Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSO Aneta Fiałkowska – Sobczyk

Protokolant: Aneta Łokaj

po rozpoznaniu w dniu 30 października 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. Z. (1)

przeciwko G. F. i T. F.

o zapłatę

I.  zasądza solidarnie od pozwanych G. F. i T. F. na rzecz powoda M. Z. (1) kwotę 50 000 zł (pięćdziesiąt tysięcy zł) z ustawowymi odsetkami od dnia 8 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałej części powództwo oddala;

III.  nie obciąża pozwanych kosztami procesu od przegranej przez nich części powództwa.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt I C 1049/13

UZASADNIENIE

Powód M. Z. (1) wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych G. F. i T. F. kwoty 100 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 czerwca 2013r.

W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że w dniu 26 października 2012 r. zawarł z pozwanymi w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...), wchodzącego w skład małżeńskiej wspólności majątkowej pozwanych. Zgodnie z umową przedwstępną, przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta do dnia 30 marca 201 3r. Jednocześnie strony uzgodniły, że na poczet ceny, powód uiścił na rzecz pozwanych zadatek w wysokości 50 000 zł. Strony postanowiły w § 6 ust. 2 umowy, że w razie niewykonania umowy przez stronę sprzedającą (pozwanych w niniejszym procesie), strona kupująca (powód w niniejszym procesie) może żądać od strony sprzedającej sumy zadatku dwukrotnie wyższej, czyli kwoty 100.000 zł, co jest kwotą dochodzona w niniejszej sprawie.

Umowa nie została wykonana przez pozwanych, albowiem pomimo wezwania na dzień 20 maja 2013 r. do stawiennictwa, pozwani nie stawili się celem zawarcia umowy przyrzeczonej. Powód wcześniej próbował umówić się bezpośrednio z nimi na termin u notariusza, aby zawrzeć umowę przyrzeczoną, jednak bezskutecznie. W związku z niezawarciem umowy przez stronę sprzedającą (pozwanych) powód pismem z dnia 28 maja 2013 r., doręczonym pozwanym w dniu 31 maja 2013 r., złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy oraz wezwał pozwanych do zapłaty kwoty dwukrotnego zadatku, czyli kwoty
100 000 zł, w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Pozwani pozostają zatem w opóźnieniu od 8 czerwca 2013 r.

Powód otrzymał od pozwanych oświadczenie z dnia 7 czerwca 2013 r. o odstąpieniu przez nich od umowy przedwstępnej z powodu niezapłacenia kwoty 110 000 zł. Oświadczenie nie mogło jednak wywołać skutków prawnych, albowiem wobec niestawiennictwa pozwanych celem zawarcia aktu notarialnego, nie ziścił się warunek umowy przedwstępnej, według którego pozostała część ceny miała zostać zapłacona w terminie 30 dni roboczych licząc od podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży. Ponadto zgodnie z § 5 zd. 2 umowy pozwani mieli do dnia 30 października 2012 r. uzyskać i przedłożyć stosowny dokument potwierdzający, że w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany, czego nie uczynili. Co więcej, pozwani co prawda przenieśli się tymczasowo do innego lokalu, lecz po kliku dniach wprowadzili się potajemnie do zajmowanego wcześniej lokalu i go nie opróżnili.

Powód podniósł również, że w stosunku do pozwanych zostało wszczętych kilka postępowań egzekucyjnych z przedmiotowej nieruchomości. I choć jedna z nich (prowadzona pod sygn. akt KM 1687/12 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Wrocław Fabryczna T. K. (1)) została umorzona w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, to następnie okazało się, że jest prowadzona przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia - Fabrycznej R. W. egzekucja pod sygn. akt KM 112/11 na kwotę całkowitą 4 957,92 zł, która także została zapłacona w dniu 7 listopada 2012 r., a następnie okazało się, że przez tego samego komornika prowadzona jest kolejna egzekucja na kwotę - według wiedzy powoda - przekraczającą 40 000 zł. Powód obawiał się zatem wystąpienia nieznanych mu dalszych egzekucji komorniczych.

W odpowiedzi na pozew pozwani G. F. i T. F. wnieśli o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu swojego stanowiska w sprawie pozwaniu przyznali, że w dniu 26 października 2012 r. zawarli z powodem przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ulicy (...). Podpisanie przyrzeczonej umowy sprzedaży miało się odbyć do dnia 30 marca 2013 r. Jednak nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na powoda z winy M. Z. (1), ponieważ nie wpłacił on zadatku i nie uregulował zadłużenia pozwanych, do czego się zobowiązał. Z pieniędzy zadatku spłacił zadłużenie pozwanych wynikające jedynie z pozycji widniejących w księdze wieczystej. Wiedział jednak o całym zadłużeniu tego mieszkania, znał się bowiem osobiście z komornikami T. K. (1) i R. W.. Na spotkaniu w dniu 28 marca 2013 r. wyznaczonym celem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży, do sfinalizowania tej umowy nie doszło, ponieważ M. Z. (1) nie przelał pozwanym kwoty w wysokości 110 000 zł, do czego się zobowiązał w umowie przedwstępnej (miał to zrobić w terminie do 30 marca 2013 r.). Pozwani nie stawili się na drugie wyznaczone w tym celu spotkanie u notariusza w maju 2013 r. , ponieważ M. Z. (1) w dalszym ciągu nie przelał pozwanym wskazanych kwot pieniędzy, a to było warunkiem przekazania własności mieszkania wedle postanowień aktu.

W odpowiedzi na powyższe powód w piśmie procesowym z dnia 11 marca 2014 r. zaprzeczył, ażeby do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z jego winy.

Po pierwsze wskazał, że wykorzystanie części zadatku na poczet spłaty zadłużenia komorniczego odbyło się za zgodą i wiedzą pozwanej. Po wtóre, co do wpłaty pozostałej części ceny sprzedaży, powód przyznaje, że kwota nie została przez niego wpłacona. Nastąpiło to jednak dlatego, że pozwani odmówili podpisania umowy, żądając jednocześnie zapłaty reszty ceny sprzedaży, a ponadto dlatego, że już po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży, w której wymieniono zadłużenia obciążające mieszkanie i pozwanych, ujawniono istnienie dalszych zadłużeń. W szczególności okazało się, że komornik R. W. prowadzi egzekucje przeciwko pozwanym. W czasie wizyty u tego komornika powoda i pozwanej G. F. w dniu 7.11.2012 r. powód dokonał spłaty kwoty 4 957,92 zł do egzekucji komorniczej o sygn. akt Km 112/11, jednakże okazało się, że są dalsze egzekucje w wysokości łącznej kilkudziesięciu tysięcy złotych. W ustnych rozmowach powód wskazywał, że przeleje resztę ceny sprzedaży na komornika z tytułu tych zobowiązań, a pozostałą zaś część wypłaci pozwanym. Pozwani jednak nie wyrażali na to zgody. Strony w dniu zawarcia umowy przedwstępnej uzgodniły także, że część ceny sprzedaży zostanie wpłacona przez powoda na poczet kwoty partycypacyjnej w TBS (ok. 40 000 zł) na ul. (...), aby zapewnić pozwanym mieszkanie po wyprowadzeniu się. Wszystkie formalności w tej materii załatwiał powód i R. O. a pozwana wyraziła zgodę na takie załatwienie sprawy oraz na to, żeby wystawić mieszkanie na ul. (...) na sprzedaż. Sprzedaż była konieczna, bo zgodnie z przepisami nie można być najemcą lokalu TBS i jednocześnie być uprawnionym do innego mieszkania. Pozwani w wyniku tych uzgodnień przeprowadzili się do mieszkania na ul. (...). Jednak okazało się po niedługim czasie, że sprowadzili się z powrotem na ul. (...). Pozwani mieli także wymeldować się z mieszkania przy ul. (...) do 30 października 2012 roku, jednak według wiedzy powoda tego nie uczynili.

Pozwani w kolejnym piśmie procesowym z 29 kwietnia 2014r., będąc reprezentowanym przez fachowego pełnomocnika, jeszcze raz zaprzeczyli wszelkim twierdzeniom powoda. Przede wszystkim wskazali, że wbrew oświadczeniu złożonym w umowy przedwstępnej, nigdy nie otrzymali oni od powoda kwoty 50 000 zł tytułem zadatku, a jedynie powód zapewnił ich, że spłaci w ich imieniu długi, które posiadali oni wobec wierzycieli wymienionych w § 1 pkt 3 umowy. W treści pozwu powód również nie podał, ażeby przekazał pozwanym kwotę zadatku w wysokości 50 000 zł, ani też nie przedstawił żadnego dowodu na okoliczność przekazania pozwanym określonej kwoty pieniędzy. Pozwana G. F. zaprzeczyła, ażeby otrzymała ona jakąkolwiek kwotę od powoda, jak i temu, aby powód spłacił zobowiązania pozwanych określone w umowie przedwstępnej. Wobec faktycznego nieprzekazania zadatku pozwanym, uznać należy, iż pomimo zapisu w umowie przedwstępnej, nie został on przez strony skutecznie zastrzeżony. Zadatek ustanowiony jest skutecznie nie momencie złożenia samych oświadczeń, ale w momencie wydania jego przedmiotu (jest to czynność realna). Tym samym, żądanie zwrotu kwoty stanowiącej równowartość dwukrotnego zadatku określonego w umowie, uznać należy za bezzasadne.

Niezależnie od powyższego, pozwani wskazali, iż nawet gdyby hipotetycznie przyjąć, że powód wręczył pozwanym kwotę 50 000 zł, to kwota stanowiąca prawie 1/3 wartości sprzedawanej nieruchomości, jako nadmiernie wysoka, uzasadnia uznanie zapisu o jej wysokości za mający na celu obejście ustawy i z tego powodu nieważny.

W końcu pozwani podnieśli, że niewykonanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, w części dotyczącej zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zostało przez nich zawinione. Zgodnie z § 4 powód zobowiązał się do zapłaty całej ceny mieszkania nie później niż do dnia 30 marca 2013 r. Pozwani zaprzeczają ażeby otrzymali od powoda jakąkolwiek kwotę na poczet ceny zakupu nieruchomości. Na dzień 20 maja 2013 r. kiedy to powód wezwał pozwanych do zawarcia umowy przyrzeczonej, kwota ta winna być już zapłacona. Nie ulega zatem wątpliwości, że to powód nie wykonał postanowień umowy przedwstępnej w części dotyczącej zapłaty ceny za sprzedawaną nieruchomość. Pozwani byli jednak gotowi taką umowę zawrzeć, podejmując w tym celu szereg kroków, w tym wymeldowali się z mieszkania zwrócili się oni do Kancelarii Adwokackiej adw. M. Z. (2) z prośbą reprezentowanie ich w tej sprawie.

W świetle wszystkich powyższych okoliczności uznać należy, iż nie wykonanie przez pozwanych przedwstępnej umowy sprzedaży w zakresie przeniesienia własności nieruchomości na rzecz powoda, było przez nich niezawinione. Winę za niepodpisanie przyrzeczonej umowy ponosi natomiast wyłącznie powód, który nie uiścił na rzecz pozwanych ceny za zakup przedmiotowej nieruchomości.

Nawet jednak gdyby uznać, iż pozwani są winni niewykonania umowy przedwstępnej, to wina będzie leżała po obu stronach, a zatem obowiązek zapłaty sumy podwójnego zadatku odpada. Niemniej jednak pozwani powyższą okoliczność podnieśli jedynie z ostrożności procesowej, albowiem żadnego zadatku nie otrzymali. Gdyby przyjąć, że powód spłacił częściowo długi pozwanych, to nie udowodnił w żaden sposób tego jaką kwotę miałby przekazać na ten cel. Tym samym, skoro powód nie udowodnił, że zapłacił na rzecz pozwanych zadatek, nie może być mowy o zwrocie jakiejkolwiek kwoty na jego rzecz , tym bardziej w podwójnej wysokości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

G. F. i T. F. są właścicielami mieszkania położonego we W. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy we Wrocławiu - Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(d owód: wyciąg z księgi wieczystej k. 188-192);

W związku z zaległościami w uiszczaniu opłat na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) we W., Spółdzielnia wystąpiła do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Taki nakaz został wydany w dniu 29 marca 2012 r. przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu w sprawie I Nc 475/12. Następnie wierzyciel wystąpił do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu - T. K. (1) o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przeciwko pozwanym, w tym również z nieruchomości. Postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte w 2012 r., a sprawa została zarejestrowana pod numerem KM 1687/12. Komornik prowadząc postępowanie przeciwko dłużnikom w rozmowie z nimi wskazał, że zna osobę która byłaby skłonna kupić zadłużone mieszkanie. Z pozwaną G. F. skontaktował się telefonicznie R. O. z propozycją zakupu jej mieszkania. W rozmowie wskazał, że nabywcą ma być M. Z. (1).

( dowód: postanowienie o umorzeniu postępowania przygotowawczego k.54-58, postanowienie o ustaleniu kosztów postępowania egzekucyjnego k. 73, zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28- 01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04- 01:05:28, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

W dniu 24 października 2012 roku R. O.i M. Z. (1)przyjechali do G.i T. F.. Po obejrzeniu mieszkania zdecydowali się na jego kupno. Rozmawiali wówczas z pozwanymi, którzy poinformowali ich o istniejącym zadłużeniu w Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...)na kilkanaście tysięcy złotych, co do którego prowadzona jest egzekucja przez Komornika T. K.. Mówili też o swoim dalszym zadłużeniu będącym podstawą prowadzonego postępowania przez Komornika R. W., w tym wobec (...) na około 5 000 zł oraz wobec (...) Sp. z .o.o.(z tytułu z udzielonego pozwanym kredytu przez (...)).

(d owód zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28-01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, zeznania świadka R. O. , e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04- 01:05:28, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

Strony uzgodniły wówczas, że M. Z. (1) kupi lokal za 160 000 zł.

Lokal pozwanych wcześniej był wyceniany przez agencję nieruchomości na kwotę
225 000 zł.

Strony omawiały też na tym spotkaniu kwestię znalezienia innego lokalu dla pozwanych. Padła wówczas propozycja aby pozwani zamieszkali w lokalu Towarzystwa Budownictwa (...) (...)który nie podległaby ewentualnej egzekucji komorniczej. R. O.i M. Z. (1)wskazali, że mogą zająć się organizacją takiego lokalu, a wszelkie koszty jakie musieliby ponieść pozwani zostaną w ostatecznym rozrachunku odliczone z kwoty wypłacanej pozwanym.

( dowód: zeznania świadka R. O. , e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04- 01:05:28, zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28- 01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59:05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

R. O. i M. Z. (1) przed podpisaniem umowy przedwstępnej uzyskali wyciąg elektroniczny z księgi wieczystej nieruchomości przy ul. (...) we W.. W księdze wieczystej ujawnione były następujące obciążenia tej nieruchomości:

- prowadzona egzekucja z nieruchomości na rzecz (...) S.A.,

- egzekucja z nieruchomości na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) oraz

- przyłączenie się do egzekucji kolejnego wierzyciela - (...) Spółka z o.o.

(dowód: wyciąg z księgi wieczystej k. 188-192, zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04- 01:05:28, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59:05);

W dniu 26 października 2012 r. R. O. wraz z pozwaną G. F. udali się do Komornika T. K. (1), gdzie R. O. uregulował zadłużenie pozwanych wynikające ze zobowiązania wobec Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w łącznej wysokości 20 387,37 zł, (KM 1687/12), w związku z czym komornik sądowy umorzył postępowanie egzekucyjne.

(dowód postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego z dnia
26.10.2012 r. k. 72, postanowienie o ustaleniu kosztów k.73, pokwitowanie z 26.10.2012 r. k. 162, zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04- 01:05:28, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

Tego samego dnia tj. 26 października 2012 r. G. i T. F. podpisali z M. Z. (1) przed notariuszem R. C. przedwstępną umowę sprzedaży odrębnego lokalu mieszkalnego położnego przy ul. (...) we W.. Zgodnie z tą umową małżonkowie F. zobowiązali się do przeniesienia na rzecz M. Z. (1) własność mieszkania ustalając jego cenę na 160 000 zł, a umowę przyrzeczoną strony zobowiązały się zawrzeć do dnia 30 marca 2013 r.

(dowód: umowa przedwstępna k. 5-7);

Przy czym w § 4 umowy M. Z. (1) oświadczył, że z ceny sprzedaży zapłacił małżonkom G. F. i T. F. tytułem zadatku, przed podpisaniem umowy, kwotę 50 000 zł, co stawający małżonkowie G. F. i T. F. potwierdzili i odbiór tej kwoty pokwitowali.

Zadatek został wypłacony w ten sposób, że kwota 20 387,37 zł wpłacona w Komornika tytułem spłaty zadłużenia została odliczona od wysokości zadatku, a pozostała należność została wypłacona G. F. przez M. Z. (1) w Kancelarii Notarialnej przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

(dowód: umowa przedwstępna k. 5-7, zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04- 01:05:28, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05);

Pozostałą kwotę ceny w wysokości 110 000 zł M. Z. (1) zobowiązał się zapłacić G. F. i T. F. ze środków własnych w terminie 30 dni roboczych licząc od dnia podpisania umowy, nie później niż do 30 marca 2013 r.

(dowód: umowa przedwstępna k. 5-7);

Jednocześnie strony ustaliły w umowie przedwstępnej (§5), że wydanie przedmiotu umowy nastąpi po zapłacie całej ceny sprzedaży, nie później niż do 30 marca 2013 r., a G. F. i T. F. zobowiązali się dokonać wymeldowania wszystkich osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy w lokalu mieszkalnym, w terminie do dnia 30.10.2012 r. i przedłożyć stosowny dokument, że w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany.

(dowód: umowa przedwstępna k. 5-7);

W przedwstępnej umowie sprzedaży wymieniono zadłużenia obciążające przedmiotową nieruchomość (§ 1 pkt 3 aktu notarialnego z 26.10.2012 r.), a mianowicie wskazano, że w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wpisane jest:

- wszczęcie egzekucji z nieruchomości na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 23.09.2010 r. na rzecz (...) S.A. z siedzibą we W.;

- wszczęcie egzekucji z nieruchomości na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 29.03.2012 r. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...). (...)z siedzibą we W.:

- przyłączenie się do egzekucji kolejnego wierzyciela na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego w Lublinie z dnia 12.10.2010 r. na rzecz (...) Spółki z o. o. z siedzibą w S..

G. F. i T. F. złożyli zapewnienia, że lokal mieszkalny nie jest ponadto obciążony (ponad to, co ujawnione) żadnymi prawami lub roszczeniami osób trzecich, ani zobowiązaniami i nie jest przedmiotem egzekucji (§ 1 pkt 6 aktu),

M. Z. (1) oświadczył, że znany jest mu stan prawny i faktyczny nabywanego przedmiotu umowy (§ 3 umowy).

(dowód: umowa przedwstępna k. 5-7);

W tym też dniu tj. 26 października 2012 r. M. Z. (1) złożył oświadczenie, z podpisem notarialnie poświadczonym, w którym zobowiązał się w terminie do 5 listopada 2012 r. udostępnić T. i G. F. lokal mieszkalny nr (...) położony w W. przy ul. (...), ewentualnie inne mieszkanie w bliskiej odległości od miasta. Lokal przy ul. (...) był oferowany do wynajęcia w Towarzystwie Budownictwa (...).

( dowód: oświadczenie M. Z. (1) z dnia 26.10.2012r. k.41);

W dniu 5 listopada 2012 r. G. F. i T. F. wraz z pełnoletnimi synami, którzy wspólnie z nimi zamieszkiwali – P. F. i M. F. – przeprowadzili się do lokalu przy ul. (...).

Przeprowadzkę zorganizował i opłacił R. O..

(dowód: protokół przekazania mieszkania k. 82, zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04- 01:05:28, zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28- 01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00.);

Jednocześnie, po podpisaniu umowy przedwstępnej M. Z. (1)wraz z R. O.zlecieli agencjom nieruchomości wystawienie lokalu pozwanych do sprzedaży. Sprzedażą tego lokalu zajmowali się M. M.z biura E.i M. B.z biura (...). Lokal został wystawiony do sprzedaży przez biuro E.za cenę 198 500 zł.

Pozwani zostali poinformowani o wystawieniu lokalu do sprzedaży, zrobiono zdjęcia tego mieszkania. Po opuszczeniu lokalu przez pozwanych i ich synów lokal ten był odwiedzany przez potencjalnych kupców.

(dowód: oferty sprzedaży lokalu k. 45-50, zeznania M. M., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 08:20- 23:52, zeznania M. B., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 23:52- 32:38, zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04-01:05:28, zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28- 01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15:00, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05);

Najemcą lokalu przy ul. (...) we W. był T. Z., który domagał się „odstępnego” i zwrotu kosztów „partycypacji w łącznej wysokości 63 000 zł. Ponieważ koszty te nie zostały opłacone pozwani poczuli się zagrożenie i oszukania i w dniu 7 listopada 2012 r. wraz z synami opuścili lokal przy ul. (...) we W. i wrócili do mieszkania przy ulicy (...) we W..

(dowód: protokół przekazania mieszkania z dnia 05.11.2012 r. k. 52, zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28-01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

W międzyczasie M. Z. (1) uregulował zadłużenie G. F. i T. F. wobec (...) S.A. z siedzibą we W. i prowadzone, przez Komornika przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu R. W. pod sygn. Km 112/11, postępowanie egzekucyjne zostało zakończone.

(dowód: postanowienie komornika z dnia 12.11.2012 r. k. 53, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05);

Podczas wizyty w kancelarii komorniczej Komornika R. W. okazało się jednocześnie, że znacznie wyższe, niż powód się spodziewał, jest zadłużenie pozwanych ustalone w sprawie egzekucyjnej KM 1218/11 prowadzonej przez Komornika R. W. z wniosku wierzyciela (...) Sp. z o.o. w S., które sięgało, wraz z opłatami egzekucyjnymi, kilkudziesięciu tysięcy złotych, a nadto, że są również inne zadłużenia pozwanych, co do których prowadzone są postępowania egzekucyjne.

(d owód: informacja o stanie zaległości w sprawie egzekucyjnej KM 1218/11 k. 70, zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04-01:05:28, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

Na dzień 23.09.2013 r. zadłużenie pozwanego T. F. wobec (...) Spółki z o. o. z siedzibą w S. wynosiło:

- 17 539,36 zł z tytułu należności głównej,

- 10 000 zł z tytułu odsetek,

- 6 321,62 zł z tytułu kosztów postępowania egzekucyjnego.

( dowód: informacja o stanie zaległości w sprawie egzekucyjnej Km 1509/11 k. 70,106);

Przeciwko pozwanemu T. F. prowadzone były w tym czasie przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu R. W. jeszcze trzy postepowania egzekucyjne z wniosku wierzyciela (...) Bank (...) S.A. z siedzibą we W. na podstawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 23.12.2011 r., bankowego tytułu egzekucyjnego z dnia 28.01.2011 r. zaopatrzonego w klauzulę wykonalności i bankowego tytułu egzekucyjnego z dnia 02.12.2010 r. Łącznie należności główne w tych trzech sprawach na dzień 17.05.2013 r. wynosiły 6 021,96 zł do tego były egzekwowane odsetki za opóźnienie i koszty postępowania egzekucyjnego.

( dowód: informacja o stanie zaległości w sprawie egzekucyjnej Km 1672/11 k. 105, informacja o stanie zaległości w sprawie egzekucyjnej Km 248/12 k. 105, informacja o stanie zaległości w sprawie egzekucyjnej Km 1509/11 k. 106);

R. O. działając w imieniu M. Z. (1) poinformował G. F., że mieszkanie przy ulicy (...) nadal nie jest wolne od długów i konieczne jest ich uprzednie spłacenie przez pozwanych, w przeciwnym razie nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. M. Z. (1) chciał kupić mieszkanie dopiero po spłaceniu przez pozwanych pozostałego zadłużenia wynikającego z egzekucji prowadzonych przez komornika R. W..

( dowód: zeznania świadka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04-01:05:28, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05);

Powód wyznaczył pozwanym w dniu 28 marca 2013 r. spotkanie w Kancelarii Notarialnej notariusza R. C. celem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży odrębnego lokali mieszkalnego przy ul. (...) we W..

Przy czym pozwani w dniu 20 marca 2013 r. ustanowili pełnomocnika, aby prowadził w ich imieniu rozmowy i negocjacje z powodem w celu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu, a powód w dniu 22 marca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej R. C. udzielił pełnomocnictwa J. W. do reprezentowania go podczas czynności związanych z zawarciem tej umowy.

( dowód: karta ewidencyjna udzielonego zlecenia do reprezentacji pozwanych k. 59, zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28- 01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05 -
02:15 :00, akt notarialny udzielonego pełnomocnictwa k.101-102, zeznania R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04-01:05:28, zeznania J. W., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 32:28- 41:04, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05);

Tego samego dnia (28 marca 2013 r.) pozwani wraz z synami wymeldowali się z mieszkania przy ul. (...).

(dowód: zaświadczenia o wymeldowaniu k. 60-63);

Na spotkanie w dniu 28 marca 2013 r. w Kancelarii Notarialnej stawili się pozwani wraz z synami i pełnomocnikiem oraz pełnomocnik powoda. Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Pozwani chcieli aby powód przed podpisaniem umowy sprzedaży zapłacił na ich rzecz resztę ceny w wysokości 110 000 zł, bo bali się, że powód ich oszuka. Natomiast powód bał się, że kupując mieszkanie pozwanych będzie musiał ponieść konsekwencje prawne w związku z ich niespłaconymi na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej zadłużeniami.

Został sporządzony akt notarialny na potwierdzenie niedojścia tej czynności do skutku. Odpis tego dokumentu nie został wydany pozwanym, albowiem nie uiścili oni taksy notarialnej od tej czynności.

(dowód akt notarialny czynności z dnia 28.03.2013r. k. 185- 187, zeznania świadka R. C., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:29- 08:20, zeznania świadka J. W., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 32:28- 41:04, zeznania świadka P. F. e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:05:28- 01:23:26, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:23:26- 01:35:35, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05,przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

Powód wezwał pozwanych do ponownego stawiennictwa w Kancelarii Notarialnej w dniu 20.05.2013 r. w celu podpisanie umowy przyrzeczonej przeniesienia własności nieruchomości przy ul. (...) w Kancelarii Notarialnej Ł. S.. Na wyznaczone spotkanie pozwani nie stawili się.

(dowód: akt notarialny z 20.05.2013r. k. 11-12, oświadczenia M. Z. (1) k. 10, zeznania śwaidka R. O., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 41:04-01:05:28, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00);

W piśmie datowanym na dzień 28 maja 2013 r. powód oświadczył, że odstępuje od umowy w związku z niewywiązaniem się z umowy przez G. i T. F..

Wezwał jednocześnie pozwanych do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości tj. zapłaty kwoty 100 000 zł.

Powyższe pismo pozwani otrzymali w dniu 31 maja 2013 r.

(dowód: pismo M. Z. (1) k.14 potwierdzenie odbioru k. 15, przesłuchanie powoda, e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:35:35- 01:59: 05);

W odpowiedzi na powyższe pozwani pismem z dnia 7 czerwca 2013r. oświadczyli, że odstępują od umowy z związku z niewywiązaniem się powoda z terminów zapłaty ceny sprzedaży.

(dowód: pismo pozwanych z dnia 07.06.2013 r. k.17, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014 r. 01:59:05- 02:15 :00);

Pozwani złożyli zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez R. O. i M. Z. (1), polegającego na zmuszeniu pozwanych do niekorzystnego rozporządzenia mieniem. Postępowanie w tej sprawie zostało umorzone, a zażalenie pozwanych nie zostało uwzględnione przez Sąd.

( dowód: postanowienie o umorzeniu śledztwa k. 54-58, zażalenie pozwanych z 8.07.2013 r., k. 42-44, postanowienie Sądu Rejonowego dla Wrocławia Fabrycznej z 12.09.2013 r. k. 155- 157, przesłuchanie pozwanej G. F., e-protokół z dnia 09.09.2014r. 01:59:05- 02:15 :00).

Sąd zważył, co następuje:

Powód dochodzi w niniejszej sprawie zapłaty kwoty 100 000 zł, stanowiącej dwukrotność zadatku zapłaconego pozwanym w związku z zawarciem pomiędzy stronami w dniu 26 października 2012 r. przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W.. Powód twierdzi, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy pozwanych, którzy nie stawili się na wezwanie powoda wyznaczone w kancelarii notarialnej na dzień 20 maja 2013 r. celem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pozwani wnosząc o oddalenie powództwa wskazywali po pierwsze, że niewykonanie przedwstępnej umowy sprzedaży nie było przez nich zawinione. Winę za niepodpisanie przyrzeczonej umowy ponosi natomiast wyłącznie powód, który – wbrew obowiązkowi wynikającemu z umowy przedwstępnej - nie uiścił na rzecz pozwanych ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Po drugie pozwani zarzucili również, że nie otrzymali żadnego zadatku.

Wobec powyższego, dla oceny zasadności roszczeń powoda związanych z zapłatą na jego rzecz zadatku w podwójnej wysokości ustalić należy w pierwszej kolejności jakie były przyczyny niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej i określić która ze stron ponosi odpowiedzialność za niewykonanie tego obowiązku, a w szczególności czy istotnie, tak jak twierdzi powód, wina leży wyłącznie po stronie pozwanych.

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zgodnie zaś z art. 394 § 3 k.c., w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo (a więc roszczenie o zwrot sumy zadatku i wygaśnięcie obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej) dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Mając na uwadze treść obu tych przepisów, należy stwierdzić, że skutki prawne zadatku określone w art. 394 k.c. powstają w przypadku, gdy jedna ze stron nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które wyłącznie on ponosi odpowiedzialność.

W rozpoznawanej sprawie jest bezsporne, że w dniu 26 października 2012 r. przed notariuszem R. C. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...). Do zawarcia umowy przyrzeczonej dojść miało w terminie do 30 marca 2013 r. Przy czym umowa przedwstępną nie zawierała żadnych warunków co do zawarcia umowy przyrzeczonej, jak też nie wskazywała dodatkowych obowiązków jakie strony muszą spełnić przed zawarciem umowy przyrzeczonej z wyjątkiem obowiązku pozwanych wymeldowania się z lokalu, któremu to pozwani uczynili zadość. W szczególności nie zawierała obowiązku zapłaty reszty ceny sprzedaży przed zawarciem umowy przyrzeczone lub też w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej (zgodnie z umową reszta ceny miała zostać zapłacona w terminie 30 dni roboczych licząc od dnia podpisania umowy, nie później niż do 30 marca 2013 r.). Nie zawierała jednak również obowiązku wydania lokalu przed zawarciem umowy przyrzeczonej (wydanie przedmiotu umowy nastąpić miało po zapłacie całej ceny sprzedaży, nie później niż do dnia 30 marca 2013 r.), jak też obowiązku spłaty przez pozwanych wszystkich swoich długów. Zarówno tych co do których toczyła się egzekucja z nieruchomości i o których powód co do zasady wiedział i zostały one ujawnione w umowie przedwstępnej, jak i innych zadłużeń, które jak się okazało ciążyły na pozwanym T. F..

Pierwszy termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczony został przez powoda na dzień 28.03.2013 r. Pozwani stawili się w tym dniu u notariusza i gotowi byli taką umowę zawrzeć, o czym świadczy nie tylko to, że wymeldowali się z zajmowanego lokalu przy ul. (...) (zgodnie z postanowieniem umowy) ale i to, że ustanowili pełnomocnika do reprezentowania ich interesów przy zawieraniu tej umowy przyrzeczonej. To, że ostatecznie nie doszło do podpisania tej umowy wynikało z nieporozumień na tle rozliczeń finansowych i utraty wzajemnego zaufania stron umowy do siebie. Pozwani przed zawarciem umowy przyrzeczonej domagali się zapłaty reszty ceny, natomiast powód przestraszony wysokością zadłużeń pozwanych nie był zainteresowany nabyciem nieruchomości za zapłatą kwoty 110 000 zł, co sam zeznał słuchany przed Sądem.

Z zeznań świadków oraz przesłuchania stron wynika, że każda ze stron prezentowała odmienne stanowisko w kwestii tego, jak rozliczenia te miały wyglądać. Powód twierdził, że pozwani ukryli przed nim rzeczywistą wysokość zadłużenia, w związku z czym powód podpisując umowę przedwstępną i negocjując cenę sprzedaży wprowadzony został nijako w błąd. Dopiero bowiem po zawarciu umowy przedwstępnej okazało się, że zadłużenie pozwanych wobec wierzyciela (...) sp. z o.o. z siedziba we W. jest wyższe o kilkadziesiąt tysięcy złotych aniżeli był tego świadomy powód, a nadto są jakieś inne zadłużenia. W związku z takim stanem rzeczy powód postawił pozwanym dodatkowy warunek, aby przed zawarciem umowy przyrzeczonej uregulowali oni wszelkie swoje zobowiązania, czego z kolei pozwani nie chcieli zrobić.

Pozwani z kolei bronili się, że zadłużenie wobec wierzycieli, w tym wobec Asekuracji było powodowi znane i obciążenia nieruchomości ujawnione były w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Na spotkaniu u notariusza w dniu 28 marca 2013. w którym powód nie uczestniczył, a w jego imieniu występował pełnomocnik, który potwierdził, że w tej sytuacji zawarcie umowy przyrzeczonej zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej nie jest możliwe.

Fakt rzeczywistych intencji powoda potwierdza również w swoich zeznaniach świadek R. O., który w imieniu powoda dokonywał większości czynności.

Powód wyznaczył co prawda pozwanym kolejny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej na dzień 20 maja 2013 r. ale mając na uwadze fakt, że powód nie uiścił ceny sprzedaży, która miał zapłacić do dnia 30 marca 2013 r., a pozwani nie spłacili swojego zadłużenia wskazuje, że powód zrezygnował z zawarcia umowy, natomiast podjęta przez niego czynność miała tylko służyć jako argument na uzasadnienie żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Dokonana ocena zachowań stron prowadzi do wniosku, że odpowiedzialność za nie zawarcie umowy przyrzeczonej spoczywa na obu stronach i jest skutkiem nieporozumień wynikające z rozliczeń finansowych między stronami. W świetle okoliczności sprawy nie sposób przyjąć, że to pozwani "wycofali się" z transakcji, a tym samym, że pozwani ponoszą wyłączną winę za to, iż nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro nie można przypisać wyłącznej winy pozwanym, co więcej z ustalonego stanu faktycznego wynika, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to obowiązek zapłaty podwójnego zadatku odpada.

Zgodnie z art. 394 § 3 k.c. w razie niewykonania umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. W tej sytuacji strony winny zwrócić sobie to co świadczyły.

W dalszej kolejności zatem, wobec zarzutów pozwanych, należy ustalić czy i w jakiej wysokości zadatek został przez powoda dany pozwanym przy zawieraniu umowy przedwstępnej.

W ramach wstępu wskazać należy, że porozumienie w sprawie zadatku stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne o charakterze realnym, bowiem zadatek musi być „dany" przy zawarciu umowy. Realny charakter omawianej czynności oznacza, że do czasu jego wydania oświadczenia woli stron nie wywołują właściwego dla zadatku skutku w odpowiedzialności stron. Również w orzecznictwie podnosi się, że zgodnie z art. 394 § 1 k.c. zadatek aby wywołać skutki prawne wymienione w tym przepisie, powinien zostać wręczony przez zapłatę gotówki, uznanie rachunku bankowego, wręczenie rzeczy bądź dokonanie innych przysporzeń majątkowych.

W orzecznictwie prezentowany był pogląd, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Wniosek ten wywiedziony został z dyspozytywnego charakteru art. 394 § 1 k.c. i możliwości wskazania w umowie przez strony innego terminy wręczenia zadatku (wyrok SN z dnia 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07, OSNC 2009, nr 4, poz. 60, Biul. SN 2008, nr 5, s. 6, M. Praw. 2009, nr 1, s. 43). W związku z dyspozytywnym charakterem tej instytucji prawnej wywieźć należy, że nic nie stoi zatem na przeszkodzie, ażeby wręczenie zadatku określić poprzez zapłatę odpowiednich kwot tytułem zadłużenia na rzecz osób trzecich tak jak to uzgodniły strony w niniejszym postępowaniu. Możliwość taka istnieje w ramach swobody umów (art. 3531 k.c. – wyrok SN z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, LEX nr 457759; por. także wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2004 r., II CK 172/03, LEX nr 174163).

Powód twierdzi, że przy zawieraniu umowy wręczony został pozwanym zadatek w wysokości 50 000 zł. Jak podaje część tej sumy uiszczona została za zgodą i wiedzą powoda na poczet zaległości pozwanych, w stosunku do których toczyło się już postępowanie egzekucyjne. Na potwierdzenie tego powód przedłożył postanowienie komornika sądowego, z którego wynika, iż kwota zadłużenia rzeczywiście została uiszczona, w związku z czym postępowanie egzekucyjne z wniosku Spółdzielni im. (...) (...)zostało umorzone. Okolicznościom tym nie zaprzeczali pozwani. Co do pozostałej kwoty zadatku strony prezentują odmienne stanowiska. Powód ( konsekwentnie już od wszczęcia postępowania przygotowawczego) twierdzi, że różnice pomiędzy kwotą 50 000 zł, a kwotą zapłaconą u Komornika uiścił pozwanym w gotówce, przed zawarciem umowy przedwstępnej, czemu z kolei stanowczo zaprzeczają pozwani. Wobec sprzecznych twierdzeń należało w tej materii odnieść się do zapisów treści umowy notarialnej, określającej wysokość uiszczonego przez powoda zadatku, którą pozwani w obecności notariusza podpisali.

Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, a zgodnie z art. 244§1 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. W tej sytuacji, gdy okoliczność ta została stwierdzona dokumentem urzędowym to na pozwanych spoczywał ciężar dowodu wykazania, że zapis umowy notarialnej obejmującej oświadczenie pozwanych w kwestii zadatku jest niezgodny z prawdą. Wbrew twierdzeniem pozwanych to nie powód ma wykazać, że wręczył w takiej wysokości zadatek, lecz pozwani, że ich oświadczenie zawarte w akcie notarialnym jest nieprawdziwe. Dowód na tę okoliczności mogli pozwani przeprowadzić w jakikolwiek sposób, czego jednak w ocenie Sądu nie uczynili.

Na marginesie wskazać w tym miejscu zależy, że zgodnie z art. 247 k.p.c. dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. W świetle orzecznictwa oświadczenie woli zawarte w akcie notarialnym dotyczące przedmiotu zbycia czy tez ceny sprzedaży jako składowych elementów umowy, której ważność ustawa uzależnia od zachowania formy notarialnej, nie może być podważone w drodze prowadzenia dowodów z przesłuchania świadków czy stron, gdyż prowadziłoby to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 (wyrok SN z dnia 19 listopada 2002 r., IV CKN 1464/00, LEX nr 78356). Dyspozycja art. 247 k.p.c. nie wyłącza natomiast dowodu z zeznań świadków lub przesłuchania stron zmierzającego do wykładni oświadczenia woli zawartego w dokumencie obejmującym czynność prawną (zob. orzeczenie SN z dnia 29 stycznia 2002 r., V CKN 679/00, LEX nr 54342; wyrok SN z dnia 19 lutego 2003 r., V CKN 1843/00, LEX nr 83829), czy też na okoliczność prawdziwości zawartego w nim oświadczenia obejmującego postanowienia, które nie przesądzają o jej bycie i nie stanowią o jej skuteczności, ale kształtują zachowania stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej (wyrok SN z 04.06.2014 r., II CSK 460/13 LEX nr 1493916, wyrok SN z 14.11.2001 r. II CKN 500/99). Wynika z tego że dowód z zeznań świadków lub przesłuchania stron taki jest dopuszczalny na okoliczności ustalenia kwestii wręczenia zadatku i jego wysokości. Pozwani takich dowodów nie przeprowadzili.

W związku z powyższym Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powoda zwrot kwoty stanowiącej wysokości uiszczonego przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatku w wysokości 50 000 zł w punkcie I sentencji wyroku, w pozostałej części natomiast powództwo zostało oddalone jako bezzasadne w punkcie II sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie co do odsetek uzasadnione było treścią art. 481 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (§1), zaś wysokość odsetek może wynikać albo z umowy stron, albo – w razie jej braku – należne są odsetki ustawowe. Natomiast zgodnie z art. 455 k.c. jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. W niniejszej sprawie powód pismem z dnia 28.05.2013 r. doręczonym pozwanym dnia 31.05.2013 r.(k.14-16) złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy wzywając w terminie 7 - dniowym do zapłaty kwoty 100 000 zł. Pozwani pozostają zatem w opóźnieniu od dnia 08.06.2013r. i dlatego Sąd zasądził odsetki od dnia 8.06.2013 r.

Orzeczenie o kosztach procesu w punkcie III sentencji wyroku Sąd oparł na treści art. 102 k.p.c.

Sąd nie obciążył pozwanych obowiązkiem ponoszenia kosztów procesu uznając, że w sprawie zachodzą szczególne okoliczności uzasadniające zastosowanie dobrodziejstwa art. 102 k.p.c. Sąd uwzględnił bardzo trudną sytuację materialną pozwanych, ich pewną nieporadność życiową, a także charakter i okoliczności sprawy związanej z działaniami podejmowanymi przez powoda, który choć nie działając bezprawnie, w pewien sposób próbował wykorzystać trudną sytuację pozwanych w celu uzyskania dla siebie korzyści majątkowej.