Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 grudnia 2014r.

Sąd Okręgowy w Łodzi, II Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący Sędzia S.O. E.Steckiewicz-Ochocka

Protokolant K.Loska

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2014r. w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa P. C., M. Z., P. N., J. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej S-3 przy ulicy (...) w P.

o uchylenie uchwały

1.uchyla uchwałę nr (...)Wspólnoty Mieszkaniowej S-3 przy ulicy (...) w P. w sprawie utrzymania porządku i naprawiania szkód wyrządzonych w częściach wspólnych nieruchomości w §1ust.1pkt 4, §3 oraz §4 ;

2.zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej S-3 przy ulicy (...) w P. solidarnie na rzecz P. C., M. Z., P. N., J. M. kwotę 200zł(dwieście)złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

****** poczatektekstu

(...)_01

[Przewodniczący 00:00:01.418]

Zostanie wygłoszone uzasadnienie wyroku.

W pozwie z dnia 27 grudnia 2013 roku powodowie domagali się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej o numerze (...) w sprawie utrzymania porządku i naprawienia szkód wyrządzonych w częściach wspólnych, w części to jest w zakresie § 1 ust. 1 pkt 4 uchwały w zakresie § 3 oraz w zakresie § 4. Powodowie powołali się na nieważność uchwały, która naruszyła zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością poprzez ustanowienie zakazu o wąskim charakterze, czyli wyłącznie gry w piłkę nożną a także, gdy chodzi o § 3 i 4 to jest przekroczenie uprawnień w zakresie dopuszczalnych czynności umocowujących zarząd do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd na zasadzie czynności ingenera [f 00:01:22.158]. W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, domagając się zasądzenia kosztów procesu i wskazując, że podjęta uchwała w zaskarżonej części jest uchwałą prawidłowo podjętą, jednocześnie znajduje uzasadnienie w realiach przedmiotowej wspólnoty, wprowadzenie zakazu piłki, gry w piłkę nożną, bowiem na terenie nieruchomości nie ma warunków prawnych do utworzenia boiska, a jednocześnie, gdy chodzi o § 3 i 4 przedmiotowej uchwały udzielone upoważnienie dla zarządu jest upoważnieniem prawidłowo udzielonym, bowiem zobowiązuje do konkretnego rodzaju czynności. W niniejszej sprawie Sąd ustalił, iż powodowie są właścicielami lokali, które mieszczą się w ramach, na nieruchomości w ramach wspólnoty będącej przedmiotem, która wydała zaskarżoną uchwałę. Podjętą uchwałę numer (...) w trybie indywidualnego zbierania głosów, uchwała ta została zatytułowana, iż jest w sprawie utrzymania porządku i naprawiania szkód wyrządzonych częściach wspólnych nieruchomości. W § 1 wymienionej uchwały właściciele nieruchomości przy ulicy (...) do (...), postanowili zobowiązać wszystkich mieszkańców nieruchomości do stosowania się do następujących zasad. Tutaj po pierwsze, w przypadku wprowadzonego remontu mieszkania sprzątać klatkę schodową z resztek farby i tym podobnie. Jeśli remont lokalu związany jest z rozbiórką ścian, skuwania glazury, płytek podłogowych i tak dalej, właściciel zobowiązany jest zamówić kontener na gruz. Niewolno wyrzucać gruzu do pojemników na śmieci, zmieszane i segregowane oraz pozostawiać materiałów po budowlanych w pergoli śmietnikowej. Wprowadzono także w punkcie drugim, zakaz wystawiania worków ze śmieciami oraz innych odpadów na klatkę schodową, w punkcie trzecim, zobowiązano właścicieli, aby nie wyrzucali przez okna i balkonu odpadków i niedopałków papierosów, zaś w punkcie 4 wymienionej uchwały, zabroniono gry w piłkę nożną w ogrodzie, jak i na terenach zielonych okalających nieruchomość, gdyż nie są do tego przystosowane. W paragrafie zaskarżonym a oznaczonym numerem 3 wskazano, iż w przypadku wskazania w treści pisemnego zawiadomienia o wyrządzeniu szkody w częściach wspólnych, jako jej sprawcy, najemcy bądź osób odwiedzających właściciela lokalu w nieruchomości przy ulicy (...) do (...), właściciele zobowiązują zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do wystosowania do wskazanego właściciela lokalu wezwania do naprawienia wyrządzonej szkody. W § 4 zaś tej uchwały, wskazano, iż w przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego naprawienia szkody, właściciele lokali udzielają zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictwa do podjęcia czynności zmierzających do naprawiania szkody z całkowitym obciążeniem wskazanego właściciela lokalu na zasadzie roszczenia regresowego, jako osoby odpowiedzialnej za poniesione koszty naprawy wyrządzonej szkody. Gdy chodzi o głosowanie i tryb podjęcia uchwały między stronami pozostawała, jako okoliczność bezsporna, że warunki formalnego podjęcia tej uchwały zaszły, zostały dołączone protokoły zawierające listę do głosowania oraz stosowne informacje, które podjęto o, informację, które przesłano właścicielom o podjętej uchwale. Odnosząc się zakazu gry w piłkę, Sąd ustalił, iż pierwotnie obszar, na którym obecnie znajduje się wspólnota należał do Spółdzielni Mieszkaniowej, składał się ten teren z 4 bloków, w którym były wydzielone strefy wypoczynkowa, strefa do zabaw dzieci, gdzie znajdowała się piaskownica i drobne elementy urządzeń służących zabawie dzieci. Po powstaniu Wspólnoty Mieszkaniowej teren wspólnoty, która jest przedmiotem rozpoznania sprawy, ogranicza się do 2 budynków i przynależnego jej terenu, który pierwotnie był terenem wypoczynkowym, a znajdującym się na obszarze około 1.500 metrów. Na tym obszarze znajdują się nasadzenia zielone w postaci krzewów oraz roślin zielonych, są wydzielone ścieżki wysypane kamieniami a także wydzielone jest miejsce na grill, w którym właściciele lokali mogą, przy którym mogą spotykać się i urządzać pikniki. Na nieruchomości, w której znajdują się lokale, oprócz dawnych mieszkańców, którzy większości wypadku już są na dzień dzisiejszy osobami w zaawansowanym wieku, wprowadziło się kilka młodych rodzin, które mają dzieci, dzieci jest sześcioro, w wieku od 6 do 12, 13 lat. W okresie, kiedy jest to możliwe, dzieci wychodziły przed blok i grały w piłkę na wymienionym terenie zielonym. Tego rodzaju zachowanie dzieci spotkało się z oburzeniem części właścicieli lokalu, tych starszych głównie pań, które twierdziły, że gra w piłkę kilkoro dzieci uniemożliwia im wypoczynek oraz, że powoduje dewastację nieruchomości. Istotnie w obszarze trawników, znajdujących się na terenie rekreacyjnym są miejsca, które są zadeptane poprzez chodzenie po nich ludzi, a także niewątpliwie grę w piłkę. Jednocześnie jedna ze ścian bloku jest nieco zabrudzona, ponieważ dzieci także grały w piłkę w ten sposób, że odbijały ją od bloku budynku. Po stosownej interwencji właścicieli lokalu w stosunku do rodziców dzieci, od rodziców otrzymały zakaz odbijania piłki o ścianę budynków. Ponieważ też osoby te skarżyły się na hałasy związane z grą w piłkę, rodzice poprosili dzieci, aby te grały tylko w najdalej oddalonym obszarze od budynków, znajdującym się przy ogrodzeniu nieruchomości. Od chwili powstania tego konfliktu, dzieci grają już tylko w tym miejscu najdalej oddalonym, zwykle jest to kilkoro dzieci, nie więcej niż 4 i gra odbywa się w czasie wolnym dla dzieci, dzieci te prawie wszystkie są objęte obowiązkiem szkolnym, uczęszczają także na zajęcia pozalekcyjne a zatem poza okresem wakacyjnym tego czasu na grę nie jest zbyt dużo, w wakacje zaś też większość dzieci wyjeżdża z poza miejsce zamieszkania. Starzy tak zwani starzy lokatorzy są oburzeni tym, że dochodzą odgłosy gry w piłkę oraz że teren, który był pierwotnie terenem zielonym może być wykorzystywany przez inny sposób dzieci ...

****** koniectekstu (...)_01

(...)_02

poczatektekstu

[Przewodniczący 00:10:38.218]

...osoby, osoby starsze, które mają wnuki twierdzą, że wyprowadzając z terenu nieruchomości wnuki na przykład na teren orlika, który mieści się w P. i tam im organizują gry w piłkę. Zdaniem osób, które są przeciwne grze w piłce tego rodzaju gra powoduje znaczne zniszczenia na nieruchomości, nadto dewastację roślin zielonych. Przedmiotowy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przeprowadzonych w sprawie dowodów w postaci zeznań świadków, treści podjętej uchwały. W zasadzie, gdy chodzi o stan faktyczny to okoliczności sprawy są niesporne i ustalone na podstawie tych tychże zeznań i Sąd w całości te zeznania zaakceptował. Przechodząc do rozważań prawnych stwierdzić należy, iż powództwo okazało się zasadne. Problematykę związaną z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych reguluje Ustawa o Własności Lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku jednolity tekst Dziennik Ustaw numer 80 z 2000 roku, pozycja 903 z późniejszymi zmianami. Ustawa ta w sposób wyczerpujący określa zasady ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli lokali, zarząd nieruchomością wspólną oraz zasady działania wspólnoty mieszkaniowej, jej kompetencje a także tryb i sposób podejmowania uchwał. Zgodnie z artykułem 6-tym powołanej Ustawy o Własności Lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która powstaje w celu zagospodarowania nieruchomości wspólnej ma zadanie realizować interes wspólny właścicieli wyrażający się w utrzymaniu należytego stanu wspólnej nieruchomości. Zakres samodzielnych czynności zarządu ogranicza się do tak zwanych czynności zwykłego zarządu, zaś, co do czynności przekraczających ten zakres konieczna jest uchwała wspólnoty. Przechodząc na grunt zaskarżonej uchwały i rozpoznawanej sprawy należy przypomnieć warunki ustawowe zaskarżenia uchwały. Na podstawie artykułu 25 powołanej Ustawy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu albo, jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przy czym w przypadku tej ostatniej przesłanki wyważyć należy interes indywidualny, interes danego właściciela w kontekście interesu całej wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli chodzi o niezgodność uchwały sprawy może ona wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia. Zatem właściciel lokalu może podnosić zarówno merytoryczne skierowane przeciwko treści uchwały jak i formalne. Każda z wymienionych w przepisie przesłanek zaskarżenia uchwały jest w pełni samodzielna. Termin do zaskarżenia uchwały wynosi 6 tygodni i biegnie od podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia w sytuacji, gdy uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Gdy chodzi o zachowanie warunków formalnych należy stwierdzić, że warunki prawidłowego głosowania i podjęcia uchwały zostały zachowane. Został także zachowany termin zaskarżenia uchwały do Sądu. W niniejszej sprawie powodowie zaskarżyli uchwałę numer (...) dotycząca zakazu gry w piłkę oraz upoważnienia zarządu do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd w zakresie dochodzenia od właścicieli lokali wyrządzonych szkód w imieniu wspólnych, co jest sprzeczne z obowiązującym prawem, bowiem jak wskazano w treści uchwały, właściciel miałby odpowiadać za działania osób trzecich, bowiem stosowna uchwała wymienia, iż nie tylko właściciel ma odpowiadać za szkody przez niego wyrządzone, ale na przykład odwiedzających go osób albo też innych osób, za które zdaniem wspólnoty miałby odpowiadać. Powyższe upoważnienie jest w sposób oczywisty sprzeczne z zasadami odpowiedzialności deliktowej wynikającej z przepisów Kodeksu Cywilnego i tym samym paragrafy 3 i 4 uchwały podlegały uchyleniu, jako sprzeczne z obowiązującym prawem. Gdy chodzi i 1 ustęp 1 punkt 4 odnoszący się do zakazu gry w piłkę nożną, należy stwierdzić, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu gospodarowania nieruchomością wspólną i ma za zadanie realizować wspólny interes właścicieli wyrażający się w utrzymaniu należytego stanu nieruchomości wspólnej. Powyższe oznacza, że badanie interesów powodów w odniesieniu do treści zaskarżonej uchwały ograniczone będzie przesłanką zachowania stanu należy..., należytego stanu nieruchomości. Nie mogą być brane pod uwagę subiektywne odczucia powodów, co do przewidywanych negatywnych działań jednego z właścicieli. Gdy chodzi o zakaz gry w piłkę. Wydaje się to postanowienie uchwały nieracjonalne, nieznajdujące odzwierciedlenia w jakimkolwiek interesie, który miałby chronić substancję nieruchomości. Stwierdzić należy, iż, a obecnie wspólnota ma teren przyległy, który jest terenem dużym, obejmującym blisko 1.500 metrów kwadratowych. Oznacza powyższe, że można na tym terenie wydzielić zarówno część terenu na wypoczynek jak i część na plac zabaw dla dzieci, czy też miejsce do gry w piłkę, bądź też inne sporty. Wskazać należy, iż powodowie nigdy nie domagali się wybudowania się na terenie zielonym boiska, zatem argumentacja, co do braku możliwości technicznych z uwagi na wielkość terenu wybudowania boiska jest argumentacją pozwanego zupełnie chybioną, bowiem nie tego rodzaju inwestycje powodowie chcieli przeprowadzić. Nie, boisko jest pojęciem szerokim i obejmuje także, obejmuje zarówno boisko w znaczeniu określonego terenu, który spełnia wymogi techniczne a także zwykłe miejsce, w którym dzieci, młodzież a także dorośli mogą grać w piłkę. I o takie oczywiście w tym wypadku chodziło. Szczególnie kuriozalnym wydaje się sytuacja, w której wprowadzono zakaz gry w piłkę nożną, podczas gdy na przykład w inne dyscypliny sportowe z użyciem piłki już wydaje się, że będzie można grać, bowiem tego nie objęła uchwała wspólnoty. A zatem gra w piłkę ręczną, gra w rugby czy też inne już będą dozwolone. Interes powodów w żadnym zakresie nie sprzeciwia się interesowi innych właścicieli, bowiem jak Sąd wskazał wielkość terenu rekreacyjnego pozwala na pogodzenie wszystkich właścicieli i to żeby każdy w zakresie formy rekreacji, którą wybiera mógł tą rekreację uprawiać. Nie może być tak, że grupa młodych rodzin jest zdominowana przez osoby starsze, które życzą sobie tylko z okien oglądać tereny zielone i uważają, że teren rekreacyjny to teren tylko i wyłącznie do pielęgnowania nasadzeń zielonych. Z tych wszystkich względów Sąd w zakresie uznając, że nastąpiło naruszenie istotnego interesu właścicieli w tym zakresie uchwałę także uchylił, gdy chodzi o 3 i 4, o czym już wstępnie mówił. Zostało powiedziane. Gdy chodzi o koszty procesu Sąd orzekł stosownie do jego wyniku w oparciu o artykuł 98 Kodeksu Postępowania Cywilnego w związku z przepisami Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i te koszty, to koszty poniesionej przez powodów opłaty w związku z wniesieniem niniejszego pozwu. (...)_02