Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 16 stycznia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym

Przewodniczący: SSO Mariola Wojtkiewicz

Sędziowie: SO Wiesława Buczek- Markowska

SO Zbigniew Ciechanowicz (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2015 r. w Szczecinie na posiedzeniu niejawnym

sprawy ze skargi dłużnika P. S.

przy udziale wierzycieli A. D. oraz(...)w W.

na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gryfinie G. J. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika z dnia 31 lipca 2014r. w sprawie Km 3423/11

na skutek zażalenia dłużnika na postanowienie Sądu Rejonowego w Gryfinie z dnia 20 października 2014 r., sygn. akt I Co 1005/14

postanawia:

oddalić zażalenie.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 20 października 2014 r. Sąd Rejonowy w Gryfinie odrzucił skargę P. S. z dnia 6 października 2014 r. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Gryfinie G. J. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości dłużnika z dnia 31 lipca 2014 r. w sprawie Km 3423/11.

Sąd Rejonowy wskazał, że w wywiedzionej skardze dłużnik podnosił, że ponownie nie zgadza się z wyceną swego mieszkania, uznając ją za zaniżoną i wnosząc o zmianę rzeczoznawcy.

Analiza akt postępowania egzekucyjnego w sprawie Km 3423/11 i Km 4077/12 doprowadziła Sąd Rejonowy do wniosku, że skarga dłużnika jest spóźniona.

Sąd przywołał brzmienie art.767 § 4 k.p.c. Zauważył, że dłużnik w dniu 21 sierpnia 2013r. ustanowił swym pełnomocnikiem w sprawie egzekucyjnej matkę D. S., celem reprezentowania go przed komornikiem G. J. (k.86 akt Km 3423/11). Adres, pod który od tego czasu kierowana byłą korespondencja dla pełnomocnika dłużnika to (...). Na ten adres wystosowano dla D. S. zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania nieruchomości, które jednak nie zostało przez nią odebrane. Z uwagi na prawidłowe dwukrotne awizowanie i zwrot nieodebranej przesyłki po okresie siedmiu dni od drugiego awiza, zawiadomienie o tej czynności należy uznać za doręczone pełnomocnikowi dłużnika z dniem 15 lipca 2014r. (k.136 B akt Km 3423/11). Jest to zgodne z treścią art. 139 § 1 k.p.c. Skoro opis i oszacowanie miał miejsce 31 lipca 2014r., uznać należy, że zachowany został okres dwóch tygodni od zawiadomienia do przeprowadzenia czynności, określony w art. 945 § 3 k.p.c. Niezależnie od prawidłowego zawiadomienia o terminie czynności po jej dokonaniu komornik przesłał odpis operatu szacunkowego na adres dłużnika, a zatem nieprawidłowo, zaś D. S. dopiero dnia 18 września 2014r. Jednakże z uwagi na prawidłowe uprzednie zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania nieruchomości uznać należy, że termin do wniesienia skargi na czynność komornika, zgodnie z treścią art. 950 k.p.c., wynosił dwa tygodnie od dnia dokonania czynności, a zatem minął z upływem dnia 14 sierpnia 2014r. Zatem skargę dłużnika złożoną w dniu 7 października 2014r. należy uznać za spóźnioną.

Sąd I instancji odrzucił spóźnioną skargę na podstawie art.767 ³ k.p.c. Sąd nie znalazł podstaw do podjęcia z urzędu czynności zmierzających do zapewnienia należytego wykonania egzekucji poprzez nakazanie Komornikowi określonego zachowania się (art.759 § 2 k.p.c.). Dłużnik po raz kolejny zarzuca zaniżenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji przez biegłą sądową sporządzającą operat szacunkowy, nie wskazując żadnych argumentów za tym przemawiających. Zdaniem sądu nie jest skuteczny zarzut, iż komornik ponownie zlecił wykonanie operatu szacunkowego biegłej M. Z. pomimo tego, że uprzednio sporządzony przez nią operat został "uchylony" przez Sąd Okręgowy w Szczecinie. Biegła aktualny operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wartości nieruchomości wskazanej w opisie i oszacowaniu nieruchomości z dnia 31 lipca 2014 r. sporządziła zgodnie z przepisami prawa, po uprzednim dokonaniu oględzin lokalu, jak to zalecił Sąd Okręgowy w Szczecinie. Powołanie innego biegłego w sprawie celem sporządzenia nowego operatu szacunkowego byłoby w tej sytuacji niecelowe, wydłużyłoby bowiem czas prowadzenia sprawy i zwiększyło koszty postępowania, bowiem biegła M. Z. mając podstawowe wiadomości dotyczące wycenianej nieruchomości mogła uzupełnić swój poprzedni operat o dane ustalone w toku oględzin. Nie istnieje żadna przeszkoda natury prawnej czy faktycznej, która wyłączałaby biegłą M. Z. od dokonania ponownej wyceny lokalu dłużnika w niniejszej sprawie. Dłużnik nie wskazał jednocześnie, z czego wywodzi wniosek o zaniżeniu wartości lokalu, zatem nie sposób odnieść się do tego zarzutu. W takiej sytuacji nie wystarczy zakwestionowanie wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego, bez podania racjonalnych argumentów.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożył dłużnik. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1.  Obrazę przepisów postępowania, w zakresie mającym wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia, tj. przepisu art. 767 § 1 k.p.c. w zw. z art. 950 k.p.c. poprzez uznanie, iż pismo dłużnika z dnia 6 października 2014 r. zostało złożone po upływie terminu do wniesienia skargi na czynności komornika, który wynosił dwa tygodnie od dnia dokonania czynności zgodnie z art. 950 k.p.c., przy czym skarga z dnia 6 października 2014 r. stanowiła skargę na zaniechanie przez Komornika czynności, który z uwagi na zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości położonej w miejscowości (...) (...) gm. T. winien był dokonać sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, czego zaniechał;

2.  Błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, mających wpływ na treść tego orzeczenia poprzez przyjęcie, że brak jest w przedmiotowej sprawie okoliczności przemawiających za wydaniem przez Sąd z urzędu Komornikowi zarządzenia zmierzającego do zapewnienia należytego wykonania egzekucji, podczas gdy wykazana przez dłużnika w skardze rażąca rozbieżność pomiędzy oszacowaną ceną lokalu, a cenami rynkowymi podobnych nieruchomości musi nasuwać uzasadnione wątpliwości co do rzetelności i prawidłowości sporządzonego operatu.

Skarżący stwierdził, że odrzucenie jego skargi na zaniechanie komornika spowoduje po jego stronie negatywne konsekwencje, ponieważ zaniżenie wyceny jego majątku pociąga za sobą pomniejszenie kwoty uzyskanej z licytacji z lokalu i tym samym pozostałej wielkości zobowiązania dłużnika. Dłużnik wskazał również, że w chwili obecnej rynkowa wartość nieruchomości od dnia sporządzenia operatu szacunkowego jest znacznie wyższa. Dłużnik rozeznał się na rynku nieruchomości w gminie T. oraz w P., m.in. wśród swoich sąsiadów J. K. oraz P. C., którzy sprzedali w 2014 r. swoje nieruchomości za ceny wyższe, tj.(...)zł oraz (...)zł ((...) stwierdził na tej podstawie, że aktualne ceny nieruchomości na tym terenie są znacznie wyższe niż cena wskazana w operacie przez biegłą, natomiast w ogóle nie ma takich ofert, które wskazywałyby rynkową wartość nieruchomości na poziomie przyjętym przez biegłą. Skarżący podkreślił, że nie ma on innych możliwości wykazania, że cena nieruchomości została zaniżona, a Sąd Rejonowy wymaga od niego wiadomości specjalnych, których nie posiada. Z powyższych względów zasadne jest jego zdaniem zastosowanie art. 759 § 2 k.p.c.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie okazało się nieuzasadnione.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 767 ³ k.p.c. sąd odrzuca skargę wniesioną po upływie przepisanego terminu, nieopłaconą lub z innych przyczyn niedopuszczalną, jak również skargę, której braków nie uzupełniono w terminie, chyba że uzna, iż zachodzą podstawy do podjęcia czynności na podstawie art. 759 § 2. Zgodnie natomiast z przepisem art. 759 § 2 k.p.c. sąd może z urzędu wydawać komornikowi zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji oraz usuwać spostrzeżone uchybienia. W związku z tym, jeżeli sąd rozpoznający skargę na czynności komornika stwierdzi istnienie podstaw do wydania komornikowi zarządzeń w trybie nadzoru judykacyjnego z art. 759 § 2, to skargi odrzucić nie może i powinien ją rozpoznać, nawet jeżeli była spóźniona, nieopłacona albo w terminie nie uzupełniono jej braków.

Na wstępie wskazać należy, że pismem z dnia 21 sierpnia 2013 r. dłużnik P. S. udzielił pełnomocnictwa swojej matce D. S. do reprezentowania go przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym w Gryfinie G. J. w sprawie o sygn. akt KM 4077/12. Pełnomocnictwo to nie zostało odwołane.

Zgodnie z art. 133 § 3, który na postawie art. 13 § 2 k.p.c. znajduje zastosowanie w postępowaniu egzekucyjnym, jeżeli ustanowiono pełnomocnika procesowego lub osobę upoważnioną do odbioru pism sądowych, doręczenia należy dokonać tym osobom. Wynika z tego, że w przypadku ustanowienia pełnomocnika procesowego lub osoby upoważnionej do odbioru pism doręczenia muszą być dokonywane do rąk tych osób. W przeciwnym razie doręczenie takie jest bezskuteczne (postanowienie SN z dnia (...)

Pismem z dnia 27 czerwca 2014 r. Komornik powiadomił dłużnika i jego pełnomocnika o terminie opisu i oszacowania nieruchomości zgodnie z art. 945 § 1 i 3 k.p.c. (k.136 A, 136 B akt komorniczych). Korespondencja po prawidłowej awizacji została zwrócona nadawcy z adnotacją „nie podjęto w terminie”. W dniu 31 lipca 2014 r. pod nieobecność prawidłowo zawiadomionego dłużnika i jego pełnomocnika Komornik dokonał opisu i oszacowania nieruchomości, którego integralną częścią jest operat szacunkowy biegłego z dnia 24 czerwca 2014 r. Komornik pouczył obecnych przy dokonywaniu czynności, że zgodnie z art. 950 k.p.c. termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia, tj. od 31 lipca 2014 r. i upływa dnia 14 sierpnia 2014 r. (k.146 v.).

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 950 k.p.c. termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Początek dwutygodniowego terminu do wniesienia skargi liczony jest więc odmiennie aniżeli w odniesieniu do pozostałych czynności komornika. Termin ten biegnie od dnia ukończenia opisu i oszacowania. Przez ukończenie opisu i oszacowania rozumieć należy sporządzenie i podpisanie protokołu z tej czynności. W niniejszej sprawie ukończenie opisu i oszacowania miało miejsce w dniu 31 lipca 2014 r. Dłużnik i jego pełnomocnik zostali prawidłowo zawiadomieni o miejscu i terminie dokonania czynności. Z powyższego wynika więc, że termin do zaskarżenia opisu i oszacowania nieruchomości minął dłużnikowi z dniem 14 sierpnia 2014 r.

Pomimo więc doręczenia pełnomocnikowi dłużnika w dniu 29 września 2014 r. (k.165 akt komorniczych) protokołu opisu i oszacowania z dnia 31 lipca 2014 r. wraz z operatem szacunkowym z dnia 24 czerwca 2014 r., termin wniesienia skargi na czynności Komornika opisu i oszacowania upłynął dłużnikowi z dniem 14 sierpnia 2014 r. Dłużnik złożył skargę na czynność komornika do Sądu Rejonowego w Gryfinie w dniu 7 października 2014 r., a więc już po upływie przypisanego terminu. Skargę dłużnika należało więc uznać za spóźnioną.

Wbrew twierdzeniu dłużnika zawartemu w zażaleniu, analiza pisma z dnia 6 października 2014 r. nie wskazuje, że pismo to stanowiło skargę na zaniechanie przez komornika czynności w postaci sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, ponieważ dłużnik nie składał wcześniej wniosku o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, Komornik nie mógł wiec tej czynności zaniechać. Nie było też podstaw do dokonania dodatkowego opisu i oszacowania na podstawie art. 951 k.p.c., ponieważ nie wykazano, że nastąpiła jakakolwiek istotna zmiana w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania w dniu 31 lipca 2014 r. a wyznaczonym terminem licytacyjnym na dzień 6 listopada 2014 r. Okoliczność, że poziom oczekiwań skarżącego odbiega od wartości rynkowej nieruchomości nie może podważać prawidłowości pracy biegłego czy też skutkować przeprowadzeniem ponownego opisu i oszacowania na podstawie operatu sporządzonego przez innego biegłego. Nie można przyjąć, iż Sąd zobowiązany jest powoływać kolejnych biegłych w każdym przypadku, gdy złożona opinia jest w pewnym stopniu niekorzystna dla strony. Potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczasowej opinii.

Oddalając skargę dłużnika na podstawie art. 767 ³ k.p.c. Sąd Rejonowy rozważył również, czy zaistniały przesłanki do wydania Komornikowi zarządzeń w trybie art. 759 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy przychyla się do argumentacji Sądu Rejonowego, iż brak jest podstaw do podjęcia z urzędu czynności zmierzających do zapewnienia należytego wykonania egzekucji poprzez nakazanie Komornikowi określonego zachowania się (art.759 § 2 k.p.c.).

Wskazać należy, że dokonanie opisu nieruchomości jest obowiązkiem komornika, który jednak może zlecić dokonanie niektórych czynności w tym zakresie biegłemu, natomiast oszacowania nieruchomości może dokonać jedynie powołany przez komornika rzeczoznawca uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów prawa. Oszacowanie, choć powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości, nie polega na wiążącym określeniu ostatecznej wartości nieruchomości, ale na ustaleniu jej wartości będącej potem podstawą ceny wywołania. Sposób dokonywania oszacowania nieruchomości oraz status rzeczoznawców majątkowych określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy szacując wartości nieruchomości posługiwać się może różnymi metodami, przy czym wybór metody uzasadniony jest zwykle okolicznościami sprawy jak również cechami tkwiącymi w samej szacowanej rzeczy.

Wbrew zarzutom zażalenia w sprawie nie doszło do zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych w oparciu o uzasadnioną metodę wyceny. Biegła zastosowała podejście porównawcze metodą porównania parami. Dokonała analizy 12 transakcji podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ceny tych nieruchomości. Badania rynku nastąpiło w okresie od lutego 2012 r. do stycznia 2014 r. Biegła prawidłowo zebrała też dane o nieruchomości dokonując tego m.in. na podstawie oględzin nieruchomości. Kierując się swoim doświadczeniem zawodowym biegła dokonała miarkowania cech rynkowych nieruchomości w sposób nie budzący zastrzeżeń Sądu Okręgowego. Prawidłowo przeprowadziła analizę regresji, wskazując na spadek cen nieruchomości na danym rynku o 6,93% w skali roku.

Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi ocenę dokonaną przez biegłego na podstawie wyliczeń dokonanych w oparciu o obowiązujące przepisy. Jeśli biegły podaje kryteria oceny, która nie jest rażąca, to należy uznać, że wykazuje on okoliczności, na które operat został sporządzony. Tak też było w analizowanej sprawie. Jako jedyny argument wskazujący na nierzetelność sporządzonego operatu, skarżący podał okoliczność, iż dwaj jego sąsiedzi sprzedali nieruchomości w pobliżu za ceny wyższe. Po pierwsze skarżący nie udowodnił, że sprzedaż taka rzeczywiście miała miejsce, po drugie zaś, nawet jeżeli faktycznie doszło do takich transakcji, o jakich twierdzi skarżący, to nie jest to argument świadczący o nieprawidłowej wycenie nieruchomości przez biegłą. Należy zauważyć, że na określenie wartości danej nieruchomości składa się wiele czynników, m.in. lokalizacja, stan techniczny, standard lokalu, powierzchnia. Skarżący nie udowodnił, że nieruchomości jego sąsiadów posiadały takie same cechy, jak lokal będący przedmiotem egzekucji. W związku z tym brak było podstaw do przyjęcia, że ceny tych nieruchomości mogą odnosić się do ceny nieruchomości określonej przez biegłą.

W konsekwencji prawidłowo Sąd I instancji wyliczenia biegłej uznał za rzetelne, a sporządzony operat szacunkowy za prawidłowy.

Sąd Okręgowy podkreśla również, że ustalona wartość nieruchomości w opisie i oszacowaniu ma przede wszystkim stanowić podstawę ustalenia ceny wywoławczej, wartości wadium i ewentualnie ceny, za którą wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność. Wskazanie wartości nieruchomości sprzedawanej w przetargu publicznym nie oznacza wcale, że nieruchomość nie zostanie sprzedana za wyższą cenę. Oszacowanie nie polega bowiem na wiążącym określeniu ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości. Ostateczną cenę nieruchomości zweryfikuje zainteresowanie potencjalnych kupujących, a ustalona i przyjęta wartość nieruchomości na etapie postępowania egzekucyjnego, ulec może zmianie w trakcie przetargu, być może adekwatnie do żądania skarżącego.

Argumentując jak powyżej Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., orzekł jak w sentencji.

(...)

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

(...)