie.
Wskazał, że pozwanemu nie przysługuje także wierzytelność w kwocie
2 331 168 zł z tytułu szkody jaką miał ponieść skarżący z powodu braku możliwości
złożenia kwoty 17 000 000 zł na lokacie bankowej. Uszczerbek ten ma bowiem
charakter hipotetyczny i nie nadawał się do weryfikacji. Podniósł, że sprzedawca
nie wykazał, iż np. spodziewając się zapłaty ceny, podjął faktyczne czynności
zmierzające do założenia rachunku. Ocenił, że w świetle okoliczności sprawy nie
można przyjąć dużego prawdopodobieństwa wystąpienia utraconych z tego
tytułu korzyści.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2012 r. oddalił apelację
pozwanego. Odwołał się do motywów rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego i podzielił
ocenę prawną sprawy wyrażoną w poprzednim wyroku z dnia 17 lutego 2011 r.
Ocenił jako nietrafne zarzuty obrazy prawa procesowego tj. art. 328 § 2 k.p.c.: art.
233 § 1 k.p.c., art. 278 § 1 k.p.c. Wskazał, że nie ma racji skarżący jakoby Sąd
6
Okręgowy dokonał błędnej wykładni art. 361 § 2 k.c., tj. wadliwie „zawęził zakres
szkody z tytułu niedojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości, jedynie do
rozważań, czy pozwany wyzbył się nieruchomości po niższej cenie". Wyraził
pogląd, że Sąd Okręgowy, oceniając potrącenie kwoty 3 800 000 zł wziął pod
uwagę zarówno okoliczność spadku ceny nieruchomości na rynku, jak i wykonanie
odwiertów przez powódkę, a także kwestie związane z ustanowieniem i nie
wykreśleniem hipoteki. Podzielił pogląd Sądu pierwszej instancji, że strata w
majątku pozwanego w tym wypadku wystąpiłaby tylko wtedy, gdyby pozwany w
chwili potrącenia i wyrokowania nie był właścicielem nieruchomości. Wyraził
zapatrywanie, że pozwany nie wykazał spadku wartości nieruchomości w
następstwie dokonanych odwiertów. Zauważył, że wnioski dowodowe na wykazanie
tych okoliczności zostały wprawdzie oddalone, niemniej pozwany nie zgłosił
zastrzeżenia do protokołu rozprawy na podstawie art. 162 k.p.c.
Sąd Apelacyjny podniósł, że w sprawie art. 226 k.c. nie miał zastosowania,
gdyż obejmuje roszczenia samoistnego posiadacza wobec właściciela
o zwrot nakładów, natomiast gdy chodzi o roszczenie właściciela wobec
użytkownika gruntu (posiadacza zależnego) w rachubę mogło wchodzić
zastosowanie art. 224-225 k.c. Pozwany jednak nie obalił domniemania władztwa
powódki w dobrej wierze (art. 7 k.c.), a zatem w świetle unormowania zawartego
w art. 224 k.c. spółka nie była zobowiązana do zapłaty pozwanemu wynagrodzenia.
Odwołując się do § 7 umowy przedwstępnej stron wskazał, że powódka miała
prawo posiadania nieruchomości, a skoro nie ustalono w niej odpłatnego
korzystania, to pozwany nie jest uprawniony do wynagrodzenia w oparciu o ten
umowny stosunek prawny.
Pozwany zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości. Skargę kasacyjną
oparł na podstawie naruszenia prawa procesowego, tj. art. 368 § 1 pkt 4 k.p.c.
w zw. z art. 381 k.p.c. oraz art. 162 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c., oraz na obrazie
prawa materialnego, a w tym art. 394 § 1 k. c., art. 498 § 1 k.c. w zw. z art. 499 k.c.
i art. 6 k.c., art. 224 § 1 k.c., art. 226 § 1 k.c. oraz art. 361 § 2 k.c.
Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania, bądź o oddalenie powództwa w całości.
7
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na uzasadnienie zarzutu procesowego skarżący podniósł, że Sąd drugiej
instancji nietrafnie pominął jako spóźniony dowód z zeznań świadka M. N. z
odwołaniem się do braku zastrzeżenia do protokołu posiedzenia na podstawie art.
162 k.p.c. Trzeba zgodzić się ze skarżącym, że skoro wniosek ten był zgłoszony w
apelacji, a nie w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, to pozwany nie mógł
złożyć w tej materii zastrzeżenia do protokołów rozpraw prowadzonych przed
Sądem pierwszej instancji. Nie każda jednak obraza prawa procesowego
uzasadnia podstawę określoną w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. Skarżący musiałby
wykazać, że wskazywane okoliczności, na które miał zeznawać ten świadek
pozostawały w normalnym związku przyczynowym z działaniem szkodzącym strony
powodowej. Zauważyć się godzi, że jak wynika z ustaleń wpłata pozwanemu kwoty
17 000 000 zł miała nastąpić do dnia 28 stycznia 2009 r., a już w dniu 30 stycznia
2009 r. nastąpiło nie tylko odstąpienie od umowy warunkowej i przenoszącej
własność, ale także powrotne przeniesienie własności nieruchomości na rzecz
pozwanego. W tym stanie rzeczy nie można było przyjąć, że skarżący wykazał
jakoby omawiane uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.).
Trzeba zauważyć, że pozwany w odpowiedzi na pozew oprócz głównego
środka obrony w postaci twierdzenia, iż zatrzymał kwotę 2 000 000 zł jako zadatek,
wystąpił z zarzutami potrącenia jako środkami po kolei ewentualnymi, co jest
dopuszczalne (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1968 r., I CR
538/68, OSN 1969, nr 11, poz. 204 i z dnia 1 grudnia 1961 r., 4 CR 212/61, OSP
1962, nr 11, poz. 293). W pierwszej kolejności przedstawił do potrącenia
wierzytelność w kwocie 2 897 100 zł. Na jej uzasadnienie między innymi wskazywał
dysponowanie z wyłączeniem właściciela przez powódkę sporną nieruchomością
za wyjątkiem jej zabudowanej części. Sąd Okręgowy oddalając powództwo
wyrokiem z dnia 28 lipca 2010 r. nie badał zarzutów ewentualnych, a przy
ponownym rozpoznaniu sprawy nie uwzględnił wniosków dowodowych pozwanego
na wykazanie przedstawionej w pierwszej kolejności do potrącenia wierzytelności,
uznając podniesione w tej materii okoliczności za bezprzedmiotowe dla
rozpoznania sprawy. Nastąpiło tak dlatego, że Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia
8
17 lutego 2011 r. zakwalifikował je nietrafnie tylko jako mogące uzasadniać
roszczenie określone w art. 224-225 k.c.
Z tego względu Sąd Okręgowy stosując, przy ponownym rozpoznaniu
sprawy, art. 386 § 6 k.p.c. rozpoznał je także na gruncie tylko tej podstawy prawnej,
a oczywiście nie mogła ona wchodzić w sprawie w rachubę. Artykuł 162 k.p.c. jako
przepis wyjątkowy i ograniczający możliwości strony w wykazywaniu jej twierdzeń
nie powinien być wykładany w sposób rozszerzający. Z tego względu nie stanowi
on ograniczenia prowadzenia postępowania dowodowego, gdy roszczenie strony
było badane i kwalifikowane w nietrafny sposób. Skoro więc z uchybieniem
procesowym pominięto dowody na wykazanie wierzytelności w pierwszej kolejności
przedstawionej do potrącenia, a dalsze były objęte także zarzutami ewentualnymi,
to także można było przyjąć, że w stosunku do nich pozwany uprawdopodobnił,
iż nie zgłosił zastrzeżeń do protokołu bez swojej winy.
Umowa przedwstępna to umowa zobowiązująca będąca źródłem praw
i obowiązków stron, w której świadczenie polega na złożeniu oświadczenia woli
o zawarciu oznaczonej umowy przyrzeczonej, a nie rzecz, której ma dotyczyć
oświadczenie woli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2010 r.,
III CZP 38/10, OSNC 2011, nr 1, poz. 3). Umowa przedwstępna obustronnie
zobowiązująca nie ma jednak charakteru umowy wzajemnej w rozumieniu art. 487
§ 2 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98,
OSNC 2000, nr 6, poz. 120). Między umową przedwstępną a przyrzeczoną istnieje
ta różnica, że umowa przedwstępna tylko zobowiązuje strony do zawarcia umowy
przyrzeczonej, natomiast umowa przyrzeczona określa już zachowanie stron
choćby zawarta została z zastrzeżeniem warunku lub terminu.
Zadatek może być dany przy każdej umowie (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, Biul. SN 2004, nr 10, s. 33), a więc także
przy umowie przedwstępnej (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia
2011 r., III CSK 229/10, LEX nr 794792). Czas wręczenia kontrahentowi
uzgodnionej kwoty stanowiącej zadatek nie ma decydującego znaczenia dla jego
konstrukcji (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., III CSK
115/11, LEX nr 1147760). Gdy jest nim objęty, jak w omawianym wypadku,
9
obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej ze skutkiem określonym w art. 394
k.p.c., to stanowi on część składową umowy przedwstępnej. Niewątpliwie strony
w umowie przedwstępnej objęły swym oświadczeniem woli zadatek w rozumieniu
tego przepisu, co wynika z treści postanowienia zawartego w § 8a, w którym
określiły, że kwota 2 000 000 zł przekazana na rachunek bankowy sprzedawcy
wywołuje pomiędzy stronami skutki wynikające z tego unormowania.
Zadatek wzmacnia powstały pomiędzy stronami stosunek obligacyjny
i w razie wykonania umowy podlega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która
go dała, a jeżeli zaliczenie jest niemożliwe zadatek ulega zwrotowi. W sprawie
wchodziło w rachubę wykonanie umowy przedwstępnej, tj. zawarcie umowy
przyrzeczonej. Sąd Apelacyjny wyraził pogląd, że wobec zawarcia umowy
warunkowej sprzedaży nieruchomości, oraz następnie umowy przenoszącej
własność, wygasła bezpowrotnie umowa przedwstępna z dnia 10 lipca 2008 r. ze
względu na jej wykonanie, a kwota 2 000 000 zł straciła charakter zadatku i zgodnie
z jej postanowieniami stała się częścią ceny nieruchomości (art 394 § 2 k.p.c.).
Odstąpienie od umowy sprzedaży warunkowej i umowy przenoszącej własność nie
prowadziło do „reaktywacji" umowy przedwstępnej a jego skutkiem było dokonanie
rozliczeń pomiędzy stronami na podstawie art. 492 i 494 k.c. Wprawdzie
odstąpienie wywołało skutek ex tunc, niemniej sięganie wstecz dotyczy skutków
umowy przyrzeczonej.
Za przyjęciem zapatrywania Sądu Apelacyjnego przemawia to, że umowa
przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast nie
do określonego innego zachowania stron. Poza tym gdyby przyjąć, że po
odstąpieniu od umowy przyrzeczonej „odżywa" umowa przedwstępna, to skutkiem
tego poglądu byłby niedający się utrzymać wniosek, iż strony na „nowo" mają
obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. Z samej treści art. 389 § 1 k.c. wynika,
że strony w umowie przedwstępnej zobowiązują się tylko do zawarcia umowy
przyrzeczonej. Poza zakresem więc tego unormowania pozostaje kwestia
wykonania umowy przyrzeczonej i odstąpienia od niej ze względu na jej
niewykonanie. Przede wszystkim jednak, gdyby pozwany w rzeczywistości chciał
doprowadzić do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powodowej spółce, to
oczywiście mógł to osiągnąć przez nieskorzystanie z prawa odstąpienia od umowy
10
przyrzeczonej, lecz przez podjęcie działań prowadzących do jej przymusowego
wykonania.
W każdym razie, strony umowy przedwstępnej mogą odmiennie od
unormowania zawartego w art. 394 § 3 k.c. uregulować kwestię ewentualnego
zwrotu zadatku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 r., I CSK
328/07, OSNC 2009 nr 4, poz. 60), co wynika z zasady swobody umów i miało to
miejsce w rozpoznawanej sprawie. W zawartej przez strony umowie z dnia 30
stycznia 2009 r., którą spółka w wykonaniu odstąpienia od umów z dnia 12 i 17
stycznia 2009 r. przeniosła nieruchomość z powrotem na rzecz pozwanego w jej
§ 5 strony uzgodniły, że rozliczenie kwoty 2 000 000 zł wpłaconej sprzedającemu
przez stronę kupującą tytułem części ceny nastąpi w późniejszym, ustalonym przez
strony terminie na podstawie odrębnego porozumienia. Treść tego postanowienia,
jak i kontekst umowny oraz sytuacyjny, (skoro strony począwszy od zawarcia
umowy warunkowej uzgodniły, że wpłacona kwota 2 000 000 zł zadatku staje się
częścią ceny), to argumenty prowadzące do wniosku, że zobowiązanie pozwanego
do zwrotu tej kwoty wynika z tego porozumienia, a strony miały tylko odrębnie
uzgodnić późniejszy termin jej zwrotu. W tym stanie rzeczy istniał obowiązek zwrotu
przez pozwanego powódce spornej kwoty i nietrafne okazało się uzasadnienie
zarzutu obrazy art. obrazy art. 394 § 1 k.c.
Zgodnie z zasadą swobody kontraktowania, można wprowadzić do umowy
przedwstępnej dodatkowe postanowienia, nie wynikające z jej essentialia negotii
(por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 października 2008 r., II CSK 215/08,
OSNC- ZO 2009, nr 1, poz, 28 i z dnia 2 października 2008 r., II CSK 212/08, Mon.
Praw. 2009, nr 12, s. 671). Niewątpliwie takim postanowieniem nie dotyczącym
istoty umowy przedwstępnej i odnoszącym się już do przyszłej umowy definitywnej
było zobowiązanie zawarte w jej § 7 w postaci udostępnienia spółce gruntu
o powierzchni około 29 ha na cele związane z przygotowaniem inwestycji, w tym na
dowolne potrzeby budowlane i w świetle niespornych okoliczności sprawy wydanie
to od razu nastąpiło. Pozwany już w odpowiedzi na pozew wskazał, że władanie
przez powódkę tą nieruchomością przyniosło jej wymierne korzyści, a tym samym
jemu uszczerbek w postaci braku możliwości wykonywania jej posiadania.
11
Na wyliczenie tego uszczerbku wystąpił z wnioskiem o przeprowadzenie dowodu
z opinii biegłego.
W judykaturze wyrażono pogląd, że gdy kontrahent spełni takie świadczenie,
czego dokonał pozwany wydając nieruchomość powódce, żądanie zwrotu korzyści
znajduje podstawę tylko w przepisach o nienależnym świadczeniu (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., II CK 16/03, Biul. SN. 2004, nr 10, s. 34).
Gdyby więc nawet nie doszło do zawarcia umowy warunkowej i umowy
przenoszącej własność istniałaby podstawa do zbadania tego potrącenia,
tj. przeprowadzenia dowodów na wykazanie przedstawionej do kompensacji
wierzytelności w kwocie 2 897 100 zł.
Z treści postanowienia umownego zawartego w § 7 umowy przedwstępnej
wynika jednak, że zobowiązanie pozwanego zostało poczynione już na poczet
wykonania przyszłej umowy przyrzeczonej. Przypomnieć się godzi,
że udostępnienie kontrahentowi nieruchomości mogło być skutecznie dokonane już
w odniesieniu do umowy warunkowej. Mające moc wsteczną skuteczne odstąpienie
przez pozwanego od umowy warunkowej i przenoszącej własność wywołało
ten skutek, że to co strony sobie świadczyły podlega zwrotowi, a nadto przysługuje
odstępującemu roszczenie o naprawienie szkody na podstawie art. 494 k.c.
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1999 r., I CKN 262/98, OSNC
2000, nr 4, poz. 71.) Roszczenie odszkodowawcze odstępującego obejmuje szkodę
w granicach dodatniego interesu umownego. Do zasad tej odpowiedzialności ma
zastosowanie art. 471 k.c. (por. uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 13 maja 1987 r., III CZP 82/86, OSNCP 1987, nr 12, poz. 189). Tego rodzaju
uszczerbkiem jest to, co pozwany stracił w wyniku posiadania przez powódkę
przedmiotu sporu i w związku z tym w wyniku braku możliwości władania tym
gruntem przez niego samego.
Powyższe uwagi prowadzą do wniosku, że w skardze trafnie (pomijając
uzasadnienie zarzutu) został powołany art. 494 k.c. i nie można było odeprzeć
zarzutu naruszenia art. 361 § 2 k.c. Źródłem zobowiązania jest w omawianym
wypadku bowiem postanowienie umowne i niewykonanie przez powódkę umowy
12
przenoszącej własność, które doprowadziło do skutecznego odstąpienia przez
pozwanego zarówno od umowy warunkowej, jak i przenoszącej własność.
Niezbadaną okolicznością, która niewątpliwie mogła mieć znaczenie dla
wystąpienia rzeczywistego uszczerbku pozwanego, było także twierdzenie,
że objęta sporem nieruchomość straciła na wartości już w wyniku dokonanych
przez powódkę odwiertów i zaangażowaniu się przez pozwanego w transakcję
z powódką. Ewentualne wykazanie tej okoliczności, czego pozwany został także
pozbawiony, wobec pominięcia zgłoszonego wniosku dowodowego
o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, byłoby wykazaniem podlegającej
naprawieniu szkody a nie niepodlegającej naprawieniu tzw. szkody ewentualnej.
Natomiast, jeżeli chodzi o wskazywane przez skarżącego utracone korzyści
trzeba zgodzić się z Sądem Apelacyjnym, że tego typu uszczerbek musi być
wykazany z bardzo dużym stopniem prawdopodobieństwa, które uzasadnia dopiero
przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyroki Sądu Najwyższego
z dnia 3 października 1979 r., II CR 304/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 164 i z dnia
28 stycznia 1 999 r., III CKN 133/98, niepublikowany).
Ze wskazanych względów na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. Sąd Najwyższy
orzekł jak w sentencji.