Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 433/12
POSTANOWIENIE
Dnia 6 września 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Anna Kozłowska
SSN Krzysztof Strzelczyk
w sprawie z wniosku W. K. i M. K.
przy uczestnictwie O. D. Sp. z o.o. w P.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 września 2013 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego
w O.
z dnia 15 marca 2012 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w O. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Małżonkowie W. i M. K. złożyli do Sądu Rejonowego w B. skargę na
czynność referendarza sądowego, który w dniu 11 września 2009 r. wpisał w dziale
IV księgi wieczystej Kw. Nr […] hipotekę umowną kaucyjną w kwocie 14.250.000 zł
na rzecz Z. Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo - Kredytowej w W. Uczestnik
postępowania O. D. spółka z o.o. złożyła do Sądu Rejonowego w B.u skargę na
czynność referendarza sądowego, który w dniu 11 września 2009 r. wpisał w dziale
II księgi wieczystej Kw. Nr […] prawo własności na rzecz małżonków M. i W. K.
Księga wieczysta Kw. Nr […] prowadzona przez Sąd Rejonowy w B. została
założona dla nieruchomości obejmującej gospodarstwa rolne z zabudowaniami,
stanowiącej działki gruntu nr 434, 469, 859/1, 859/3 i 895, położonej w P., o
powierzchni 7,7 ha. Jako właściciel była wpisana B. R. W dziale III tej księgi
wpisano m.in. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży zgodnie z
umową przedwstępną sprzedaży na rzecz W. i M. - małżonków K., co do działki
nr 469 o powierzchni 3,8 ha, na podstawie umowy notarialnej z dnia 19 lipca
2007 r.
Wpisem z dnia 12 czerwca 2008 r. z księgi Nr […] odłączono działkę nr 469
położoną w P. o powierzchni 3,8 ha i założono dla niej księgę wieczystą Nr […].
Jako właściciel została wpisana w dziale II O. D. spółka z o.o. z siedzibą
w P., na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 20 maja 2008 r. w formie aktu
notarialnego. W dziale III wpisano m.in. roszczenie o zawarcie umowy
przyrzeczonej sprzedaży zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży na rzecz W. i
M. K. co do działki nr 469 o powierzchni 3,8 ha, na podstawie umowy w formie aktu
notarialnego z dnia 19 lipca 2007 r. W dziale IV dnia 6 sierpnia 2008 r. wpisano
hipotekę umowną kaucyjną do kwoty 14.250.000 zł na rzecz P.-Z. Spółdzielczej
Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej na podstawie oświadczenia o ustanowieniu
hipoteki z dnia 20 maja 2008 r.
Dnia 6 lipca 2009 r. małżonkowie W. i M. K. wnieśli o założenie księgi
wieczystej dla nieruchomości rolnej składającej się z działki 469 położonej we wsi
P. i wpisanie ich jako właścicieli na podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30
kwietnia 2009 r. nakazującego O. D. Sp. z o.o. złożenie oświadczenia woli o
3
przeniesieniu na rzecz powodów W. i M. K.za kwotę 210.000 złotych własność
nieruchomości położonej we wsi P. obejmującej niezabudowaną działkę rolną Nr
469 o powierzchni 3,8 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą
Nr […]. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia do rozpoznania skargi kasacyjnej od tego
wyroku.
Wpisem z dnia 19 sierpnia 2009 r. odłączono działkę Nr 469 położoną w O.
o powierzchni 3,8 ha i założono dla niej księgę Nr […], a jako właścicieli wpisano
małżonków W. i M. K. we wspólności ustawowej małżeńskiej. Dział III nowo
założonej księgi był wolny od wpisów. W dziale IV wpisano hipotekę umowną
kaucyjną do kwoty 14.250.000 zł na rzecz P.-Z. Spółdzielczej
Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej na podstawie oświadczenia o ustanowieniu
hipoteki z dnia 20 maja 2008 r.
W ocenie Sądu Rejonowego, wpis dokonany z urzędu w dniu 19 sierpnia
2009 r. w księdze wieczystej Kw. Nr […] założonej dla nieruchomości położonej w
O., obejmującej działkę gruntu Nr 469 obszaru 3,8 ha został dokonany prawidłowo.
Z treści wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30 kwietnia 2009 r. nie wynika, aby
wnioskodawcy mieli nabyć działkę Nr 469 położoną w P. bez obciążeń.
Po zapoznaniu się z aktami tej sprawy Sąd Rejonowy ustalił, że skarżący
małżonkowie K. nie domagali się w trakcie całego postępowania ustalenia,
że nabywają nieruchomość bez obciążeń, mimo że hipoteka została wpisana
w dniu 6 sierpnia 2008 r., a więc niewątpliwie w trakcie trwania postępowania.
Zdaniem Sądu Rejonowego, nietrafny jest zarzut naruszenia art. 18 ustawy
z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U.
z 2013 r., poz. 707; dalej: "u.k.w.h.") przez jego niezastosowanie i niewykreślenie
z urzędu wpisu hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 14.250.000 zł na rzecz P.-Z.
Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej przez Sąd z urzędu. Zgodnie
bowiem z § 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września
2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr
102, poz. 1122 ze zm.), w razie założenia nowej księgi wieczystej dla
nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi
wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia,
4
inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości. Nie sposób jest poza tym
zaakceptować stanowisko skarżących, że obciążenie hipoteką kaucyjną nabytego
przez nich prawa własności było sprzeczne z treścią ich ujawnionego roszczenia
o przeniesienie własności nieruchomości.
Wnioskodawcy wnieśli apelację od postanowienia Sądu Rejonowego.
Sąd Okręgowy w O. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił
apelację. Podkreślił, że skarżący wystąpili z pozwem o zobowiązanie do złożenia
oświadczenia woli w dniu 25 lipca 2008 r., nie zawarto w tym pozwie zastrzeżenia,
że przeniesienie własności nieruchomości ma nastąpić bez obciążeń i wyrok sądu
nakazujący złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności na
skarżących również takiego zastrzeżenia nie zawiera. Zaskarżone orzeczenie
nie pozostaje w sprzeczności z treścią art. 18 u.k.w.h. Roszczenie skarżących
o zawarcie umowy przyrzeczonej zostało ujawnione w dniu 22 października 2007 r.,
a wpis prawa własności na rzecz W. K.i M. K. został dokonany w dniu 19 sierpnia
2009 r. Według art. 18 u.k.w.h., równocześnie z wpisem prawa własności należało
wykreślić z urzędu wpisy praw nabytych po 22 października 2007 r., jeśli wpisy te
są sprzeczne z wpisem prawa własności albo w inny sposób naruszają prawo.
Wobec treści wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30 kwietnia 2009 r., który nie
zastrzegł przeniesienia prawa własności bez obciążeń, nie można zgodzić się ze
skarżącymi, że obciążenie hipoteką kaucyjną nabytego przez nich prawa było
sprzeczne z treścią ujawnionego roszczenia.
Wnioskodawcy wnieśli skargę kasacyjną, zarzucając naruszenie przepisów
postępowania, mianowicie art. 18 u.k.w.h. w związku z art. 378 § 1 w związku z art.
328 § 2 k.p.c. oraz art. 6268
§ 2 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 18 u.k.w.h., równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi
się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw
nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa,
którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 lutego 2006 r., II CSK 146/05 (niepubl.)
wyjaśnił, że przepis ten wyraźnie stanowi, iż wykreśla się z urzędu tylko te wpisy
5
praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, które są sprzeczne z wpisem prawa,
którego to roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.
O sprzeczności wpisanego wcześniej roszczenia (w tamtej sprawie: o ustanowienie
odrębnej własności lokalu) z ujawnionym później prawem (hipoteką kaucyjną
łączną i hipoteką zwykłą łączną) można by ewentualnie mówić, gdyby treść tego
roszczenia zawierała wyraźne zastrzeżenie, że chodzi o roszczenie o ustanowienie
odrębnej własności lokalu bez żadnych obciążeń. W okolicznościach niniejszej
sprawy w księdze wieczystej było ujawnione roszczenie o zawarcie umowy
przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości zgodnie z umową przedwstępną
sprzedaży. Wnioskodawcy zostali wpisani w księdze wieczystej jako właściciele na
podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30 kwietnia 2009 r. nakazującego O.
D. Sp. z o.o. złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na ich rzecz własność
nieruchomości za kwotę 210.000 złotych. Sądy orzekające w niniejszej sprawie
(Rejonowy i Okręgowy) zgodnie uznały, że art. 18 u.k.w.h. nie znajduje
zastosowania, gdyż Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. nie
zastrzegł przeniesienia prawa własności bez obciążeń. Pominęły jednak
okoliczność, że z umowy przedwstępnej zawartej dnia 19 lipca 2007 r. (znajdującej
się w aktach niniejszej sprawy i w aktach księgi wieczystej) wynika, iż przeniesienie
własności nieruchomości nastąpi bez wszelkich obciążeń. Stosownie zaś do art.
6268
§ 2 k.p.c., sąd, rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie treść i formę
wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Sąd
Najwyższy podkreślił w postanowieniu z dnia 13 grudnia 2012 r., V CSK 39/12
(niepubl.), że badanie, o którym mowa w art. 6268
§ 2 k.p.c., ma na celu ustalenie,
czy wskutek stwierdzonych orzeczeniem sądu lub w przedstawionym dokumencie
czynności prawnej lub zdarzenia prawnego stan prawny nieruchomości uzasadnia
dokonanie żądanego wpisu. Inaczej mówiąc, chodzi o ustalenie czy orzeczenie
sądu lub treść innego dokumentu jest wystarczającym dowodem istnienia
określonego stanu prawnego nieruchomości. W postanowieniach z dnia 23
listopada 2011 r., IV CSK 123/11 (niepubl.) i z dnia 18 maja 2012 r., IV CSK 462/11
(niepubl.) Sąd Najwyższy wyjaśnił zaś, że sąd wieczystoksięgowy nie tylko może,
ale musi dokonać wykładni umowy stanowiącej podstawę żądania dokonania wpisu
(wykreślenia) w księdze wieczystej. Jest to uzasadnione potrzebą oceny
6
skuteczności materialnoprawnej tej umowy, a więc zgodnego zamiaru stron i celu
umowy.
W konkluzji niniejszych rozważań należy zatem przyjąć, że art. 18 u.k.w.h.
ma zastosowanie do wpisu hipoteki w wypadku, gdy wcześniejszy wpis roszczenia
o przeniesienie własności nieruchomości został dokonany na podstawie umowy
przedwstępnej, w której zastrzeżono, iż przeniesienie własności nieruchomości
nastąpi bez wszelkich obciążeń.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1
k.p.c. orzekł, jak w sentencji.
jw