Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 194/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 marca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Dariusz Dończyk
w sprawie z powództwa W. S.
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "W." we W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 marca 2014 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 22 listopada 2012 r.
1) oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę
1800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem
zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 22 listopada 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił
apelację strony pozwanej od wyroku Sądu pierwszej instancji zasądzającego od
pozwanej na rzecz powoda kwotę 118 043,15 zł z ustawowymi odsetkami i
kosztami procesu.
Sądy obu instancji ustaliły między innymi, że pozwana Spółdzielnia ogłosiła
w maju 2009 r. przetarg ograniczony dla członków Spółdzielni na sprzedaż
spółdzielczego lokatorskiego prawa do opisanego w pozwie lokalu mieszkalnego za
cenę 154 846,85 zł ustaloną na podstawie § 3 pkt 2a regulaminu przetargu
w oparciu o cenę rynkową lokalu określoną przez rzeczoznawcę majątkowego
na 258 300 zł, pomniejszoną o nominalną kwotę umorzenia kredytu i kwotę
niespłaconego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na ten lokal.
Budowa przedmiotowego lokalu była finansowana z kredytu udzielonego
przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego, 10% udzielonego kredytu zostało umorzone, a z pozostałych 90%
kosztów finansowania budowy 30% uiszczał w formie wkładu członek nabywający
lokal, zaś 70% było finansowane z udzielonego kredytu. Wysokość wkładu
mieszkaniowego na len lokal została ustalona na kwotę 36 803,70 zł, co stanowi
30% wartości jego kosztów budowy i taką kwotę zaksięgowano w ewidencji
funduszy Spółdzielni.
Powód przystąpił do przetargu, choć nie zgadzał się ze sposobem
przeniesienia prawa do lokalu na innego członka oraz ustaleniem ceny sprzedaży,
o czym zawiadomił Spółdzielnię. Wpłacił wymaganą kwotę 154 846,85 zł i w dniu
1 lipca 2009 r. strony zawarły umowę o ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego
lokatorskiego prawa do przedmiotowego lokalu z wkładem mieszkaniowym
w wysokości 154 846,85 zł.
Prawomocnym wyrokiem z dnia 14 maja 2010 r. w sprawie … 1165/09 Sąd
Okręgowy we W. stwierdził nieważność uchwały Rady Nadzorczej pozwanej
Spółdzielni wprowadzającej regulamin przetargów na ustanowienie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu, który w § 3 pkt 1 stanowił, że podstawą określenia
3
wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (zaliczki na wkład
mieszkaniowy) jest wartość rynkowa lokalu określona przez rzeczoznawcę
majątkowego.
Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Apelacyjny stwierdził,
że ponieważ przedmiotowy lokal mieszkalny zbudowany został ze środków
Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, zgodnie z art. 121
ust. 2 u.s.m.
niedopuszczalne było przekształcenie lokatorskiego prawa do tego lokalu
w odrębną własność ani w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak również
sprzedaż tych praw, nie było też dopuszczalne zorganizowanie przetargu na
sprzedaż spółdzielczego prawa do tego lokalu, do czego zresztą nie doszło, gdyż
umowa stron, na podstawie której powód nabył spółdzielcze lokatorskie prawo
do tego lokalu, nie była umową sprzedaży.
Rozważając stanowiącą przedmiot sporu kwestię w jaki sposób i w jakiej
wysokości powinien być ustalony wkład mieszkaniowy, który powód obowiązany był
uiścić za nabyte lokatorskie prawo do lokalu, Sąd Apelacyjny odwołał się do
stanowiska Sądu Najwyższego zajętego w uchwale z dnia 17 listopada 2009 r.,
III CZP 81/09 (OSNC 2010/5/68) dotyczącej ustalania - w sprawie o podział
majątku wspólnego - wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego i stwierdził, że również w sytuacji do jakiej doszło
w rozpoznawanej sprawie, podstawą ustalenia wartości wkładu mieszkaniowego,
który obowiązany był uiścić powód powinien być stosowany odpowiednio art. 10
ust. 2 u.s.m., z uwzględnieniem że chodzi o lokal używany, do którego wygasło
prawo innego członka.
Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska strony pozwanej, że podstawą
ustalenia wysokości wkładu mieszkaniowego powinny być odpowiednie
postanowienia statutu pozwanej Spółdzielni, w związku z art. 8 u.s.m. Uznał
bowiem, że art. 8 u.s.m. dotyczy jedynie spraw (praw i obowiązków członków
spółdzielni) nieuregulowanych w ustawie, a kwestie odnoszące się do wygaśnięcia
lokatorskiego prawa do lokalu zostały uregulowane w rozdz. 2 u.s.m.
4
W konsekwencji uznał, podobnie jak Sąd pierwszej instancji, że wartość
wkładu, do uiszczenia którego obowiązany był powód, należało ustalić nie poprzez
odniesienie się do quasi-rynkowej wartości lokalu, jak uczyniła to pozwana,
lecz przez odwołanie się do zasad wskazanych w ustawie i statucie pozwanej,
zgodnie z którymi ona sama określiła wartość tego prawa na kwotę 36 803,70 zł
i w toku procesu nie kwestionowała tej wartości argumentami innymi niż tylko
twierdzeniem, że wartość tego wkładu opiewa na kwotę określoną w umowie stron,
będącą wynikiem przeprowadzonego przetargu.
Uznając zatem, że powód obowiązany był uiścić tytułem wkładu
mieszkaniowego kwotę 36 803,70 zł, Sądy obu instancji stwierdziły, że ponad
tę kwotę umowa stron z dnia 1 lipca 2009 r. jest nieważna jako sprzeczna
z przepisami ustawy, a świadczenie powyżej tej kwoty jako nienależne podlega
zwrotowi na podstawie art. 410 § 2 i art. 411 pkt 1 w zw. z art. 409 k.c.
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie strona pozwana
zarzuciła naruszenie art. 10 ust. 2 u.s.m. przez jego zastosowanie, mimo braku
podstaw oraz naruszenie art. 8 pkt 3 u.s.m. w zw. z § 86, § 87 i § 92 statutu
pozwanej Spółdzielni obowiązującego w dacie zawarcia przez strony umowy, przez
niezastosowanie tych przepisów, mimo że obecnie u.s.m. nie reguluje kwestii
dotyczących ustalenia wysokości wkładu mieszkaniowego, jaki obowiązany jest
wnieść członek uzyskujący spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
budowanego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, do którego
wygasło prawo innego członka, wobec czego, zgodnie z art. 8 pkt 3 u.s.m.,
w kwestii tej mają zastosowanie wskazane przepisy statutu pozwanej Spółdzielni.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu była kwestia, w jaki sposób
powinna być określona kwota wkładu mieszkaniowego, którą obowiązany jest uiścić
członek spółdzielni nabywający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego, do którego wygasło prawo innego członka.
Kwestii tej dotyczyła powołana uchwała z dnia 17 listopada 2009 r., III CZP
81/09, ograniczona wprawdzie tylko do spraw o podział majątku dorobkowego po
5
ustaniu wspólności ustawowej, w uzasadnieniu której Sąd Najwyższy, dokonał
jednak ogólnej analizy obowiązujących w tym przedmiocie przepisów. Wskazał,
że po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. - dalej:
„u.s.m.”), problematyka rozliczeń między spółdzielnią a osobą uprawnioną po
wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz
rozliczeń z kolejnym nabywcą tego prawa została uregulowana w art. 11 ust. 2
i art. 10 ust. 3 tej ustawy, które przewidywały, że spółdzielnia zwraca osobie
uprawnionej zgodnie z postanowieniami statutu wkład mieszkaniowy albo jego
wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu, a członek,
otrzymujący spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło prawo
innego członka wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający wysokości wkładu
wypłaconego członkowi, którego prawo wygasło oraz zobowiązuje się spłacić
kredyt obciążający lokal. Sytuacja uległa zmianie po wejściu w życie w dniu 31 lipca
2007 r. nowelizacji u.s.m. dokonanej ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. Nr
125, poz. 873). Obecnie kwestia rozliczeń w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa
do lokalu uregulowana jest w art. 11 ust. 2, ust. 21
i ust. 22
, które przewidują,
że w takiej sytuacji spółdzielnia obowiązana jest, z zastrzeżeniem art. 15, ogłosić
przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, w którym pierwszeństwo
nabycia mają członkowie spółdzielni, a warunkiem przeniesienia odrębnej
własności lokalu jest wpłata przez nabywcę wartości rynkowej lokalu. Spółdzielnia
zaś wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być
jednak wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal
w wyniku przeprowadzonego przetargu.
Zasady te jednak odnoszą się tylko do spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu mieszkalnego, które może być przekształcone w odrębną własność
i zbyte jako takie prawo. Nie regulują natomiast sytuacji, gdy dochodzi do
wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego
z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, które zgodnie z art. 121
ust. 2 u.s.m. oraz art. 15e ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych
formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r.,
6
poz. 255 ze zm.), nie może być przekształcone w prawo własnościowe ani odrębną
własność, a zatem nie może być zbyte.
Podkreślić w tym miejscu trzeba, że, wbrew stanowisku skarżącej, choć
przepis art. 121
ust. 2 u.s.m. został uchylony z dniem 11 października 2011 r.
w wyniku wejścia w życie ustawy z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy
o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 201, poz. 1180), to wskazany wyżej
przepis art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego nie został uchylony ani nie uległ zmianie, a zatem nadal
niedopuszczalne jest przekształcenie w prawo własnościowe lub odrębną własność,
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego przy
użyciu środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a więc nadal prawo to nie
może być zbyte w żaden sposób.
Z tych względów, w razie wygaśnięcia prawa do takiego lokalu, spółdzielnia
nie może zbyć go w trybie przetargu, a tym samym uzyskać za nie kwoty
odpowiadającej wartości rynkowej. Do rozliczeń z byłym członkiem nie mogą więc
mieć w takiej sytuacji zastosowania zasady określone w art. 11 ust. 2, ust. 21
i ust.
22
u.s.m. i spółdzielnia nie może wypłacić mu wartości rynkowej lokalu, której nie
uzyskała, bowiem jako podmiot prowadzący działalność bez osiągania zysku,
nie posiada innych źródeł, z których wypłaty takiej mogłaby dokonać.
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych brak przepisów określających
zasady rozliczeń z członkiem, którego lokatorskie prawo do lokalu wygasło, a lokal,
jako zbudowany ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub objęty
regulacją art. 15 u.s.m., nie może być przekształcony ani zbyty w przetargu. Nie ma
też przepisów określających jaki wkład mieszkaniowy obowiązany jest w takiej
sytuacji uiścić członek nabywający, po ustępującym członku, prawo do takiego
lokalu. Jedynie z art. 15 ust. 6 można - a contrario - wyprowadzić wniosek, że
w obu tych przypadkach, jak wskazano wyżej, spółdzielnia nie wypłaca byłemu
członkowi wartości rynkowej lokalu.
Skoro ustawa nie reguluje powyższych rozliczeń, to, jak słusznie stwierdziła
skarżąca, zgodnie z art. 8 pkt 3 u.s.m. powinien określać to statut spółdzielni.
7
Statut zatem powinien wskazywać jaką kwotę wkładu mieszkaniowego obowiązany
jest uiścić członek spółdzielni nabywający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego wybudowanego przy użyciu środków Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego, do którego wygasło prawo innego członka, jak również jaką kwotę
z tytułu wkładu mieszkaniowego powinna w takiej sytuacji zwrócić spółdzielnia
ustępującemu członkowi.
Strona pozwana twierdzi, że jej statut w wersji uwzględniającej zmiany
uchwalone przez Walne Zgromadzenie w dniu 24 czerwca 2006 r., obowiązujący
w chwili nabycia przez powoda przedmiotowego prawa do lokalu, przewidywał takie
regulacje w § 86, 87 i 92 i to one powinny mieć zastosowanie do ustalenia
wysokości wkładu, jaki obowiązany był uiścić powód.
Ze stanowiskiem tym jednak nie można się zgodzić. Przepis § 86, będący
odpowiednikiem art. 10 ust. 2 u.s.m. reguluje bowiem tylko kwestie dotyczące
wkładu jaki obowiązany jest wnieść członek ubiegający się o spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a § 87 i 92, odpowiadające treścią
regulacji zawartej w uchylonych z dniem 31 lipca 2007 r. przepisach art. 10 ust. 2
i art. 11 ust. 2 u.s.m., stanowią, że w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa
do lokalu mieszkalnego Spółdzielnia zwraca byłemu członkowi lub osobie
uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy (albo jego wniesioną część)
zwaloryzowaną według wartości rynkowej lokalu stanowiącego odrębną
nieruchomość, ustalonej w drodze wyceny lub umowy ze Spółdzielnią, w oparciu
o przeciętne ceny rynkowe podobnych lokali (…), a członek uzyskujący prawo do
lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie
(otrzymujący mieszkanie z odzysku), wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości
wkładu wypłaconego osobie uprawnionej, zgodnie ze statutem. Przepisy § 87 i 92
niewątpliwie nie dotyczą mieszkań wybudowanych z udziałem środków
z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Nie tylko bowiem w ogóle nie odwołują się
do takiej sytuacji, lecz przede wszystkim jako podstawę ustalenia wysokości kwoty
zwracanej byłemu członkowi i odpowiadającej jej kwoty wkładu mieszkaniowego,
jaki obowiązany jest wnieść nowy członek wskazują wartość rynkową mieszkania,
mimo że mieszkanie takie, jako niepodlegające przekształceniu w odrębną
własność ani nie podlegające jakiemukolwiek obrotowi, także w przyszłości, nie
8
może mieć zwykłej wartości rynkowej. Z tych względów, jak również wskazano już
wyżej, wartość rynkowa nie może być miernikiem ani podstawą ustalenia wysokości
wkładu mieszkaniowego jaki obowiązany jest wnieść członek nabywający prawo do
takiego lokalu po innym członku ani podstawą ustalenia wysokości kwoty
wypłacanej ustępującemu członkowi. Poza wszystkim innym taki sposób ustalenia
wysokości wkładu mieszkaniowego prowadziłby do tego, że członek uzyskujący
prawo niezbywalne, a więc w oczywisty sposób mające mniejszą wartość niż takie
samo prawo zbywalne, obowiązany byłby uiścić cenę jak za prawo zbywalne,
co jest niedopuszczalne z punktu widzenia ekwiwalentności świadczeń oraz
równości praw członków spółdzielni.
Z tych przyczyn nie można uznać, że statut pozwanej Spółdzielni regulował
w chwili nabycia przez powoda przedmiotowego lokalu, zasady rozliczeń
z ustępującym i nowym nabywcą lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
wybudowanego przy udziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
i określał wysokość wkładu mieszkaniowego (lub zasady jej ustalania),
jaki obowiązany był wnieść nowy nabywca tego prawa.
Wysokość ta nie mogła być również ustalona na podstawie przepisów
regulaminu przetargów na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do
lokalu uchwalonego przez radę nadzorczą pozwanej Spółdzielni, odwołującego
się zresztą także do wartości rynkowej lokalu ustalanej przez rzeczoznawcę
majątkowego, gdyż prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego we W. z dnia 14
maja 2011 r. w sprawie … 1165/09 stwierdzona została nieważność tego
regulaminu, czym Sądy rozpoznające niniejszą sprawę są związane, zgodnie z art.
365 § 1 k.p.c.
Skoro zatem pozwana Spółdzielnia nie uregulowała w statucie tej kwestii, jak
również nie może mieć zastosowania uchwalony przez nią regulamin, bezzasadny
jest kasacyjny zarzut naruszenia art. 8 pkt 3 u.s.m.
Wobec braku regulacji ustawowej i statutowej konieczne jest zastosowanie
w drodze analogii przepisu normującego sytuacje najbardziej zbliżone, a taką
normą jest - jak słusznie uznał Sąd Apelacyjny - przepis art. 10 ust. 2 u.s.m.,
regulujący kwestie wkładu mieszkaniowego jaki obowiązany jest uiścić członek
9
ubiegający się o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Jak wskazał również Sąd
Najwyższy w powołanej na wstępie uchwale z dnia 17 listopada 2009 r., III CZP
81/09, przepis ten powinien być stosowany odpowiednio, a więc z uwzględnieniem,
że chodzi o lokal używany, do którego wygasło prawo innego członka, co sprawia,
że wysokość wkładu nie musi być ściśle taka sama, jak w chwili powstania tego
prawa i nabycia go przez poprzedniego członka.
Ponieważ jednak, jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny, strona pozwana nie
zgłosiła żadnych twierdzeń ani zarzutów podważających wysokość zaksięgowanej
w ewidencji funduszów Spółdzielni jako wkład mieszkaniowy tego lokalu kwoty
36 803,70 zł, Sądy nie miały podstaw by czynić samodzielnie ustalenia w tym
przedmiocie i mogły przyjąć tę kwotę, jako należny wkład mieszkaniowy, który
powód obowiązany był uiścić, zamiast pobranej nienależnie kwoty 154 846,85 zł.
Podnoszone w skardze kasacyjnej kwestie dotyczące spadku siły nabywczej
pieniądza czy spadku wartości kredytu, mające, zdaniem skarżącej, wpływ na
aktualną wysokość wkładu, jako spóźnione i nie objęte odpowiednimi zarzutami
naruszenia prawa materialnego i procesowego, muszą pozostać poza oceną Sądu
Najwyższego.
Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
oddalił skargę kasacyjną i na wniosek zawarty w odpowiedzi na skargę zasądził od
strony pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów postępowania kasacyjnego na
podstawie art. 98 w zw. z art. 108 § 1, art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.